Решение от 20 октября 2014 года №А44-4018/2014

 
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
 
Большая Московская улица, дом 73, Великий Новгород, 173020
 
http://novgorod.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
Великий Новгород
Дело № А44-4018/2014
Резолютивная часть решения объявлена 14 октября 2014 года
Решение в полном объеме изготовлено 20 октября 2014 года
 
    Арбитражный суд Новгородской области
 
    в составе судьи  Н.В. Богаевой
 
    при ведении протокола судебного заседания
 
    помощником судьи Т.А. Кротовой,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    индивидуальный предприниматель Костюхина Алексея Александровича (ИНН 532002699510, ОГРН 304533120100040)
 
    к  Администрации Боровичского муниципального района (ИНН 5320002630, ОГРН 1025300991572) 174411, г. Боровичи, ул. Коммунарная, д.48
 
    признание права собственности на самовольную постройку
 
    при участии:
 
    от истца:  Степанов Л.В. – дов. от 02.07.2014 года
 
    от ответчика:  не явился
 
у с т а н о в и л :
 
 
    Индивидуальный предприниматель Костюхин Алексей Александрович ( далее – Предприниматель)  обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к Администрации Боровичского муниципального района ( далее – Администрация) о признании права собственности на двухэтажное нежилое здание (магазин) общей площадью 1 178 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 53:22:0020501:4, общей площадью  742 кв.м., по адресу: г. Боровичи, ул. Сушанская, д. 2Г
 
    Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал. В обоснование иска указал, что на земельном участке, предоставленном на основании договора аренды от 25 ноября 2013 года № 5514 с правом разрешенного использования: для размещения непродовольственного магазина, для завершения строительства магазина промышленных товаров, Предприниматель  осуществил строительство нежилого здания (магазина) общей площадью 1 178 кв. м. В выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию было отказано в связи с несоответствием объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана. Объект соответствует строительным нормам и правилам, требованиям технических регламентов по безопасности, возведен в границах земельного участка. Отступление от параметров застройки является несущественным и не нарушает прав владельцев соседних земельных участков.
 
    Представитель Администрации в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. От Администрации в процессе рассмотрения дела поступил отзыв, в котором ответчик против удовлетворения исковых требований не возражал при условии подтверждения соответствия объекта требованиям технического регламента по безопасности, указал, что выдача разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства возможна только до начала строительства одновременно с изменением разрешения на строительство.
 
    Определением суда от 6 августа 2014 года по делу назначена строительно-техническая экспертиза, результаты которой отражены в заключении эксперта от 08.09.2014 года № 14-497-П-А44-4018/14.
 
    В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.
 
    Заслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.
 
    Костюхин Алексей Александрович зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей за ОГРН 304533120100040.
 
    Между Муниципальным образованием - Боровичский муниципальный район (Арендодатель) и Костюхиным Алексеем Александровичем (Арендатор)  был заключен договор аренды от 25 ноября 2013 года № 5514, в соответствии с которым Арендодатель  предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком до 21.11.2014 года земельный участок площадью 742 кв. м. с кадастровым номером 53:22:00020501: 4.
 
    Земельный участок относится к землям населенного пункта  и предоставлен для размещения непродовольственного магазина, для завершения строительства магазина промышленных товаров. ( п. 1.3 Договора)
 
    В соответствии с пунктом  5.2.7 Договора Арендатор имеет право производить строительство  зданий, строений и сооружение после получения разрешения на строительство.
 
    10 июля 2013 года Администрацией Боровичского муниципального района  было выдано  разрешение  Костюхину Алексею Александровичу  на строительство магазина площадью 1020 кв. м.  на земельном участке площадью 742 кв. м  с кадастровым номером 53:22:0020501:4, расположенным по адресу: Новгородская область, Боровичи,
 
    ул. Сушанская. Срок действия разрешения – до 10 июля 2016 года
 
    В период действия разрешения Предприниматель осуществил строительство здания магазина.
 
    По окончании строительства Предприниматель обратился в  Администрацию с заявлением о выдаче  разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
 
    Письмом от 02.06.2014 года № 861-з/а Администрация отказала Костюхину Алексею Александровичу  в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п. 2 ч. 6 ст. 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации  в связи с несоответствием объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, а именно, по причине того, что построенное здание магазина расположено за границей допустимого места размещения объекта, указанного в градостроительном плане.
 
    В связи с тем, что получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в административном порядке не представляется возможным,  основываясь на ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности.
 
    В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации
 
    ( далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
 
    Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.
 
    Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
 
    В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
 
    Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных п. 3 ч. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.  При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
 
    Как установлено в судебном заседании Администрация по договору аренды от 25 ноября 2013 года № 5514 предоставила Костюхину А.А. земельный участок для использования его в целях: размещения непродовольственного магазина и завершения строительства магазина промышленных товаров, с правом строительства зданий.
 
    Кроме того, Администрация выдала Костюхину А.А. разрешение на строительство магазина площадью 1020 кв. м.   на земельном участке, принадлежащем Администрации.
 
    Таким образом, собственник земельного участка однозначно и определенно выразил свое согласие на предоставление земельного участка Костюхину А.А. для строительства магазина.
 
    Как следует из ст. 222 ГК РФ признаком самовольной постройки является строительство объекта без необходимых разрешений.
 
    Судом установлено, что у Костюхина А.А. отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которого истец предпринимал меры.
 
    Как следует из п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
 
    Основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию определены в  п. 6 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в частности, в выдаче разрешения может быть отказано в связи с несоответствием объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории.
 
    В силу ч. 1 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации  подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.
 
    Состав градостроительного плана определен в ч. 3 ст. 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в частности, в нем указываются  границы земельного участка, минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя:
 
    1) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;
 
    2) минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
 
    3) предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;
 
    4) максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка;
 
    5) иные показатели.
 
    Как следует из материалов дела,  Постановлением Администрации Боровичского муниципального района от 30.08.2012 года № 1785  Костюхину А.А. был утвержден  градостроительный план № RU53502101-124  земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером  53:22:0020501:4, общей площадью 742 кв. м.
 
    Градостроительным планом  Костюхину А.А. определено место  допустимого размещения здания, установлен максимальный процент застройки – 70 %.
 
    Кроме того, в градостроительном плане установлено, что  предполагаемый к застройке земельный участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами в 4 и выше этажа Ж. 3.
 
    Размещение продовольственных  и непродовольственных магазинов  относится к основным видам разрешенного использования  земельного участка, расположенного в зоне Ж.3.
 
    Правила землепользования и застройки  Боровичского городского поселения утверждены  решением Совета Депутатов Боровичского городского поселения от 25.10.2011 года № 86 ( далее – Правила землепользования и застройки Боровичского городского поселения)
 
    В соответствии с Правилами землепользования и застройки Боровичского городского поселения в  зоне застройки многоэтажными жилыми домами в 4 и выше этажа Ж. 3 допускается размещение продовольственных и непродовольственных магазинов.
 
    Костюхиным А.А. при строительстве были нарушены следующие градостроительные параметры:  процент застройки земельного участка превысил, установленный градостроительным планом,  Костюхин А.А.  при строительстве вышел за пределы границ допустимого размещения здания.
 
    Согласно    чертежу    градостроительного    плана    земельного    участка линия минимального отступа от границ земельного участка для размещения здания  составляет
 
    1 м. по юго-западной, юго-восточной и северо-восточной сторонам, по северо-западной стороне — без отступа.
 
    По результатам проведенного ООО «ПетроЭксперт» в рамках судебного дела экспертного исследования установлено, что возведенное здание расположено в границах выделенного участка, фактический отступ от границ земельного участка составляет:
 
    -          по юго-западной границе участка (точки 1-2): в точке Г — 0,06 м, в точке А — 0,25 м;
 
    -          по юго-восточной границе участка (точки 2-3-4): в точке А — 0,47 м, в точке Б — 2,02 м, расстояние от точки 3 до здания — 0,17 м;
 
    -          по северо-восточной границе участка (точки 4-5): в точке Б — 1,72 м, в точке В — 1,70 м;
 
    -          по северо-западной границе участка (точки 1-5) — 0,15 м.
 
    Площадь застройки — 665 м2, что составляет 89,6% от площади земельного участка.
 
    Таким образом, имеет место несоблюдение отступа от границ земельного участка: по юго-западной границе — длиной 12,40 м, площадью 10,48 м2, по юго- восточной границе — длиной 39,25 м, площадью 22,21 м2; фактический процент застройки земельного участка (89,6%).
 
