Дата принятия: 28 ноября 2019г.
Номер документа: А43-36923/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 28 ноября 2019 года Дело N А43-36923/2019
Резолютивная часть решения объявлена 21 ноября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 28 ноября 2019 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-864)
при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,
рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению
Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, город Нижний Новгород (ИНН: 5253000265, ОГРН: 1025203030280)
к ответчику: акционерному обществу "Домоуправляющая компания Сормовского района", город Нижний Новгород, (ИНН: 5263052103, ОГРН: 1055255068802)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора,- общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Каравелла",
о взыскании долга, пени и штрафа,
при участии в судебном заседании представителя ответчика.
при участии представителей:
от истца: не явились, извещены,
от ответчика: Шипулин П.А., доверенность от 06.05.2019 N 1040 ДК, диплом КА N24032 от 05.06.2013,
от третьего лица: не явились, извещены,
Установил: Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) обратился в суд с иском к акционерному обществу "Домоуправляющая компания Сормовского района" (далее - Общество) о взыскании 83 968 руб. задолженности по оплате арендных платежей по договору N 8/1309 от 08.08.2012 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода за период с 01.03.2018 по 30.06.2019, 24 332 руб. 60 коп. пени за просрочку платежа за период с 19.01.2015 по 24.06.2019 и пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки с 25.06.2019 по день фактической оплаты задолженности, 31 488 руб. штрафа за нарушение условия договора о передаче объекта аренды третьим лицам.
Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.
От третьего лица поступили письменные пояснения по делу, в которых оно исковые требования отклонило, указав следующее:
- между третьим лицом и ответчиком отсутствуют договорные отношения,
- Общество не передавало третьему лицу в аренду спорное помещение,
- ООО УК "Каравелла" при осуществлении своей деятельности не использует какие-либо помещения, расположенные по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Никитина, д. 2.
Также третье лицо заявило ходатайство о рассмотрении настоящего дела в отсутствие своего представителя.
Ответчик в отзыве на иск и его представитель устно в судебном заседании исковые требования оспорили, ссылаясь на тот факт, что уведомление Комитета от 27.05.2016 N 20-05/1-6994/16ис об изменении размера арендной платы по спорному договору является недействительным в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем начисление арендной платы в 2016-2017 годах должно было производиться в размере 2017 руб. 28 коп. в месяц.
Ответчик также отклонил требование о взыскании штрафа, пояснив, что не передавал спорное помещение в аренду третьим лицам. Осмотр помещения Комитетом проводился без участия представителя ответчика, о проведении осмотра последний не извещался, акт осмотра в адрес Общества не направлялся. Приложенные истцом к акту осмотра фотографии спорного помещения не соответствуют помещению, переданному в аренду ответчику по договору N8/1309 от 08.08.2012.
Также ответчик заявил ходатайство о применении к требованиям о взыскании пени, заявленным истцом, срока исковой давности.
Руководствуясь правилами части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд счел возможным завершить предварительное судебное заседание и продолжить рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие истца и третьего лица по имеющимся в деле доказательствам.
Как следует из исковых материалов, 08.08.2012 Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 8/1309 от 08.08.2012 аренды объекта недвижимости, являющегося муниципальной собственностью города Нижнего Новгорода, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи (Приложение N 1 к настоящему договору) в аренду часть (25,60 кв.м) нежилого здания (далее - Объект) общей площадью 1258,40 кв.м, обозначенную уполномоченным органом технической инвентаризации и учета объектов недвижимости комнатами (NN по плану)
Комната N 33 - 25,60 кв.м, по адресу: г. Нижний Новгород, Сормовский район, ул. Никитина, 2, лит АА1А2А3 для использования под офис, бытовое обслуживание, обслуживание жилищного фонда.
Помещение передано ответчику в пользование по акту приема-передачи, подписанному сторонами 08.08.2012 (л.д. 19).
В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за объект, указанный в п. 1.1 настоящего договора, устанавливается согласно Приложению N 3 к настоящему договору, являющемуся его неотъемлемой частью и на дату заключения договора составляет 3840 руб. в месяц.
Налог на добавленную стоимость составляет (18%) 691,20 руб. в месяц (Приложение N 4).
Итого арендная плата с учетом НДС составляет 4531,20 в месяц.
