Определение Арбитражного суда Нижегородской области от 26 декабря 2019 года №А43-16230/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 декабря 2019 года Дело N А43-16230/2015
Резолютивная часть определения объявлена "26" ноября 2019 года.
Арбитражный суд Нижегородской области в составе:
судьи Пишина Алексея Георгиевича (шифр дела 32-76/254),
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ериковой Ю.Э., рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Волго-Вятская строительная компания" (ОГРН 1025203013120, ИНН 5260063530) Докукина Анатолия Евгеньевича о признании отсутствующим обременения (залога) на земельный участок,
лица, участвующие в рассмотрении заявления: ООО "Волго-Вятская строительная компания", единственный участник ООО "Сенная площадь" Дегтярева С.В., Управление Росреестра, ООО "Сенная площадь"
в отсутствии лиц, участвующих в обособленном споре, и их представителей, извещенных надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания,
УСТАНОВИЛ:
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 12.08.2016 в отношении ООО "ВВСК" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Докукин А.Е., член некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".
Сообщение о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано в газете "Коммерсант" от N 157 от 27.08.2016.
Определением Арбитражного суда Нижегородской области от 06.10.2016 в деле о банкротстве ООО "ВВСК" применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" - банкротство застройщика. Сообщение о применении в деле о банкротстве ООО "ВВСК" правил банкротства застройщика опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 192 от 15.10.2016.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 23.06.2017 ООО "ВВСК" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Докукин Анатолий 2 А43-16230/2015 Евгеньевич, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Меркурий".
Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" N 117 от 01.07.2017.
23 августа 2019 года конкурсный управляющий ООО "ВВСК" Докукин А.Е. обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отсутствующим обременения в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сенная площадь" (ИНН 7723844094, ОГРН 1127746589046) права аренды общества с ограниченной ответственностью "Волго-Вятская строительная компания" на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060114:20, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, на котором расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, площадью 30943 мкв, но адресу: г. Н. Новгород, на пересечении улиц Тверская-Славянская, 35, кадастровый номер объекта незавершенного строительства 52:18:0060114:60, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за номером государственной регистрации N 52-52-01/149/2013-332 от 21.05.2013 года на основании договора участия в долевом строительстве от 15 апреля 2013 года N СТН/2013 в отношении участника долевого строительства - общества с ограниченной ответственностью "Сенная площадь" (ИНН 7723844094, ОГРН 1127746589046), объектами долевого строительства по указанному договору являются: - объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П2, проектная (планируемая) площадь: 245, 3 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородским район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; - объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П36, проектная (планируемая) площадь: 95, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; - объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П31, проектная (планируемая) площадь: 186, 1 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; - объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П30, проектная (планируемая) площадь: 298, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, па пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; 2 А43-16230/2015 - объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П25, проектная (планируемая) площадь: 273, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; - объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 1, номер объекта: 19, проектная (планируемая) площадь: 205, 5 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; - объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П15, проектная (планируемая) площадь: 140, 8 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; - объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: 14, проектная (планируемая) площадь: 229, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; - объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 1, номер объекта: П13, проектная (планируемая) площадь: 161, 9 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35; объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П6, проектная (планируемая) площадь: 356, 8 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.
Определением от 02.09.2019 арбитражный суд принял к производству заявление о признании обременения права аренды на земельный участок отсутствующим, назначил судебное заседание по рассмотрению заявления.
Лица, участвующие в обособленном споре, явку в судебное заседание не обеспечили, письменные позиции (отзывы) на заявленные требования не предоставили, что в силу положений статьи 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению заявления по существу в их отсутствие по имеющимся в деле доказательствам.
Из материалов дела следует, что 15 апреля 2013 года между обществом с ограниченной ответственностью "Волго-Вятская строительная компания" (далее - ООО "ВВСК", застройщик, должник) и обществом с ограниченной ответственностью "Сенная площадь" (участник долевого строительства) был заключен договор долевого участия в строительстве N СТН/2013, предметом которого являлись следующие объекты долевого участия в строительстве:
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П2, проектная (планируемая) площадь: 245, 3 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П36, проектная (планируемая) площадь: 95, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П31, проектная (планируемая) площадь: 186, 1 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П30, проектная (планируемая) площадь: 298, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П25, проектная (планируемая) площадь: 273, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 1, номер объекта: 19, проектная (планируемая) площадь: 205, 5 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П15, проектная (планируемая) площадь: 140, 8 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: 14, проектная (планируемая) площадь: 229, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 1, номер объекта: П13, проектная (планируемая) площадь: 161, 9 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П6, проектная (планируемая) площадь: 356, 8 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.
21 мая 2013 года указанный договор долевого участия в строительстве был зарегистрирован Управлением Росреестра по Нижегородской области, о чем в ЕГРН (ЕГРН в настоящее время) внесена запись о государственной регистрации под номером N 52-52-01/149/2013-332.
В порядке ст. 71 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в арбитражный суд обратилось ООО "Сенная площадь" с заявлением о включении задолженности в размере 160 415 500 руб. в реестр требований кредиторов ООО "ВВСК".
03.05.2017 Арбитражным судом Нижегородской области было вынесено определение о включении требования общества с ограниченной ответственностью "Сенная площадь" в сумме 160 415 500 рублей в реестр требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Волго-Вятская строительная компания" с установлением следующей очередности удовлетворения требований: 160 415 500 рублей - требования кредиторов четвертой очереди.
По данным Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 23 мая 2019 года ООО "Сенная площадь" исключено из ЕГРЮЛ 17.12.2018 как недействующее юридическое лицо, о чем Межрайонной инспекцией ФНС России N 46 по г. Москве внесена запись регистрации 2187750967314.
Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-16230/2015 шифр 32-76/35 от 26 июня 2019 требования общества с ограниченной ответственностью "Сенная площадь" (ОГРН 1127746589046, ИНН 7723844094) в размере 160 415 500 руб. исключены из реестра требований кредиторов общества с ограниченной ответственностью "Волго-Вятская строительная компания".
Вместе с тем, в ЕГРН содержится регистрационная запись за номером государственной регистрации N 52-52-01/149/2013-332 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 15 апреля 2013 года N СТН/2013 в отношении участника долевого строительства - общества с ограниченной ответственностью "Сенная площадь" ИНН 7723844094 ОГРН 1127746589046, объектами долевого строительства по указанному договору являются:
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П2, проектная (планируемая) площадь: 245, 3 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П36, проектная (планируемая) площадь: 95, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П31, проектная (планируемая) площадь: 186, 1 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П30, проектная (планируемая) площадь: 298, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П25, проектная (планируемая) площадь: 273, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 1, номер объекта: 19, проектная (планируемая) площадь: 205, 5 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П15, проектная (планируемая) площадь: 140, 8 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: 14, проектная (планируемая) площадь: 229, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 1, номер объекта: П13, проектная (планируемая) площадь: 161, 9 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П6, проектная (планируемая) площадь: 356, 8 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.
В силу части 1 статьи 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 64.2 Гражданского кодекса Российской Федерации считается фактически прекратившим свою деятельность и подлежит исключению из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, установленном законом о государственной регистрации юридических лиц, юридическое лицо, которое в течение двенадцати месяцев, предшествующих его исключению из указанного реестра, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету (недействующее юридическое лицо).
Исключение недействующего юридического лица из ЕГРЮЛ влечет правовые последствия, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации и другими законами применительно к ликвидированным юридическим лицам (пункт 2 статьи 64.2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Общий порядок государственной регистрации юридического лица в связи с его исключением из ЕГРЮЛ по решению регистрирующего органа установлен главой VII Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 21.1 Закона N 129-ФЗ юридическое лицо, которое в течение последних двенадцати месяцев, предшествующих моменту принятия регистрирующим органом соответствующего решения, не представляло документы отчетности, предусмотренные законодательством Российской Федерации о налогах и сборах, и не осуществляло операций хотя бы по одному банковскому счету, признается фактически прекратившим свою деятельность (далее - недействующее юридическое лицо). Такое юридическое лицо может быть исключено из единого государственного реестра юридических лиц в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом.
17.12.2018 МРИ ФНС России N 46 по г. Москве ООО "Сенная площадь" исключено из ЕГРЮЛ как недействующее юридическое лицо, что означает его ликвидацию без перехода права и обязанностей.
Согласно положениям статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание положения статей 61, 407 и 419 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд находит позицию конкурсного управляющего должником о том, что после внесения записи об исключении недействующего юридического лица из единого государственного реестра юридических лиц в соответствии со статьей 21.1 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" договорные отношения застройщика с участника долевого строительства - недействующего юридического лица, исключенного в установленном порядке из ЕГРЮЛ, считаются прекращенными в связи с отсутствием стороны по договору, обоснованной и соответствующей действующему правовому регулированию.
При таких обстоятельствах сохранение записи о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве как обременения права аренды на земельный участок между ООО "ВВСК" и ООО "Сенная площадь" будет нарушать права и законные интересы иных кредиторов ООО "ВВСК", поскольку объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок под ним не смогут быть переданы свободными от несуществующего и юридически прекращенного, но формально сохраняющегося в ЕГРН на основании записи о регистрации обременения в пользу исключенного из ЕГРЮЛ ООО "Сенная площадь", что влечет уменьшение "свободных площадей" в объекте незавершённого строительства, снижает его инвестиционную привлекательность для приобретателя прав застройщика, а также может повлечь невозможность в будущем у нового застройщика или иного владельца объекта незавершенного строительства и земельного участка зарегистрировать право собственности на объекты долевого строительства, обремененные прекращенным договоров с несуществующим ООО "Сенная площадь".
По своей правовой природе государственная регистрация договора долевого участия в строительстве осуществляется как обременение права на земельный участок, на котором расположен соответствующий объект долевого участия в строительстве.
Согласно пункту 131 раздела 6.7 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 "Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки" запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 132 раздела 6.7 приказа Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 в записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются: вид сделки: договор участия в долевом строительстве; предмет сделки: слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта; цена сделки: определенная договором участия в долевом строительстве цена; лицо, права которого ограничиваются (обременяются): предусмотренные пунктом 50 Порядка сведения о стороне договора - застройщике; лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права: предусмотренные пунктом 50 Порядка сведения о стороне договора - участнике долевого строительства; документы-основания: реквизиты договора участия в долевом строительстве; условия сделки: существенные условия договора участия в долевом строительстве: - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; - сроки и порядок уплаты цены договора; - гарантийный срок на объект долевого строительства; - способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, в случаях, установленных федеральным законом (в том числе реквизиты договора поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования); сведения о банке, заключившем договор поручительства, либо о страховой организации или об обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, заключивших договор страхования; срок действия договора поручительства или договора страхования; сумма (размер) предоставляемого поручительства или страховая сумма по договору страхования; сведения о поручителе (сопоручителях), заключившем договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Закона о долевом строительстве, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома); - сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора; - слова "Земельный участок (право аренды либо субаренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находятся в залоге у...", далее указываются фамилия, имя и отчество (последнее - при наличии) физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве; сведения об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан; сведения о дате расторжения или прекращения договора страхования и (или) дате прекращения поручительства при поступлении соответствующей информации от страховой организации, общества взаимного страхования застройщиков или поручителя, являющихся стороной соответствующего договора; сведения о приостановлении осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, с указанием срока такого приостановления. (абзац введен Приказом Минэкономразвития России от 11.12.2017 N 669)
По смыслу норм параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" "Банкротство застройщика" основной задачей, решаемой в процедуре конкурсного производства застройщика, является решение проблемы прекращения строительства объектов незавершенных строительством или не начатых строительством, в отношении которых должником-застройщиком заключены, но не исполнены договоры долевого участия в строительстве, нормы указанной главы предусматривают три формы решения указанной задачи: передача земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства и обязательств по передаче жилых помещений в них жилищно-строительный кооператив, создаваемый участниками долевого строительства, возмездную передачу прав застройщика приобретателю, продажу земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства с публичных торгов, все три формы предполагают, что земельный участок и объект незавершенного строительства может быть передан при условии его инвестиционной привлекательности, в частности при снятии с него всех обременений, оснований для существования которых не имеется, за счет чего инвестор, новый застройщик (приобретатель), созданный жилищно-строительный или иной кооператив вправе осуществлять реализацию свободных об обременений объектов долевого участия в строительстве - квартир, машино-мест, нежилых помещений и проч., в отношении которых ему не переданы обязательства по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства, заключившим и исполнившим договоры в части оплаты первоначальному застройщику - банкроту. В рассматриваемом случае в связи с исключением из ЕГРЮЛ ООО "Сенная площадь" как недействующего юридического лица без перехода его прав и обязанностей в порядке правопреемства, правовых оснований для сохранения в ЕГРН записи об обременении прав на земельный участок под вышеупомянутым объектом долевого участия в строительстве зарегистрированным договором долевого участия в строительстве в пользу ООО "Сенная площадь" в отношении вышеперечисленных нежилых помещений не имеется.
Кроме того, не может быть сохранена в ЕГРН запись о государственной регистрации договора долевого участия с ООО "Сенная площадь", предметом которого являются нежилые помещения площадью более 7 кв.м., в силу следующего.
Правой режим объектов долевого участия, являющихся нежилыми помещениями, в случае признания застройщика банкротом исходя из действующего правового регулирования существенно изменяется.
Так, в силу пункта 1 статьи 201.15-1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" к обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства, за исключением требований участников строительства по взысканию неустоек (штрафов, пеней) и иных финансовых санкций (далее - обязательства застройщика).
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве" для целей параграфа 7 "Банкротство застройщиков" используются следующие понятия:
2) участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование;
3) требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения);
3.1) требование о передаче машино-места и нежилого помещения - требование участника строительства - физического лица о передаче ему на основании возмездного договора в собственность машино-места и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу машино-места и нежилого помещения). При этом для целей указанного в настоящем подпункте определения под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров.
Таким образом, участники строительства в деле о банкротстве должника-застройщика могут предъявить только требования о передаче в натуре жилого помещения, машино-места и нежилого помещения, площадью не более 7 кв.м., нежилые помещения большей площадью в соответствии с действующим правовым регулированием не могут быть переданы участнику строительства, а подлежат передаче в собственность должника в составе формируемой в конкурсном производстве застройщика конкурсной массы.
В силу пункта 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему (в ред. Федерального закона от 25.12.2018 N 478-ФЗ). Конкурсный управляющий рассматривает требования участников строительства и включает их в реестр требований участников строительства, который является частью реестра требований кредиторов, в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Раннее, в редакции Закон о банкротстве, действовавшей на дату открытия конкурсного производства, в пункте 1 статьи 201.6 было указано, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 настоящего Федерального закона, то есть предъявлению в арбитражный суд и рассматриваются судом.
Между тем, выше было указано на исключение требований ООО "Сенная площадь" из реестра требований кредиторов должника.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.
Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.
Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
ООО "ВВСК" в лице конкурсного управляющего лишено возможности осуществить защиту нарушенного права на формирование конкурсной массы и распоряжение ею иным способом кроме как предъявить иск о признании обременения права аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060114:20 с находящимся на нем объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0060114:60 отсутствующим.
Удовлетворение иска с таким предметом приведет к реальному восстановлению права должника-застройщика сформировать конкурсную массу и распорядиться ей в порядке, установленном ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в целях удовлетворения требований конкурсных кредиторов, в том числе участников долевого строительства.
В силу пункта 1 части 1 статьи 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" "Правила рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика" (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика, в ходе проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: (в ред. Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах настоящее заявление подсудно арбитражному суду в деле о банкротстве ООО "ВВСК", к которому применены правила параграфа 7 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" - "Банкротство застройщика".
Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности заявленного конкурсным управляющим ООО "ВВСК" требования о признании обременения отсутствующим.
Руководствуясь статьями 184 - 188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
заявление удовлетворить.
Признать отсутствующим обременение в пользу общества с ограниченной ответственностью "Сенная площадь" (ИНН 7723844094, ОГРН 1127746589046) права аренды общества с ограниченной ответственностью "Волго-Вятская строительная компания" на земельный участок с кадастровым номером 52:18:0060114:20, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, г. Нижний Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35, на котором расположен объект незавершенного строительства - многоквартирный дом, площадью 30943 мкв, но адресу: г. Н. Новгород, на пересечении улиц Тверская-Славянская, 35, кадастровый номер объекта незавершенного строительства 52:18:0060114:60, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за номером государственной регистрации N 52-52-01/149/2013-332 от 21.05.2013 года на основании договора участия в долевом строительстве от 15 апреля 2013 года N СТН/2013 в отношении участника долевого строительства - общества с ограниченной ответственностью "Сенная площадь" (ИНН 7723844094, ОГРН 1127746589046), объектами долевого строительства по указанному договору являются:
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П2, проектная (планируемая) площадь: 245, 3 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородским район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П36, проектная (планируемая) площадь: 95, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П31, проектная (планируемая) площадь: 186, 1 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П30, проектная (планируемая) площадь: 298, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, па пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П25, проектная (планируемая) площадь: 273, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 1, номер объекта: 19, проектная (планируемая) площадь: 205, 5 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 3, номер объекта: П15, проектная (планируемая) площадь: 140, 8 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: 14, проектная (планируемая) площадь: 229, 6 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 1, номер объекта: П13, проектная (планируемая) площадь: 161, 9 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35;
- объект долевого строительства: нежилое помещение, номер этажа: 2, номер объекта: П6, проектная (планируемая) площадь: 356, 8 кв.м., местоположение: Нижегородская область, г. Н. Новгород, Нижегородский район, на пересечении улиц Тверская - Славянская, 35.
Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в установленный законом срок.
Судья А.Г. Пишин
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка