Дата принятия: 04 октября 2019г.
Номер документа: А43-19321/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 4 октября 2019 года Дело N А43-19321/2019
Резолютивная часть решения объявлена 30 сентября 2019 года
Решение в полном объеме изготовлено 04 октября 2019 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи Леонова Андрея Владимировича (шифр 51-408),
при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой В.Ю.,
при участии представителей заявителя и заинтересованного лица,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Объектстрой" (ОГРН 1127746502597, ИНН 7725760555), г.Н.Новгород, о признании незаконным решения администрации города Нижнего Новгорода, формализованного в письме N03-02-65562/19 от 25.03.2019, об отказе в предоставлении заявителю в аренду без проведения торгов сроком на 3 (три) года земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:1022, общей площадью 10124кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Советский район, ул.Маршала Баграмяна, участок 7, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиниц, а также об обязании администрации города Нижнего Новгорода в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему судебному делу подготовить проект договора аренды земельного участка общей площадью 10124кв.м. с кадастровым номером 52:18:0070045:1022, расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Советский район, ул.Маршала Баграмяна, участок 7, сроком на 3 (три) года и направить его обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Объектстрой" (ОГРН 1127746502597, ИНН 7725760555), г.Н.Новгород, с предложением о заключении соответствующего договора,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Романовой В.Ю.,
при участии представителей:
заявителя - Солдатовой Е.В. (доверенность от 26.06.2019), Лопаревой Ю.А. (доверенность от 21.01.2019);
заинтересованного лица - Дмитриевской М.Н. (доверенность от 11.01.2019),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Объектстрой" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании незаконным решения администрации города Нижнего Новгорода (далее - заинтересованное лицо, Администрация), формализованного в письме от 25.03.2019 NИсх-03-02-65562/19, об отказе в предоставлении заявителю в аренду без проведения торгов сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:1022, общей площадью 10124кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Советский район, ул.Маршала Баграмяна, участок 7, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиниц.
В ходе судебного заседания представители Общества поддержали заявленные требования по основаниям, подробно изложенным в заявлении и в представленных в материалы дела дополнительных письменных пояснениях.
Администрация возражает против удовлетворения требований Общества указывая, что для заключения договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов отсутствует совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), т.к. не имеется оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 названной статьи.
Кроме того, заинтересованное лицо указывает на нарушение Обществом максимального срока жилищного строительства (17.01.2019 - срок действия договора), предусмотренного договором аренды земельного участка от 17.01.2014, как на обстоятельство, исключающее продление договора аренды земельного участка без проведения торгов.
В судебном заседании представитель Администрации поддержал возражения против требований Общества по основаниям, подробно изложенным в представленных в материалы дела отзыве и дополнении к нему.
В судебном заседании 23.09.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 30.09.2019.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает требования, заявленные Обществом подлежащими удовлетворению в связи со следующим.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражныи? суд с заявлением о признании недеи-ствительными ненормативных правовых актов, незаконными решении? и деи-ствии? (бездеи-ствия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемыи? ненормативныи? правовои? акт, решение и деи-ствия (бездеи-ствие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательскои? и инои? экономическои? деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательскои? и инои? экономическои? деятельности. Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, деи-ствии? (бездеи-ствия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условии?: несоответствие ненормативного правового акта, решения, деи-ствия (бездеи-ствия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, деи-ствием (бездеи-ствием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательскои? и инои? экономическои? деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решении? и деи-ствии? (бездеи-ствия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, арбитражныи? суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положении?, оспариваемых решении? и деи-ствии? (бездеи-ствия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочии? у органа или лица, которые приняли оспариваемыи? акт, решение или совершили оспариваемые деи-ствия (бездеи-ствие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемыи? акт, решение и деи-ствия (бездеи-ствие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательскои? и инои? экономическои? деятельности.
При этом в силу пункта 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых деи-ствии? (бездеи-ствия), наличия у органа или лица надлежащих полномочии? на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых деи-ствии? (бездеи-ствия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых деи-ствии? (бездеи-ствия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили деи-ствия (бездеи-ствие), то есть в данном случае на Администрацию, решение которой оспаривается.
15.01.2019 Общество обратилось в Администрацию по вопросу заключения нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:1022 сроком на три года с целью завершения комплексного освоения территории.
25.03.2019 Администрация приняла решение, формализованное в письме с NИсх-03-02-65562/19, об отказе в заключении без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:1022 для завершения строительства гостиницы, в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ.
Считая, что указанное решение не соответствует ЗК РФ и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательскои? деятельности Общество обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с рассматриваемым заявлением.
В ходе судебного разбирательства судом установлены следующие обстоятельства.
17.01.2014 между Администрацией и Обществом, на основании заявки и протокола о результатах аукциона от 30.12.2013 года, был заключен договор аренды N17251/07 со сроком действия до 17.01.2019, по которому Обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070045:159, расположенный по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Советский район, город Нижний Новгород, ул.Студенческая - южнее территории автостанции, площадью - 108 199кв.м, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, включающего в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
11.02.2014 Общество во исполнение указанного договора обратилось в Администрацию по вопросу выдачи задания на выполнение схемы планировочной территории застройки жилого квартала.
14.07.2014 по результатам рассмотрения указанного обращения Администрация приняла постановление N2624 о разрешении Обществу подготовки проекта планировки и межевания территории в границах Окский съезд, улицы Студенческая, проспекта Гагарина в Советском районе города Нижнего Новгорода (далее - проект планировки и межевания территории).
05.08.2014 Общество направило Администрации концепцию проекта планировки и межевания территории, которую Администрация согласовала 13.10.2014.
16.10.2014 Общество направило Администрации для утверждения проект планировки и межевания территории.
Поскольку с 01.01.2015 полномочия по утверждению документации по планировке территории были переданы Правительству Нижегородской области, указанный проект планировки и межевания территории был утвержден распоряжением Правительства Нижегородской области от 17.08.2015 N1520-р.
В соответствии с этим проектом строительство должно было осуществляться последовательно в три этапа:
- 1 этап - строительство многоквартирного жилого дома (далее - МКД) N1;
- 2 этап - строительство МКД N2;
- 3 этап - строительство МКД NN3, 4, гостиницы.
Постановлением Администрации от 30.10.2015 N2279 принято решение утвердить схему расположения земельных участков, подлежащих образованию путем раздела земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:159 на восемнадцать частей, образовать восемнадцать земельных участков, изменить их вид разрешенного использования, расторгнуть договор аренды от 17.01.2014 N17251/07 и заключить с Обществом договоры аренды вновь образованных земельных участков.
Во исполнение указанного постановления 10.12.2015 без проведения торгов между Администрацией и Обществом был заключен договор аренды N17578/07 со сроком действия до 17.01.2019, по которому Обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070045:179 под строительство гостиницы с подземной автостоянкой.
В тот же день между указанными сторонами был заключен договор аренды N17581/07 со сроком действия до 17.01.2019, по которому Обществу передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070045:182.
Постановлением Администрации от 26.07.2017 N3501 утверждена документация по внесению изменений в проект планировки и межевания территории, произведено объединение земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0070045:179 и 52:18:0070045:182, за счет которых был образован земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070045:1022 общей площадью 10124кв.м., имеющий вид разрешенного использования "гостиничное обслуживание".
07.09.2018 Администрацией и Обществом было заключено соглашение, в соответствии с которым предметом аренды по договору N17578/07 стал выступать земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070045:1022 площадью 10124кв.м., расположенный по адресу: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Советский район, ул.Маршала Баграмяна, участок N 7, предоставленный под "гостиничное обслуживание". Срок действия договора остался прежним до 17.01.2019.
Обществом на указанном земельном участке было построено нежилое здание, право собственности было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
15.01.2019 Общество обратилось в Администрацию по вопросу заключения новых договоров аренды трех земельных участков, строительство на которых не завершено:
с кадастровым номером 52:18:0070045:175, на котором строится МКД;
с кадастровым номером 52:18:0070045:1021, на котором строится МКД;
с кадастровым номером 52:18:0070045:1022, на котором должны строиться гостиница, трансформаторная подстанция, обвалованная заглубленная стоянка открытого типа на 62 м/места,
сроком на три года с целью завершения комплексного освоения территории.
По итогам рассмотрения данного обращения 12.03.2019 Администрацией и Обществом в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 52:18:0070045:175, 52:18:0070045:1021 были заключены договоры аренды сроком до 12.03.2022, а в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:1022 Обществу было отказано в заключении договора аренды со ссылкой на отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.6 ЗК РФ.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается на торгах.
Случаи, при которых, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов предусмотрены пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, согласно подпункту 5 которого торги не проводятся в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 10.12.2015 N17578/07).
Случаи, при которых допускается заключение без проведения торгов нового договора аренды земельного участка по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
По пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 той же статьи случаях при наличии совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды;
2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином или юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 указанного пункта.
Подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления;
Подпунктом 13.3 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации
По представленным в дело доказательствам судом установлено, что на момент обращения заявителя в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды имелись следующие обстоятельства.
Спорный земельный участок был предоставлен Обществу без проведения торгов на основании постановления Администрации от 30.10.2015 N2279 и договора аренды N17578/07. Заявление о заключении нового договора аренды подано обществом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 10.12.2015 N17578/07. Иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение спорного земельного участка. Ранее заключенный между сторонами договор аренды земельного участка от 10.12.2015 N17578/07 не расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ.
На спорном земельном участке выполнены работы по инженерному оснащению участка, а именно: проложен водопровод, построена трансформаторная подстанция, начато строительство обвалованной гараж-стоянки.
Проект гостиницы, предусматривающий уникальное архитектурно-планировочное решение, 30.11.2018 одобрен к реализации комиссией по вопросам землепользования и застройки Нижегородской области.
По спорному земельному участку запланирована прокладка инженерных сетей к МКД, строящимся на смежных земельных участках.
На спорном земельном участке находится объект недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером 52:18:0070045:1728 - принадлежащий на праве собственности Обществу.
Учитывая, что Администрацией не приведено доводов и доказательств об отсутствии на момент заключения нового договора аренды оснований, приведенных в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ для заключения такового, и обстоятельств, препятствующих его заключению судом по представленным в дело доказательствам не установлено, а также, принимая во внимание: цель освоения предоставленной обществу изначально в аренду территории - комплексное жилищное строительство и фактическое осуществление Обществом застройки этой территории - строительства на земельных участках, образованных из нее, сдачи двух МКД в эксплуатацию, 70% готовности еще двух МКД, создание инженерно-технических объектов (распределительной подстанции, 5 трансформаторных подстанций), сооружений и коммуникаций (объектов связи, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, водоотведения, дождевой канализации), берегоукрепительных сооружений; принятие обществом необходимых и обязательных мер по оформлению спорного земельного участка, в том числе в связи с изменением его характеристик (площади), внесением изменений в кадастровый учет; объективно обусловленную длительность утверждения проекта планировки и межевания территории, отсутствие обстоятельств, свидетельствующих о затягивании Обществом строительства, суд полагает обжалуемый заявителем отказ Администрации не соответствующим закону и нарушающим право общества на завершение комплексного освоения территории.
К аналогичному выводу пришел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в постановлении от 12 июля 2018 года по делу NА70-16140/2017, в результате установления схожих обстоятельств.
При таких обстоятельствах, требования заявителя подлежат удовлетворению, а нарушенные права и законные интересы восстановлению.
В силу статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию с Администрации в пользу Общества.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-182, 201, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
требования, заявленные обществом с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Объектстрой" (ОГРН 1127746502597, ИНН 7725760555), г.Н.Новгород, удовлетворить.
Признать незаконным решение администрации города Нижнего Новгорода, формализованного в письме N03-02-65562/19 от 25.03.2019, об отказе в предоставлении заявителю в аренду без проведения торгов сроком на 3 (три) года земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:1022, общей площадью 10124кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Советский район, ул.Маршала Баграмяна, участок 7, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиниц.
Обязать администрацию города Нижнего Новгорода в течение десяти дней с момента вступления в законную силу настоящего решения совершить все необходимые действия по предоставлению обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Объектстрой" (ОГРН 1127746502597, ИНН 7725760555), г.Н.Новгород, в аренду без проведения торгов сроком на 3 (три) года земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070045:1022, общей площадью 10124кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, Нижегородская область, г.Нижний Новгород, Советский район, ул.Маршала Баграмяна, участок 7, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения гостиниц, в т.ч. в части подготовки проекта соответствующего договора и направления его заявителю с предложением о заключении.
Взыскать с администрации города Нижнего Новгорода в пользу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "Объектстрой" (ОГРН 1127746502597, ИНН 7725760555), г.Н.Новгород, 3000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.
Настоящее решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не будет подана апелляционная жалоба.
В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступит в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.
В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого судебного акта.
Судья А.В.Леонов
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
