Решение от 31 октября 2014 года №А42-6486/2014

 
Арбитражный  суд  Мурманской  области
 
ул. Книповича, 20, г. Мурманск, 183049
 
http://murmansk.arbitr.ru
 
 
Именем  Российской  Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    город Мурманск                                                                             Дело № А42-6486/2014
 
    «31» октября  2014 года             
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 31 октября 2014 года.
 
 
    Судья Арбитражного суда Мурманской области Востряков К.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Вишневской И.А.,  
 
    с использованием средств аудиозаписи,            
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    Комитета имущественных отношений города Мурманска (ОГРН 1025100861004; местонахождение: 183038, г. Мурманск, ул. Комсомольская, 10)
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «ОРКО-инвест» (ОГРН 1045100212277; местонахождение: 183034, г. Мурманск, ул. Свердлова, 13)
 
    о взыскании задолженности
 
    Третье лицо: Закрытое акционерное общество «БИЗНЕС-СЕРВИС» (ОГРН 1025100844273, 183031, г. Мурманск, ул. Свердлова, 13).
 
    при участии в заседании представителей:
 
    от истца – Болдыревой М.Н. по доверенности от 30.12.2013
 
    от ответчика – Пастухова В.В. по доверенности от 21.08.2014
 
 
у с т а н о в и л:
 
    Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец, арендодатель, Комитет) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ОРКО-инвест» (далее – ответчик, арендатор, ООО «ОРКО-инвест», Общество) о взыскании задолженности по договору аренды земли № 9406 от 25.09.2007 в размере 2 752 233,35 рублей, в том числе 1 967 100,32 рублей – основного долга за период с 1 квартала 2013 по 1 квартал 2014, 785 133,03 рублей – пени за период с 01.09.2008 по 20.08.2014.
 
    В обоснование иска истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора, в период его действия,  в части полной и своевременной оплаты арендных платежей.
 
    Определением от 30.09.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено закрытое акционерное общество «БИЗНЕС-СЕРВИС».
 
    Ответчик в отзыве и дополнениях к нему с иском не согласился, полагает, что задолженности перед истцом не имеется, так как решением суда от 28.01.2014 по делу № А42-7530/2013 установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере рыночной 9 700 110 рублей. При этом полагает, что измененный размер арендной платы должен исчисляться с 01.01.2011. Заявил ходатайство об уменьшении размера пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду несоразмерности. Просил применить срок исковой давности по взысканию пени с 01.09.2008.
 
    Третье лицо – ЗАО «Бизнес-Сервис», извещенное надлежащим образом, в судебное заседание полномочного представителя не направило. Представило отзыв на исковое заявление, в котором указало, что на основании договоров от 19.06.2012 и 18.06.2013 на передачу прав и обязанностей по договору аренды земли Общество «Бизнес-Сервис» осуществляло фактическое пользование спорным земельным участком и выполняло соответствующие обязанности по нему, в том числе оплачивало аренду земельного участка. Третье лицо просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
 
    Представитель истца Болдырева М.Н. в судебном заседании поддержала заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и возражениям на отзыв. Указала, что ответчиком не представлено доказательств явной несоразмерности неустойки.
 
    В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве, указал, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику.
 
    Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации г. Мурманска от 11.07.2007 № 982 между Комитетом имущественных отношений города Мурманска (арендодатель) и ООО «ОРКО-инвест» (арендатор) 25.09.2007 заключен договор аренды земельного участка № 9406 (далее – договор аренды).
 
    По условиям договора аренды арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 15397 кв.м. с кадастровым номером 51:20:003211:0051, расположенный по адресу: г. Мурманск, Ленинский административный округ, 245 м по направлению на запад от здания № 48, корп. 1 по ул. Чумбарова-Лучинского (п. 1.1. договора аренды).
 
    Участок передан по акту приема-передачи 11.07.2007.
 
    Срок действия договора установлен на срок с 11.07.2007 по 30.06.2022 под производственную базу по разделке металлолома и для проектирования объекта «Производственная база по разделке металлолома».
 
    05.02.2008 произведена государственная регистрация договора аренды.
 
    В кадастровом плане от 07.05.2007 земельного участка с кадастровым номером 51:20:003211:0051 указана категория – земли населенных пунктов, фактическое использование: производственная база по разделке металлолома.
 
    В соответствии с п.п. 2.1., 2.2. договора аренды арендатор обязался вносить арендную плату за использование земельного участка в размере, согласно прилагаемому к договору Расчету арендной платы (Приложение № 2). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее первого числа третьего месяца квартала, а за 4-ый квартал  - не позднее 25 ноября текущего года.
 
    Право арендатора в одностороннем порядке изменять размер арендной платы предусмотрено пунктом 2.8. договора аренды, с извещением арендатора путем публикации в газете «Вечерний Мурманск».
 
    Согласно расчету (Приложение № 2) размер арендной платы установлен в сумме 531 629,89 рублей в год (2007), на 2013 год – 2 167 426,36 рублей в год (2013), с 01.03.2014 – 170 981,69 рублей в год (2014). 
 
    Пунктом 2.5. договора предусмотрена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, в соответствии с которым арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
 
    В соответствии с пунктом 5.1. договора арендатор вправе в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) без согласия арендодателя при условии его уведомления.
 
    19.06.2012 и 18.06.2013 между ООО «ОРКО-инвест» и ЗАО «Бизнес-Сервис» заключены договоры на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, по условиям которых Общество «ОРКО-инвест» передало, а Общество «Бизнес-Сервис» приняло права и обязанности арендатора по договору аренды земли № 9406 от 25.09.2007 сроком с 19.06.2012 по 17.06.2013 и с 18.06.2013 по 16.06.2014 соответственно.
 
    В адрес ответчика Комитетом была направлена претензия от 16.06.2014 № 15-08-01/7190 с требованием погашения задолженности по арендной плате, а также направлен акт сверки.
 
    В период с 1 квартала 2013 по 1 квартал 2014, по мнению истца, оплата от ответчика не поступала, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 967 100,32 рублей, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.
 
    За нарушение сроков платежей ответчиком, истец начислил пени в сумме 785 133,03 рублей, рассчитанных за период с 01.09.2008 по 20.08.2014, которые предъявляются к взысканию вместе с основным долгом.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
 
    Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлена обязанность арендодателя по предоставлению арендатору имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
 
    Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
 
    В силу приведенных норм в случае перенайма ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды.
 
    В связи с переходом с 19.06.2012 к ЗАО «Бизнес-Сервис» прав и обязанностей по договору аренды, суд пришёл к выводу о прекращении правоотношений истца и ответчика по договору аренды с 19.06.2012 и отсутствии  у Общества обязанности по внесению арендной платы за период с 19.06.2012 по 16.06.2014.
 
    В соответствии с пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим.
 
    Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
 
    В судебном заседании стороны не оспаривали факт уведомления Комитета и факт использования земельного участка с кадастровым номером 51:20:003211:0051 с 19.06.2012 третьим лицом по делу – ЗАО «Бизнес-Сервис».
 
    Довод истца о том, что договор уступки прав не зарегистрирован в установленном порядке и считается незаключенным, судом не принимается.
 
    В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что «в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
 
    Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
 
    Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника".
 
    Из указанных разъяснений следует, что отсутствие государственной регистрации соглашения, достигнутого и исполняемого сторонами, не освобождает третье лицо от исполнения предусмотренных соглашением обязательств.
 
    Судом установлено, что стороны согласовали все существенные условия аренды, в том числе размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения. При таких обстоятельствах суд полагает, что при рассмотрении дела необходимо применять  положения договоров от 19.06.2012 и 18.06.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли № 9406 от 25.09.2007.
 
    Указанные договоры хотя и не были зарегистрированы, но приобрели силу обязательств. Отсутствие государственной регистрации договоров о передаче прав арендатора новому лицу не свидетельствует о сохранении обязанности Общества по внесению арендных платежей.
 
    В силу чего ЗАО «Бизнес –Сервис» должно нести обязанность по внесению арендных платежей в спорный период.
 
    Комитетом не предоставлено доказательств фактического использования земельного участка ответчиком после 18.06.2012.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству истца или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.
 
    Согласно части 2 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом, суд может с согласия истца привлечь это лицо в качестве второго ответчика.
 
    Истец возражал против привлечения ЗАО «Бизнес-Сервис» качестве ответчика по делу. Не высказал согласия о привлечении ЗАО «Бизнес-Сервис» в качестве соответчика.
 
    В соответствии с частью 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.
 
    Поскольку требования предъявлены к ненадлежащему ответчику, который не занимал спорный земельный участок, то в иске следует отказать.
 
 
    Руководствуясь статьями 167 – 170, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области
 
Р Е Ш И Л  :
 
    В иске отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев после вступления решения в законную силу в Арбитражный суд Северо-Западного округа.
 
 
    Судья                                                                                   К.А. Востряков