Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26 сентября 2019 года №А43-7631/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 26 сентября 2019 года Дело N А43-7631/2019
Резолютивная часть решения оглашена 16 сентября 2019 года
Арбитражный суд Нижегородской области
в составе судьи Волчанской Ирины Сергеевны (шифр 54-240),
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Садековой Г.У.,
рассмотрев в судебном заседании дело
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН 1085260013673, ИНН 5260433277),
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области
о признании незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 07.11.2018 N52/312/750/2018-1324 N52-0-1-312/3901/2018-1946 о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и от 18.12.2018 N52/258/750/2018-1819 N52-0-1-258/3901/2018-3369 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Капитал" и осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства - жилой дом общей площадью 2678,7 кв.м расположенный на земельном участке с кадастровым номером 52:24:0040001:710 по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п.Новинки, проезд Инженерный, д.7, корп.2, с учетом уточнения заявленных требований, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, ТУ Росимущества в Нижегородской области, АО "ДОМ.РФ", ООО "Деметра", Администрации Богородского муниципального района Нижегородской области,
при участии представителей:
от заявителя: Снарова Е.А. (доверенность от 19.06.2019),
от заинтересованного лица: Лобанов М.Г. (доверенность от 10.12.2018 N07/124-ИК),
от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом,
установил: общество с ограниченной ответственностью "Капитал" (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением, содержащим требования, указанные выше.
Представитель заявителя поддержал заявленные требования в полном объеме.
Управление Росреестра по Нижегородской области возразило против удовлетворения требований в силу доводов, изложенных в отзыве.
Заинтересованное лицо отметило, что согласно сведениям ЕГРН объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 52:24:0040001:710. При этом договор аренды данного земельного участка расторгнут в соответствии с частью 21 статьи 16.1 Федерального закона от 24.07.2008 N161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", о чем 10.10.2018 в ЕГРН внесена соответствующая запись (регистрационный номер прекращения 52:24:0040001:710-52/107/2018-964). Таким образом к моменту осуществления заявленных учетно-регистрационных действий у заявителя отсутствовали какие-либо права на вышеназванный земельный участок, что исключает возможность регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства, возведенный им на указанном земельном участке.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
Между ООО "Деметра" (арендатор) и Федеральным фондом содействия жилищного строительства (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 09.07.2012 NДЗ-45.
В соответствии с пунктом 1.1 данного договора арендодатель обязался предоставить за плату во временное владение и пользование арендатору земельный участок общей площадью 1 824 362 кв.м., кадастровый номер 52:24:0040002:563, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, участок, прилегающий к п.Новинки.
В соответствии с пунктом 1.2. договора аренды, участок предоставляется арендатору для осуществления его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Пунктом 2.1. договора установлен срок аренды участка, который составляет 18 (восемнадцать) лет.
Договор был зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
30.10.2014 между сторонами договора было подписано дополнительное соглашение N1 к договору аренды земельного участка, которым внесены изменения в пункт 1.1. договора в части изменения предмета аренды (с одного участка на 108 вновь образованных).
Согласно указанному дополнительному соглашению в числе участков образованных из ранее переданного в аренду земельного участка 52:24:0040002:563 поименован образованный земельный участок площадью 54 571 кв.м. с кадастровым номером 52:24:0040001:710.
Согласно пункту 6.4.1. договора аренды от 09.07.2012 NДЗ-45 арендатор вправе передать права и обязанности по договору, договору аренды образованного участка третьему лицу.
Таким образом между ООО "Деметра" (арендатор) и ООО "Капитал" (субарендатор) был заключен договор субаренды от 07.03.2018 земельного участка площадью 54 571 кв.м. с кадастровым номером 52:24:0040001:710, расположенного по адресу: Нижегородская область, Богородский район, участок, прилегающий к пос.Новинки.
Договор субаренды заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации (пункт 1.2 договора).
Указанный договор был зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
Администрацией Богородского муниципального района Нижегородской области ООО "Деметра" было выдано разрешение на строительство от 29.12.2014 Nru 52504000-591 на объект капитального строительства: третий пусковой комплекс первой очереди строительства многоквартирных двухсекционных домов (квартал 22) второго этапа комплексного освоения земельного участка площадью 1824362 кв.м с кадастровым номером 52:24:0040001:563, с объектами инженерной инфраструктуры (60-ти квартирный жилой дом -7 шт, 3 этажа, общая площадь здания - 2 678,48 кв.м, общая площадь квартир - 2 304,36 кв.м) сроком до 30.04.2018. Впоследствии действие указанного разрешения на строительство было продлено до 31.12.2021.
Приказом Министерства строительства Нижегородской области 11.05.2018 N129/од-1 на основании заявления ООО "Капитал" в вышеназванное разрешение на строительство внесены изменения в части лица осуществляющего строительство. Фактически разрешение на строительство переоформлено на ООО "Капитал".
Как указывает заявитель, в целях осуществления строительства им была разработана рабочая документация "Третий пусковой комплекс первой очереди строительства многоквартирных двухсекционных жилых домов (квартал 22) второго этапа комплексного освоения земельного участка площадью 54 571 кв.м. с кадастровым номером 52:24:0040001:710 с объектами инженерной инфраструктуры "Жилой дом 2 корп.2 по пр.Инженерному пос.Новинки Богородского района Нижегородской области".
Между ООО "Капитал" (заказчик) и ООО "Стройоптима" (подрядчик) заключен договор от 11.05.2018 N7К на выполнение комплекса строительных работ на объекте: "Третий пусковой комплекс первой очереди строительства многоквартирных двухсекционных жилых домов (квартал 22) второго этапа комплексного освоения земельного участка площадью 54 571 кв.м. с кадастровым номером 52:24:0040001:710 с объектами инженерной инфраструктуры. 3-этажные 2-секционные многоквартирные жилые дома 7 корпус 2 проезд Инженерный (с помещениями общественного назначения), расположенный по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п. Новинки, пр. Инженерный, ж.д. 7 к.2".
Согласно пунктам 2.1, 3.1 данного договора стоимость всех работ определена в размере 83 380 234,77 руб., а срок выполнения работ установлен с 11.05.2018 по 25.06.2019.
В период с 11.05.2018 по 25.07.2018 подрядчиком ООО "Стройптима" в рамках указанного договора подряда были выполнены работы по подготовке строительной площадки, завершено возведение фундамента многоквартирного дома по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п.Новинки, пр.Инженерный, ж.д.7, к.2. Общая стоимость выполненных работ составила 10 657 135,00 руб.
В свою очередь ООО "Капитал" подготовило Технический план объекта незавершенного строительства - многоквартирного дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 52:24:0040001:710, согласно которому готовность объекта незавершенного строительства составляет 10%.
03.09.2018 ООО "Капитал" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и регистрации права собственности на вышеназванный объект незавершенного строительства.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области уведомлением от 17.09.2018 N52/258/750/2018-1819 N52-0-1-258/3901/2018-3369 приостановило государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав со ссылкой на необходимость внесения изменений в представленный заявителем технический план на объект незавершенного строительства и неверное указание объекта недвижимости.
29.10.2018 ООО "Капитал" устранило замечания.
Однако Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области уведомлением от 07.11.2018 N52/312/750/2018-1324 N52-0-1-312/3901/2018-1946 вновь приостановило государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав со ссылкой на наличие сведений о расторжении 10.10.2018 договора аренды земельного участка от 09.07.2012 ДЗ-45 и соответственно договора субаренды земельного участка от 07.03.2018.
Поскольку причину явившуюся основанием для приостановления государственного кадастрового учета и государственную регистрацию прав ООО "Капитал" не устранило в срок до 17.12.2018, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области было вынесено уведомление от 18.12.2018 N52/258/750/2018-1819 N52-0-1-258/3901/2018-3369 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав причине расторжения договора аренды земельного участка от 09.07.2012 ДЗ-45 и договора субаренды земельного участка от 07.03.2018.
Заявитель считая, что уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 07.11.2018 N52/312/750/2018-1324 N52-0-1-312/3901/2018-1946 о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и от 18.12.2018 N52/258/750/2018-1819 N52-0-1-258/3901/2018-3369 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации являются незаконными и нарушают его права и законные интересы обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). Удовлетворение требования о признании ненормативного правового акта органа, осуществляющего публичные полномочия, недействительным или его решения, действия (бездействия) незаконным возможно при установлении несоответствия названных акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса).
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под объектами незавершенного строительства понимаются объекты капитального строительства, строительство которых не завершено.
В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ), государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
В силу положений статьи 18 Закона N218-ФЗ, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Согласно части 1 статьи 40 Закона N218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.
Согласно части 10 статьи 40 Закона N218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.
В пункте 24 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N13) разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 25 Закона N122-ФЗ в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком; данное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек; в связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек.
В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором возводился такой объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Таким образом, сам по себе факт прекращения земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства (например, истечение срока действий договора аренды земельного участка), при условии их оформления до начала строительства и получения необходимых для начала строительства документов не является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.
Иное толкование заинтересованным лицом положений закона послужило причиной вынесения оспариваемых актов.
Из материалов дела следует, что заявителем строительство объекта на земельном участке с кадастровым номером 52:24:0040001:710 осуществлялось на законных основаниях (при наличии договора субаренды земельного участка и разрешения на строительство). В целях регистрации права собственности на объект незавершенного строительства заявителем в итоге представлен полный пакет документов, необходимых и достаточных для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - жилой дом общей площадью 2678,7 кв.м расположенный на земельном участке с кадастровым номером 52:24:0040001:710 по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п.Новинки, проезд Инженерный, д.7, корп.2.
Объект незавершенного строительства возведен обществом в период действия договора аренды и договора субаренды земельного участка и на момент обращения в Управление Росреестра по Нижегородской области права аренды на земельный участок в пределах которого расположен объект незавершенного строительства у общества не был утрачен.
Возведенный заявителем объект соответствует понятию объекта незавершенного строительства - согласно техническому плану объекта незавершенного строительства произведена подготовка строительной площадки и возведен фундамент здания (пункт 21 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N4 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017; пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N25).
Учитывая вышеизложенное, вынесенные Управлением Росреестра по Нижегородской области уведомления от 07.11.2018 N52/312/750/2018-1324 N52-0-1-312/3901/2018-1946 о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и от 18.12.2018 N52/258/750/2018-1819 N52-0-1-258/3901/2018-3369 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, со ссылкой на истечение срока действия договора аренды не может служить законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации прав.
В силу вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа законных оснований для вынесения оспариваемых уведомлений.
В связи с чем, суд считает необходимым требование общества о признании незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 07.11.2018 N52/312/750/2018-1324 N52-0-1-312/3901/2018-1946 о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и от 18.12.2018 N52/258/750/2018-1819 N52-0-1-258/3901/2018-3369 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав удовлетворить.
В качестве правовосстановительной меры, в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Капитал" и осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства - жилой дом общей площадью 2678,7 кв.м расположенный на земельном участке с кадастровым номером 52:24:0040001:710 по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п.Новинки, проезд Инженерный, д.7, корп.2.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы, понесенные заявителем в связи с уплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции в сумме 6000 руб., подлежат взысканию в пользу заявителя с заинтересованного лица.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180-182, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
требования общества с ограниченной ответственностью "Капитал" удовлетворить.
Признать незаконными уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 07.11.2018 N52/312/750/2018-1324 N52-0-1-312/3901/2018-1946 о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и от 18.12.2018 N52/258/750/2018-1819 N52-0-1-258/3901/2018-3369 об отказе государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Капитал" и осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объект незавершенного строительства - жилой дом общей площадью 2678,7 кв.м расположенный на земельном участке с кадастровым номером 52:24:0040001:710 по адресу: Нижегородская область, Богородский район, п.Новинки, проезд Инженерный, д.7, корп.2.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Капитал" (ОГРН 1165275056715, ИНН 5260433277, зарегистрировано 17.10.2016) расходы по госпошлине в сумме 6000 руб.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
Судья И.С.Волчанская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка