Решение от 11 июня 2014 года №А45-29079/2009

    Дело №
 
    Поступило ДД.ММ.ГГГГ года
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    ДД.ММ.ГГГГ                         р.<адрес>
 
        Краснозерский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Силантьевой Т.В.,
 
    при секретаре ФИО4,
 
    с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО6,
 
    представителя ответчика ФГУП ПЗ «Садовское» ФИО5
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемия о регистрации сделки,
 
установил:
 
        истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором просит вынести решение о государственной регистрации Договора уступки права и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка, заключенного между Федеральным государственным унитарным предприятием Племенной завод «Садовское» Российской академии сельскохозяйственных наук и ним в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:13:025319:0557.
 
        В обоснование заявленных требований истец ссылается на заключенный между ним и ответчиком Договор переуступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:13:025319:0557 по Договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, исполнение им обязательства по оплате цены договора.
 
    Однако ответчик, несмотря на этобез каких-либо причин длительное время уклоняется от явки в регистрирующий орган для осуществления регистрации Договора уступки. В связи с чем, истец, основываясь на положениях ст.ст. 131, 164, 165, 389, 391, 606-607, 609 ГК РФ и п. 1 ст. 4, абз. 1 п.1 ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обратился за защитой своих прав в суд.
 
    В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал, по основаниям изложенные в иске в полном объеме, просил их удовлетворить.
 
    Представитель истца ФИО6, в судебном заседании исковые требования изложенные в иске поддержала в полном объеме, представила возражение на отзыв ответчика, которое приобщено к материалам дела, просила признать заявленные ответчиком возражения заведомо не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а доводы ответчика не основанными на нормах права.
 
    Представитель ответчика ФГУП ПЗ «Садовское» РоссельхозакадемияФИО7 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, приобщенном к материалам дела в ходе судебного заседания и просила отказать в удовлетворении иска в полном объеме, с тем обоснованием, что конкурсный управляющий не обладает документами: оригиналом Договора уступки прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, а также отчетом об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка, на основании которых истец строит свою правовую позицию. Ознакомившись с представленными истцом документами, условиями договора уступки прав и обязанностей арендатора пояснила, что условия данного договора причиняют вред имущественным правам должника (ответчика) и его кредиторам. Обратила внимание на то, что в пункте 1.5. вышеуказанного договора уступки указано, что за уступаемые права и обязанности по указанному договору аренды ФИО2 передает ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемии денежную сумму в размере 59000 рублей. В подтверждение оплаты денежных средств в размере 59000 рублей в материалы дела представлена расписка, подписанная ФИО6 Ответчик считает экономически нецелесообразным заключение этой сделки, поскольку цена договора уступки является слишком заниженной.Расписка о получении ФИО6 денежных средств в размере 59000 рублей, согласно п. 1.8 «Положения о порядке ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации», утвержденного Банком России не является надлежащим доказательством получения оплаты по договору уступки от ФИО2 Просила учесть то, что ДД.ММ.ГГГГ Арбитражным судом <адрес> вынесено Определение опризнании недействительной сделки - договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 54:13:025319:0557, общей площадью 7 291 200 кв.м. (729,12 Га) из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: примерно в 6,6 км по направлению на юго-запад от ориентира - южная окраина <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, муниципальное образование Октябрьского сельсовета, заключенный между Федеральным государственным унитарным предприятием племенным заводом «Садовское» Российской академии сельскохозяйствснных наук и главой крестьянского хозяйства ФИО2. В вышеуказанном судебном акте установлено следующее, что цена уступки прав по договору аренды в силу пункта 1.3. Договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ составила 4893 рубля 13 копеек х 500 тонн = 2 446 565 рублей 00 копеек. В то же время, согласно справке внешнего управляющего ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемии в 2009-2010 годах средняя урожайность зерновых культур на участке земли составила 22 центнера с 1 га. Ежегодно на данном участке выращивается 1822,8 тонн зерновых культур (пшеница) на сумму около 8,2 млн.рублей. Общая сумма произведенных затрат на выращивание зерновых культур в среднем за год составляет 4,2-4,5 млн. рублей. Рентабельность произведенного зерна - 48%. Ежегодный доход от использования данного участка за минусом выплаченной арендной платы составляет 3,2-3,5 млн.рублей. С учетом изложенного полагала, что налицо уменьшение стоимости имущества ответчика, и как следствие – вред причиненный имущественным правам кредиторов. Обратила внимание на то, что арбитражный суд квалифицировал аналогичную сделку, заключенную между ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемии и ФИО2, как недействительную, в связи с тем, что она заключена на невыгодных для должника и его кредиторов условиях, стоимость уступленного права требования намного больше суммы, указанной в тексте Договора уступки прав требования. Кроме того, ссылаясь на положения ст. ст. 110, 132, 177, 179 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» полагала, что предприятие-банкрот не имеет права заключать какие-либо договора по отчуждению имущества либо права на имущество, вне зависимости от одобрения сделки собранием кредиторов.
 
    Изучив доводы истца, представителя истца, представителя ответчика, исследовав и оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ относимость, допустимость, достоверность каждого представленного в суд доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца по следующим основаниям.
 
    Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
 
    В соответствии со ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности равноправия сторон.
 
    Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
 
    В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    В силу положений статей 131, 164 ГК РФ и пункта 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, включая ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение, и сделки с этим имуществом.
 
    Согласно ст.16 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.
 
    К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
 
    Согласно части 1 статьи 17 данного Федерального закона основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершённые в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
 
    В силу положений статьи 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное владение. В соответствии с положениями ст. 607 ГК РФ в аренду в том числе могут быть переданы земельные участки.
 
    В соответствии с положениями ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
 
    Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Требования ст. 164 ГК РФ предусматривают обязательность государственной регистрации сделок с землей.
 
    В силу ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
 
    Как следует из материалов дела в адрес арендодателей - собственников указанного земельного участка уведомления о переуступки прав аренды не направлялись.
 
    Таким образом, поскольку объектом договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является участок, находящийся в собственности граждан и срок договора составляет 49 лет, ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемия вправе передать свои права по договору без согласия собственника земельного участка, направив арендодателям уведомления о переуступки своих прав, чего ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемия сделано не было.
 
    Гражданское законодательство исходит из презумпции возмездности договора (п. 3 ст. 423 Кодекса).
 
    Пунктом 1 ст. 382 ГК РФ предусмотрено, что право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.
 
    В силу п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
 
    Договор об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не содержит условие о безвозмездном характере сделки, а потому предполагается возмездным. В материалы дела представлено доказательствополучения оплаты по договору – расписка, подписанная ФИО6 Оценивая указанный документ, суд, учитывая требования п.5.1 Положение №373-П от ДД.ММ.ГГГГ «О порядке ведения кассовых операций с банкнотами и монетой Банка России на территории Российской Федерации», согласно которым для учета поступающих в кассу наличных денег юридическое лицо ведет кассовую книгу 0310004. При этом записи в кассовой книге 0310004 осуществляются кассиром по каждому приходному кассовому ордеру 0310001, оформленному на полученные наличные деньги (п.5.2), признает, что единственным доказательством оплаты ФИО2 денежных средств по договору уступки может являться приходно-кассовый ордер с подписью главного бухгалтера, кассира и печатью ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемии. При таких обстоятельствах расписка ФИО6, которая на момент заключения Договора уступки по доверенности представляла интересы ответчика, а в настоящее время по доверенности представляет интересы истца, признается судом недопустимым доказательством по делу, не подтверждает юридический факт оплаты ФИО2 денежных средств в адрес ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемии по договору уступки. Доказательств того, что денежные средства, полученные от реализации прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с нормами действующего законодательства, включены в состав имущества должника, суду не представлено.
 
    В соответствии с положениями ч. 2 ст. 389 ГК РФ, уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки. В соответствии с положениями ч. 2 ст. 391 ГК РФ, к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пп. 1 и 2 статьи 389 ГК РФ.
 
    Таким образом, уступка прав и обязанностей по договору аренды земельного участка подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного (ими) на то лица, при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, то условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон договора.
 
    Согласно имеющихся в деле уведомлений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ истец обращался к ответчику с требованием направить представителя ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемии для регистрации Договора уступки прав и обязанностей арендатора по Договору аренды земельного участка в установленном порядкев Краснозерский отдел Управления Росреестра по <адрес>, однако представитель ответчика не явился, регистрационные действия до настоящего времени не произведены.
 
    Согласно пункту 3 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между собственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 7291200 кв.м. с кадастровым номером 54:13:025319:0557, находящийся в 6,6 км по направлению на юго-запад от ориентира – южная граница <адрес>, расположенного за границами участка. Адрес ориентира: <адрес> муниципальное образование Октябрьского сельсовета и ГУП Племзавод ОПХ «Садовское» СО Россельхозакадемии заключен договор аренды на 49 лет. Участок передан для использования в целях производства сельскохозяйственной продукции (л.д.2-4).
 
    Определением Арбитражного суда <адрес> по делу А45-29079/2009 от ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемииутвержден ФИО8Определением Арбитражного суда <адрес> по делу №А45-29079/2009 от ДД.ММ.ГГГГ срок конкурсного производства продлен на шесть месяцев до ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ сделка - договор от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 54:13:025319:0557, общей площадью 7291 200 кв.м. (729,12 Га) из земель сельскохозяйственного назначения, местоположение: примерно в 6,6 км по направлению на юго-запад от ориентира - южная окраина <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>, муниципальное образование Октябрьского сельсовета, заключенный между Федеральным государственным унитарным предприятием племенным заводом «Садовское» Российской академии сельскохозяйственных наук и главой крестьянского хозяйства ФИО2, признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки. В вышеуказанном судебном акте установлено следующее, что цена уступки прав по договору аренды в силу пункта 1.3. Договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ составила 4 893 руб. п. х 500 тонн = 2 446 565 руб. 00 коп. В то же время, согласно справке внешнего управляющего ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемии 2009-2010 годах средняя урожайность зерновых культур на участке земли составила 22 центнера с 1 га. Ежегодно на данном участке выращивается 1822,8 тонн зерновых культур (пшеница) на сумму около 8,2 млн.рублей. Общая сумма произведенных затрат на выращивание зерновых культур в среднем за год составляет 4,2-4,5 млн. рублей. Рентабельность веденного зерна - 48%. Ежегодный доход от использования данного участка за минусом выплаченной арендной платы составляет 3,2-3,5 млн.рублей.
 
    По данным Отчета рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, выполненного ООО «Ампир» ДД.ММ.ГГГГ во исполнения Решения собрания кредиторов ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемии от ДД.ММ.ГГГГ о продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 54:13:025319:0557, стоимость права аренды данного земельного участка составила 59000 рублей.
 
    В целях реализации решения собрания кредиторов ДД.ММ.ГГГГ между ФГУП ПЗ «Садовское» Российской академии сельскохозяйственных наук, в лице ФИО9, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка (л.д.5).
 
    В силу абзаца второго пункта 2 статьи 111 Закона о банкротстве продажа части имущества должника осуществляется в порядке, определенном пунктами 4 - 19 статьи 110 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных этой статьей.
 
    По смыслу приведенных норм продажа имущества должника путем прямого заключения договоров не допускается. Порядок продажи имущества посредством проведения торгов в соответствующей форме регламентирован законом в целях недопущения нарушения прав кредиторов должника, удовлетворение требований которых возможно за счет продажи имущества, прошедшего инвентаризацию и рыночную оценку.
 
    Согласно п.3 ст.139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
 
    Согласно п. 4 ст. 139 указанного Закона после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах, если законодательством не установлен иной порядок продажи имущества должника. Иной порядок, нежели открытые торги, может быть предусмотрен для продажи имущества стоимостью менее сто тысяч рублей. (п.5 ст.139). Указанное имущество реализуется в порядке, определенном собранием кредиторов (комитетом кредиторов). При этом согласно п. 1 ст. 139 Закона о банкротстве порядок, сроки и условия продажи имущества конкурсный управляющий обязан согласовать с собранием кредиторов (комитетом кредиторов).
 
    Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусмотрена возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
 
    Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.
 
    В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно отличаются в худшую для должника сторону от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
 
    При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
 
    Оценивая, вышеприведенные документы с учетом норм действующего законодательства, суд приходит к выводу, что решение собрание кредиторов ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемии о реализации права долгосрочной аренды по прямому договору без проведения торгов, было принято раньше, нежели чем определена стоимость данного права аренды земельного участка, что подтверждается протоколом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-9) и ответом № об оценке рыночной стоимости права аренды, приобщенным к материалам дела в ходе судебного заседания, и позволяет суду усомниться в объективности принятого кредиторами решения о продажи права аренды земельного участка. В этой связи, учитывая единовременную компенсацию в размере, установленном п.1.3 Договора уступки права аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, приведенную в определении Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ,суд признает, что представителем ответчика документально подтвержден довод о том, что стоимость уступаемых прав и обязанностей по договору аренды должника (ответчика), принимая во внимание, представленный стороной истца отчет рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, выполненный ООО «Ампир» ДД.ММ.ГГГГ, резко уменьшена. При этом для установления данного факта не требовались специальные познания. При таких обстоятельствах, следует признать, что совокупность обстоятельств дела свидетельствует о том, что действия должника (ответчика) и ФИО2 при заключении сделки были направлены на причинение вреда имущественным правам кредиторов и свидетельствует о том, что она заключена на невыгодных для должника и его кредиторов условиях. Доказательств обратного в материалах дела не содержится.
 
    В этой связи аргументы представителя истца на то, что в акте о результатах инвентаризации спорное право отсутствует и оно не было включено в состав конкурсной массы, а потому не подлежит включению в состав предприятия, в связи с чем не могут применены нормы закона, приведенные представителем ответчика, при разрешении заявленного спора, с учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, отклоняются как не имеющие правового значения.
 
    Таким образом, суд, принимая во внимание то, что условием государственной регистрации договора является волеизъявление сторон, а в ходе судебного заседания установлено, что воля сторон является несогласованной; стороной истца не представлено доказательств соблюдения норм действующего законодательства при заключении указанной сделки, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о вынесении решения о государственной регистрации договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
        в удовлетворении исковых требованийФИО2 к ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемия о регистрации договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного между ФГУП ПЗ «Садовское» Россельхозакадемия и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:13:025319:0557, отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Новосибирского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи жалобы в Краснозерский районный суд <адрес>.
 
    Мотивированное решение вынесено ДД.ММ.ГГГГ
 
    Судья