Решение от 21 октября 2014 года №А47-5244/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ
 
ул. Володарского 39, г. Оренбург, 460046
 
http: //www.Orenburg.arbitr.ru/
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Оренбург                                                                Дело № А47-5244/2014  
 
    21 октября 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена       14 октября 2014 года
 
    В полном объеме решение изготовлено        21 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Е.Г. Цыпкиной, при ведении протокола секретарём судебного заседания А.В. Герасименко,
 
    рассмотрел в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя Бурьянова Валерия Феодосиевича (ОГРНИП 313565814400291, ИНН 561002173130) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области об обязании зарегистрировать право собственности индивидуального предпринимателя Бурьянова В.Ф. на объект недвижимого имущества - здание склада-гаража, литер В, общей площадью 146,4 кв.м., расположенное по адресу г.Оренбург, ул.Ногина, 85/1.
 
 
    В судебном заседании приняли участие представители лиц, участвующих в деле
 
    от заявителя: Бурьянов С.В.;
 
    от ответчика: не явился.
 
 
    При рассмотрении настоящего спора арбитражный суд установил.
 
    02.04.2014 индивидуальный предприниматель Бурьянов Валерий Феодосиевич (далее по тексту – заявитель, предприниматель, ИП Бурьянов В.Ф.) обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее по тексту – ответчик, регистрирующий орган, Управление Росреестра) с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - здание склада-гаража, литер В, общей площадью 146,4 кв.м., расположенное по адресу г.Оренбург, ул.Ногина, 85/1 (далее по тексту – склад-гараж, здание, объект недвижимости).
 
    Государственная регистрация права собственности заявителя в соответствии с уведомлением от 15.04.2014 № 01/094/2014-271 была приостановлена на один месяц до 15.05.2014 в связи с необходимостью представления правоустанавливающего документа на заявленное к регистрации здание.
 
    16.05.2013 государственная регистрация права собственности на заявленный объект недвижимости возобновлена.
 
    Сообщением от 19.05.2014 № 01/094/2014-271 предпринимателю отказано в государственной регистрации права собственности со ссылкой на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997              № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон о государственной регистрации), поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав.
 
    Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы предпринимателя, ИП Бурьянов В.Ф. обратился в Арбитражный суд Оренбургской области с рассматриваемым заявлением.
 
    В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что склад-гараж приобретен им на основании договора купли-продажи от 26.11.2004, заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Авторемзавод» (далее по тексту – ООО «Авторемзавод»), которому это здание принадлежало на праве собственности, на основании акта рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию от 30.03.1994, свидетельства о праве бессрочного пользования землей № 530 от 16.07.1993, выданного Администрацией г. Оренбурга, постановления Администрации г. Оренбурга от 17.05.1993. В свою очередь, после заключения названного договора ООО «Авторемзавод» решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.11.2005 по делу № А47-12137/2005-14ГК признан банкротом с открытием конкурсного производства, а определением от 25.04.2006 по тому же делу конкурсное производство завершено, его ликвидация завершена, о чем в единый государственный реестр юридических лиц внесена соответствующая запись. При этом отсутствие государственной регистрации ранее возникшего права продавца не свидетельствует о незаконности сделки по отчуждению недвижимого имущества.
 
    Ответчик в письменном отзыве по делу известило суд об отсутствии заинтересованности в исходе дела.
 
 
    Заслушав представителя заявителя, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
 
    Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом РФ Законом о государственной регистрации (п. 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    В то же время в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона о государственной регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.
 
    В силу пункта 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов, правовая экспертиза документов и проверка законности сделки, установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
 
    На основании статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
 
    К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено Законом о государственной регистрации и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления, либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 Закона о государственной регистрации являются основаниями для государственной регистрации прав (за исключением разрешений на строительство и разрешений на ввод объекта в эксплуатацию) либо если такие документы включены в определенный Федеральным законом от 27 июля 2010 года               № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» перечень документов. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.
 
    Как установлено п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
 
    -акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
 
    -договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
 
    -акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
 
    -свидетельства о праве на наследство;
 
    -вступившие в законную силу судебные акты;
 
    -акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
 
    -иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
 
    -иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
 
    Основания отказа в государственной регистрации исчерпывающим образом перечислены в статье 20 Закона о государственной регистрации.
 
    Согласно абзацам 4, 9, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:
 
    -документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
 
    -правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя;
 
    -не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
 
    Как следует из материалов дела, предпринимателю отказано в государственной регистрации права собственности со ссылкой на абзацы 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, а именно, документы о правах на недвижимое имущество.
 
    Таким образом, предмет рассматриваемого требования по существу, сводится к подтверждению права собственности на спорный объект недвижимости, возникшего до вступления в силу Закона о государственной регистрации, у правопредшественника заявителя и перехода этого права к предпринимателю в силу договора купли-продажи от 26.11.2004.
 
    Суд не может согласиться с приведенным, в сообщении об отказе в государственной регистрации от 19.05.2014 № 01/094/2014-271 выводом регистрирующего органа в силу следующего.
 
    Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
 
    Как указано выше, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о государственной регистрации (п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации).
 
    Согласно представленной заявителем в материалы дела копии расписки от 02.04.2014, для государственной регистрации права собственности на спорное здание предпринимателем, помимо заявления, были представлены: кадастровый паспорт от 24.03.2014 № 56/14-123440, определение суда от 25.04.2004, квитанция от 26.11.2004, договор купли продажи недвижимого имущества от 26.11.2004, акт рабочей комиссии о приемке в эксплуатацию от 30.03.1994, дополнительное соглашение к договору недвижимого имущества от 27.11.2004, распоряжение от 25.02.2005 № 820-р, свидетельство о праве бессрочного пользования землей от 16.07.1993, постановление от 17.05.1993 № 389-п, чек от 02.04.2014 № 559908277. Копии перечисленных выше документов представлены в материалы дела.
 
    Как следует из данных документов, постановлением Администрации города Оренбурга от 17.05.1993 от 389-п «О закреплении за Авторемонтным заводом земельного участка по улице Деповская 96», за Авторемонтным заводом закреплен земельный участок, в сложившихся границах занимаемый заводом по ул. Деповская 96. Право бессрочного пользования указанного земельного участка площадью 1 7122 га зарегистрировано за Авторемонтным заводом в соответствии со свидетельством № 530 от 16.07.1993.
 
    На указанном земельном участке в период с сентября 1993 по февраль 1994 произведено строительство склада-гаража площадью 156 кв.м., принятое в эксплуатацию рабочей комиссией о приемке в эксплуатацию согласно акту от 30.03.1994.
 
    Учитывая изложенные обстоятельства и приведенные выше положения п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 6 Закона о государственной регистрации, принимая во внимание то, что спорный объект недвижимости построен и принят в эксплуатацию до вступления в силу Закона о государственной регистрации, суд приходит к выводу, что право собственности ООО «Авторемзавод» на здание возникло в силу его создания, а документами, подтверждающими это право, являются постановление Администрации города Оренбурга от 17.05.1993 от 389-п «О закреплении за Авторемонтным заводом земельного участка по улице Деповская 96», свидетельство о праве бессрочного пользования землей № 530 от 16.07.1993 и акт рабочей комиссией о приемке в эксплуатацию от 30.03.1994.
 
    На основании договора купли-продажи от 26.11.2004 склад-гараж приобретен предпринимателем у ООО «Авторемзавод». При этом в соответствии с п. 1.4 названного договора, этот договор имеет силу передаточного акта. Следовательно, с подписанием его сторонами, ООО «Авторемзавод» считается исполнившим обязанность по передаче объекта недвижимости. Обязательство по оплате переданного здания предпринимателем исполнено в соответствии с квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.11.2004 на сумму 200 000 рублей, что соответствует согласованной в п. 2.1 договора стоимости объекта недвижимости. 27.11.2004 между ООО «Авторемзавод» и ИП Бурьяновым В.Ф. достигнуто дополнительное соглашение, которым уточнена площадь переданного предпринимателю объекта недвижимости – 146,4 кв.м.
 
    Распоряжением главы города Оренбурга от 25.02.2005 № 820-р «Об установлении адресов объектам недвижимости» складу-гаражу, расположенному в г. Оренбурге по ул. Деповская, 96, установлен адрес: улица Ногина, 85/1.
 
    Учитывая изложенное, оценив представленные в материалы дела доказательства в их взаимосвязи и совокупности с позиции относимости, допустимости и достоверности по правилам ст.ст. 67-71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о необоснованности и неправомерности отказа ответчика в государственной регистрации права ИП Бурьянова В.Ф. по мотиву непредставления им для государственной регистрации документов о правах на недвижимое имущество, поскольку соответствующие документы были представлены в регистрирующий орган, что подтверждается распиской от 02.04.2014.
 
    Кроме того, учитывая то, что на дату подачи предпринимателем документов в регистрирующий орган продавец спорного недвижимого имущества (ООО «Авторемзавод») ликвидирован вследствие признания его банкротом, суд считает необходимым отметить следующее.
 
    Как указано выше, по общему правилу, установленному пунктом 1            статьи 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
 
    Вместе с тем, в случае ликвидации правообладателя соблюдение указанного требования закона не представляется возможным.
 
    В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при ликвидации продавца – юридического лица, покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса РФ или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
 
    Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.
 
    Исходя из указанной позиции Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, ликвидация продавца не является препятствием для регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю в отсутствие заявления продавца, покупатель вправе требовать такой регистрации.
 
    Как указано выше, заявителем для государственной регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в регистрирующий орган, в числе прочих документов были представлены документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности ООО «Авторемзавод», а именно: постановление Администрации города Оренбурга от 17.05.1993 от 389-п «О закреплении за Авторемонтным заводом земельного участка по улице Деповская 96», свидетельство о праве бессрочного пользования землей № 530 от 16.07.1993 и акт рабочей комиссией о приемке в эксплуатацию от 30.03.1994.
 
    Переход права собственности на указанный объект недвижимости от ООО «Авторемзавод» к ИП Бурьянову В.Ф. подтверждается представленными в материалы дела копиями: договора купли-продажи от 26.11.2004 и дополнительного соглашения к нему от 27.11.2004, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 26.11.2004 на сумму 200 000 рублей.
 
    Распоряжением главы города Оренбурга от 25.02.2005 № 820-р «Об установлении адресов объектам недвижимости» складу-гаражу, расположенному в г. Оренбурге по ул. Деповская, 96, установлен адрес: улица Ногина, 85/1.
 
    Анализ перечисленных выше документов в их взаимосвязи и совокупности позволяет сделать вывод о том, что спорный объект недвижимости, принадлежавший ООО «Авторемзавод» на праве собственности, был передан им ИП Бурьянову В.Ф. по договору купли-продажи, обязательства по которому сторонами исполнены.
 
    Своевременно переход права собственности зарегистрирован не был.
 
    Вместе с тем, согласно определению суда от 25.04.2004 по делу № А47-12137/2005-14ГК и сведениям, содержащимся в едином государственном реестре юридических лиц, 06.05.2006 в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за государственным регистрационным номером 2065611032760 о государственной регистрации прекращения деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.
 
    Данное обстоятельство, объективно препятствует возможности подачи ООО «Авторемзавод» в регистрирующий орган заявления о переходе права собственности на спорный объект недвижимости, ввиду чего предпринимателю не может быть отказано в государственной регистрации по мотиву отсутствия заявления, предыдущего правообладателя здания.
 
    Поскольку Законом о государственной регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда, вынесенного в соответствии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, примененными по аналогии.
 
    Аналогичная правовая позиция высказана Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении от 01.09.2009 N 1395/09.
 
    Следовательно, при наличии доказательств приобретения объекта недвижимости, и ликвидации ООО «Авторемзавод», заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления предыдущего, правообладателя этого объекта недвижимости.
 
    Данный вывод также согласуется с пунктом 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
 
    Невозможность осуществления государственной регистрации перехода права собственности, представляющей собой государственную регистрацию возникновения права собственности у покупателя, свидетельствует о нарушении прав и интересов заявителя.
 
    При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.
 
 
    При обращении в суд заявителем на основании чека-ордера от 17.07.2014 уплачена государственная пошлина в сумме 400 рублей.
 
    Государственная пошлина в сумме 200 рублей подлежит возврату заявителю на основании пп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации, как излишне уплаченная.
 
    В оставшейся части судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 200 рублей относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.
 
 
    На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    1. Требования, заявленные индивидуальным предпринимателем Бурьяновым Валерием Феодосиевичем, удовлетворить.
 
    Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области зарегистрировать право собственности индивидуального предпринимателя Бурьянова В.Ф. на объект недвижимого имущества - здание склада-гаража, литер В, общей площадью 146,4 кв.м., расположенное по адресу г.Оренбург, ул.Ногина, 85/1.
 
    2. Взыскать с Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (460000, г. Оренбург, ул. Пушкинская, д. 10; ОГРН 1045605473297; ИНН 5610084498; зарегистрировано в качестве юридического лица в г. Оренбурге 17.12.2004 Инспекцией Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Ленинскому району города Оренбурга) в пользу индивидуального предпринимателя Бурьянова Валерия Феодосиевича (с. П-Покровка, ОГРНИП 313565814400291, ИНН 561002173130) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 200 (двести) рублей.
 
    3. Возвратить индивидуальному предпринимателю Бурьянову Валерию Феодосиевичу (с. П-Покровка, ОГРНИП 313565814400291, ИНН 561002173130) из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 200 (двести) рублей.
 
 
    Исполнительный лист на взыскание судебных расходов выдать заявителю после вступления решения в законную силу.
 
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объёме) через Арбитражный суд Оренбургской области.
 
 
 
    Судья                                                                                                   Е.Г. Цыпкина