    Проанализировав  Правила землепользования и застройки Боровичского городского поселения, суд установил, что на территории Боровичского городского поселения отсутствует публичные нормы, регулирующие процент застройки территории и не установлены единые для всех правила о минимальных отступах от границ земельных участков при застройке территории.
 
    Указанные требования устанавливаются индивидуально, применительно к каждому земельному участку, подлежащему застройке, в градостроительном плане.
 
    Постановлением Администрации Боровичского муниципального района  от 22.03.2010 года № 709  были утверждены схемы расположения земельных участков.
 
    Как следует из утвержденной схемы и межевого плана, выполненного в связи с образованием двух земельных участков, от 17.05.2010 года земельный участок Костюхина А.А. по юго-восточной части частично граничит с земельным участком ЗАО «Тандер» и землями населенного пункта, по юго-западной границе – с землями населенного пункта.
 
    В непосредственной близости на землях населенного пункта отсутствуют объекты недвижимости.
 
    Как следует из градостроительного плана  RU 53502101-000017 на смежный земельный участок   с кадастровым номером № 53:22:020501:5 минимальная граница отступа  для размещения объектов недвижимости от юго-восточной части земельного участка Костюхина А.А. составляет 14 м.
 
    Заключением эксперта ООО «ПетроЭксперт» от 08.09.2014 года № 14-497-П-А44-4018 установлено, что при строительстве здания магазина на земельном участке с кадастровым номером 53:22:0020501:4 по адресу: г. Боровичи, ул. Сушанская 2 г, соблюдены требования технических регламентов, предъявляемые к объемно-планировочному решению, инженерному оборудованию, обеспечению надежности здания и безопасности при эксплуатации, долговечности  и ремонтопригодности конструктивных элементов, энергосбережению, обеспечению санитарно-эпидемиологических условий. Противопожарные расстояния между объектами соблюдены.  В частности, установлено, что противопожарные расстояния между соседними зданиями  составляет не менее 12 метров, что соответствует  СНиП  2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений».  Здание магазина не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.
 
    Таким образом, суд приходит к следующим выводам.
 
    Здание магазина построено Костюхиным А.А. на земельном участке, предоставленном ему на основании договора аренды с целевым использованием: для строительства магазина непродовольственных товаров.
 
    Строительство здания осуществлялось на основании разрешения на строительство. По завершении строительства разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не могло быть выдано в связи  с несоответствием построенного объекта градостроительному плану на земельный участок.
 
    Спорный объект построен в границах выделенного земельного участка и не нарушает права собственности смежных землепользователей.
 
    Допущенные при строительстве нарушения градостроительных норм суд признает несущественными, поскольку объект самовольного строительства не нарушает публичные Правила землепользования и застройки Боровичского городского поселения, объект возведен в территориальной зоне, допускающей строительство такого рода объектов,  нарушение параметров застройки является незначительным и не влияет на безопасную эксплуатацию спорного здания,  а также здания смежного землепользователя, объект размещен в соответствии с техническими регламентами и строительными нормами, предъявляемыми к  безопасности зданий, противопожарные расстояния между соседними объектами соблюдены.  Здание магазина не представляет угрозы жизни и здоровью граждан.
 
    При изложенных обстоятельствах суд считает   возможным исковое требования Предпринимателя удовлетворить и признать право собственности на двухэтажное нежилое здание (магазин) общей площадью 1 178 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 53:22:0020501:4, общей площадью  742 кв.м., по адресу:   Новгородская область, г. Боровичи, ул. Сушанская, д. 2Г.
 
    В силу ч. 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  судебные расходы в размере 4 000 руб. , а также расходы на проведение судебной экспертизы, возлагаются на истца. В остальной части госпошлина подлежит возврату из федерального бюджета как излишне уплаченная.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать за Костюхиным Алексеем Александровичем  право собственности   на двухэтажное нежилое здание (магазин) общей площадью 1 178 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 53:22:0020501:4, общей площадью  742 кв.м., по адресу:   Новгородская область, г. Боровичи, ул. Сушанская, д. 2Г.
 
    Возвратить Костюхину Алексею Александровичу из федерального бюджета госпошлину в размере 96 900 руб.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.
 
 
 
 
    Судья
 
Н.В. Богаева