Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29 ноября 2019 года №А43-14373/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 29 ноября 2019 года Дело N А43-14373/2019
Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2019 года
Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2019 года
Арбитражный суд Нижегородской области в составе судьи Окорокова Дмитрия Дмитриевича (шифр 2-290), при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Захаровой Еленой Александровной, рассмотрев дело по иску
Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ОГРН: 1095260008172, ИНН: 5260258667),
к обществу с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" (ОГРН: 1115262003933, ИНН: 5262263285),
о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
при участии представителей сторон
истца: Прудникова Н.Я. по доверенности от 09.01.2019 NСЧ-03/27, Родионов С.А. по доверенности от 25.03.2019, диплом NВСБ 0245816 от 01.12.2003 Нижегородская академия МВД г.Н.Новгород, Локтева Н.М. по доверенности от 22.01.2019 диплом ВСБ 6349509 от 05.04.2004
ответчика: Лопарева Ю.А. по доверенности от 27.12.2018 N33/2018, Солдатова Е.В. по доверенности от 14.01.2019 N4/2019,
установил: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к ООО "Акватория развлечений" с вышеуказанными требованиями.
В судебном заседании истцом было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц Комиссии Росреестра и Управления Росреестра по Нижегородской области. Суд, рассмотрев указанное ходатайство, отклоняет его, так как судебный акт не повлияет на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
Кроме того, истцом также было заявлены ходатайства о назначении повторной экспертизы и о вызове и допросе эксперта ГБУ Нижегородской области "Кадастровая оценка" Покотило О.В., которой была подготовлена рецензия на заключение N1029-19 от 20.09.2019, подготовленное ООО "САМ-НН", согласно которой при проведении экспертизы экспертом была занижена стоимость земельного участка (кадастровый номер 52:18:0070184:9), общей площадью 42 500 квадратного метра, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: город Нижний Новгород, Советский район, проспект Гагарина, дом 60.
В рецензии на экспертное заключение было указано на то, что экспертиза была проведена без участия представителя истца. При этом согласно распечатки с официального сайта "Почта России" истцу направлялось письмо, которым последний извещался о проведении осмотра, и данное письмо было получено адресатом.
Кроме того, в рецензии эксперт указывает на ряд претензий к заключению эксперта, однако данные претензии не указывают на наличие обстоятельств, которые бы позволили усомниться в заключении.
В связи с изложенным, суд отклонил заявленные истцом ходатайства.
В обоснование своей позиции истец указал, что 14.12.2009 Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области ("Арендодатель") и ООО "Век", заключили договор N 04/21 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности.
На основании названного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 52:18:0070184:9, площадью 42500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для строительства в соответствии с видами разрешенного использования, местоположение участка: г. Нижний Новгород, проспект Гагарина, д. 60.
Договор аренды земельного участка заключен сроком на 10 лет с 14.12.2009 по 14.12.2019.
На основании договора уступки прав и обязанностей от 14.07.2011 по договору N0421/18 от 14.12.2009 ООО "Век" уступило все права и обязанности по договору аренды ООО "Акватория развлечений".
Дополнительным соглашением от 28.03.2012 к договору аренды изменено разрешенное использование земельного участка: для строительства многофункционального комплекса с размещением объектов спортивного, торгового, обслуживающего назначения, общая площадь участка 42500 кв.м.
Дополнительным соглашением к договору от 06.12.2016 срок аренды участка установлен с 14.12.2009 по 13.12.2029.
28.11.2018 письмом NСЧ-07/10449 истец направил ответчику дополнительное соглашение об изменении арендной платы с 01.01.2019 года
Проектом дополнительного соглашения предлагалось:
"1. Пункты 3.1, 3.2, 3.4 договора аренды земельного участка от 14 декабря 2009 года N 0432/18 в следующего редакции:
3.1. С 1 января 2019 года размер арендной платы за Участок составляет 14 321 066 (четырнадцать миллионов триста двадцать одна тысяча шестьдесят шесть руб. 00 коп) согласно отчету об оценке от N 18/060/176 от 25 октября 2018, выполненного ООО "Оценочная копания "Прогресс", на основании государственного контракта N 15-ГК от 25.07.2018.
3.2 Арендная плата вносится АРЕНДАТОРОМ ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября текущего года путем перечисления на счет Управления Федерального Казначейства (УФК). Датой оплаты считается дата зачисления средств на счет Управления Федерального Казначейства (УФК):
УФК по Нижегородской области (ТУ Росимущества в Нижегородской области). Банк: Волго-Вятское ГУ Банка России г. Нижний Новгород
Р/счет - 40101810400000010002
БИК-042202001
ИНН-5260258667
КПП-526001001
Код бюджетной классификации 167 111 05021 01 6000 120.
3.4. Размер арендной платы изменяется в следующем порядке:
В связи с изменением рыночной стоимости права аренды (земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Уведомление о перерасчета арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендодателем Арендатору, при этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для Арендатора. Дополнительное соглашения oб изменении арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав.
В случае изменения рыночной стоимости права аренды размер уровня инфляции не применяется.
В случае изменения Правил определения размера арендной платы, а также порядке, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без I внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.
1. Дополнить договор аренды земельного участка от 14 декабря 2009 года N 0421/8 пунктом 4.4.9 следующего содержания:
4.4.9 производить регулярную уборку мусора и покос травы.
3.Оплата за период с 01.01.2019 производится Арендатором самостоятельно в добровольном порядке согласно Приложения к настоящему дополнительному соглашению.
4. Настоящее Соглашения вступает в силу со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.
5. Настоящее Соглашение составлено в 3 (трёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области.
6. Данное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 14 декабря 2009 года N 0421/18.".
Ответчик от подписания дополнительного соглашения уклонился.
Указанное послужило основанием для обращения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области в арбитражный суд с настоящим иском.
Ответчик возражает против удовлетворения требований истца в части годового размера арендной платы, а также даты, с которой должен применяться измененный размер арендной платы и считает, что новый размер арендной платы должен применяться со дня вступления решения в законную силу.
Суд, рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, приходит к следующему.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Постановлением Правительства N 582 от 16.07.2009 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).
Из приведенных норм права следует, что цена аренды земельных участков относится к категории регулируемых цен, следовательно, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Аналогичные правила предусмотрены в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Таким образом, истец вправе потребовать от своего контрагента не только уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствие с действующими нормативными правовыми актами, но и внесения изменений в договор аренды, которые бы закрепляли обязанность по внесению этих платежей с даты, когда возникла эта обязанность.
Исходя из изложенного, учитывая, что заявленные требования связаны с необходимостью приведения условий договора в соответствии с действующим законодательством, требование истца о внесении изменений в пункт 3.1 договора в части размера арендной платы заявлено правомерно.
Однако, размер арендной платы, предлагаемый истцом, требует уточнения.
Истцом в дело было представлено два отчета, изготовленных ООО "Оценочная компания "Прогресс", об оценке рыночной стоимости права пользования в год вышеуказанным земельным участком, согласно одному из которых рыночная стоимость составляет 2564733 рубля, а второму - 14321066 рублей.
Несмотря на то, что истец указывает, что отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость составляет 2564733 рубля неверный, последним не указано, в связи с чем, данный отчет является таковым.
Не согласившись с требованиями истца, считая арендную плату в год, установленную в дополнительном соглашении от 27.11.2018, завышенной, ответчик заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости права пользования в год земельным участком (кадастровый номер 52:18:0070184:9), общей площадью 42 500 квадратного метра, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: город Нижний Новгород, Советский район, проспект Гагарина, дом 60, по договору аренды земельного участка от 14.12.2009 N 0421/18, по состоянию на 25.10.2018.
Суд удовлетворил данное ходатайство, экспертиза была поручена обществу с ограниченной ответственностью "САМ-НН", эксперту Трошенкову Алексею Владимировичу.
Согласно выводу эксперта, сделанному в заключении N1029-19 от 20.09.2019, рыночная стоимость права пользования в год вышеуказанным земельным участком составляет 6681000 рублей.
Ответчик согласился с выводом эксперта.
Истец же не согласен с данным выводом эксперта и считает рыночную стоимость определенную заключением заниженной.
Само по себе несогласие ответчика с выводами эксперта не может свидетельствовать о неполноте и противоречивости проведенного экспертного исследования, его несоответствии закону. Замечания, отраженные в представленной истцом рецензии на заключение N1029-19, изготовленное ООО "САМ-НН", не указывают на наличие обстоятельств, которые бы позволили усомниться в заключении
При таких обстоятельствах выводы, сделанные в представленном в суд экспертном заключении, подлежат оценке суда с учетом прочих представленных в материалы дела доказательств, а равно с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле.
Исходя из изложенного, суд считает необходимым рассмотреть оба представленных истцом отчета, а также заключение N1029-19 представленное ООО "САМ-НН".
Изучив представленные в дело отчеты, суд приходит к выводу, что в отчете, согласно которому рыночная стоимость составляет 2564733 рубля, объекты, подходящие для сравнения с объектом оценки из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом его использовании (аналоги) были выбраны правильнее, чем во втором отчете, в силу следующего.
Арендная плата по договору вносится за право пользования земельным участком, предоставленным для строительства многофункционального комплекса с размещением объектов спортивного, торгового, обслуживающего назначения.
При этом, в отчете, согласно которому рыночная стоимость составляет 14321066 рублей, только один из трех аналогов предоставлен под строительство объекта, остальные же - под уже существующие здания, тогда как в первом отчете все аналоги были предоставлены под строительство объектов.
Кроме того, суд, изучая представленные отчеты и заключение эксперта, для выяснения вопроса о том, какая рыночная стоимость в год права пользования земельным участком более соответствует действительности, считает возможным провести аналогию с арендной платой за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена.
Постановлением Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 N 247 "Об утверждении Методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" установлена Методика, которая определяет способы и порядок расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п.6 методики при предоставлении земельного участка для строительства арендная плата за земельный участок рассчитывается в соответствии с пунктом 4 настоящей Методики.
Годовой размер арендной платы согласно п.4 указанной Методики, рассчитывается по формуле:
А = КСЗ x Кври x Ки, где А - годовой размер арендной платы, руб.; КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.; Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков; Ки - коэффициент индексации.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка равна 163115000 рублей.
Коэффициент индексации на 2019 год равен 1,28.
Так как земельный участок предоставляется ответчику под строительство многофункционального комплекса с размещением объектов спортивного, торгового, обслуживающего назначения, ему соответствуют коэффициенты вида разрешенного использования земельных участков:
- для бытового обслуживания - 0,011098;
- для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) - 0,020349;
- для спорта - 0,010566.
Учитывая, что согласно п.4 методики, если земельный участок используется с двумя и более видами разрешенного использования, значение коэффициента вида использования земельного участка устанавливается по наибольшему значению Кври, в данном случае может быть применен Кври для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)) - 0,020349.
При этом, п.6 методики установлено, что по вновь заключаемым договорам аренды на срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий арендная плата устанавливается в размере:
- 50% от размера арендной платы, определенного в соответствии с пунктом 4 настоящей Методики, для субъектов малого и среднего предпринимательства, состоящих на учете в налоговом органе в течение не менее чем трех календарных лет до даты подачи заявления на предоставление земельного участка;
- 80% для арендаторов, не относящихся к субъектам малого и среднего предпринимательства.
Ответчик является субъектом малого и среднего предпринимательства согласно сведениям из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, годовой размер арендной платы составил бы 2124305 руб. 30 коп., что значительно ниже рыночной стоимости установленной в отчете, изготовленном ООО "Оценочная компания "Прогресс", об оценке рыночной стоимости права пользования в год спорным земельным участком, согласно которому рыночная стоимость составляет 14321066 рублей.
Учитывая вышеизложенное, суд считает, рыночная стоимость в размере 6681000 рублей, определенная заключением ООО "САМ-НН" не является заниженной, в связи с чем, суд признает заключение, подготовленное ООО "САМ-НН", соответствующим законодательству и считает необходимым при рассмотрении настоящего дела руководствоваться указанной экспертизой.
В связи с чем, суд считает возможным определить размер арендной платы за право пользования земельным участком в размере 6681000 рублей в год, установленным заключением экспертизы назначенной судом.
В то же время, ответчик считает, что измененный размер арендный платы должен применяться не с 01.01.2019, а после вступления решения в законную силу.
Суд не согласен с данной позицией ответчика в силу следующего.
В соответствии с пунктом 10 Постановления Правительства N 582 от 16.07.2009 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана по результатам оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка, но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
Учитывая, что оценка рыночной стоимости права аренды земельного участка была проведена в 2018 году, суд приходит к выводу, что измененная арендная плата должна применяться с 1 января 2019 года.
Истцом заявлено требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение в редакции проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.12.2009 N0421/18, однако фактически указанное требование является требованием о внесении изменений в договор, в связи с чем, суд считает возможным внести в договор от 14.12.2009 г. N0412/18 аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:9 изменения в соответствии с представленным истцом дополнительным соглашением от 27.11.2018 за исключением редакции п.3.1 договора.
Пункт 3.1 договора от 14.12.2009 г. N0412/18 изложить в следующей редакции: "С 01 января 2019 года размер арендной платы за Участок составляет 6681000 руб. в год".
Учитывая, что выводы, сделанные в экспертном заключении ООО "САМ-НН", опровергли доказательства, представленные истцом, тогда как ответчик согласился с данным заключением, расходы по оплате экспертизы относятся на истца и взыскиваются в пользу ответчика, так как денежные средства в сумме 85000 рублей за проведение экспертизы ответчиком были оплачены на депозит Арбитражного суда Нижегородской области.
Госпошлина в силу статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца и ответчика в равных долях, так как из двух спорных условий дополнительного соглашения суд в одном случае согласился с истцом, а в другом - с ответчиком. При этом госпошлина, относящаяся на ответчика в сумме 3000 рублей, подлежит взысканию в доход федерального бюджета, так как истец на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины и при подаче иска её не уплачивал.
Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Внести в договор от 14.12.2009 г. N0412/18 аренды земельного участка с кадастровым номером 52:18:0070184:9 изменения в соответствии с представленным истцом дополнительным соглашением от 27.11.2018 за исключением редакции п.3.1 договора.
Изложить пункт 3.1 договора от 14.12.2009 г. N0412/18 в следующей редакции: "С 01 января 2019 года размер арендной платы за Участок составляет 6681000 руб. в год".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" (ОГРН: 1115262003933, ИНН: 5262263285), в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 3000 рублей.
Взыскать Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Нижегородской области (ОГРН: 1095260008172, ИНН: 5260258667), в пользу общества с ограниченной ответственностью "Акватория развлечений" (ОГРН: 1115262003933, ИНН: 5262263285), расходы на проведение экспертизы в сумме 5000 рублей.
Исполнительные листы выдать по заявлению взыскателя после вступления решения в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.
Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Д.Д. Окороков
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка