Дата принятия: 21 декабря 2009г.
Номер документа: А42-7930/2009
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. Книповича, 20, г. Мурманск, 183049
E-mail суда: arbsud.murmansk@polarnet.ru
http://murmansk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
город Мурманск Дело № А42- 7930/2009
«21» декабря 2009 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2009 года. Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2009 года.
Арбитражный суд Мурманской области в составе: судьи Ярец Н.Н.
при ведении протокола судебного заседания судьей
рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
Муниципального учреждения Отдела имущественных отношений администрации МО г.Кола
к Некоммерческой организации «Кольская коллегия адвокатов»
о взыскании 79 031 руб. 37 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
истца – Челбиной Ж.В., начальник Муниципального учреждения Отдела имущественных отношений администрации МО г.Кола, распоряжение № 49-л от 22.05.2009, паспорт; Зеленцовой И.В., доверенность от 28.09.2009 № 465;
ответчика – Кононовой О.Д., председатель президиума, выписка из ЕГРЮЛ от 16.11.2009, паспорт; Жукова А.М., доверенность от 10.12.2009, Смирновой А.Н., доверенность от 14.12.2009.
установил:
Муниципальное учреждение Отдел имущественных отношений администрации МО г.Кола (далее- истец, отдел имущественных отношений ) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к Некоммерческой организации «Кольская коллегия адвокатов» (далее - ответчик, коллегия адвокатов) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения № 60 от 30.06.2008 за период с 10.10.2008 по 14.07.2009 в сумме 39 993 руб. 20 коп., и пени в сумме 39 038 руб. 17 коп., всего 56 835 руб. 10 коп.
В обоснование заявленных требований истец указал на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды помещения в части полной своевременной оплаты причитающихся платежей.
Ответчик представил отзыв, в котором с исковыми требованиями не согласился.
Указал, что дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 60 от 30.06.2008, которое имело ряд существенных изменений, повлекших увеличение арендной платы в восемь раз, не подписано арендатором. В этой связи продолжал действовать договор на прежних условиях. Следовательно, арендная плата оставалась неизменной. У ответчика отсутствует перед истцом задолженность по арендным платежам.
Решение Совета депутатов муниципального образования г.Кола от 27.11.2008 « 44/46 «О внесении изменений порядка расчета за пользование объектами недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности г.Кола» не может применяться к договору № 60 от 30.06.2008, поскольку изменения касались договоров, заключенных на торгах.
Ответчик не уклонялся от своевременной передачи помещения арендодателю, однако истец смог принять помещение лишь 14.07.2009. Спорное помещение продано 21.04.2009. Ответчик освободил занимаемое помещение 31.05.2008.
Представитель истца в судебном заседании заявил письменное ходатайство об увеличении исковых требований в связи с увеличением периода начисления пеней до 10.12.2009. Просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 39 993 руб. 20 коп. и пени, начисленные за период с 01.11.2008 по 10.12.2009, в сумме 46 630 руб. 90 коп., всего 86 630 руб. 10 коп. Представил доказательства направления ответчику ходатайства об увеличении исковых требований с актом сверки взаимных расчетов с уведомлением о вручении.
В силу части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
На основании изложенного увеличение размера исковых требований принимается судом.
Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что взыскиваемая сумма до настоящего времени не уплачена.
Ответчик в судебном заседании против требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление. Указал, что у коллегии адвокатов имеется остаток задолженности по пени за ноябрь 2008 года в сумме 164 руб. 48 коп. Не возражал, что арендные платежи должны были уплачиваться в размере, рассчитанном в соответствии с порядком, утвержденным решениями уполномоченного органа, но при наличии соответствующего дополнительного соглашения. Заявил письменное ходатайство об уменьшении размера пеней.
В судебном заседании 10.12.2009, в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 14.12.2009.
Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель)и ответчиком (арендатор) 30.06.2009 был заключен договор № 60 на аренду нежилого помещения, общей площадью 52,7 кв. м., расположенного по адресу: г. Кола, ул.Андрусенко, дом 9, принадлежащего истцу на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации 51-АВ № 122827, выданное 09.04.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Мурманской области), для использования под юридическую консультацию. Срок действия договора установлен с 30.06.2008 по 31.05.2009, акт приема-передачи от 30.06.2008.
На основании пункта 3.1.1 договора ответчик взял на себя обязательство ежемесячно, до последнего числа текущего месяца, вносить арендную плату за пользование помещением, согласно расчету арендной платы, приложенному к договору.
В соответствии с пунктом 3.1.3. арендная плата за пользование помещением в течение срока действия договора могла пересматриваться арендодателем на основании Решения Совета депутатов МО г. Кола . Информация об изменении размера арендной платы должна была доводится до арендатора уведомлением.
Пунктом 6.1. договора аренды стороны предусмотрели, что в случае задержки любого из платежей в сроки, установленные настоящим договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,5 % в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
На основании протокола согласования разногласий арендная плата начислялась с момента подписания сторонами акта начала эксплуатации помещения, с 10.10.2008, и до даты согласно пункту 2.2.12. договора, устанавливающего обязанность арендатора передать арендодателю помещение в течение семи дней с момента расторжения договора.
01.11.2008 Государственным техническим унитарным предприятием технической инвентаризации Мурманской области изготовлен технический паспорт нежилого помещения МУ ОИО администрации МО г.Кола, расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, г. Кола, ул. Андрусенко, д. 9. В соответствии с экспликацией площадь арендуемого ответчиком помещения составила 55,9 кв. м ( 25,3 кв. м. – основная; 30,6 – вспомогательная).
27.11.2008 Решением Совета депутатов Муниципального образования города Кола № 44/64 «О внесении изменений в Решение Совета депутатов МО г. Кола от 26.05.2005 № 40» утвержден Порядок расчета арендной платы за пользование объектами недвижимого имущества, находящимися в муниципальной собственности Муниципального образования города Кола Мурманской области (опубликовано в печатном органе города Кола - информационном бюллетене «Вестник Колы» Администрации и Совета депутатов муниципального образования г. Кола № 45 (273) от 28.11.2008).
В связи с уточнением площади переданного в аренду спорного нежилого помещения, истец 30.12.2008 направил ответчику дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 60 от 30.06.2008, а также уведомление об изменении с 01.01.2009 года порядка расчета арендной платы (исх. № 814).
03.02.2009 ответчик направил истцу разногласия к дополнительному соглашению от 30.12.2008, в которых не согласился с изменением площади арендуемого помещения.
В связи с неурегулированием разногласий, дополнительное соглашение не было подписано ответчиком до истечения срока действия договора – 31.05.2009.
В ответе от 03.03.2009 (исх. № 90) на обращение ответчика от 18.05.2009 № 15 о пересмотре дополнительного соглашения, отдел имущественных отношений уведомил коллегию адвокатов о прекращении действия договора с 31.05.2009 и необходимости в срок до 07.07.2009 вернуть арендодателю имущество.
Фактически спорное помещение было передано ответчиком истцу 14.07.2009, о чем сторонами был составлен акт приема - передачи нежилого помещения.
В нарушение условий договора ответчик несвоевременно и не в полном объеме вносил арендную плату, в связи с чем, по мнению истца у коллегии адвокатов за период с 10.10.2008 по 14.07.2009 образовалась задолженность в сумме 39 993 руб. 20 коп.
Предъявленные претензии от 07.04.2009 (исх. № 195) и от 14.07.2009 (исх. № 336) с предложением погасить долг по арендной плате остались ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд приходит к следующему.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Судом установлено, что площадь арендуемого помещения по договору аренды № 60 от 30.06.2008 составляла 52,7 кв.м.
Из имеющихся в материалах дела технического паспорта от 01.11.2008, а также свидетельства о государственной регистрации права собственности Муниципального образования г.Кола Мурманской области 51-АВ № 122827 от 09.04.2008 следует, что площадь спорного помещения, расположенного по адресу: Мурманская область, Кольский район, г.Кола, ул.Андрусенко, д.9 , составляет 55,9 кв. м.
В ходе судебного разбирательства представитель истца пояснил, что изменение площади спорного помещения произошло в результате определения размеров помещения с использованием современных измерительных приборов, произведенного в ходе инвентаризации муниципального имущества в ноябре 2008 года, после заключения сторонами договора аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Под изменением договора понимается трансформация любого или нескольких его условий, составляющих содержание договора.
На основании пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора обязательства считаются измененными момента заключения соглашения сторон об изменении договора.
Поскольку изменение (в рассматриваемом случае – увеличение) площади арендуемого помещения влечет изменение установленной договором арендной платы, являющейся существенным условием, то данное изменение должно быть согласовано сторонами.
Между тем из материалов дела не следует, что сторонами было согласовано и заключено предложенное истцом ответчику дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения № 60 от 30.06.2008.
Кроме того, из акта приема – передачи нежилого помещения от 14.07.2009 следует, что коллегия адвокатов возвратила отделу имущественных отношений используемое помещение с площадью 52,7 кв. м., установленной договором.
Таким образом, при исчислении арендной платы за все время аренды и использования спорного помещения истцом должна была учитываться первоначальная площадь помещения.
Вместе с тем, в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из договора следует, что арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной (пункт 3.1.1., приложение к договору)
При этом пунктом 3.1.3. предусмотрена, что арендная плата за пользование помещением в течение срока действия договора может пересматриваться арендодателем на основании Решения Совета депутатов МО г. Кола . Информация об изменении размера арендной платы должна доводится до арендатора уведомлением.
Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы в зависимости от наступления определенных условий.
В соответствии с Решением от 27.11.2008 Совета депутатов Муниципального образования города Кола № 44/64 в городе кола утвержден новый порядок расчета арендной платы объектов муниципального недвижимого имущества, подлежащий применению и к ранее заключенным договорам аренды (пункт 3 названного Решения).
Изменение арендной платы связано с принятием данного решения.
Довод коллегии адвокатов об изменении размера арендной платы только путем заключения сторонами соглашения является ошибочным.
По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
В связи с принятием уполномоченным органом нормативно-правового акта, устанавливающего или изменяющего порядок расчета арендной платы на очередной период на объекты недвижимости, находящиеся в муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном порядке.
Подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части, касающейся размера арендной платы, не требуется.
Фактическое изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом расчета арендной платы, предусмотренным договором, не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ответчик с 01.09.2009 должен был уплачивать арендные платежи в соответствии с новым порядком расчета арендной платы, или 6 587 руб. 50 коп. в месяц (1 200 руб. *52,7 кв.м*1,25*1+НДС 18%)= 79 050руб./ 12 мес.).
На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 38 Информационного письма «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 N66, в случае фактического пользования арендованным имуществом после прекращения договора аренды арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, определенном договором аренды.
Таким образом, факт прекращения договора аренды не освобождает арендатора от внесения арендной платы в случае продолжения фактического пользования.
Согласно имеющемуся в материалах дела акту приема – передачи нежилого помещения ответчик возвратил истцу помещение 14.07.2009, несмотря на предварительное уведомление отдела имущественных отношений в письме от 03.03.2009 (исх. № 90) об истечении 30.05.2009 срока действия договора и необходимости возврата арендованного имущества в срок до 07.06.2007.
Факт пользования ответчиком арендуемого помещения по 14.07.2009, после истечения срока действия договора, подтверждается материалами дела.
С учетом изложенного требование истца о взыскании арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества правомерно.
Судом установлено, что ответчику подлежало уплатить арендные платежи в следующих размерах:
- с 10.10.2008 по 31.10.2008 - 619,07 руб.;
- с 01.11.2008 по 30.11.2008 по 31.12.2008 – 1 744 руб. 64коп. (872руб. 32 коп. в месяц);
- с 01.01.2009 по 30.06.2009 – 39 525 руб.(6 587 руб. 50 коп. в месяц),
- с 01.07.2009 по 17.07.2009 – 2 975 руб., всего 44 863 руб. 71 коп.
Ответчик за период с 10.10.2008 по 31.05.2009 уплатил: 7 451 руб. 16 коп., в том числе:
- платежным поручением № 1 от 04.02.2009 в сумме 1 744руб. 74 коп. (872руб. 32 коп. -за ноябрь 2008 года, 872руб.42 коп. -за декабрь 2008 года);
- платежным поручением № 2 от 13.02.2009 в сумме 2 217 руб. 14 коп. (январь 2009 года);
- платежным поручением № 5 от 13.03.2009 в сумме 1 744руб. 64 коп. (872 руб. 32 коп.- за февраль 2009 года, 872 руб. 32 коп – за март 2009 года);
- платежным поручением № 16 от 09.04.2009 в сумме 872 руб. 32 коп. (за апрель 2009 года);
- платежным поручением № 21 от 30.04.2009 в сумме 872 руб. 32 коп. (за май 2009 года).
Таким образом, задолженность по арендным платежам составила 37 412руб. 55 коп., в том числе:
- с 10.10.2008 по 31.10.2008 в размере 619 руб. 07коп.;
- с 01.01.2009 по 31.01.2009 в размере 4 370 руб. 26 коп.( с учетом переплаты за декабрь 2008 года 10 коп.);
- с 01.02.2009 по 28.02.2009 в размере 5 715 руб. 18 коп.;
- с 01.03.2009 по 31.03.2009 в размере 5 715 руб. 18 коп.;
- с 01.04.2009 по 30.04.2009 в размере 5 715 руб. 18 коп.;
- с 01.05.2009 по 31.05.2009 в размере 5 715 руб. 18 коп.;
- с 01.06.2009 по 30.06.2009 в размере 6 587 руб. 50 коп.
- с 01.07.2009 по 14.07.2009 в размере 2 975 руб.
Поскольку ответчик нарушал условия договора аренды нежилого помещения, не своевременно и не в полном объеме вносил арендную плату в бюджет города Кола, то следует признать подлежащим удовлетворению требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 37 412 руб. 55 коп.
В остальной части требование о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов обеспечения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Истцом заявлено требование о взыскании пеней в сумме 46 636 руб. 90 коп., начисленных по состоянию на 10.12.2009.
Между тем, в соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
С момента прекращения действия договора с 31.05.2009, пункт 6.1 договора, также прекратил свое действие и за последующий период предусмотренные данным пунктом пени начислению не подлежат.
Таким образом, сумма пеней на 31.05.2009 составляет 10 045руб. 64 коп., в том числе:
-октябрь 2008 года:
619руб. 07 коп* 212 дн. (с 01.11.2008 по 31.05.2009) .*0,5% = 656 руб. 21 коп.;
- ноябрь 2008 года
872руб. 32 коп. *66 дн. (с 01.12.2008 по 04.02.2009) *0,5%= 287 руб. 86 коп.;
- декабрь 2009 года:
872руб. 32 коп. *35 дн. (с 01.01.2009 по 04.02.2009) *0,5%= 152 руб. 66 коп.;
- январь 2009 года:
6 587руб. 50 коп.* 13дн. (с 01.02.2009 по 13.02.2009) *0,5% = 428 руб. 19 коп.,
4 370 руб. 26 коп.*107 дн. (с 14.02.2009 по 31.05.2009) *0,5% = 2 338 руб. 09 коп.;
- февраль 2009 года:
6 587руб. 50 коп.*13 дн. (с 01.03.2009 по 13.03.2009) *0,5% = 428 руб. 19 коп.,
5 715 руб. 18 коп. *79 дн. (с 14.03.2009 по 31.05.2009) *0,5% = 2 257 руб. 50 коп.;
- март 2009 года:
5 715 руб. 18 коп. *61 дн. (с 01.04.2009 по 31.05.2009) *0,5% = 1 743 руб. 13 коп;
- апрель 2009 года :
6 587руб. 50 коп. *9 дн. (с 01.04.2009 по 09.04.2009) *0,5% = 296 руб. 44 коп.,
5 715 руб. 18 коп.*51 дн. (с 10.04.2009 по 31.05.2009) *0,5% = 1 457 руб. 37 коп.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с пунктом 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие.
В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 24.01.2006 N9-О, поскольку гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
В данном случае суд считает необходимым применить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер неустойки, ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, а также учитывая размер ставки пеней – 0,5 %, который превышает ставку рефинансирования.
Учитывая компенсационный характер пеней, суд считает возможным снизить размер пеней до 2 511 руб. 41 коп.
Принимая во внимание изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 39 923 руб. 96 коп., в том числе: 37 412 руб. 55 коп. – основной долг, 2 511 руб. 41 коп. – пени.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежат взысканию в пользу истца в судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 898 руб. 33 коп.
На основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37, подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской федерации, истцу подлежит возврату из федерального бюджета государственная пошлина в размере 306 руб. 72 коп.
Руководствуясь статьями 104, 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области
решил:
Взыскать с Некоммерческой организации «Кольская коллегия адвокатов» в пользу Муниципального учреждения Отдела имущественных отношений администрации МО г.Кола 39 923 руб. 96 коп., в том числе: 37 412 руб. 55 коп. – основной долг, 2 511 руб. 41 коп. – пени.
В остальной части исковых требований в удовлетворении отказать.
Взыскать с Некоммерческой организации «Кольская коллегия адвокатов» в пользу Муниципального учреждения Отдела имущественных отношений администрации МО г.Кола расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 898 руб. 33 коп.
Возвратить Муниципальному учреждению Отделу имущественных отношений администрации МО г.Кола из федерального бюджета уплаченную по платежному поручению № 207 от 11.08.2009 в размере 2 205 руб. 05 коп. государственную пошлину в размере 306 руб. 72 коп.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Судья Н.Н. Ярец
