Решение от 29 октября 2014 года №А47-5834/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ
 
ул. Володарского 39, г. Оренбург, 460046
 
http: //www.Orenburg.arbitr.ru/
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Оренбург                                                                Дело № А47-5834/2014  
 
    29 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена      22 октября 2014 года
 
    В полном объеме решение изготовлено        29 октября 2014 года
 
 
 
    Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Кофановой Н.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ясаковой Л.О.,
 
    рассмотрев  в  судебном  заседании  дело  по  исковому заявлению Муниципального унитарного предприятия "Муниципальный  имущественный фонд" Муниципального образования "Город Оренбург" г. Оренбург к Департаменту градостроительства  и земельных отношений администрации города Оренбурга, третьему лицу, не заявляющему самостоятельные требования на предмет спора, Комитету по управлению имуществом города Оренбурга, о внесении изменений  в договор аренды земельного участка,
 
    с участием представителей истца Горбуновой Т.Я., действующей по доверенности от 15.08.2014г., Вырлеева-Балаева А.Ю., действующего по доверенности от 10.01.2014г.,
 
    представителя ответчика Чукариной Ю.В., действующей по доверенности от 03.09.2013г.,
 
    представителя третьего  лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, Кожемякиной В.Н., действующей по доверенности от 27.03.2014г.,
 
    с объявлением перерыва в слушании дела в соответствии с требованиями ст. 163 АПК РФ с 17.10.2-14г. по 22.10.2014г.,
 
    суд
 
    УСТАНОВИЛ:
 
 
    Распоряжением №495 от 08.04.2009г. Комитетом по управлению  имуществом  г. Оренбурга  истцу передано на праве хозяйственного ведения  здание бывшего детского санатория по ул. Краснознамённая 47 в г. Оренбурге, состоящее  из нежилого  одноэтажного здания, общей площадью 620,9 кв.м., здания прачечной и гаража. Детский санаторий переведён в другое помещение.
 
    Распоряжением от 13.0.2012г. №1742-Р ответчик предоставил истцу  в аренду сроком  до 04.04.2061г. земельный участок, площадью 2 431 кв.м., с кадастровым номером 64:44:0221003:25, местоположение :установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир - жилой дом, расположенный по ул. Краснознамённая 47 в г. Оренбурге, разрешённое использование - размещение организаций здравоохранения.
 
    Между сторонами 19.04.2012г. заключён договор аренды №12/л-66юр земельного участка, который находится в землях населённых пунктов  и расположен в зоне среднеэтажной застройки  домами секционного блокированного типа (зона Ж-2), что подтверждается Правилами землепользования и застройки, утверждёнными решением Оренбургского городского Совета  от25.12.2012г. №557.
 
    Истец обратился в суд с иском о понуждении ответчика  внести изменения в договор аренды земельного участка в соответствии с выпиской из ЕГРП, мотивируя тем, что длительное время здание санатория  не используется в качестве объекта медицинского назначения по причине нахождения здания санатория в аварийном состоянии, поэтому он был перемещён  в другое помещение, а собственником здания принято решение о его реконструкции, результатом которой должен стать многоквартирный  жилой дом со встроенными нежилыми объектами в соответствии с градостроительным регламентом, определяющим  виды разрешённого использования  земельных участков.
 
    Федеральной кадастровой палатой Федеральной службы государственной регистрации , кадастра и картографии Оренбургской области спорный земельный участок поставлен на кадастровый учёт с видом разрешённого использования "многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями".
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования и в порядке уточнения иска просил суд обязать ответчика внести изменения  в п.1.1. договора аренды земельного участка №12/л-66юр от 19.04.2012г., приведя вид разрешённого использования земельного участка в соответствие  с кадастровой  выпиской от 18.06.2013г.на разрешённое  использование "многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями".
 
    Заявленное истцом уточнение принято судом в порядке ст.49 АПК РФ.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании иск не признал, мотивируя тем,  при наличии разрешённого использования земельного участка  для жилищного строительства, такой  земельный участок предоставляется только посредством аукциона. Поскольку  земельный участок предоставлен истцу  с разрешённым использованием для размещения  организаций здравоохранения, согласно кадастровому паспорту, без проведения аукциона,  осуществление жилищного строительства  на указанном участке противоречит требованиям законодательства.
 
    Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет иска, в судебном заседании просил удовлетворить заявленные требования, сославшись на то, что изменения в договор не затрагивают его существенные условия и  дают возможность привести условия договора в соответствие  с решением о кадастровом учёте земельного участка.
 
    Выслушав  мнение лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к выводу, что данный иск обоснован и подлежит удовлетворению по следующим обстоятельствам.
 
    Материалами дела установлено, что распоряжением Комитета по управлению  имуществом  г. Оренбурга №1240 от 30.06.2006г. здание литер ЕЕ1 передано в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия "Управление капитального строительства"(л.д.114), по акту № 5 от 30.06.2006г. здание литер ЕЕ1  принято  МУП "УКС"  и поставлено на баланс(л.д.111-113).
 
    Распоряжением Комитета по управлению  имуществом  г. Оренбурга №495 от 08.04.2009г. прекращено право хозяйственного ведения  муниципального унитарного предприятия "Управление капитального строительства"  на нежилое  1 этажное здание  бывшегодетского санатория литер ЕЕ1, построенное в 1965 году, общей площадью 620,9 кв.м., здание прачечной и гаража, расположенные по ул. Краснознамённая 47 в г. Оренбурге и одновременно указанное имущество закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения, о чём выдано свидетельство  о  государственной регистрации права от 02.10.2009 серии 56АА № 946058 и от 02.10.2009 серии 56ФФ № 943105 л.д.54-56). По акту приёма передачи №2 от 08.04.2009г. здание детского санатория литер ЕЕ1 передано  от МУП "УКС" истцу.
 
    Распоряжением № 1742-Р от 13.04.2012 Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга предоставил заявителю в аренду земельный участок с кадастровым номером 64:44:0221003:25 площадью 2431 кв. м. сроком до 04.04.2061 года с разрешенным использованием – размещение организаций здравоохранения(л.д.57).
 
    На основании указанного распоряжения  между сторонами 19.04.2012г. заключён договор аренды земельного участка с кадастровым номером  64:44:0221003:25 площадью 2431 кв. м., по условиям которого истец принимает  во временное владение и пользование земельный участок с разрешённым использованием: размещение организаций здравоохранения, согласно кадастровому паспорту участка(приложение№1). Договор прошёл правовую регистрацию в  Учреждении  Федеральной      службы государственной регистрации, кадастра и картографии)(л.д.13-16).
 
    Земельный участок с кадастровым номером  64:44:0221003:25 поставлен на кадастровый учёт, что подтверждается кадастровым паспортом по состоянию на 02.02.2012г.(л.д.17-20).
 
    Федеральным законом от 29.11.2010 N 313-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации", все используемое для оказания медицинской помощи имущество из муниципальной собственности передано в государственную собственность субъекта Российской Федерации.
 
    В целях обеспечения реализации Федерального закона от 29 ноября 2010 года N 313-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации" постановлением Правительства Оренбургской области от 1 августа 2011 г. N 674-п утвержден план мероприятий по передаче муниципальных учреждений здравоохранения как имущественных комплексов из муниципальной собственности в государственную собственность Оренбургской области, в соответствие с которым определен  перечень учреждений здравоохранения, необходимых для  организации оказания с 01.01.2012 на   территории Оренбургской   области медицинской помощи в соответствии с территориальной    программой государственных гарантий    оказания гражданам Российской Федерации  бесплатной медицинской помощи в   разрезе видов медицинской помощи.
 
    Между тем, аварийное здание детского санатория в этот перечень не вошло, поскольку не соответствовало "Санитарно-эпидемиологическим требованиям к устройству, содержанию и организации работы детских санаториев" (СанПиН 2.4.2.2843-11) поэтому  и не использовалось по назначению.
 
    Из справки Государственного унитарного предприятия Оренбургской области "Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости" от 21.10.2014г. усматривается, что техническое состояние  строения литер ЕЕ1  с учётом норм амортизации к учётным данным 2007г. составляет 50%.
 
    Факт аварийного состояния  здания литер ЕЕ1 подтверждается отчётом по результатам обследования  строительных конструкций здания от марта 2013г.(шифр ЦЭ-9-03.13), которым установлено, что техническое состояние основных несущих конструкций оценивается как аварийное  и недопустимое в эксплуатации с исключением  доступа людей к  в здание, при этом экспертная группа пришла к выводу об отсутствии целесообразности проведения мероприятий  по восстановлению и усилению  конструкций здания для дальнейшей эксплуатации.(л.д.35-46) .
 
    Таким образом, поскольку  здание литер ЕЕ1 в связи с невозможностью его эксплуатации  по функциональному назначению как детский санаторий,  по причине аварийности его состояния, не было передано в государственную собственность, а осталось в хозяйственном ведении истца.
 
    В соответствие со с ч.5 ст. 50 Федерального закона от 6.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в случаях возникновения у муниципальных образований права собственности на имущество, не предназначенное для решения вопросов местного значения,  указанное имущество подлежит перепрофилированию (изменению целевого назначения имущества), либо отчуждению.
 
    В связи с чем, по согласованию с Комитетом по управлению имуществом города Оренбурга, истцом  было принято решение о реконструкции аварийного здания и его перепрофилировании  в многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и привлечения инвесторов  на конкурсной основе для выполнения инвестиционного проекта , что подтверждается письмом Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга № 1-28/235 от 23.01.2012г(л.д.34).
 
    Выпиской из раздела  правил землепользования и застройки Муниципального образования город Оренбург №4394/13 от 12.04.2013г. усматривается, что земельный участок находится в зоне застройки домами секционного и блокированного типа (Ж-2), зона предназначена для проживания  населения с включением в состав жилого образования отдельно стоящих и встроенно- пристроенных объектов  повседневного обслуживания.
 
    Кадастровой выпиской  о земельном участке по состоянию на 18.06.2013г. №56/13-202752  с кадастровым номером 64:44:0221003:25 подтверждается, что собственником земельного участка  изменено его разрешённое использование на использование под строительство многоэтажного жилого дома с нежилыми помещениями(л.д.29-33).  
 
    В соответствии с п.30 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, назначение здания указываются в графе "Назначение" подраздела I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок, содержащего описание объекта недвижимости.
 
    Поскольку собственником здания детского санатория было изменено основное назначения здания, в ЕГРП внесены изменения и выдано новое свидетельство о праве хозяйственного ведения № 56-АБ 381763 от 23.06.2014 на объект права – нежилое 2 этажное здание взамен здания детского санатория(л.д.115).
 
    В соответствии с частью 3 статьи 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – ФЗ № 221) с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками, в том числе на праве аренды (если соответствующий договор заключен на срок более чем пять лет).
 
    Исходя из пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендаторы земельных участков вправе осуществлять права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса, в том числе возводить жилье, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствие с целевым  назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
 
    Изменение видов разрешенного использования  указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом (пункт 9 статьи 36 Градостроительного кодекса РФ).
 
    Пунктом 2 ст. 7Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрены какие-либо исключения в отношении выбора вида разрешенного использования органами государственной власти, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными учреждениями, государственными и муниципальными унитарными предприятиями. Согласно данной статье любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
 
    В случае фактического изменения вида использования земельного участка в установленных законодательством разрешенных пределах данные сведения подлежат учету путем их внесения в государственный кадастр недвижимости. Кадастровый учет производится на основании заявления правообладателя и ряда необходимых документов (ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", далее - Закон о кадастре).
 
    Согласно части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
 
    В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются в градостроительных регламентах, которые вместе с положениями об изменении таких видов являются составной частью Правил землепользования и застройки территорий. Следовательно, разрешенное использование земельных участков определяется правилами землепользования и застройки в порядке, установленном градостроительным законодательством, и подлежит регулированию нормами законодательства о градостроительной деятельности.
 
    В соответствие  с выпиской из раздела правил землепользования и застройки МО «город Оренбург» для земельного участка по ул. Краснознаменной 47 разрешенное использование «размещение домов среднеэтажной и многоэтажной застройки» является основным видом разрешенного использования.
 
    Истец обратился с заявлением в Федеральную кадастровую палату Росреестра по Оренбургской области об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Согласно кадастровой выписке от 18.06.2013 года вид разрешенного использования спорного участка – «многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями».
 
    При предоставлении органами исполнительной власти города Оренбурга земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, при изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка. Исходя из статей 1, 7 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» предмет договора аренды земельного участка должен полностью соответствовать индивидуальным характеристикам земельного участка, которые изложены в кадастровом паспорте.
 
    Согласно кадастровому паспорту земельного участка № 56/13-202752 от 18.06.2013 земельному участку присвоен кадастровый номер 56:44:0221003:25.Разрешенное использование данного земельного участка является: многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями.
 
    При таких обстоятельствах, муниципальное унитарное предприятие «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» законно обратилось в Департамент  градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга с заявлением о внесении изменений в договор аренды в части изменения целевого использования земельного участка с кадастровым номером 56:44:0221003:25.
 
    Обязанность внести соответствующие изменения возложена на ответчика Положением "О порядке предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам на территории муниципального образования "город Оренбург", утвержденным Решением Оренбургского городского Совета от 05.03.2007 № 229.
 
    В соответствие с п.1,4  ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствие с настоящим Кодексом  или иными законами  для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Доводы ответчика судом не принимаются по следующим основаниям.
 
    В обоснование своей позиции ответчик ссылается на то, что порядок предоставления земли под жилищное строительство регламентируется ст.30.1 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельный участок под указанные цели может быть предоставлен только посредством проведения аукциона.
 
    В свою очередь, положения статьи 30.1 Земельного кодекса РФ регулируют порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства. В случае изменения разрешенного использования, новое предоставление земельного участка не осуществляется, в связи с чем доводы о том что статья 30.1 является специальной нормой, регулирующей соответствующие отношения, нельзя признать обоснованными.
 
    Ответчик ссылается на письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2010 г. N Д23-490 «По вопросу разъяснения норм земельного законодательства» указывая, что  в случае осуществления на земельных участках жилищного строительства, что является более ликвидным, чем иные виды строительства, Земельным кодексом предусмотрена аукционная процедура предоставления земельных участков, которая позволяет продать находящиеся в государственной и муниципальной собственности земельные участки по наиболее высокой цене и тем самым обеспечить наполнение соответствующего бюджета.
 
    Данный довод ответчика является ошибочным применительно к конкретным обстоятельствам дела.
 
    Здание, которое находится на арендуемом земельном участке, относится к объектам муниципальной собственности МО «Оренбург» и закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным предприятием «Муниципальный имущественный фонд». Здание находится в аварийном состоянии,  реконструкция здания  по прежнему назначению – детский санаторий, противоречит нормам  Федерального закона от 29 ноября 2010 года N 313-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "Об обязательном медицинском страховании в Российской Федерации".
 
    Таким образом, принятие решения о перепрофилировании здания в иное назначение является законным.
 
    Перепрофилирование здания детского санатория в многоэтажный дом со строенными нежилыми помещениями соответствует Правилам землепользования и застройки МО «город Оренбург» (зона «Ж.2»), разрешенное использование «размещение домов среднеэтажной и многоэтажной застройки», принято с учетом эффективности использования муниципальной собственности.
 
    Одним из видов уставной деятельности истца является инвестиционная деятельность.
 
    В соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества.
 
    Объект инвестиционной деятельности, строительство которого осуществляется с привлечением внебюджетных источников финансирования на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, по договору, заключенному с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающему распределение площади соответствующего объекта инвестиционной деятельности между сторонами данного договора, признается долевой собственностью сторон данного договора до момента государственной регистрации права собственности на этот объект в соответствии со статьей 24.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом распределения долей, предусмотренного данным договором.
 
    Заключение государственных контрактов, иных договоров в целях строительства, реконструкции, в том числе реконструкции с элементами реставрации, технического перевооружения объектов капитального строительства государственной собственности, или приобретения объектов недвижимого имущества в государственную собственность при реализации соответствующих инвестиционных проектов осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
 
    Муниципальное унитарное предприятие «Муниципальный имущественный фонд» муниципального образования «город Оренбург» провел конкурсный отбор инвесторов для участия в реконструкции со сносом существующих зданий и строительстве нового объекта на спорном земельном участке по правилам Федерального закона N 94-ФЗ, что подтверждается извещением о проведении торгов, конкурсной документацией, протоколами подведения итогов.
 
    Закон № 94-ФЗ направлен на обеспечение эффективного использования средств бюджетов и внебюджетных источников финансирования, расширения возможностей для участия физических и юридических лиц в размещении заказов и стимулирования такого участия, развития добросовестной конкуренции, совершенствования деятельности органов государственной власти и органов местного самоуправления в сфере размещения заказов, обеспечения гласности и прозрачности размещения заказов, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере размещения заказов.
 
    Таким образом, истцом соблюдены публичные процедуры выбора инвестора, выбран эффективный способ использования имущества, закрепленного в хозяйственное ведение, соблюдены Правила   землепользования и застройки МО «город Оренбург», внесены изменения в кадастровый паспорт земельного участка 64:44:0221003:25.
 
    На основании изложенного, суд считает возможным, без изменения существенных условий договора при наличии изменённого вида разрешённого использования  земельного участка, внести изменения в п. 1.1 договора аренды земельного участка №12/л-66юр от 19.04.2012г., приведя вид разрешённого использования земельного участка в соответствие  с кадастровой выпиской от 18.06.2013г. на "многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями".
 
    Руководствуясь ст. ст. 167-170 АПК РФ, суд
 
 
    Р Е Ш И Л :
 
    Исковые требования МУНИЦИПАЛЬНОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ "МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ФОНД  МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВНИЯ "ГОРОД ОРЕНБУРГ" г. Оренбург  к  ДЕПАРТАМЕНТУ ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА  И ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ОРЕНБУРГА г. Оренбург о внесении изменений в условия договора аренды земельного участка удовлетворить.
 
    Внести  изменения в п. 1.1 договора аренды земельного участка №12/л-66юр от 19.04.2012г., приведя вид разрешённого использования земельного участка в соответствие  с кадастровой выпиской от 18.06.2013г. на "многоэтажный жилой дом с нежилыми помещениями".
 
    Решение может быть обжаловано в  порядке  апелляционного  производства в Восемнадцатый арбитражный  апелляционный  суд в  течение  месяца со  дня  его  принятия (изготовления  в  полном объеме) .
 
 
    Судья                                                                              Н.А. Кофанова
 
 
 
 
 
    29 октября 2014 года