Арендатор в добровольном порядке ежемесячно не позднее 15-го числа текущего месяца перечисляет арендную плату в размере 3 840 руб. за данный месяц.
Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы, устанавливае- мых правовыми актами органов местного самоуправления города Ниж- него Новгорода, и принимается арендатором безусловно.
Об изменении арендной платы Арендатор извещается Арендодателем письменно не позднее, чем за 5 дней до окончания срока платежа за текущий месяц заказным письмом или вручением уведомления представителю Арендатора под роспись.
Изменение размера арендной платы, связанное с изменением коэффициента местоположения, коэффициента вида деятельности, коэффициента использования Объекта или коэффициента периодичности использования Объекта оформляется в виде уведомления и является неотъемлемой частью настоящего договора.
Уведомлениями от от 20.08.2015 N 20-05/1-11777/15ис, от 15.11.2017 N 20-05/1-19990/17-ис, от 27.05.2016 N 20-05/1-6994/16ис, от 26.06.2019 NИсх-03-02-154706/19 Комитет извещал Общество об изменении арендной платы.
В случае неуплаты арендатором арендных платежей, в сроки, установленные настоящим договором арендатор обязан выплатить пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.2.1 договора).
Пунктом 5.2.2 стороны установили, что арендатор выплачивает арендодателю штраф в размере полугодовой суммы арендной платы (без учета НДС) в случае следующих грубых нарушений Арендатором условий настоящего договора, а именно:
- при использовании Объекта или его части не по целевому назначению, указанному в п. 1.1 договора аренды;
- при передаче Объекта, а также прав на него, третьим лицам без согласия Арендодателя;
- при умышленном ухудшении арендатором состояния Объекта. Наложение штрафа оформляется в виде уведомления.
В силу пункта 3.2.3 договора арендатор обязуется использовать объект исключительно по целевому назначению, указанному в п. 1.1. договора.
Также Арендатор обязан не предоставлять и (или) не передавать арендуемый объект как в целом, так и частично, а также права на него по гражданско-правовым договорам третьим лицам, в том числе в субаренду, без согласия арендодателя (пункт 3.2.11 договора).
Истец указал, что в результате проведения проверки 24.05.2019 сотрудниками Комитета установлено, что спорное помещение без согласия Комитета использует ООО УК "Каравелла" под офис, что является нарушением условий спорного договора, установленных пунктами 3.2.3, 3.2.11.
Ответчик в период с 01.03.2018 по 30.06.2019 обязательства по внесению арендных платежей по спорному договору исполнял ненадлежащим образом, в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 83 968 руб.
Комитет направил Обществу претензию от 01.07.2019 N Исх-03-02-15907/19 с требованием в добровольном порядке в десятидневной срок с момента получения претензии оплатить указанную по спорному договору задолженность и уведомил в случае неуплаты задолженности о возможности расторжения договора в связи с нарушением его условий в судебном порядке.
Ответчик оставил претензию без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд находит заявленные истцом требования подлежащими отклонению в полном объеме, исходя из следующего.
В силу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель по договору аренды обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендную плату.
В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.
Согласно акту приема-передачи объект договора аренды передан арендатору. Следовательно, у ответчика возникла встречная обязанность по уплате арендных платежей.
Вместе с тем, в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе, и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Уведомлением от 20.08.2015 N 20-05/1-11777/15-ис Комитет известил Общество об установлении арендной платы с 01.01.2016 в сумме 2 017 руб. 28 коп.
В нарушение норм права, Комитет уведомлением от 27.05.2016 N 20-05/1-6994/16ис об изменении величины арендной платы увеличил размер арендной платы, определив, что с 01.06.2016 она составит 5043 руб. 20 коп.
Данные действия Комитета в силу пункта 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" противоречат пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Возможность арендодателя по своему усмотрению увеличивать в одностороннем порядке размер арендной платы чаще чем один раз в год, ставит стороны в неравное положение и позволяет арендодателю злоупотреблять своими правами.
С учетом изложенных правовых норм, основания для увеличения арендной платы с 01.06.2016 у Комитета отсутствовали.
Суд самостоятельно произвел перерасчет задолженности, исходя из неправомерного увеличения Комитетом размера арендной платы по спорному договору и образовавшейся у ответчика в результате этого переплаты и считает правомерным и подлежащим взысканию задолженность в сумме 26 475 руб. 52 коп.
Также истцом заявлено требование о взыскании 24 332 руб. 60 коп. пени за просрочку платежа за период с 19.01.2015 по 24.06.2019 и пени в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки с 25.06.2019 по день фактической оплаты задолженности.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности в отношении требования о взыскании пени.
Назначение исковой давности - предоставить потерпевшему строго определенный, но вполне достаточный срок для защиты его права. По истечении срока исковой давности потерпевший лишается возможности принудительной (судебной) защиты своего права. В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Абзацем 1 статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно пункту 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство, требование о возмещении неполученных доходов при истечении срока исковой давности по требованию о возвращении неосновательного обогащения и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.
В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано: согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры. В рассматриваемом случае такой срок предусмотрен статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, равный 30 дням.
С учетом вышеуказанных положений, суд пришел к выводу, что часть требований истца находятся за пределами срока исковой давности. Правомерным периодом взыскания неустойки является период с 13.01.2016.
Суд в самостоятельном порядке произведя перерасчет с учетом применения срока исковой давности, считает подлежащим взысканию с ответчика 3 628 руб. 82 коп. пени за период с 13.01.2016 по 24.06.2019.
Согласно пункту 65 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки, либо ее сумма может быть ограниченна.
С учетом изложенного суд удовлетворяет требование истца о взыскании 3 628 руб. 82 коп. пени за период с 13.01.2016 по 24.06.2019, а также пени, подлежащие начислению с 25.06.2019 по день фактической оплаты задолженности из расчета 0,1% от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки.
Также истцом заявлено требование о взыскании 31 488 руб. штрафа в связи с передачей объекта аренды во время действия договора аренды третьему лицу без согласия Комитета.
Данное обстоятельство установлено истцом в ходе проведенной проверки.
Из акта инспекции объекта муниципального нежилого фонда от 24.05.2019, составленного по результатам проверки, следует, что без согласия арендодателя помещение, предоставленное в аренду Обществу, используется ООО УК "Каравелла" под офис.
В адрес ответчика истцом направлено уведомление от 26.06.2019 N Исх-03-02-154706/19 о наложении штрафа за нарушение условий договора аренды N 08.08.2012 N 8/1309 в сумме 31 488 руб.
Расчет штрафа в указанной сумме произведен истцом исходя из базовой ежемесячной арендной ставки с учетом условий пункта 5.2.2 договора.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (часть 4 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Истец в обоснование требования о взыскании штрафа представил акт инспекции от 24.05.2019, который составлен в отсутствие арендатора. Ответчик факт передачи арендуемого им помещения третьему лицу - ООО УК "Каравелла", отрицает.
ООО УК "Каравелла" в свою очередь указало, что договора субаренды с Обществом не заключало, при осуществлении своей деятельности не использует какие-либо помещения, расположенные по адресу: г. Нижний Новгород, ул. Никитина, д. 2.
Каких-либо иных документов, свидетельствующих о заключении ответчиком договора субаренды спорного объекта с третьими лицами, истцом в материалы дела не представлено.
Таким образом, истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт предоставления ответчиком арендуемого помещения в пользование ООО УК "Каравелла".
При данных обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения требования о взыскании штрафа.
Расходы по делу в виде государственной пошлины в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
иск удовлетворить частично.
Взыскать с акционерного общества "Домоуправляющая компания Сормовского района", город Нижний Новгород, (ИНН: 5263052103, ОГРН: 1055255068802) в пользу Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, город Нижний Новгород (ИНН: 5253000265, ОГРН: 1025203030280) 26 475 рублей 52 копейки - долга, 3628 рублей 82 копейки - пени, а также пени, подлежащие начислению с 25.06.2019 по день фактической оплаты долга из расчет 0,1% от суммы неоплаченной задолженности за каждый день просрочки.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с акционерного общества "Домоуправляющая компания Сормовского района", город Нижний Новгород, (ИНН: 5263052103, ОГРН: 1055255068802) в доход федерального бюджета 1119 рублей государственной пошлины.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.
Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Н.В. Бодрова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
