Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 31 декабря 2019 года №А43-25635/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 31 декабря 2019 года Дело N А43-25635/2019
Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2019 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи Волчанской Ирины Сергеевны (шифр 54-598),
при ведении протокола судебного заседания помощником Садековой Г.У.,
рассмотрев в судебном заседании дело
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Династия" (ОГРН 1085246000025, ИНН 5246032562, зарегистрировано 11.01.2008)
к Борскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ОГРН 1045207492494, ИНН5262133455, зарегистрировано 17.12.2004),
о признании незаконными решения Борского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области формализованного в уведомлении от 06.05.2019 N КУВД-52/241/300/2019-3512 об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Династия" и Потаповым Александром Николаевичем.
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - Потапова А.Н., Администрации городского округа города Бор Нижегородской области, Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области
при участии представителей:
от заявителя: Кубышкин А.А. (доверенность от 28.08.2019),
от заинтересованного лица: не явились, извещены,
от третьих лиц: Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области - Лапина Н.Н. (доверенность от 09.01.2019 N 519-01/04-15/01, от иных третьих лиц - не явились, извещены,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Династия" (далее - заявитель, общество, ООО "Династия") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения Борского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление) от 06.05.2019 N КУВД-52/241/300/2019-3512 об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45, заключенного между ООО "Династия" и Потаповым Александром Николаевичем.
В обоснование заявленных требований общество указывает, на необоснованность оспариваемого отказа со ссылкой на необходимость представления заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, поскольку такое требование предъявляется к застройщику лишь в том случае, если он обратился с заявлением о регистрации договора долевого участия заключенного с первым участником долевого строительства. В рассматриваемом случае договор долевого участия, с заявлением о регистрации которого обратилось общество, не являлся договором заключенным с первым участником долевого строительства, поскольку ранее регистрирующим органом уже был в установленном порядке зарегистрирован договор долевого участия, заключенный обществом с Фоминой И.Н.
Также заявитель считает необоснованной содержащуюся в оспариваемом отказе ссылку регистрирующего органа на наличие полученных от Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области сведений об отсутствии у ООО "Династия" права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов, поскольку полученное извещение по своему смыслу не является уведомлением названного органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан.
Потапов А.Н. требования заявителя поддержал.
Управление и Инспекция государственного строительного надзора Нижегородской области считает оспариваемый отказ законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзывах на заявление. Просят в удовлетворении заявленных требований отказать.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
ООО "Династия" является застройщиком блокированного трехэтажного шестиквартирного шестисекционного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 52:20:1400043:328 по адресу: Нижегородская область, г.Бор, Редькинский сельсовет, уч.15 на основании полученного разрешения на строительство от 26.06.2015 N ru52305000-277 сроком действия до 30.06.2020. Ранее застройщиком указанного объекта являлось ООО "Династия Строй НН".
Постановлением администрации городского округа города Бор от 16.12.2015 N 447 указанному объекту строительства присвоен адрес: Нижегородская область, городской округ город Бор, город Бор, улица Ландышевая, д.7.
Между ООО "Династия Строй НН" (застройщик) и Фоминой И.Н. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.07.2015 N1 в отношении жилого помещения (квартиры), строящейся на основании вышеназванного разрешения на строительство. Указанный договор долевого участия был зарегистрирован Управлением 11.08.2015, а впоследствии Управлением также произведена регистрация факта расторжения указанного договора долевого участия.
Между ООО "Династия" (застройщик) и Потаповым А.Н. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45 в отношении жилого помещения - однокомнатной квартиры N 10, расположенной на первом этаже многоквартирного дома по адресу: Нижегородская область, городской округ город Бор, город Бор, улица Ландышевая, д.7.
22.03.2019 ООО "Династия" и Потапов А.Н. обратились в Борский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о регистрации данного договора.
Уведомлением от 03.04.2019 N КУВД-52/241/300/2019-3512 Управление приостановило государственную регистрацию по причине отсутствия ответа на ранее направленный в адрес Инспекции Госстройнадзора Нижегородской области запрос о наличии у застройщика положительного заключения экспертизы проектной документации и заключения подтверждающего соответствие застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Письмом от 16.04.2019 N Исх-519-87884/19 Инспекция Госстройнадзора Нижегородской области сообщила, что 16.10.2018 ООО "Династия" было отказано в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, а сведениями о результатах экспертизы проектной документации Инспекция Госстройнадзора Нижегородской области не располагает.
По результатам полученной информации Управление уведомлением от 06.05.2019N КУВД-52/241/300/2019-3512 отказало в государственной регистрации прав.
В обоснование отказа Управление указало на непредставление заявителем заключения подтверждающего соответствие застройщика и проектной декларации требованиям, установленным Федеральным Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ и наличие представленной уполномоченным органом информации об отказе в выдаче обществу такого заключения, в то время как для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного с первым участником долевого строительства наличие такого заключения является необходимым условием для осуществления регистрации.
В качестве второй причины отказа Управление указало на поступление в его адрес уведомление уполномоченного органа об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства, что в силу пункта 54 части 1 статьи 26 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ также является основанием для отказа в государственной регистрации.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с рассматриваемым заявлением.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.
В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
В силу статей 9, 13, 17 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных правоустанавливающих документов, проверку законности сделок, действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляется в порядке, определенном пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ.
Основным этапом является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о недвижимости оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Основания для приостановления государственной регистрации и государственного кадастрового учета предусмотрены в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.
При этом статья 27 Закона N 218-ФЗ определено, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего закона.
Как следует из материалов дела, ООО "Династия" и Потапов А.Н. 22.03.2019 обратились в Борский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о регистрации заключенного договора участия в долевом строительстве.
Однако, государственная регистрация Управлением была приостановлена, а впоследствии в ее проведении отказано.
Судом установлено, что одним из оснований отказа в государственной регистрации явилось отсутствие заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Так в силу положений пункта 4 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ (в редакции действовавшей в спорный период) для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, необходимо в том числе заключение уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального Закона N 214-ФЗ, выданное не ранее чем за шестьдесят дней до дня представления заявления о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Заявитель вправе не представлять указанное заключение, в этом случае орган регистрации прав запрашивает указанное заключение в контролирующем органе, который представляет его в срок не более чем два рабочих дня с даты получения запроса органа регистрации прав.
Между тем, регистрирующим органом не учтено, что договор участия в долевом строительстве от 18.03.2019 N 45, заключенный с Потаповым А.Н., не являлся первым договором, заключенным с участником долевого строительства, поскольку ранее (в 2015 году) Управлением по рассматриваемому объекту долевого строительства уже была произведена регистрация первого договора участия в долевом строительстве от 27.07.2015 N1 с дольщиком Фоминой И.Н. Последующее расторжение договора от 27.07.2015 N1 участия в долевом строительстве не обнуляет ни самого факта его заключения, ни факта регистрации данного договора уполномоченным органом в качестве первого договора долевого участия.
Суд также считает необходимым отметить, что вышеназванное требование пункта 4 части 2 статьи 48 Закона N 218-ФЗ введено с 01.01.2017 Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ..." (на настоящий момент указанное положение уже утратило силу) и на дату регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником на данном объекте недвижимости, то есть в 2015 году, не требовалось.
Следовательно, при государственной регистрации в 2018 году договора заключенного между ООО "Династия" и Потаповым А.Н. Управление не вправе было требовать от заявителя предоставления указанного заключения.
Вторым основанием отказа в государственной регистрации явилось наличие поступившего в регистрирующий орган уведомления Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области об отсутствии у ООО "Династия" права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов.
Согласно пункту 54 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ основанием для отказа в государственной регистрации является наличие поступившего в орган регистрации прав уведомления уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Законом N 214-ФЗ.
Основания и порядок выдачи уполномоченным органом заключения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) определены статьей 3 Закона N 214-ФЗ.
В силу части 2.6 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (в редакции действовавшей в спорный период) уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН уведомление: об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не позднее одного рабочего дня, следующего за днем установления факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в части 1.1, пунктах 1, 1.2 - 1.7, 2 - 6 части 2 настоящей статьи, и (или) использования застройщиком денежных средств в целях, не предусмотренных статьей 18 настоящего Федерального закона; об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов - не ранее пяти рабочих дней, но не позднее семи рабочих дней со дня направления в личный кабинет застройщика уведомления об установлении факта несоответствия застройщика требованиям, указанным в пунктах 1.1, 1.8, 7 и 8 части 2 настоящей статьи, которое направляется в личный кабинет застройщика не позднее трех рабочих дней со дня установления факта несоответствия застройщика требованиям, предусмотренным настоящим пунктом.
Между тем, из представленного в адрес Управления письма от 16.04.2019 N Исх-519-87884/19 Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской, на которое ссылается Управление, не следует, что в нем содержится информация об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) спорного объекта.
В нем отсутствуют указания на то, что ООО "Династия" нарушены какие-либо из требований пунктов 1, 1.2 - 1.7 части 1.1, пунктов 1.1, 1.8, 2 - 6, 7, 8 части 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ. При этом заключение о несоответствии застройщика и проектной декларации требованиям установленным статьями 19, 21 Закона N 214-ФЗ не идентично уведомлению об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства участников долевого строительства ввиду различных правовых оснований для выдачи названных документов.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что наличия правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45, заключенного между ООО "Династия" и Потаповым А.Н. у Управления не имелось.
В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Следовательно, оспариваемое решение Управления подлежит признанию недействительным, а требования заявителя - удовлетворению.
Удовлетворяя рассматриваемое требование общества, суд, считает необходимым в целях урегулирования спорной ситуации в качестве правовосстановительной меры обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества и осуществить комплекс мероприятий направленных на регистрацию договора долевого участия.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб. относятся на Управление.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180-182, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
требования общества с ограниченной ответственностью "Династия" удовлетворить.
Признать незаконным уведомление Борского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 06.05.2019 N КУВД-52/241/300/2019-3512 об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Династия" и Потаповым Александром Николаевичем.
Обязать Борский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Династия" путем проведения мероприятий по регистрации договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.03.2019 N 45.
Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Династия" (ОГРН 1085246000025, ИНН 5246032562, зарегистрировано 11.01.2008) расходы по госпошлине в сумме 3000 руб.
Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня принятия, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения. Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.
Судья И.С.Волчанская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка