Дата принятия: 23 декабря 2019г.
Номер документа: А43-38681/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 23 декабря 2019 года Дело N А43-38681/2019
Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2019 года
Полный текст судебного акта изготовлен 23 декабря 2019 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Игнатьевой Ольги Васильевны (шифр 19-711), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой С.В., после перерыва секретарем Обалиной С.В., рассмотрев дело по иску
общества с ограниченной ответственностью "Изделия Точной Механики" (ИНН: 5260397276, ОГРН: 1145260014195), город Нижний Новгород,
к ответчику: Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 5260417980; ОГРН 1155260014623), город Нижний Новгород,
с участием третьих лиц: 1) открытого акционерного общества "РУМО" (ИНН: 5258000068, ОГРН: 1025202608012) город Нижний Новгород,
2) Управления Росреестра по Нижегородской области(ИНН: 5262133455, ОГРН: 1045207492494) город Нижний Новгород;
3) временного управляющего ОАО "РУМО" Елисеева Дениса Сергеевича, город Нижний Новгород,
4) Савельевой Ольги Николаевны, Нижегородская область, Богородский район,
об обязании перевести права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.05.2008 N 18-680,
при участии в судебном заседании:
от истца: Батов С.В., по доверенности от 07.11.2018;
от ответчика: Береснева И.В., по доверенности от 11.12.2018;
от третьих лиц: от открытого акционерного общества "РУМО": не явился, извещен надлежащим образом;
от Управления Росреестра по Нижегородской области: не явился, извещен надлежащим образом;
от временного управляющего ОАО "РУМО" Елисеева Дениса Сергеевича: не явился, извещен надлежащим образом;
от Савельевой Ольги Николаевны: Батов С.В., по доверенности от 31.05.2018;
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Изделия Точной Механики" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области об обязании перевести права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.05.2008 N 18-680 на ООО "Изделия Точной Механики".
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования, просит обязать ответчика перевести права и обязанности арендатора по договору аренды N 18-680 от 13.05.2008 на ООО "Изделия Точной Механики" путем заключения дополнительного соглашения.
Ответчик в отзыве на исковое заявление и в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просил отказать. В обоснование указал на то, что поскольку право собственности ООО "Святогор-НН" возникло не в результате купли-продажи объекта, права и обязанности арендатора от ОАО "РУМО" к ООО "Святогор-НН" и, как следствие, к ООО "Изделия Точной Механики" не переходили, поэтому положения статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьи 552 Гражданского кодекса РФ применены быть не могут.
Кроме того, ответчик полагает не соблюденным истцом претензионный порядок урегулирования спора. По мнению Министерства, ответчиком избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей не обеспечили.
Савельева О.Н. в отзыве поддержала заявленные исковые требования.
ОАО "РУМО" направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, решение оставило на усмотрение суда.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 09 по 16 декабря 2019 года.
Резолютивная часть решения объявлена 16.12.2019. Изготовление решения в полном объеме в соответствии со ст.176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 23.12.2019.
Как следует из материалов дела, 05.10.2017 между Савельевой Ольгой Николаевной (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Изделия Точной Механики" (покупатель) заключен договор купли-продажи распределительного пункта со встроенной трансформаторной подстанцией - РП с ТП-2100, общей площадью 125,8 кв.м., кадастровый номер 52:18:0050262:41, по адресу: город Нижний Новгород, ул. Таганская, около дома 4 корп.1.
Указанный объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 04.03.2016, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 52-52/124-52/012/702/2016-125/2 (пункт 1.2).
Государственная регистрация перехода права собственности на распределительный пункт со встроенной трансформаторной подстанцией одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права на земельный участок, занятый объектом продажи и необходимый для его использования (пункт 3.4).
Объект передан покупателю по акту приема-передачи от 05.10.2017 (л.д. 19).
Право собственности ООО "Изделия Точной Механики" на распределительный пункт со встроенной трансформаторной подстанцией зарегистрировано 23.10.2017.
Земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050262:26 находится в неразграниченной государственной собственности и в распоряжении Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области, в отношении него у последнего с ОАО "РУМО" заключен договор аренды N 18-680 от 13.05.2008 для использования под распределительным пунктом со встроенной трансформаторной подстанцией.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости и переходе прав на объект недвижимости распределительный пункт со встроенной трансформаторной подстанцией на момент заключения договора аренды принадлежал ОАО "РУМО" и перешел к Савельевой О.Н. в результате ряда сделок (л.д. 22-23).
29.04.2019 истец обратился к ответчику с просьбой сообщить, расторгнут ли договор аренды от 13.05.2008 N 18-680г с ОАО "РУМО" и может ли Министерство предоставить истцу земельный участок в собственность за плату без проведения торгов с имеющимся обременением в виде договора аренды.
Письмом от 27.07.2019 Министерство сообщило, что основания для погашения записи и государственной регистрации договора аренды от 13.05.2008 N 18-680г отсутствуют, для рассмотрения вопроса о расторжении договора ОАО "РУМО" необходимо обратиться в Министерство. Одновременно ответчик сообщил, что предоставление в собственность земельного участка, обремененного правом аренды, не допускается.
Претензией (л.д. 79-80), направленной 05.09.2019 в адрес Министерства, истец просил перевести права и обязанности арендатора по договору от 13.05.2008 N 18-680г на ООО "Изделия Точной Механики". Данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на положения статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно пункту 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка Перемена лица в обязательстве происходит в силу закона, и покупатель недвижимого имущества становится стороной договора аренды земельного участка, заключенного собственником участка с прежним собственником недвижимости (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09).
Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности Общества на объект, расположенный на спорном земельном участке, к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.05.2008 N 18-680г независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
При этом суд отвергает доводы ответчика, что положения статьи 35 Земельного кодекса РФ, статьи 552 Гражданского кодекса РФ в данном случае применены быть не могут, поскольку право собственности ООО "Святогор-НН" на здание возникло не в результате купли-продажи объекта, а вследствие передачи не реализованного в принудительном порядке имущества должника (ОАО "РУМО") взыскателю.
Впоследствии объект недвижимости был передан от ООО "Святогор-НН" к ООО "Продимпекс" на основании договора купли-продажи от 02.03.2016, затем - ООО "НижегородКабельКомплект" по договору купли-продажи от 12.04.2016, а впоследствии Савельевой О.Н. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается представленной истцом выпиской из ЕГРН.
Положения статей 35 Земельного кодекса Российской Федерации и 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают приобретение права на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу. При этом способ перехода права собственности (по договору купли-продажи или вследствие передачи не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю) не имеет значения.
Согласно пункту 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
В судебном заседании ответчик подтвердил получение им в сентябре 2019 года претензии с требованием перевести права и обязанности арендатора по договору от 13.05.2008 N 18-680г на ООО "Изделия Точной Механики", признав соблюденным претензионный порядок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, в целях правовой определенности в отношении права аренды на земельный участок, требования истца об обязании ответчика перевести права и обязанности арендатора по договору аренды путем заключения дополнительного соглашения являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Расходы по делу в виде государственной пошлины в сумме 6 000 рублей относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск общества с ограниченной ответственностью "Изделия Точной Механики" (ИНН: 5260397276, ОГРН: 1145260014195), город Нижний Новгород, удовлетворить.
Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 5260417980; ОГРН 1155260014623), город Нижний Новгород, в течение 10 дней после вступления решения в законную силу перевести права и обязанности арендатора по договору аренды N 18-680г от 13.05.2008 на общество с ограниченной ответственностью "Изделия Точной Механики" путем заключения дополнительного соглашения.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН 5260417980; ОГРН 1155260014623), город Нижний Новгород, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Изделия Точной Механики" (ИНН: 5260397276, ОГРН: 1145260014195), город Нижний Новгород, государственную пошлину в сумме 6000 рублей.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.
Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.В. Игнатьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
