Решение от 13 октября 2014 года №А46-9753/2014

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ
 
 
ул.Учебная, 51, г.Омск, 644024, тел./факс (3812) 31-56-51 / 53-02-05, http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    Город Омск
 
    13 октября 2014 года
 
№ дела
 
А46-9753/2014
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  06.10.2014
 
    Полный текст решения изготовлен           13.10.2014
 
 
    Арбитражный суд  Омской области
 
    в составе судьи           Бесединой Т.И.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Положенцевым И.Е.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению открытого акционерного общества «Омский аэропорт» (ИНН 5507028605, ОГРН 1025501376878)
 
    к закрытому акционерному обществу «Омскавиасервис» (ИНН 5504038813, ОГРН 1025500992880)
 
    о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимости
 
 
    В заседании приняли участие:
 
    от истца   –  Алексеева Т.А.  по доверенности № 124 от 27.12.2013, после перерыва – Малиновский Л.Б.  по доверенности № 86 от 08.07.2014;
 
    от ответчика   –  Бер Е.Б. по доверенности  от 01.04.2014
 
 
    У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Открытое акционерное общество «Омский аэропорт» (далее – ОАО «Омский аэропорт», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Омскавиасервис» (далее – ЗАО «Омскавиасервис», ответчик) о понуждении ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи недвижимости на условиях, изложенных в прилагаемом к иску проекте договора купли-продажи недвижимого имущества.
 
    ЗАО «Омскавиасервис» требования истца признало необоснованными по основаниям, указанным в отзыве на иск.
 
    Как пояснил ответчик, требования истца по заключению основного договора купли-продажи  на основании предварительного договора не соответствуют положениям статей 429, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации: в направленном в адрес ответчика договоре купли-продажи в качестве предмета договора указаны нежилые помещения площадью 300,7 кв.м., номера на поэтажном плане 40-49; этаж:2; Литер А,А2,  расположенные в здании по адресу: г. Омск, ул. Транссибирская, д. 28, и 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок 55:36:140104:12; между тем, согласно пункту 1.1 договора аренды № 5-834 от 31.12.2010 в аренду истцу передан следующий объект: нежилые помещения А(1П), номера на поэтажном плане первого этажа: 92, второго этажа: 7-15, площадью 291,3 кв.м., находящиеся в двухэтажном здании с четырьмя пристроями, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Транссибирская, д. 28, и 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7 470,00 кв.м., кадастровый номер: 55:36:140104:12.
 
    Объектом оценки согласно пункту 2.1.6 договора № 5-834 от 31.12.2010 являлось нежилое помещение № 1П, площадью 348,0 кв.м., Литер А, адрес: ул. Транссибирская, д. 28. Однако такой объект, как пояснил ответчик, никогда ему не принадлежал.
 
    Таким образом, по мнению ответчика, условия сделки по отчуждению объекта недвижимого имущества сторонами не согласованы.
 
    Далее, ответчик указал на несоблюдение положений пунктов 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку основной договор не был заключен сторонами в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    Срок действия договора № 5-834 от 31.12.2010 (с учетом дополнительного соглашения № 2 от 31.10.2011) истек 31.08.2013, однако до указанной даты основной договор купли-продажи не был подписан сторонами, более того, истец не предпринимал действий по его заключению.
 
    По мнению ответчика, истец утратил право требовать исполнения условий договора аренды № 5-834 от 31.12.2010, поскольку договор прекратил свое действие не в связи с истечением срока аренды, а в связи с его досрочным расторжением по причине одностороннего отказа истца исполнять принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей за пользование объектами аренды (как указано в письме исх. № 67 от 24.02.2014).
 
    Факт расторжения договора истцом не оспаривается, ранее принятое им в аренду имущество возвращено ответчику по акту приема-передачи.
 
    Предложение о выкупе имущества, указанного в договоре аренды по предложенной истцом стоимости, было отклонено, в заключении договора купли-продажи (письмо от  03.03.2014) в предложенной истцом редакции отказано. Повторное письмо истца исх. № 02-0766 от 10.06.2014 с предложением подписать договор купли-продажи  в срок до 24.06.2014 было рассмотрено, однако сделка по отчуждению имущества рыночной стоимостью 19 680 000 рублей, являющаяся крупной для общества, согласно протоколу № 3 внеочередного общего собрания акционеров ЗАО «Омскавиасервис» от 08.07.2014, не была одобрена общим собранием акционеров, как того требуют положения статьи 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», пунктов 3.3. и 3.5. Соглашения о намерениях сторон, заключенного 27.12.2010.
 
    В заседании суда 29.09.2014 объявлен перерыв до 11 час. 55 мин.  06.10.2014.
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
 
    Как видно из материалов дела, 31.12.2010 между ЗАО «Омскавиасервис» (Арендодатель) и ОАО «Омский аэропорт» (Арендатор) заключен договор аренды части нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить, а Арендатор принять в аренду следующее имущество: нежилые помещения А (1П), номера на поэтажном плане первого этажа: 92, второго этажа:7-15, площадью 291,3 кв.м., находящиеся в двухэтажном здании с четырьмя пристроями, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Транссибирская, д. 28; 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 7 470,00 кв.м., кадастровый номер 55:36:14 01 04:12, Категория земель: земли населенных пунктов – занят пассажирским зданием аэровокзала. Адрес (местоположение): г. Омск, КАО, ул. Транссибирская, д. 28. Объекты аренды предоставляются Арендатору с целью организации деятельности по оказанию услуг бизнес-зала заинтересованным лицам пункты 1.1, 1.1.1, 1.1.2, 1.3 договора).
 
    В соответствии с пунктом 2.1.6 договора Арендодатель обязуется заключить договор купли-продажи объектов аренды, указанных в пункте 1.1 договора, по истечении срока аренды с оплатой данного имущества в течение 3 месяцев с момента заключения между Арендодателем и Арендатором соответствующего договора купли-продажи. Стоимость имущества для целей выкупа определена на основании отчета об оценке № 06-2/10/2010 от 30.11.2010, является согласованной сторонами и составляет: 18 966 000 рублей, в т.ч. НДС за нежилое помещение № 1П, назначение нежилое, площадь 348,0 кв.м., литера А. Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, д. 28; 714 000 рублей, НДС не облагается, за 2/25 доли земельного участка. Категория земель: земли населенных пунктов – занят пассажирским зданием аэровокзала. Площадь 7470 кв.м. Адрес (местоположение): г. Омск, Кировский административный округ, кадастровый номер: 5:36:140104:12.
 
    Согласно пункту 5.1 срок действия договора установлен до 31.12.2011.
 
    В случае, если стороны за месяц до истечения срока действия договора  не заявят о своем желании  расторгнуть настоящий договор, договор считается перезаключенным на каждый последующий период, равный 11 месяцам. Основанием для прекращения действия настоящего договора является заключение договора купли-продажи между сторонами  на оговоренных  в настоящем договоре условиях.
 
    В силу пункта 5.3 договора каждая из сторон вправе досрочно расторгнуть настоящий договор, предупредив об этом другую сторону за 30 дней до даты предполагаемого расторжения.
 
    Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению № 3 от 28.09.2012 к договору аренды части нежилого помещения № 5-834 от 31.12.2010 срок действия договора установлен до 31.08.2013.
 
    Как следует из материалов дела, ЗАО «Омскавиасервис» направило в адрес ОАО «Омский аэропорт» письмо (исх. № 67 от 24.02.29014) о расторжении договора аренды в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Договор аренды был прекращен, а объекты аренды переданы Арендодателю по акту приема-передачи нежилого помещения от 02.06.2014.
 
    В связи с прекращением договора аренды в адрес ЗАО «Омскавиасервис» была направлена оферта с приложением 3-х экземпляров проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и сроком подписания данных проектов до 24.06.2014  (исх.    № 02-0766 от 10.06.2014).
 
    Согласно проекту договора купли-продажи Продавец (ЗАО «Омскавиасервис») обязуется передать Покупателю (ОАО «Омский аэропорт»)  в собственность следующие объекты недвижимого имущества: нежилое помещение № 1П, назначение: нежилое. Площадь: общая 300,70 кв.м., номера на поэтажном плане: 40-49. Этаж:2. Литер: А, А2. Адрес (местоположение): г. Омск, ул. Транссибирская, дом 28 (право собственности Продавца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 55 АА № 434458 от 06.12.2011); 2/25 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов – занят пассажирским зданием аэровокзала. Площадь: 7 470 кв.м. Адрес (местоположение): г. Омск, Кировский административный округ. Кадастровый номер: 55:36:140104:12 (право собственности Продавца подтверждается свидетельством о праве собственности серии 55 АА № 006799 от 10.06.2010).
 
    Цена договора составляет 19 680 000 руб., включая НДС 18% - 2 893 118,64 руб.
 
    Отказ в подписании проекта договора купли-продажи послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    Суд признает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в силу нижеследующего.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации  по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
 
    В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
 
    Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Кодекса).
 
    В соответствии с пунктом 5 указанной статьи в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
 
    Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    Доводы, приведенные ответчиком в обоснование возражений, не могут быть приняты судом по следующим основаниям.
 
    Как следует из текста договора аренды части нежилого помещения № 5-834 от 31.12.2010, площадь объекта аренды, указанного в пункте 1.1 договора, составляет 291,3 кв.м.
 
    Пункт 2.1. 6 договора аренды при определении стоимости отчуждения спорного  нежилого помещения, являющегося одним из объектов аренды, содержит не только  указание на площадь 348 кв.м., но также ссылку на отчет об оценке рыночной стоимости  помещения, а именно: № 06-2/10/2010 от 30.11.2010. По данным технического паспорта на помещение  право собственности ЗАО «Омскавиасервис»  на спорное помещение подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 55 АВ № 107128 от 25.11.2005. Ссылка на данный документ имеется в пункте 1.2 договора аренды.
 
    Экспликация к поэтажному плану строения содержит сведения о размере площади спорного помещения, равном 291,3 кв.м. (пункты 1.1, 2.1.6 договора аренды).
 
    Таким образом, как обоснованно указал истец, упоминание в пункте 2.1.6  договора аренды иной характеристики площади спорного помещения при совпадении всех иных характеристик, индивидуализирующих объект, а также при наличии прямой ссылки на пункт 1.1 договора аренды и отчет об оценке, предполагает наличие технической ошибки, не влияющей на факт согласования сторонами договора аренды существенных условий сделки.
 
    Кроме того, соглашением от 01.10.2007 ЗАО «Омскавиасервис» дано согласие на изменение границ, размеров и иных параметров спорного помещения, характеристики которого закреплены в свидетельстве  о государственной регистрации права серии 55 АВ № 107128 от 25.11.2005 и техническом паспорте от 04.10.2005 (пункты 1.2, 1.3, 1.5 соглашения).
 
    Дополнительным соглашением от 14.11.2011 к соглашению от 01.10.2007 стороны по итогам завершения реконструкции здания аэровокзала закрепили характеристики помещений, находящихся в собственности каждой из сторон. Так, пункт 1.2 дополнительного соглашения указывает на размер площади принадлежащего  ЗАО «Омскавиасервис» спорного помещения, а именно: 300,7 кв.м.
 
    В обоснование возражений по иску ответчик указал на несоблюдение положений пунктов 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку   основной договор не был заключен сторонами в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    Доводы ответчика в указанной части также являются несостоятельными.
 
    Пункты 2.1.6, 2.4.3 договора аренды содержат условия, согласно которым  основной договор купли-продажи спорных объектов подлежит заключению сторонами по истечении срока аренды. Статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.  В силу статьи 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может содержать условие о выкупе арендатором объекта аренды по истечении срока аренды.
 
    Поскольку условия договора аренды (пункты 2.1.6, 2.4.3) не ставят условие о выкупе спорных объектов недвижимого имущества в зависимость от оснований прекращения аренды, довод ответчика о том, что истец утратил право требовать исполнения условий договора аренды в части выкупа спорных объектов, не может быть принят судом.
 
    По мнению суда, отсутствие факта одобрения сделки по отчуждению имущества как крупной применительно к статье 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ  «Об акционерных обществах» в данном случае не имеет правового значения,  поскольку обязанность заключить договор предусмотрена положениями статей 421, 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается истец в обоснование исковых требований.
 
    Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению с отнесением на ответчика расходов по оплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    Руководствуясь статьями  110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л :
 
 
    Исковые требования удовлетворить.
 
    Понудить закрытое акционерное общество «Омскавиасервис» (ИНН 5504038813, ОГРН 1025500992880, 644103, г. Омск, ул. Транссибирская, д. 2) заключить с открытым  акционерным обществом «Омский аэропорт» (ИНН 5507028605, ОГРН 1025501376878, 644103, г. Омск, ул. Транссибирская, д. 18) договор купли-продажи недвижимости на условиях, изложенных в проекте договора купли-продажи недвижимого имущества.
 
    Взыскать с закрытого акционерного общества «Омскавиасервис» (ИНН 5504038813, ОГРН 1025500992880, 644103, г. Омск, ул. Транссибирская, д. 2) в пользу открытого акционерного общества «Омский аэропорт» (ИНН 5507028605, ОГРН 1025501376878, 644103, г. Омск, ул. Транссибирская, д. 18) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. 00 коп.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».
 
 
 
    Судья                                                                                                    Т.И.Беседина