Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31 октября 2019 года №А43-33768/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 31 октября 2019 года Дело N А43-33768/2019
Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2019 года
Полный текст судебного акта изготовлен 31 октября 2019 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе председательствующего судьи Игнатьевой Ольги Васильевны (шифр 19-603) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кузнецовой С.В., после перерыва секретарем Обалиной С.В., рассмотрев дело по иску
Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253000265; ОГРН 1025203030280), город Нижний Новгород,
к обществу с ограниченной ответственностью "Диалог" (ИНН: 5260224019, ОГРН: 1085260006182) город Нижний Новгород,
о взыскании 6 676 362 рублей 84 копеек, расторжении договора аренды, возврате помещения,
при участии в судебном заседании:
от истца: Бабенко А.В., по доверенности от 27.12.2018;
от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;
установил:
Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Диалог" 6 676 362 рублей 84 копеек, в том числе 6 629 916 рублей 48 копеек долга за период с 01.07.2014 по 31.03.2019, 46 446 рублей 36 копеек пени за период с 16.02.2019 по 18.03.2019, пени в размере 0,1% на сумму долга 6 629 916 рублей 48 копеек, начиная с 19.03.2019 по день фактической оплаты задолженности; расторжении договора аренды N5/3403 от 01.07.2008, обязании ответчика передать нежилое помещение.
Ответчик явку представителя не обеспечил, отзыва на иск не представил.
Копия определения суда о времени и месте судебного заседания, направленная по юридическому адресу ответчика, органом почтовой связи возвращена без вручения в связи с истечением срока хранения.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ без участия представителя ответчика.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 17 по 24 октября 2019 года.
Резолютивная часть решения объявлена 24.10.2019. Изготовление решения в полном объеме в соответствии со статьей 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ откладывалось до 31.10.2019.
Как следует из материалов дела, 01.07.2008 года между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Диалог" (арендатор) заключен договор N5/3403 аренды недвижимого имущества - нежилого помещения общей площадью 204,3 кв.м., расположенного в подвале здания по адресу: город Нижний Новгород, ул. Минина, д.27/4, лит. А, пом. N2, N3, для использования под социальную стоматологическую поликлинику.
Арендная плата по договору в соответствии с пунктом 4.1 составляет 88 345 рублей 86 копеек, без НДС, которую арендатор перечисляет не позднее 15-го числа текущего месяца.
Пунктом 5.2.1 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендных платежей в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктом 6.3.3 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения и расторгнуть договора в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, либо систематически нарушает установленный договором срок платежа.
Договор заключен на неопределенный срок (пункт 8.3).
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2008 (л.д. 26).
Дополнительным соглашением от 12.03.2019 в договор внесены изменения в части указания на площадь переданных в аренду помещений - 203,6 кв.м. и размер арендной платы с 22.01.2009 - 88 043 рубля 16 копеек, без НДС.
20.03.2019 истец обращался к ответчику с требованием о погашении задолженности по арендной плате и пени по договору аренды N5/3403 (л.д. 11-12). Однако данное требование осталось со стороны последнего без ответа и удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.
Изучив представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.
В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Одним из последствий правового действия вступившего в законную силу решения арбитражного суда является его преюдициальность, а потому факты и правоотношения, установленные арбитражным судом и зафиксированные в решении, не могут в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ подвергаться сомнению и вторичному исследованию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 14.07.2014 по делу А43-9732/2014, вступившим в законную силу, установлено, что 18.12.2013 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (продавцом) и обществом с ограниченной ответственностью "Диалог" (покупателем) заключен договор купли-продажи N 268-ПП помещений NN 2,3 общей площадью 203,6 кв.м, по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Минина, д. 27/4.
В соответствии с пунктом 1.1 договора предметом договора является муниципальное имущество, принадлежащее продавцу на праве собственности: помещение N 2 (нежилое), общей площадью 84,8 кв.м (этаж-подвал), помещение N 3 (нежилое), общей площадью 118,8 кв.м (этаж-подвал), по адресу: г.Нижний Новгород, Нижегородский район, ул. Минина, д. 27/4.
Согласно пункту 2.1 договора цена объектов в соответствии с отчетами об оценке от 13.09.2013 N 14(1)/МКN32 и N15(1)/МКN32 составляет 5 909 322 рублей 03 копейки (без НДС), в том числе: помещение N 2 - 2 461 016 рублей 95 копеек, помещение N 3 - 3 448 305 рублей 08 копеек.
Пунктом 3.2 определен порядок оплаты, согласно которому предусмотрена рассрочка оплаты суммы в размере 5 745 174 рублей 05 копеек в течение 35 месяцев.
Согласно пункту 5.1 договора право собственности покупателя на объект возникает с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
Пунктом 8.1 договора предусмотрено, что с момента заключения договора и до полной оплаты объектов, объекты признаются находящимися в залоге у продавца.
Указанным решением суда с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по основному платежу в размере 328 295 рублей 81 копеек, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.
Исходя из положений статей 224, 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пунктах 5, 6 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента заключения договора купли-продажи, если соглашением сторон не предусмотрен иной момент прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.
Выкуп арендованного имущества осуществлялся ответчиком в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
На момент заключения договора купли-продажи от 18.12.2013 спорное имущество находилось у общества в пользовании по договору аренды объекта недвижимости.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения в установленном законом порядке не свидетельствует о том, что между сторонами сохранились арендные отношения по поводу указанных помещений.
Обязанность ответчика по внесению арендной платы на выкупленные помещения прекратилась с момента заключения договора купли-продажи, то есть с 18.12.2013, что отражено в решении Арбитражного суда Нижегородской области от 05.06.2015 по делу А43-3183/2015.
Таким образом, за спорный период у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы.
Поскольку основания для взыскания долга отсутствуют, требование о взыскании пени подлежит отклонению.
В связи с заключением сторонами договора купли-продажи от 18.12.2013 договор аренды N5/3403 от 01.07.2008 прекратил свое действие, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора не имеется.
После прекращения договора аренды отношения сторон из арендных перешли в отношения по договору купли-продажи. Несмотря на прекращение договора аренды, имущество находится у ответчика на законных основаниях, договор купли-продажи от 18.12.2013 является действующим, истцом в установленном законом порядке не оспорен и недействительным не признан.
При таких обстоятельствах требования об обязании ответчика передать нежилое помещение удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (ИНН 5253000265; ОГРН 1025203030280), город Нижний Новгород, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья О.В. Игнатьева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка