Решение от 14 августа 2014 года №А48-1821/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    город Орёл                                                                                               Дело № А48-1821/2014
 
    «14» августа 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 07 августа 2014 года
 
    Полный текст решения изготовлен  14 августа 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Зеновой С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (302028, г. Орёл, Пролетарская гора, 1, ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921)
 
    к Обществу с ограниченной ответственностью «Ириша» (302040, г. Орёл, ул. Максима Горького, 65, ОГРН 1025700827514, ИНН5753024017)
 
    при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора: Индивидуальный предприниматель Ладыгина Юлия Юрьевна (ОГРНИП 306574231800039)
 
    об установлении сервитута,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – представитель Тишина Е.В. (доверенность от 28.03.2014 года),
 
    от ответчика – представитель Волков А.В. (паспорт, доверенность от 23.06.2014 года),
 
    от третьего лица - Ладыгина Ю.Ю. (паспорт), представитель  Сухинин А.С. (паспорт, доверенность от 25.07.2014 года),
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее тексту – УМИЗ г. Орла) обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее по тексту – ООО) «Ириша», в котором просит (в последней редакции исковых требований от 07.08.2014 года, принятой арбитражным судом к рассмотрению в судебном заседании 07.08.2014 года): установить сервитут принадлежащего ООО «Ириша» нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 178,9 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.65, лит.А, помещение 63, в пользу Муниципального образования «Город Орёл», являющегося собственником соседнего помещения: нежилое помещение, назначение нежилое, общая площадь 30,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.65, лит.А, помещение 61, для обеспечения прохода на следующих условиях:
 
    1.  Собственнику помещения 61 предоставляется право ограниченного
пользования комнатой №34 (тамбур) площадью 5,2 кв.м, являющейся
частью соседнего помещения 63, для прохода в помещение 61, в том числе
для прохода арендаторов помещения 61 и посетителей помещения 61.
 
    2.  Устанавливается плата за сервитут в сумме 441 руб. 79 коп. в том числе НДС ежемесячно. Размер платы изменяется один раз в год с учетом индекса потребительских цен в целом (инфляции).
 
    3. Срок сервитута 50 (пятьдесят) лет.
 
    Обосновывая исковые требования, истец ссылается на статью 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), а также на то, что является собственником помещения  61, назначение нежилое, общая площадь 30,5 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.65, лит.А. Право собственности истца обременено договором аренды от 01.10.2012 года №08113, заключенным с ИП Ладыгиной Ю.Ю. сроком с 01.10.2012 года по 30.09.2017 года.   Ответчик является собственником соседнего помещения 63 назначение: нежилое, общая площадь 178,9 кв.м, этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.65, лит.А. Помещения истца и ответчика расположены таким образом, что проход в помещение 61 можно осуществлять только через тамбур (комната №34), входящий в состав помещения 63.  Истец ссылается на то, что установление сервитута необходимо для обеспечения беспрепятственного прохода через тамбур в помещение 61 собственника указанного помещения, арендатора ИП Ладыгиной Ю.Ю. и посетителей.
 
    Ответчик в отзыве на исковое заявление, поступившем 25.06.2014 года (том 1. л.д. 67-69),  возражает против удовлетворения требований истца, ссылаясь на то, что истец не доказал отсутствие технической возможности организовать отдельный вход в помещение 61 без ограничения прав ООО «Ириша». Ответчик усматривает в действиях истца злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), заявил о пропуске срока исковой давности.
 
    В дополнении к отзыву от 22.07.2014 года (том, лист дела 143) истец со ссылкой на письмо ООО «РегионСтрой» от 15.07.2014 года №28 обосновывает вывод о том, что имеется техническая возможность устройства отдельного входа в помещение №61, что, по мнению ООО «Ириша», исключает возможность удовлетворения требования об установлении сервитута.   
 
    Определением от 29.05.2014 года суд, руководствуясь ст. 51 АПК РФ, привлек к участию в деле  в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца Индивидуального предпринимателя Ладыгину Юлию Юрьевну.
 
    Третье лицо в отзыве на иск от 22.07.2014 года (том 2, листы дела 12-14) пояснило, что по существу спора поддерживает позицию истца, поскольку обеспечение доступа в арендуемое ИП Ладыгиной Ю.Ю. помещение невозможно без прохода через тамбур, принадлежащий ООО «Ириша», но по сути являющийся местом общего пользования. ИП Ладыгина Ю.Ю. указала, что устройство отдельного входа в помещение 61 невозможно без капитального переустройства и нарушения целостности здания.
 
    В судебном заседании 07.08.2014 года ИП Ладыгина Ю.Ю. заявила ходатайство о назначении экспертизы с целью установления рыночной стоимости платы за сервитут. Проведение экспертизы третье лицо просит поручить ООО «Оценка+», оценщику Торсукову С.С. Платежным поручением №343 от 07.08.2014 года денежные средства на оплату экспертизы в сумме 8000 руб. 00 коп. перечислены на депозитный счет суда.   
 
    Рассмотрев ходатайство третьего лица о назначении экспертизы, руководствуясь статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – АПК РФ), арбитражный суд определил: оставить без удовлетворения ходатайство ИП Ладыгиной Ю.Ю. о назначении экспертизы по следующим основаниям. Назначение экспертизы относится к праву арбитражного суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора. Судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда возникшие при рассмотрении дела вопросы нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, поэтому требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности для суда по ее назначению. Отказывая в назначении экспертизы, арбитражный суд исходит из отсутствия необходимости разрешения вопросов, требующих специальных знаний, установив наличие доказательств, позволяющих рассмотреть спор по существу, их достаточность.
 
    Исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд считает, что заявленный иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
 
    Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
 
    В соответствии с положениями статьи 277 ГК РФ, применительно к правилам, предусмотренным статьями 274 - 276 настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.
 
    Таким образом, для установления сервитута истцу необходимо доказать, что нужды его как собственника недвижимого имущества не могут быть обеспечены без установления сервитута.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
 
    С целью соблюдения установленного пунктом 3 статьи 274 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, истец письмом от 19.08.2013г. (том 1 лист дела 29) предлагал ответчику подписать соглашение об установлении частного сервитута помещения. Письмо от 19.08.2013г., как подтверждает уведомление о вручении (том 1 лист дела  30), было получено ответчиком 26.08.2013г.
 
    Как указывает истец, и не оспаривает ответчик, соглашение об установлении частного сервитута между сторонами достигнуто не было.
 
    Свидетельство о государственной регистрации права от 24.12.2007 года серия 57 АА N281113 (том 1 лист дела 103) подтверждает право собственности Муниципального образования город Орел на встроенное помещение №57, общая площадь 219,10 кв.м, литера А, адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.65,  пом. 57.
 
    Распоряжением УМИЗ г. Орла от 23.06.2009 года №153 (том 1, лист дела 104) муниципальное встроенное помещение №57, расположенное по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Максима Горького, д.65,  разделено  на следующие нежилые помещения:
 
    - нежилое помещение общей площадью 30,5 кв.м. по адресу: г. Орел, ул. М. Горького, д.65, лит. А, пом. 61 (далее по тексту – помещение № 61),
 
    - нежилое помещение общей площадью 6,8 кв.м. по адресу: г. Орел, ул. М. Горького, д.65, лит. А, пом. 62 (далее по тексту – помещение № 62),
 
    -  нежилое помещение общей площадью 178,9 кв.м. по адресу: г. Орел, ул. М. Горького, д.65, лит. А, пом. 63 (далее по тексту – помещение № 63).
 
    По договору № 297 от 01.10.2010г. купли-продажи недвижимого имущества, нежилое помещение № 63 было продано истцом ответчику. Свидетельство о государственной регистрации права от 07.09.2010года (том 1 лист дела 22) подтверждает государственную регистрацию права собственности ответчика на помещение № 63. Свидетельство о государственной регистрации права (том 1 лист дела 16) подтверждает государственную регистрацию права собственности на помещение № 61 за муниципальным образованием город Орел.
 
    В материалах дела имеется договор от 01.10.2012г. аренды нежилого помещения № 61, в соответствии с которым на срок с 01.10.2012г. по 30.09.2017г. помещение № 61 передано истцом во временное пользование арендатору – индивидуальному предпринимателю Ладыгиной Юлии Юрьевне.
 
    Кадастровый паспорт помещения от 13.11.2009г. (том 1 лист дела 14-15) подтверждает, что помещение № 63 образовано путем выделения из помещения № 57.
 
    Кадастровый паспорт помещения от 15.05.2009г. (том 1 лист дела 20-21) подтверждает, что помещение № 61 образовано путем выделения из помещения № 57.
 
    Лист 2 кадастрового паспорта от 13.11.2009г. помещения № 63 (том 1 лист дела 15), лист 2 кадастрового паспорта помещения № 61 от 15.05.2009 г. (том 1 лист дела 21), технический паспорт помещения № 61 (составлен по состоянию на 21.04.2009г. - том 1 лист дела 17-19, 106-112), технический паспорт на помещение № 62, составленный по состоянию на 21.04.2009г. (том 1 лист дела 113-119); технический паспорт помещения № 63 (составлен по состоянию на 01.10.2007г. – том 1 лист дела 120-125), технический паспорт помещения № 63 (составлен по состоянию на 09.11.2009г. – том 1 лист дела 149-152),планы помещений № 61 и № 60 – том 1 лист дела 101-102) подтверждают, что комната № 34 (тамбур) в помещении № 63 изначально использовалась и была запроектирована как вход в помещения № 61 и № 63 и была продана ответчику в составе помещения № 63.
 
    После продажи помещения № 63 ответчику, назначение комнаты № 34 (тамбур) не изменилось, поскольку другого входа в помещение № 61 не имеется.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
 
    Учитывая изложенное, если помещение не может использоваться по назначению, то оно и не может быть признано объектом недвижимости. По мнению арбитражного суда, если вход (комната 34) не может быть использован исключительно для обслуживания одного помещения и изначально предназначен для входа в два помещения, то он является по существу объектом права общей долевой собственности и не мог быть продан только одному собственнику.
 
    Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).
 
    В соответствии с рекомендациями, изложенными в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
 
    При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости. Однако при изложенных обстоятельствах арбитражный суд приходит к выводу о том, что истец в настоящее время обладает по существу правом общей долевой собственности на комнату № 34 в силу закона и, соответственно, располагает возможностью беспрепятственно пользоваться этой комнатой как входом в свое помещение.
 
    Установление сервитута допустимо только в том случае, если интересы собственника не могут быть обеспечены другим способом. Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.
 
    В то же время в данном конкретном случае истец не доказал невозможности доступа к указанному истцом помещению без установления сервитута.
 
    Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
 
    Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
 
    Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
 
    Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
 
    При таких обстоятельствах доводы ответчика об истечении срока исковой давности не влияют на исход спора, поскольку иск не подлежит удовлетворению в любом случае. Однако арбитражный суд считает возможным не согласиться с мнением ответчика об истечении срока исковой давности в данном случае, исходя из разъяснений, изложенных в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», поскольку Индивидуальный предприниматель Ладыгина Ю.Ю. на сегодняшний день фактически пользуется комнатой № 34 как входом в свое помещение, на ее требования в силу статьи 208 ГК РФ не распространяется исковая давность, как на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, расходы по государственной пошлине по исковому заявлению относятся на истца и в связи с тем, что истец в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, оснований для ее взыскания в федеральный бюджет не имеется.
 
    Поскольку арбитражный суд отказал в удовлетворении ходатайства третьего лица о назначении экспертизы, перечисленная третьим лицом на депозитный счет Арбитражного суда Орловской области сумма 8000 рублей после поступления ее на депозитный счет Арбитражного суда Орловской области подлежит возврату с депозитного счета арбитражного суда по указанным Индивидуальным предпринимателем Ладыгиной Юлией Юрьевной в заявлении от 07.08.2014 года реквизитам.
 
    Руководствуясь статьями 110, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    иск оставить без удовлетворения.
 
    После поступления на депозитный счет Арбитражного суда Орловской области 8000 руб. 00 коп. по платежному поручению №343 от 07.08.2014 года бухгалтерии Арбитражного суда Орловской области возвратить с депозитного счета Арбитражного суда Орловской области Обществу с ограниченной ответственностью «ИВ Центр» 8000 руб. 00 коп. (платежное поручение №343 от 07.08.2014 года, с назначением платежа «Перечисление средств на депозитный счет Арбитражного суда по делу №А48-1821/2014 за ИП Ладыгину Ю.Ю. (8000.00, НДС не облагается») по указанным Индивидуальным предпринимателем Ладыгиной Юлией Юрьевной в заявлении от 07.08.2014 года реквизитам.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.
 
 
    Судья                                                                                                                        С.В.Зенова