Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 27 августа 2020 года №А45-16349/2018

Дата принятия: 27 августа 2020г.
Номер документа: А45-16349/2018
Раздел на сайте: Арбитражные суды
Тип документа: Определения


АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 августа 2020 года Дело N А45-16349/2018
Резолютивная часть определения объявлена 20 августа 2020 года
Определение в полном объеме изготовлено 27 августа 2020 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Стрункина А.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Максимовой О.С., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Большакова Александра Борисовича о разрешении разногласий в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника - закрытого акционерного общества "Радуга Недвижимость Сибирь" (ИНН 5402527734, ОГРН 1105476027887, адрес регистрации: 630082, г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, д.77),
при участии представителей:
от ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" (залоговый кредитор): Анищенко В.Г. по доверенности от 20.12.2018 г. N 1Ф/420;
от ИП Большакова А.Б. (конкурсный кредитор) - Нафтаев Е.В. по доверенности от 04.03.2020 г.;
от конкурсного управляющего Кладова Б.А.: Семенова Л.А. по доверенности от 25.05.2020 г. (до перерыва в судебном заседании), Кулагина А.П. по доверенности от 26.06.2020 г. (после перерыва в судебном заседании);
установил:
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.02.2019 г. в отношении должника - закрытого акционерного общества "Радуга Недвижимость Сибирь", введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утверждена Середа Татьяна Сергеевна.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.05.2019 г. требование Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области в размере 34755 руб. 24 коп., в том числе, 24 846 руб. 38 коп. - основной долг, 9 908 руб. 86 коп. - пени, включено в реестр требований кредиторов должника - закрытого акционерного общества "Радуга Недвижимость Сибирь", с отнесением в третью очередь удовлетворения.
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2019 г. требование публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" в размере 137 061 938 руб. 53 коп., в том числе: 120 000 000 руб. 00 коп. - основного долга, 8 870 794 руб. 52 коп. - проценты, 6 600 000 руб. 00 коп. - пени по просроченной задолженности по основному долгу, 338 485 руб. 48 коп. пени по просроченной задолженности по процентам, 1 252 658 руб. 53 коп. - штраф за невыполнение условий договора, включено в реестр требований кредиторов закрытого акционерного общества "Радуга Недвижимость Сибирь" с отнесением в третью очередь удовлетворения, как обеспеченные залогом имущества должника.
Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.06.2019г. (резолютивная часть) по делу N А45-16349/2018 Закрытое акционерное общество "Радуга Недвижимость Сибирь" (630082, Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, дом 77, ИНН 5402527734, ОГРН 1105476027887) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, до 26 декабря 2019 года. Конкурсным управляющим ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" утвержден Кладов Борис Александрович (ИНН 541001795054; СНИЛС 147-878-381 29), член ассоциации арбитражных управляющих "Сибирский центр экспертов антикризисного управления" (ИНН 5406245522, ОГРН 1035402470036; 630132, г. Новосибирск, ул. Советская, 77в).
Определением Арбитражного суда Новосибирской области от 26.11.2019 в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Закрытого акционерного общества "Радуга Недвижимость Сибирь" произведена замена кредитора Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области на правопреемника индивидуального предпринимателя Большакова Александра Борисовича на сумму требования в размере 34 755 руб. 24 коп., в том числе 24 846 руб. 38 коп. - основной долг, 9 908 руб. 86 коп. - пени.
05.03.2020 г. в Арбитражный суд Новосибирской области поступило заявление индивидуального предпринимателя Большакова Александра Борисовича о разрешении разногласий по вопросу начальной цены, порядка и условий проведения торгов по положению "О порядке и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества, принадлежащего ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь", которым заявитель просит:
- определить, что наименование объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:032645:444 при проведении торгов должно быть указано как "помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3 544,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:032645:444, адрес: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д.77";
- определить, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032645:2 должно быть исключено из состава реализуемого имущества, но сведения по лоту N 1 должны быть дополнены оговоркой о том, что к покупателю переходят права аренды на земельный участок площадью 9293 кв.м. по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 91451м от 12.10.2012;
- определить начальную продажную цену по лоту N 1 в размере 28 215 563 руб. 12 коп., начальную цену на повторных торгах по лоту N 1 в размере 25 394 006 руб. 81 коп.
ПАО Банк "ФК Открытие", конкурсный управляющий представили отзывы на заявление, в которых заявленные требования считают не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в отзывах, в частности, ссылаются на то, что начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, Закон о банкротстве наделяет залогового кредитора приоритетом на установление порядка продажи имущества, находящегося у него в залоге, в том числе, его начальной продажной цены; право аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:032645:2 подлежит включению в конкурсную массу и продаже как залоговое имущество; офисные помещения, по своему определению являются нежилыми помещениями, необходимость вносить изменения в Положение в данной части отсутствует.
Согласно п. 1 ст. 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Согласно абз. 6 ч. 4 ст. 134 Закона о банкротстве требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном ст. 138 настоящего Федерального закона.
Исходя из положений статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику.
Пункт 1 ст. 138 Закона о банкротстве в совокупности с положениями Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) определяет заинтересованность в продаже заложенного имущества должника не только залогового кредитора, но и иных кредиторов должника, требования которых не обеспечены залогом его имущества, поскольку средства, вырученные от продажи предмета залога могут быть также направлены на погашение требований кредиторов первой, второй очередей, удовлетворение текущих обязательств должника.
В соответствии с п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В соответствии с п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества. На основании абз. 2 п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога. Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абз. 2 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).
Стоимость заложенного имущества определяется арбитражным судом на основе оценки заложенного имущества, предусмотренной в договоре о залоге, или начальной продажной цены, установленной решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, с учетом доводов заинтересованных лиц об изменении указанной стоимости в большую или меньшую сторону (п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ N 58 от 23.07.2009).
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 разъяснено, что порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. Кредитор, требования которого обеспечены залогом, обязан установить особенности порядка и условий проведения торгов в разумный срок с момента обращения к нему конкурсного управляющего.
Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (абз. 6 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58).
Из системного толкования приведенных разъяснений Постановления Пленума ВАС РФ и ст. 124 Закона о банкротстве следует, что, разрешая разногласия по порядку, условиям и срокам реализации заложенного имущества, суд должен учитывать, что реализация имущества должна быть произведена в возможно короткие сроки при обеспечении максимального доступа потенциальных покупателей и с получением максимальной цены от продажи.
Как следует из материалов дела, 27 февраля 2020 года в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве опубликовано Положение "О порядке и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества, принадлежащего ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь", в рамках процедуры конкурсного производства по делу N А45-16349/2018" (далее "Положение о торгах").
ИП Большаков А.Б., являясь конкурсным кредитором, обратился в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий по вопросу начальной цены, порядка и условий проведения торгов по положению "О порядке и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества, принадлежащего ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь", которым заявитель просит:
- определить, что наименование объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:032645:444 при проведении торгов должно быть указано как "помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3 544,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:032645:444, адрес: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д.77";
- определить, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032645:2 должно быть исключено из состава реализуемого имущества, но сведения по лоту N 1 должны быть дополнены оговоркой о том, что к покупателю переходят права аренды на земельный участок площадью 9293 кв.м. по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 91451м от 12.10.2012;
- определить начальную продажную цену по лоту N 1 в размере 28 215 563 руб. 12 коп., начальную цену на повторных торгах по лоту N 1 в размере 25 394 006 руб. 81 коп.
Залоговый кредитор (ПАО Банк "ФК Открытие"), конкурсный управляющий Кладов Б.А. заявленные требования считают не подлежащими удовлетворению.
В рассматриваемом случае к единому мнению кредиторам прийти не удалось.
Утверждая Порядок продажи имущества должника, представленный ПАО Банк "ФК Открытие", и внося в него изменения, суд исходил из следующего.
I. Относительно разногласий - определить, что наименование объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:032645:444 при проведении торгов должно быть указано как "помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3 544,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:032645:444, адрес: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д.77"
Как следует из материалов дела, Положение о торгах содержит информацию о том, что подлежит реализации "Помещения офисного назначения в подвале и трех этажах административного здания общей площадью 3 544,8 кв. м., кадастровый номер 54:35:032645:444, адрес: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77".
Вместе с тем, согласно сведениям из единого государственного реестра недвижимости, помещения являются нежилыми, реестр не содержит сведений об их предназначении для использования в качестве офисных.
Согласно данным технического паспорта здания по состоянию на 26.03.2001 года здание называется "Центральный склад", согласно экспликации к поэтажному плану все помещения в здании являются складскими.
Согласно выписке из реестра объектов капитального строительства от 25.07.2008 по состоянию на 23.06.2008, поэтажного плана по состоянию на 23.06.2008, экспликаций к этому плану помещения площадью 3 544,8 кв. м. являются складскими.
С учетом фактического использования помещений часть помещений действительно может использоваться в качестве офисных, но не все. Как следует из материалов дела (фототаблицы), часть помещений очевидно непригодны для использования в качестве офисных, данные обстоятельства не опровергнуты залоговым кредитором, конкурсным управляющим. При этом общеизвестно, что при прочих равных условиях цена офисных помещений выше, чем цена складских помещений.
Таким образом, в этой части указание наименования имущества в Положении о торгах содержит недостоверную информацию, так как не все помещения можно использовать в качестве офисных.
Правовая позиция конкурсного управляющего сводится к следующему: потенциальные покупатели могут предварительно осмотреть помещения и оценить их техническое состояние, поэтому указанная в Положении о торгах информация о назначении помещений не имеет существенного значения для проведения торгов.
Вместе с тем, суд отмечает следующее. В соответствии со статьей 449 ГК РФ, с учетом разъяснений, данных в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50, предоставление недостоверной или неполной информации о предмете торгов может вызвать неправильное мнение о предмете торгов, целесообразности участия в них, истинной цене имущества и перспектив инвестирования денежных средств в него и является основанием для признания торгов недействительными. Кроме того, Гражданский кодекс РФ содержит статью 431.2, которой установлены последствия недостоверности заверений об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, в том числе касающихся предмета договора. В силу пункта 2 статьи 431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).
Правовая позиция Банка сводится к тому, что представленные помещения могут быть использованы в качестве офисных помещений, требующих косметический ремонт.
В силу ч. 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Однако в нарушение ч. 1 статьи 65 АПК РФ никаких доказательств Банк в подтверждение своих доводов не представил.
По убеждению суда недостоверная информация, во-первых, ограничивает число потенциальных покупателей помещений только теми, которые имеют намерение приобрести помещения офисного назначения, в то время как в действительности помещения являются складскими и при проведении торгов необходимо привлечь именно этих потенциальных покупателей. Данное нарушение может сделать невозможной реализацию на торгах помещений и признание торгов несостоявшимися или привести к занижению доходов от реализации помещений в связи с ограничением круга потенциальных покупателей, что нарушит права кредиторов.
Во-вторых, в случае продажи помещений на торгах покупатель фактически будет введен в заблуждение относительно характеристик проданного имущества и его пригодности для использования в качестве офисных помещений, что в дальнейшем может повлечь претензии с его стороны. Данное нарушение может привести к затягиванию процедуры реализации помещений, задержке в удовлетворении требований кредиторов, снижению суммы платежей в пользу кредиторов в связи с увеличением расходов на процедуру банкротства, связанных с необходимостью ведения судебных споров с участниками торгов.
В связи с этим, суд приходит к выводу о необходимости внести изменения в Положение о торгах, определить, что наименование объекта недвижимости должно указываться "помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3 544,8 кв. м., кадастровый номер 54:35:032645:444, адрес: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77".
II. Относительно разногласий - определить, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032645:2 должно быть исключено из состава реализуемого имущества, но сведения по лоту N 1 должны быть дополнены оговоркой о том, что к покупателю переходят права аренды на земельный участок площадью 9293 кв.м. по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.10.2012 г N 91451м.
Положение о торгах содержит информацию о реализации права аренды на земельный участок сроком с 01.10.2012 по 12.10.2022, категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер:54:35:032645:2, адрес: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77.
Вместе с тем, в соответствии с договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора N 91451м от 12.10.2012 ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" не является единственным пользователем земельного участка.
Наряду с ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" право аренды имеет ООО "Новосибирская фармацевтическая фабрика", договор составлен с условием согласия арендаторов на вступление в него любых других правообладателей недвижимости, находящейся на земельном участке. Кроме того, у земельного участка есть и другие землепользователи: помещение с кадастровым номером 54:35:032645:474 находится в собственности Новосибирской области и оперативном управлении ГКУ НСО "Новосибоблфарм" и потому ГКУ НСО "Новосибоблфарм" также имеет право аренды земельного участка в силу пункта 3 статьи 39.20 ЗК РФ. Таким образом, должник имеет не просто право аренды, а лишь ограниченное право аренды по договору аренды с множественностью лиц, а указанная в Положении о торгах информация является недостоверной и вводит потенциальных покупателей в заблуждение.
Согласно статье 382 Гражданского кодекса право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Переход права пользования земельным участком происходит не на основании сделки (перенайма или уступки права требования), а в силу закона в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ и подпунктом 5 пункта 1 статьи 387 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Земельный участок, находящийся в аренде с множественностью лиц на стороне арендатора является неделимым. Это непосредственно следует из договора аренды со множественностью лиц, заключенного в соответствии с пунктом 3 статьи 39.20 ЗК РФ, предусматривающего заключение договора аренды со множественностью лиц только в отношении неделимого земельного участка.
Таким образом, должник не может реализовать права на застроенный земельный участок по ул. Дуси Ковальчук, 77, право пользования земельным участком перейдет к покупателю зданий и помещений в силу закона.
Данное нарушение (указание в составе реализуемого имущества права, которое невозможно продать) может привести к тому, что торги по продаже имущества не состоятся и будет допущена задержка в удовлетворении требований кредиторов.
Возражая против данного требования, конкурсный управляющий и Банк ссылаются на статьи 131 и 132 Закона о банкротстве, которые регулируют порядок определения конкурсной массы.
Правовое регулирование в отношении таких объектов гражданских прав, как земля и другие природные ресурсы, должно осуществляться с учетом п. 3 ст. 209 ГК РФ. В соответствии с ней владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается специальными законами о земле и других природных ресурсах. Особенности правового регулирования сдачи в аренду земельных участков установлены, в частности, Земельным кодексом РФ.
Закон о банкротстве не содержит положений, исключающих необходимость соблюдения указанных выше требований Гражданского и Земельного кодексов.
Суд приходит к выводу о том, что в данном рассматриваемом случае, имущественные права Общества по договору аренды не могут быть использованы в качестве актива для удовлетворения требований кредиторов.
Принимая во внимание изложенное, суд считает необходимым внести изменения в Положение о торгах, определить, что из состава реализуемого имущества должно быть исключено право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032645:2 поскольку эта информация является недостоверной, однако информация о продаваемом имуществе должна быть дополнена оговоркой о том, что к покупателю зданий и помещений по ул. Дуси Ковальчук, 77 переходят права по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 91451м от 12.10.2012.
III. В части определения начальной продажной цены по лоту N 1.
Как следует из материалов дела, в лот N 1 включено следующее имущество должника:
- нежилое помещение - Здание (гараж со складом). Площадь общая 946,4 кв.м. Инвентарный номер 50:401:372:003018910:0003 Литер В, B1, В2 Этажность1, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77 кадастровый номер 54:35:032645:438;
- здание (склад с рампой), назначение: нежилое, общая площадь 869,2 кв.м. инвентарный номер 50:401:372:00301890:0002. Литер Б, Б1 Этажность 1 Подземная этажность 1, расположенное по адресу г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77 кадастровый номер 54:35:032645:442;
- нежилое помещение общей площадью 65,1 кв.м. номера на поэтажном плане 76, этаж 1, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77, кадастровый номер 54:35:032645:473;
- нежилое помещение общая площадь 13,1 кв.м. номера на поэтажном плане 1,2, этаж 1, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77, кадастровый номер 54:35:032645:441;
- помещения офисного назначения в подвале и трех этажах административного здания общей площадью 3544,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77 кадастровый номер 54:35:032645:444.
- нежилое помещение общая площадь 336,7 кв.м. номера на поэтажном плане подвал: (1-7); 1 эт.: (108); Этаж: подвал, 1, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77 кадастровый номер 54:35:032645:439;
- нежилое помещение (Здание спиртохранилище), общая площадь 62,3кв.м. Инвентарный номер 50:401:372:003018910:0005 Литер Д, Этажность 1, расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77 кадастровый номер 54:35:032645:443;
- право аренды земельного участка сроком с 01.10.2012 г. по 12.10.2022 г., расположенное по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д. 77 кадастровый номер 54:35:032645:2.
Данное имущество является залоговым. ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие" является залоговым кредитором, которым утверждено Положение о порядке и условиях проведения торгов по реализации имущества, принадлежащего ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь, находящегося в залоге у Банка. Положение о торгах было согласовано с конкурсным управляющим должника. Соответствующие сведения внесены в ЕФРСБ согласно сообщению N 4754257 от 27.02.2020 г.
На основании отчета об оценке проведенного Банком, согласно Залогового заключения УРЗ ДРКБ N 90260170-7-3227 от 16.08.2019 г. определена начальная цена продажи выставляемого на торги имущества Лота N 1 на первых торгах - 141 137 000,00 руб.
В ЕФРСБ 22.11.2019 опубликован отчет N 19/065 от 20.11.2019 об оценке рыночной стоимости имущества, принадлежащего ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" и находящегося в залоге у ПАО Банк "Открытие".
Конкурсный кредитор индивидуальный предприниматель Большаков Александр Борисович указывает на то, что начальная продажная цена является явно завышенной, продать залоговое имущество по данной цене не представляется возможным, попытки продажи имущества по явно завышенной цене приведут к затягиванию процедуры реализации имущества, может ограничить число потенциальных покупателей. В свою очередь, в подтверждение своих доводов о явно завышенной цене залогового имущества конкурсным кредитором представлен Отчет оценщика от 30.01.2020 г. N 300120, проведенной ООО "Центр - Консультант", согласно которому рыночная стоимость залогового имущества определена в размере - 35 269 453 рубля 90 копеек.
Вместе с тем, в материалы дела конкурсным управляющим также представлен Отчет об оценке залогового имущества от 20.11.2019 г. N 19/065, проведенной ООО "Артикул", согласно которому рыночная стоимость залогового имущества определена в сумме - 135 694 500 рублей.
Таким образом, в материалы дела в целях подтверждения рыночной стоимости залогового имущества представлены:
1) Залоговое заключение УРЗ ДРКБ N 90260170-7-3227 от 16.08.2019 г. (стоимость определена 141 137 000 рублей);
2) Отчет об оценке от 30.01.2020 г. N 300120, проведенной ООО "Центр - Консультант" (стоимость определена 35 269 453 рубля 90 копеек);
3) Отчет об оценке от 20.11.2019 г. N 16/065, проведенной ООО "Артикул" (стоимость определена 135 694 500 рублей).
В ходе судебного разбирательства арбитражный суд трижды (в судебном заседании 02.07.2020, 15.07.2020, 13.08.2020) ставил на обсуждение вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, стороны возразили, сославшись на то, что в материалы дела в подтверждение своих доводов каждой из сторон представлен свой отчет об оценке, проведение судебной экспертизы повлечет увеличение расходов.
Для полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу в совокупности, суд посчитал необходимым направить представленные Отчеты об оценке (Отчет об оценке от 30.01.2020 г. N 300120 и Отчет об оценке от 20.11.2019 г. N 16/06) в саморегулируемые организацию оценщиков, в которой состоят оценщики, представившие отчеты, для проведения экспертизы отчетов.
Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков (абзац 4 статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).
В ходе рассмотрения настоящего заявления о разрешении разногласий арбитражный суд направил Отчет об оценке от 20.11.2019 г. N 19/065 в Саморегулируемую организацию оценщиков "Экспертный совет" (регистрационный номер в реестре СРО:0220 от 20.10.2010. Свидетельство о членстве 0220, выдано 16.06.2011 г. Место нахождения СРО: 109028, г. Москва, Большой Трехсвятительский пер., д. 2/1. Стр. 2), членом которой является оценщик Ноздрина Мария Андреевна, и отчет об оценке от 30.01.2020 г. N 300120 в Саморегулируемую организацию оценщиков "Экспертный совет" (регистрационный номер в реестре СРО:0220 от 20.10.2010. Свидетельство о членстве 0220, выдано 16.06.2011 г. Место нахождения СРО: 109028, г. Москва, Большой Трехсвятительский пер., д. 2/1. Стр. 2), членом которой является оценщик Воробьева (Фалалеева) Зинаида Викторовна, и в Общероссийскую общественную организацию "Российское общество оценщиков" (местонахождение: 105066. Г. Москва, 1-й Басманный переулок, д. 2А, офис 5), членом которой является оценщик Королева Юлия Викторовна в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении представленных отчетов, о соответствии их требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиками в отчетах.
Указанным саморегулируемым организациям оценщиков было необходимо в суд в срок до 11 августа 2020 года со ссылкой на номер дела представить положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, подтвердить или опровергнуть рыночную стоимость объекта оценки, определенной оценщиком в отчетах.
В материалы дела поступили ответы от Саморегулируемых организаций оценщиков, согласно которым, организации оценщиков готовы провести экспертизу отчетов на договорной возмездной основе, представили свои ценовые предложения.
В судебном заседании 13.08.2020 г. суд предложил представителям конкурсного кредитора ИП Большакова А.Б., залогового кредитора ПАО Банк "ФК Открытие", конкурсного управляющего Кладова Б.А. заключить договор с саморегулируемыми организация оценщиков в целях проведения экспертизы отчетов. Представители сторон возразили, согласие не представили, сославшись на высокую стоимость ее проведения.
Определяя начальную продажную цену по имеющимся в материалах дела доказательствам, суд исходил из следующего.
На основании абзаца второго пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.
Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве) на основании п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя".
Правовая позиция залогового кредитора и конкурсного управляющего заключается в том, что начальная продажная цена в Положении о порядке, сроках и условиях реализации имущества ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" определена на основании отчета об оценке N 19/065, составленного ООО "Артикул" на 18.11.2019 г. и залогового заключения УРЗ ДРКБ N 90260170-7-3227 от 16.08.2019 г., составленным самим Банком.
Согласно ст. 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.
В соответствии с нормами процессуального права заключение экспертизы является одним из доказательств по делу, не имеющим приоритета над другими доказательствами (часть 5 статьи 71, часть 3 статьи 86 АПК РФ). Достаточность доказательств определяется судом, рассматривающим дело по существу.
С учетом того, что стороны не представили согласие на проведение судебной экспертизы, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявили, в целях определения рыночной стоимости объектов недвижимости, суд оценивает представленные в материалы дела доказательства сторон.
Как установлено судом, в материалы дела в целях подтверждения рыночной стоимости залогового имущества представлены:
1) Залоговое заключение УРЗ ДРКБ N 90260170-7-3227 от 16.08.2019 г. (стоимость определена 141 137 000 рублей);
2) Отчет об оценке от 30.01.2020 г. N 300120, проведенной ООО "Центр - Консультант" (стоимость определена 35 269 453 рубля 90 копеек);
3) Отчет об оценке от 20.11.2019 г. N 16/065, проведенной ООО "Артикул" (стоимость определена 135 694 500 рублей).
Суд пришел к убеждению, что залоговое заключение Банка УРЗ ДРКБ N 90260170-7-3227 от 16.08.2019 г. не является отчетом об оценке, поскольку в соответствии с законом "Об оценочной деятельности":
1) оценка может проводиться только физическими лицами, являющимися членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшими свою ответственность в соответствии с требованиями закона (статья 4 Закона об оценочной деятельности),
2) оценка может быть проведена только независимым оценщиком (статья 16 Закона об оценочной деятельности),
3) залоговое заключение не соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности (примененные стандарты оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки, дата определения стоимости объекта оценки и т.п.). При этом банк является стороной спора, которая заинтересована в исходе дела, а сделавший залоговое заключение сотрудник банка не несет ответственности за достоверность определения рыночной стоимости. С учетом чего данный документ следует оценивать критически.
Вместе с тем, суд установил, что при заключении договора об ипотеке от 28.03.2017 г. N 10-17/И1-1Ф ПАО Банк "ФК Открытие" не обращался к экспертам для определения рыночной стоимости объектов недвижимости, переданных в залог, залоговое заключение составлено сотрудником Банка.
В отношении Отчета об оценке от 20.11.2019 г. N 16/065 (ООО "Артикул"), стоимость определена 135 694 500 рублей.
ИП Большаковым А.Б. представлено в материалы дела нормативно-правовое обоснование несоответствия отчета об оценке N 16/065 федеральным стандартам. Представлены замечания относительно объема, качества, содержания и достоверности результатов оценки, проведенной ООО "Артикул". Представлена альтернативная оценка рыночной стоимости заложенных объектов недвижимости, которая поставила под сомнение достоверность отчета оценки, представленного конкурсным управляющим.
Отчет об оценке от 30.01.2020 г. N 300120, проведенной ООО "Центр - Консультант" и Отчет об оценке от 20.11.2019 г. N 16/065, проведенной ООО "Артикул" являются отчетами об оценке, выполненные независимыми оценщиками.
Вместе с тем, к представленному Отчету об оценке от 20.11.2019 г. N 16/065, проведенной ООО "Артикул", суд относится критически.
Основной из причин расхождений в стоимости между отчетами об оценке является оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка.
ООО "Артикул" исходит из допущения об отсутствии каких-либо ограничений (обременении) права пользования земельным участком (страницы 13 и 41 отчета об оценке), при определении стоимости права аренды земельного участка по тексту отчета никакая корректировка на ограничения (обременения) прав не производится. В итоге рыночная стоимость права аренды земельного участка, по данным этого оценщика, составила 45 794 000 рублей. Вместе с тем, суд принял во внимание, что в соответствии с приложением N 1 к договору об ипотеке N 10-17/И1-1Ф от 28.03.2017 оценочная стоимость земельного участка вовсе составляла 800 рублей.
В рамках рассмотрения дела от ООО "Артикул" поступило письмо от 13.07.2020, в пункте 5 которого дополнительно пояснено, что оценщик определял рыночную стоимость объекта "Земельный участок площадью 9 293 кв. м. Вид зарегистрированного права: аренда". При этом оценщик указал, что он не учитывал наличие прав на земельный участок у других землепользователей поскольку в договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора доля земельного участка ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" не была выделена, а у него возможность самостоятельного выделения доли отсутствовала.
По убеждению суда, наличие у земельного участка других землепользователей имеет существенное значение для определения рыночной стоимости права аренды земельного участка поскольку:
- земельный участок частично физически занят объектами недвижимости, принадлежащим другим собственникам,
- у ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" и, соответственно, у потенциального покупателя нет права застройки земельного участка, реконструкции объектов недвижимости, без согласия других землепользователей,
- у ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" и, соответственно, у потенциального покупателя нет права на приватизацию земельного участка (поскольку одним из собственников объектов недвижимости на земельном участке является Новосибирская область, а сами эти объекты недвижимости переданы в оперативное управление ГКУ НСО "Новосибоблфарм"),
- в случае уничтожения объектов недвижимости ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" на земельном участке (или покупателя) право аренды земельного участка будет утрачено, поскольку оно имеется только у тех лиц, которые владеют объектами недвижимости на земельном участке.
Более того, как указано ранее, в данном случае право аренды земельного участка возникает и прекращается в силу закона (ст. 552 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ), его невозможно передать по сделке. В данном случае, имущественные права Общества по договору аренды не могут быть использованы в качестве актива для удовлетворения требований кредиторов.
В ходе судебного разбирательства Банком было заявлено ходатайство о вызове оценщика Ноздрину М.А. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено. В судебное заседание 13.08.2020 г. явился оценщик - эксперт Ноздрина М.А. Эксперт давала пояснения по проведенной оценке, отвечала на заданные ей вопросы.
Из пояснений эксперта Ноздриной М.А. следует, что оценщик непосредственно принимал участие в осмотре объекта оценки, однако осмотр оцениваемых объектов был проведен не в полном объеме (ввиду его значительных размеров), у оценщика не было всех документов, позволяющих полно и объективно оценить спорный объект недвижимости.
В частности, допрошенный в судебном заседании оценщик Ноздрина М.А.пояснила, что она видела договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Также во время проведения осмотра оцениваемого земельного участка она видела, что на земельном участке имеются объекты недвижимости, принадлежащие другим собственникам. Однако при проведении оценки она эту информацию не учла, поскольку ей не были предоставлены документы, из которых бы она увидела долю ЗАО "Радуга Недвижимость Сибирь" в праве аренды. Таким образом, Оценщик пришел к выводу об отсутствии прав третьих лиц и произвел оценку права аренды земельного участка без учета наличия других землепользователей.
Статьей 14 Закона "Об оценочной деятельности" оценщику предоставлено право запрашивать необходимую ему информацию не только у заказчика оценки, но и у третьих лиц. В рассматриваемом случае оценщик данным правом не воспользовался, соответственно и рыночная стоимость определена не с учетом фактических обстоятельств дела.
Кроме того, в ходе дачи пояснений оценщику Ноздриной М.А., был задан вопрос: "Имеются ли на рынке предложения по продаже права аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора?" Оценщик ответила, что при проведении оценки она таких предложений не видела. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что выводы эксперта в данной части являются неоднозначными.
В ходе дачи пояснений оценщик Ноздрина М.А. ссылалась на то, что рыночная стоимость зависит от технического состояния объектов недвижимости. Эксперту задан вопрос: "должен ли был оценщик учитывать техническое состояние зданий и помещений при проведении оценки?".
В ходе дачи пояснений оценщик Ноздрина М.А. ссылалась на то, что она видела недостатки оцениваемых объектов недвижимости (трещины в стенах), но поскольку она не получила от заказчика оценки никаких документов о техническом состоянии зданий и помещений, сама она определить техническое состояние зданий и помещений не могла (по ее мнению это могли сделать только компетентные специалисты), и поэтому исходила из того, что здания и помещения требуют только косметического ремонта.
Вместе с тем, учитывая, что оцениваемые объекты недвижимости 60-70 годов постройки, то есть с момента их постройки прошло около 50-60 лет, а также принимая во внимание, что при проведении осмотра оцениваемых объектов оценщик увидел, что объекты имеют трещины в стенах, оценщик, в отсутствие документов о техническом состоянии зданий и помещений пришел к однозначному выводу о том, что помещения находятся в состоянии "требующем косметического ремонта". Данные выводы оценщика суд находит противоречивыми. Суд приходит к убеждению, что при отсутствии документов о техническом состоянии зданий и помещений оценщик не мог сделать однозначный вывод об отсутствии необходимости проведения капитального ремонта, однако в отсутствие все тех же документов, оценщик делает однозначный вывод о том, что объекту недвижимости требуется косметический ремонт. Оценщик не воспользовался правом, предоставленным ему статьей 14 Закона "Об оценочной деятельности", запросить необходимую ему документацию. Поскольку оценщик считал техническое состояние объектов недвижимости ценообразующим фактором, то он должен был установить данные обстоятельства.
Кроме того, в данном случае все участники процесса, включая оценщика, подтверждают, что назначение помещений (складские или офисные) имеет существенное влияние на рыночную стоимость.
Вместе с тем, информация о распределении помещений на складские и офисные не подтверждена: документов у оценщика о распределении площадей не было, при этом в письме ООО "Артикул" от 13.07.2020, а также в ходе дачи пояснений Ноздриной М.А., судом установлено, что осмотр оцениваемых объектов был проведен не в полном объеме, при этом у оценщика не было документов о площадях помещений и в ходе осмотра оценщик площади помещений не измерял. При этом следует учесть, что в материалах дела имеется технический паспорт на здание "Центрального склада", согласно которому все 100% площадей помещений имеют назначение "складские". Исходя из этого оценщиком сделано допущение о распределении помещений на офисные и складские (страница 13 отчета). Данное обстоятельство, безусловно является ценообразующим фактором, так как общеизвестно, цена офисного помещения выше складского помещения, ввиду того, что в отчете об оценке N 19/065 данные о распределении помещений на складские и офисные не подтверждены, отчет содержит недостоверные сведения. Соответственно, и рыночная стоимость объектов недвижимости определена не с учетом фактических характеристик помещения, а исходя из предположений.
Вместе с тем, в материалы дела представлен Отчет об оценке от 30.01.2020 г. N 300120, проведенный ООО "Центр-Консультант".
Залоговым кредитором, конкурсным управляющим в материалы дела не представлено доказательств несоответствия отчета об оценке от 30.01.2020 г. N 300120 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.
Доводы Банка, конкурсного управляющего о недостоверности сведений, содержащихся в указанном отчете об оценке, не конкретны и носят предположительный характер. Ходатайств о вызове оценщика заявлено не было.
Согласно пп. 15 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ не признаются объектом налогообложения операции по реализации имущества и (или) имущественных прав должников, признанных в соответствии с законодательством Российской Федерации несостоятельными (банкротами).
Согласно выводам отчета об оценке от 30.01.2020 г. N 300120, рыночная стоимость объекта оценки составляет 35 269 453,90 рублей (без НДС).
ИП Большаков А.Б., оспаривая начальную продажную цену в Положении о торгах, установленную Банком, и в просительной части своего заявления (определить начальную продажную цену по лоту в размере 80 % от рыночной стоимости) ссылается на пп.4 п. 2 статьи 54 Закона об ипотеке.
Вместе с тем, в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 11 Постановления N 58, полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.
Между тем, данные разъяснения были даны применительно к норме пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в редакции, действовавшей на момент принятия Постановления N 58, а именно 23.07.2009.
Федеральным законом от 29.12.2014 N 482-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" (далее - Закон N 482-ФЗ) внесены изменения в том числе в статью 138 Закона о банкротстве.
Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в подлежащей применению редакции начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
С учетом действующей редакции статьи 138 Закона о банкротстве, при утверждении Положения не подлежат применению разъяснения, содержащиеся в пункте 11 Постановления N 58, в части, отсылающей к подпункту 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается в размере 80% от его рыночной стоимости.
Отчет об оценке от 30.01.2020 г. N 300120 составленный ООО "Центр - консультант", согласно которому определена рыночная цена реализуемого на торгах имущества, по дате наиболее приближен к дате проведения торгов, то есть определенная в нем цена наиболее приближена к существующей на текущий момент рыночной стоимости имущества.
Суд отмечает, что Положением о продаже залогового имущества предусмотрена продажа имущества путем проведения открытых торгов, в том числе в форме аукциона, что с учетом данной формы торгов направлено на повышение стоимости и должно обеспечить продажу имущества по максимально возможной цене, при этом, действительная стоимость имущества будет установлена в ходе проведения торгов.
Учитывая, что торги по продаже имущества проводятся в форме аукциона, имущество может быть продано на торгах как по цене, установленной судом, так и по иной, значительно выше. При наличии покупателей, заинтересованных приобрести имущество должника, цена продаваемого имущества будет увеличиваться.
Реализация имущества должника будет проводиться с торгов с целью получить предложение о выкупе имущества на максимально выгодных для продавца условиях, в том числе, касающихся цены имущества. Поэтому даже если начальная стоимость залогового имущества окажется ниже рыночной, реализация имущества с открытых торгов призвана нивелировать это отклонение и права кредиторов не должны пострадать.
И, напротив, итогом выставления имущества на торги по завышенной цене с большой степенью вероятности окажется объявление торгов несостоявшимися, проведение новых торгов с новыми затратами, что приведет к дополнительным расходам на проведение процедуры банкротства должника. Указанное препятствует достижению цели конкурсного производства. При этом, залоговым кредитором, при установлении начальной продажной цены в оспариваемом размере, не учитывался вопрос о затягивании процесса проведения торгов и несения финансовых расходов на их проведение, а также затягивание сроков реализации имущества, что влечет нарушение прав конкурсных кредиторов, в том числе, в части расходов (убытков).
Несмотря на привилегированность положения залогового кредитора в деле о банкротстве, его позиция не должна приводить к нарушению прав других кредиторов и лишать их права приводить свои возражения по предлагаемой начальной продажной цене заложенного имущества, выставляемого на торги.
ПАО Банк "ФК Открытие" не обосновало допустимыми доказательствами завышение предложенной начальной продажной цены имущества, принимая во внимание, что оценочная (залоговая) стоимость предмета залога вовсе определена в сумме 105 877 500 рублей. Суд, оценив отчет об оценке от 30.01.2020 г. N 300120, составленный ООО "Центр - консультант", не установил обстоятельств, свидетельствующих о недостоверности отчета об оценке. При этом, ходатайств о назначении по делу судебной экспертизы в отношении достоверности представленного ИП Большаковым А.Б. отчета оценщика залоговый кредитор не заявлял. Суд трижды, в судебных заседаниях, ставил на обсуждение вопрос о назначении судебной экспертизы, Банк возразил против проведения судебной экспертизы. В силу ч. 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При том, суд принял во внимание, что общий размер кадастровой стоимости всех объектов, включенных в лот N 1, составляет 37 892 757,21 рублей, что сопоставимо с начальной продажной ценой, предложенной конкурсным кредитором ИП Большаковым А.Б. Залоговый кредитор не может произвольно определять начальную продажную цену.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 60, 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
определил:
разрешить разногласия, возникшие между залоговым кредитором ПАО Банк "ФК Открытие" и конкурсным кредитором ИП Большаковым Александром Борисовичем, утвердить порядок продажи имущества, представленный ПАО Банк "ФК Открытие" с внесением в него изменений:
- определить, что наименование объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:032645:444 при проведении торгов должно быть указано как "помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3 544,8 кв.м., кадастровый номер 54:35:032645:444, адрес: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Дуси Ковальчук, д.77";
- определить, что право аренды на земельный участок с кадастровым номером 54:35:032645:2 должно быть исключено из состава реализуемого имущества, но сведения по лоту N 1 должны быть дополнены оговоркой о том, что к покупателю переходят права аренды на земельный участок площадью 9293 кв.м. по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.10.2012 г N 91451м;
- определить начальную продажную цену по лоту N 1 в размере 35 269 453 рубля 90 копеек.
Определение может быть обжаловано в течение десяти дней в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.
Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области.
Судья А.Д. Стрункин


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка

Найдены 87 документов с идентичным номером

В нашей базе данных имеются и другие документы под номером «А45-16349/2018». Возможно вы искали один из них. Ознакомьтесь со списком ниже.
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 16 августа 2021 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июня 2021 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 28 июня 2021 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 18 июня 2021 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 16 июня 2021 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 19 мая 2021 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 сентября 2020 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 26 августа 2020 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области
Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 17 августа 2020 года №А45-16349/2018
Принявший орган: Арбитражный суд Новосибирской области

Арбитражный суд Новосибирской области

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-6109/2021

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-23674/2021

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-18688/2020

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-26205/2021

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-16967/2021

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-30457/2021

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-7577/2020

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-7252/2021

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-8812/2021

Определение Арбитражного суда Новосибирской области от 12 ноября 2021 года №А45-11676/2021

Все документы →

Полезная информация

Судебная система Российской Федерации

Как осуществляется правосудие в РФ? Небольшой гид по устройству судебной власти в нашей стране.

Читать
Запрашиваем решение суда: последовательность действий

Суд вынес вердикт, и вам необходимо получить его твердую копию на руки. Как это сделать? Разбираемся в вопросе.

Читать
Как обжаловать решение суда? Практические рекомендации

Решение суда можно оспорить в вышестоящей инстанции. Выясняем, как это сделать правильно.

Читать