Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26 ноября 2019 года №А43-42513/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 26 ноября 2019 года Дело N А43-42513/2019
Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2019 года
Решение в полном объеме изготовлено 26 ноября 2019 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи Соколовой Лианы Владимировны (шифр 53-958),
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мартыновой Ю.М.,
при участии в судебном заседании представителя заявителя: Баландиной Е.Е. (по доверенности от 23.07.2019),
рассмотрел в судебном заседании заявление АО "Тандер", г.Краснодар, о признании незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области об отказе в государственной регистрации права,
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, ИП Брацевой О.А.,
установил:
в Арбитражный суд Нижегородской области обратилось АО "Тандер" с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 09.09.2019 N52/307/303/2018-7768 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений NННвгФ/58400/18 от 30.10.2018.
В обоснование заявленного требования Общество указывает, что в рассматриваемом случае представленные в регистрационный орган документы позволяют определенно установить имущество в качестве предмета договора аренды, подлежащее передаче арендатору.
В связи с чем, с позиции заявителя, оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды у Управления не имелось.
Общество считает, что в данной ситуации государственная регистрация договора аренды должна была быть проведена без одновременного государственного кадастрового учета передаваемой по договору аренды части объекта недвижимости.
Подробно позиция заявителя изложена в письменном заявлении, дополнениях к заявлению и поддержана представителем в ходе судебного заседания.
Управление с заявленным требованием не согласилось по доводам, изложенным в письменном отзыве, считает оспариваемый отказ законным и обоснованным. Регистрирующий орган считает, что если предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то государственная регистрация такого договора аренды производиться одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части помещения, для осуществления которого необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области и третье лицо, извещенные надлежащим образом, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. Управление в письменном отзыве просило провести судебное заседание в отсутствие своего представителя.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие названных лиц.
Рассмотрев материалы дела, заслушав позицию заявителя, арбитражный суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, ИП Братцевой О.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 451,4кв.м. с кадастровым номером 52:18:0040205:96, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, пр.Октября, д.19, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись.
30 октября 2018 года между ИП Братцевой О.А. (арендодатель) и АО "Тандер" (арендатор) заключен договор аренды NННвгФ/58400/18 части вышеназванного нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в аренду часть нежилого встроенного помещения (общая площадь 451,4кв.м.) NN1-13, общей площадью 307,6кв.м., кадастровый номер 52:18:0040205:96, расположенные на первом этаже здания, по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, Автозаводский район, пр.Октября, д.19.
30 ноября 2018 года АО "Тандер" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о государственной регистрации указанного договора аренды.
11 декабря 2018 года Управлением принято решение, формализованное в уведомлении N52/307/303/2018-7768, о приостановлении государственной регистрации договора аренды в связи с тем, что часть объекта недвижимости, которая является предметом договора аренды, не поставлена на кадастровый учет.
09 сентября 2019 года Управлением принято решение, формализованное в уведомлении N52/307/303/2018-7768, об отказе в государственной регистрации договора аренды.
Посчитав данное решение незаконным и нарушающим права Общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий:
несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту;
нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В силу пунктов 1, 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, урегулированы Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N218-ФЗ).
В пункте 1 статьи 14 Закона N218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пп.2 п.2 ст.14 Закона N218-ФЗ).
В силу пункта 1 статьи 51 Закона N218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Закона N218-ФЗ к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:
- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
- документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
- иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
В пункте 1 статьи 21 Закона N218-ФЗ установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (п.5 ст. 18 Закона N218-ФЗ).
Основания для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав определены части 1 статьи 26 Закона N218-ФЗ.
В силу части 12 статьи 29 Закона N218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.
Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости установлены в статье 44 Закона N218-ФЗ, в пункте 5 которой предусмотрено, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.
Как следует из материалов дела, ИП Братцевой О.А. на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 451,4кв.м. с кадастровым номером 52:18:0040205:96, расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, пр.Октября, д.19, о чем в ЕГРП внесена соответствующая запись.
Данный объект поставлен на кадастровый учет, право собственности зарегистрировано за предпринимателем в установленном порядке. Названные обстоятельства Управлением не оспариваются.
В соответствии с выпиской из ЕГРН от 26.10.2018 вышеназванное помещение состоит из 1-ого этажа, подвала 1, антресоль 1, антресоль.
30 октября 2018 года между ИП Братцевой О.А. (арендодатель) и АО "Тандер" (арендатор) заключен договор аренды NННвгФ/58400/18 части вышеназванного нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в аренду часть нежилого встроенного помещения (общая площадь 451,4кв.м.) NN1-13, общей площадью 307,6кв.м., кадастровый номер 52:18:0040205:96, расположенные на первом этаже здания, по адресу: Нижегородская область, г.Н.Новгород, Автозаводский район, пр.Октября, д.19 (п.1.1 Договора).
Согласно пункту 1.2 Договора технические характеристики и иные сведения о передаваемом в аренду объекте содержатся в Справке N852 от 10.09.2003 о техническом состоянии нежилого помещения, изготовленной Автозаводским районным отделом МП "Бюро технической инвентаризации г.Н.Новгород" по состоянию на 10.09.2003.
Из данной справки N852 следует, что принадлежащее ИП Братцевой О.А. помещение расположено: на 1 этаже - помещения N1-3 площадью 307,6кв.м.; антресоле - помещения N1-7, площадью 58,3кв.м.; антресоле 1 - помещения N1-3, площадью 44,1кв.м.; подвал - помещения N1-3, площадью 41,4кв.м.
Таким образом, из представленных документов следует, что сторонами в договоре установлены все необходимые для идентификации арендуемого объекта параметры: адрес нахождения объекта недвижимого имущества, часть которого арендуется, его кадастровый номер, этаж объекта, площадь арендуемой части, графическое изображение границ арендуемого помещения.
Представленная в материалы дела План-схема, являющаяся неотъемлемой частью договора аренды (приложение N1 к договору аренды), которая также представлялась в регистрирующий орган, позволяет достоверно индивидуализировать передаваемые по договору аренды помещения (помещения только первого этажа).
Названные документы в совокупности со сведениями, содержащимися в ЕГРН, подтверждающими существование отдельных помещений, являющихся предметом договора аренды, позволяют определить предмет аренды в качестве индивидуально-определенного объекта (в том числе площадь).
Довод Управления о том, что поскольку предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть помещения, поставленного на кадастровый учет, то государственная регистрация такого договора аренды производиться одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части помещения, судом отклоняется как ошибочный.
Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о помещениях, являющихся частью передаваемого в аренду объекта недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение вцелом не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта.
Именно поэтому в таком случае кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющегося самостоятельным объектом гражданских прав, мог осуществляться только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Для осуществления кадастрового учета для таких целей не требуется как соответствующего заявления лица, обратившегося за регистрационными действиями, так и, в частности, технического паспорта, содержащего характеристики выделенной части помещения.
Данная позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 5 пункта 9 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, и пункту 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016.
В пункте 3 статьи 14 Закона N 218-ФЗ изложен исчерпывающий перечень оснований для одновременного осуществления кадастрового учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Вместе с тем, рассматривая в рамках настоящего спора ситуация к таковым не относится.
Поскольку стороны по договору аренды согласовали и описали недвижимое имущество (помещение), являющееся предметом аренды (пункт 1.1), а в приложении к названному договору согласовали графическую часть, соответствующую сведениям, указанным в кадастровом паспорте, то государственная регистрация указанного договора должна быть осуществлена без представления на государственную регистрацию документов, необходимых для государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, передаваемой в аренду (в том числе соответствующего технического плана и пр.).
В силу вышеизложенного, оценив представленные в материалы дела документы в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии у регистрирующего органа законных оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений NННвгФ/58400/18 от 30.10.2018.
В связи с чем, суд считает необходимым требование Общества о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 09.09.2019 N52/307/303/2018-7768 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений NННвгФ/58400/18 от 30.10.2018 удовлетворить.
В качестве правовосстановительной меры, в соответствии со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области устранить нарушенные права и законные интересы АО "Тандер", г.Краснодар (ИНН 2310031475) - произвести государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений NННвгФ/58400/18 от 30.10.2018.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы, понесенные заявителем в связи с уплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в арбитражном суде первой инстанции в сумме 3000 руб., подлежат взысканию в пользу заявителя с заинтересованного лица.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180-182, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
заявление АО "Тандер", г.Краснодар (ИНН 2310031475), удовлетворить.
Признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 09.09.2019 N52/307/303/2018-7768 об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений NННвгФ/58400/18 от 30.10.2018 и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области устранить нарушенные права и законные интересы АО "Тандер", г.Краснодар (ИНН 2310031475) - произвести государственную регистрацию договора аренды нежилых помещений NННвгФ/58400/18 от 30.10.2018.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в пользу АО "Тандер", г.Краснодар (ИНН 2310031475), расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000,00 рублей.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в месячный срок со дня принятия решения.
Судья Л.В. Соколова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка