Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25 октября 2019 года №А43-30455/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 25 октября 2019 года Дело N А43-30455/2019
Резолютивная часть решения объявлена 23.10.2019.
Решение в полном объеме изготовлено 25.10.2019.
г. Нижний Новгород 25 октября 2019 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Андрюхиной Юлии Юрьевны (шифр дела 44-700), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.Н.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
акционерного общества "Птицефабрика Ворсменская" (ИНН 5252000689; ОГРН 1025202122494), д. Ясенцы, Павловский район, Нижегородская область,
к ответчику: Администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области (ИНН 5201003120; ОГРН 1025202209185), р.п. Ардатов, Ардатовский район, Нижегородская область,
о признании недействующими пунктов договоров аренды,
при участии представителей сторон:
от истца: Загоняев Д.А. по доверенности от 07.11.2018;
от ответчика: Заботкина Н.А. по доверенности от 2.01.2019,
установил:
акционерное общество "Птицефабрика Ворсменская" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области к ответчику Администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области с исковым заявлением о признании прекратившими действие (недействующими) условий пунктов 3.4.4 и 6.3 договора аренды земельного участка от 09.07.2012 N 29/12 и договора аренды земельного участка от 17.08.2012 N33/12 с 09.07.2012 и с 17.08.2012 соответственно, исключении пункта 3.4.4 из договоров аренды земельных участков, изложении пункта 6.3 договоров аренды земельных в следующей редакции: "По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- допускает существенные нарушения земельного законодательства.
- а также в случае принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Требование о расторжении договора аренды может быть заявлено, если такое нарушение (его последствия) не устранено арендатором в разумный срок".
Исковые требования основаны на статьях 166, 168, 450, 452 Гражданского кодекса и мотивированы необходимостью приведения спорных пунктов договоров аренды земельных участков требованиям земельного законодательства.
Ответчик представил письменный отзыв, в котором указал на необоснованность требований истца; по существу позиция ответчика свелась к следующему: договоры аренды заключены по результатам торгов и арендатор ознакомлен с условиями предлагаемых к заключению договоров, согласился на эти условия; стороны договора, заключенного по результатам торгов, не вправе пересматривать существенные условия договора, предусмотренные условиями аукциона; если договор аренды заключен по результатам торгов, то права и обязанности нельзя передать третьему лицу независимо от наличия или отсутствия ограничения на это в договоре.
Из материалов дела усматривается следующее.
09.07.2012 Администрация и акционерное общество Птицефабрика "Ворсменская" (Далее - Общество) заключили договор аренды земельного участка N 29/12 сроком до 09.07.2061, предметом которого является земельный участок общей площадью 59588 кв.м, расположенный по адресу: Нижегородская область, Ардатовский район, в 50 м восточнее п. Идеал, кадастровый номер 52:51:0900015:72, категория: земли сельскохозяйственного назначения.
17.08.2012 Администрация и Общество заключили договор аренды земельного участка N 33/12 сроком до 17.08.2061, предметом которого является земельный участок общей площадью 85326 кв. м., расположенный по адресу: Нижегородская область, Ардатовский район, в 50 м восточнее 3 с.Кологреево, кадастровый номер 52:51:0900015:73, категория: земли сельскохозяйственного назначения.
Пунктом 3.4.4 указанных договоров предусмотрено, что арендатор обязан не передавать участок или его часть для использования его третьими лицами без письменного согласия арендодателя.
Согласно пункту 6.3 указанных договоров по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях:
- не использование арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение 1 года и более;
- задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;
- нарушения земельного законодательства;
- принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
- использования Участка с существенными нарушениями условий договора или его целевого назначения и вида использования;
- умышленного или неосторожного ухудшения арендатором состояния участка и прилегающих территорий.
25.09.2018 Общество обратилось в Администрацию с предложением заключить дополнительные соглашения к договорам аренды, приложив дополнительное соглашение к каждому договору аренды в трех экземплярах, следующего содержания:
1. Внести изменения в договор аренды N 29/12 от 09.07.2012 (договор аренды N33/12 от 17.08.2012).
2. Пункт 3.4.4 - Исключить.
3. Пункт 6.3 изложить в следующей редакции: "По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях если арендатор:
- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- допускает существенные нарушения земельного законодательства.
- а также в случае принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд.
Требование о расторжении договора аренды может быть заявлено, если такое нарушение (его последствия) не устранено арендатором в разумный срок".
Письмом от 23.10.2018 N 01-01-10/2844 Администрация сообщила Обществу о невозможности заключить дополнительные соглашения.
В связи с отказом Администрации от подписания дополнительных соглашений к договорам аренды общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации выразившегося в неприятии решения о внесении изменений в договоры аренды от 09.07.2012 N 29/12 и от 17.08.2012 N 33/12.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 04.02.2019 по делу N А43-44314/2018 заявителю отказано в удовлетворении заявленных требований. Постановлением первого арбитражного апелляционного суда 15.04.2019 решение оставлено без изменения. При этом, судами Обществу разъяснено право требовать внесения изменений в договоры аренды по правилам 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Невозможность приведения спорных условий договоров аренды в соответствии с требованиями земельного законодательства во внесудебном порядке послужила основанием для обращения акционерного общества "Птицефабрика Ворсменская" с настоящим иском.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей спорящих сторон, суд считает предъявленные требованиями подлежащими удовлетворению частично, исходя из следующего.
Истец считает что, пункты 3.4.4 и 6.3 договоров аренды заключены с нарушением действующего законодательства и являются недействительными (ничтожными).
Пунктом 3.4.4 указанных договоров предусмотрено, что арендатор обязан не передавать участок или его часть для использования его третьими лицами без письменного согласия арендодателя.
Согласно пункту 6.3 указанных договоров по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях:
-не использование арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течение 1 года и более;
-задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;
- нарушения земельного законодательства;
- принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
- использования Участка с существенными нарушениями условий договора или его целевого назначения и вида использования;
- умышленного или неосторожного ухудшения арендатором состояния участка и прилегающих территорий.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно пункту 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Как указано в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 18 указанного Постановления Пленума ВАС РФ, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Таким образом, пунктом 3.4.4 договоров аренды на арендатора неправомерно возложена обязанность на получение согласия арендодателя при передаче прав и обязанностей.
Согласно пункту 6.3 договора арендодатель имеет право требовать досрочного прекращения действия договора в случаях, предусмотренных данных пунктом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок (п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Таким образом, в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 6.3 договора в части досрочного расторжения договора по требованию арендодателя противоречит законодательству, требование о признании данного пункта недействительным в этой части обосновано.
В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно статье 180 Гражданского Кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была совершена и без включения ее части.
Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что пункт 3.4.4 в части в передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам без согласия арендодателя, пункт 6.3 в части права арендодателя требовать досрочного прекращения действия договора в случаях, предусмотренных настоящим пунктом, противоречат нормам законодательства.
Одновременно, суд счел возможным привести спорное условие пункта 6.3 договоров аренды в соответствии с действующим законодательством, внести соответствующие изменения, установив право арендодателя в судебном порядке требовать досрочного прекращения действия договора в случаях, предусмотренных настоящим пунктом.
В остальной части требования истца о внесении изменений в пункт 6.3 договоров аренды в предложенной им редакции в части оснований для досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя подлежат отклонению, поскольку предложенная истцом редакция не изменяет и не дополняет ранее согласованные сторонами условия, а оценка нарушений при расторжении договора с точки зрения их существенности относится к исключительной компетенции суда.
Расходы по государственной пошлине по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд
РЕШИЛ:
исковые требования удовлетворить частично.
Признать прекратившими действие (недействующими) пункт 3.4.4 договора аренды от 09.07.2012 N29/12 и договора аренды от 17.08.2012 N 33/12, пункт 6.3 договора аренды от 09.07.2012 N29/12 и договора аренды от 17.08.2012 N 33/12 в части расторжения во внесудебном порядке по требованию арендодателя с 09.07.2012 и 17.08.2012 соответственно.
Исключить пункт 3.4.4 из договора аренды от 09.07.2012 N29/12 и договора аренды от 17.08.2012 N 33/12.
Изложить пункт 6.3 договора аренды от 09.07.2012 N29/12 и договора аренды от 17.08.2012 N 33/12 в следующей редакции:
"По требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях:
- неиспользования арендуемого земельного участка в соответствии с его целевым назначением в течении 1 года и более;
- задолженности по арендной плате за 2 месяца и более;
- нарушения земельного законодательства;
- принятия решения органам местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
- использования участка с существенными нарушениями условий договора или его целевого назначения и вида использования;
- умышленного или неосторожного ухудшения арендатором состояния участка и прилегающих территорий.
В этих случаях арендодатель направляет не позднее, чем за две недели уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин его расторжения".
В остальной части иск оставить без удовлетворения.
Взыскать с Администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области в пользу акционерного общества "Птицефабрика Ворсменская" 12 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.
Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Андрюхина Ю.Ю.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка