Решение от 08 октября 2009 года №А42-5039/2008

 
Именем Российской Федерации
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД   МУРМАНСКОЙ   ОБЛАСТИ
 
Ул. Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183049
 
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Мурманск                                                                            Дело №  А42- 5039/2008
 
    08 октября 2009 года
 
    Резолютивная часть решения вынесена и оглашена в судебном заседании 01 октября 2009 года. Полный текст решения изготовлен 08 октября 2009 года
 
    В судебном заседании с 28 сентября 2009 года по 01 октября 2009 года был объявлен перерыв в судебном заседании
 
 
 
    Арбитражный суд  Мурманской области в составе:
 
    судьи    Макаровой Л.А.
 
    при ведении протокола судебного заседания      судьей                      
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по искуООО «Риэлт Север»
 
    к ЗАО «Центр информатики»
 
    Комитет имущественных отношений города Мурманска
 
    Мурманское муниципальное унитарное предприятие «Жилищная сервисная компания»
 
    О внесении изменений в договор № 10899/9810 от 07 мая 2002 года
 
    при участии
 
    от истца   - Денисов В.В. по доверенности
 
    от ответчика   ЗАО «Центр информатики» - Новожилова И.Г. по доверенности, Трубкин С.Г. – генеральный директор
 
 
 
    установил:Иск заявлен о внесении изменений в договор № 10899/9810 от 07 мая 2002 года, заключенный между  Комитетом имущественных отношений г. Мурманска (Арендодатель),  Управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Мурманска (Балансодержатель) и ЗАО «Центр информатики» (Арендатор) на аренду муниципального нежилого помещения в связи со сменой собственника на часть помещения.
 
    Истец просит внести в  договор следующие изменения: 
 
    1.        Включить в список сторон Договора №10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого
фонда в г.Мурманске от 07.05.2002г. (далее - «договор») «Арендодателя-2», добавив преамбулу договора  абзац следующего содержания:
 
    «Общество с ограниченной ответственностью «Риэлт север», именуемое в дальнейшем«Арендодатель-2»,    в   лице   директора   Вологдина   Василия   Алексеевича,   действующего   на  основании Устава».
 
    2.Изменить пункт 1.1 договора, включив в пункт 1.1 подпункты 1.1.1и 1.1.2 следующего содержания:
 
    Подпункт  1.1.1:  «Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду муниципальное нежилое помещение, общей площадью 90,7 кв.м., расположенное в подвале здания по адресу: г.Мурманск,  ул.Книповича, дом 21, пом. За/1,2 для использования под склад.
 
    Подпункт   1.1.2:   «Арендодатель-2   предоставляет,   а   Арендатор   принимает   в   аренду   нежилые помещения, общей площадью 131,9кв.м., расположенные в здании по адресу: г.Мурманск. ул.Книповича, дом 21 , пом. А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6 в соответствии с техпаспортом от 10.07.2007г. для использования под размещение сервисного центра».
 
    3.Включить в раздел 111 договора подпункт 3.1.1 следующего содержания: «Арендная плата за пользование нежилыми помещениями  А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6 перечисляется на расчетный счет Арендодателя-2 в установленные в пункте 3.1 сроки. Сумма арендной платы перечисляется без НДС (Арендодатель 2 не является Iплательщиком НДС)».
 
    4.Изменить пункт 3.5 договора, изложив в следующей редакции: «Арендодатель вправе пересматривать размер арендной платы  за помещения подвала
в одностороннем порядке в соответствии с решением органов
|местного самоуправления (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения  к договору).
 
    Арендодатель-2 вправе пересматривать размер арендной платы за помещения А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6 в . одностороннем порядке в случае изменения рыночной величины арендных ставок за аренду объектов : недвижимости, расположенных в Октябрьском округе г.Мурманска (без перезаключения договора или : подписания дополнительного соглашения к договору). Об изменении величины арендной платы Арендодатель- 2 извещает Арендатора не позднее, чем за 30 календарных дней до момента изменения арендной платы».
 
    5.Включить в договор №10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманске от 07.05.2002 г. пункт 6.3 следующего содержания: «Положения настоящего договора,устанавливающие  права  и  обязанности  Арендодателя,   применяются   и   в  отношении  Арендодателя-2,  за исключением  случаев,   когда  договором   предусмотрено   отдельное   регулирование   прав   и   обязанностей Арендодателя и Арендодателя-2».
 
 
    В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства:
 
    07 мая 2002 года между Комитетом имущественных отношений г.Мурманска и ЗАО «Центр Информатики» заключен договор №10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске. В соответствии с указанным договором КИО г.Мурманска (арендодатель) передал ЗАО «Центр Информатики» (арендатор) в аренду нежилые помещения, общей площадью 225,10 кв.м., расположенные в г.Мурманске, ул. Книповича, 21. В состав нежилых помещений, переданных в аренду, входят помещения, общей площадью 134,4 кв.м., расположенные на первом этаже здания и имеющие, согласно техническому паспорту, номера А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6, и помещения, расположенные в подвале здания, общей площадью 90,7 кв.м., и имеющие номера, согласно договору аренды, За/1,2. Срок аренды по 30.04.2012г.
 
    Помещения, расположенные на первом этаже здания, по результатам аукциона в порядке приватизации муниципального имущества проданы Обществу с ограниченной ответственностью «Аполлон» по договору №3/2008 купли-продажи недвижимого имущества от 25.01.2008 года. Помещения, расположенные в подвале, на аукцион не выставлялись, и продолжают оставаться муниципальной собственностью.
 
    17 марта 2008 года между ООО «Аполлон» и ООО «Риэлт север» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ООО «Риэлт север» приобрело помещения первого этажа (А1/1 /2а,3,3а,4,4а,5,6). Право собственности ООО «Риэлт север» зарегистрировано УФРС по Мурманской области 15 апреля 2008 года под № записи в ЕГРЮЛ 51 – 51-01/018/2008-352.
 
 
 
    О смене собственника помещений первого этажа  Письмом от 22.04.2008 года, с приложением копии правоустанавливающих документов, арендатор помещений ЗАО «Центр Информатики» было извещено.
 
    В связи с переходом к ООО «Риэлт север» права собственности на помещения первого этажа, имеющие номера по плану техпаспорта А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6 и расположенные в здании по ул.Книповича, 21 в г.Мурманске, к нему перешли и права арендодателя данных помещений по договору №10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске, что предусмотрено частью 1 статьи 382, статьями 387, 617 Гражданского кодекса РФ и ст.608 Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендодателем является собственник имущества. Тогда как помещения подвала здания, имеющие нумерацию За/1,2 остаются в муниципальной собственности, и их арендодателем продолжает оставаться КИО г.Мурманска. Таким образом, в силу обстоятельств, связанных с приватизацией и дальнейшим отчуждением арендуемых ЗАО «Центр Информатики» помещений, на стороне арендодателя по договору №10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске от 07 мая 2002 года участвуют два юридических лица: ООО «Риэлт север» - так как ему принадлежат помещения А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6, и КИО г.Мурманска - поскольку помещения За/1,2 принадлежат г.Мурманску.
 
    Согласно ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Согласно ст.308 ГК РФ в обязательстве в качестве каждой из его сторон -кредитора или должника - могут участвовать одно или одновременно несколько лиц. Согласно ст.321 ГК РФ если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное. В случае, если на стороне кредитора участвует несколько лиц, то их требования и обязательства признаются солидарными в силу ч.1 ст.322 ГК РФ, поскольку солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства: ряд условий договора аренды №10899/9810 предусматривают «неделимость» принадлежащих арендодателю требований и обязанностей. Например, обязанность арендодателя в соответствии с п. 1.1 договора предоставить объект аренды - помещения, площадью 225,10 кв.м. (а не отдельные помещения, составляющие объект договора), право арендодателя требовать и получать оплату аренды за пользование всеми помещениями единым платежом, изымать помещения при возникновении предусмотренных договором обстоятельств и др.
 
    С учетом того, что требования, как и обязательства арендодателя по договору аренды №10899/9810 принадлежат солидарным кредиторам ООО «Риэлт север» и КИО г.Мурманска, то и КИО г.Мурманска, и ООО «Риэлт север», как вместе, так и по отдельности, имеют право требовать от арендатора, например, освободить какие-либо помещения, если на то будут причины (например, при нарушении арендатором порядка пользования муниципальными помещениями подвала - ООО «Риэлт север» вправе изъять данные помещений, несмотря на то, что эти помещения ему не принадлежат, но поскольку он является солидарными кредитором по договору, то может требовать изъятия, так как договор аренды не предусматривает «раздельность» требований двух арендаторов в зависимости от принадлежности каждому из них помещений в составе «неделимого» объекта аренды).
 
    Таким образом, невозможно оставить неизменными отдельные условия договора №10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске от 07 мая 2002 года, поскольку он не учитывает новые обстоятельства, возникшие с появлением двух кредиторов на стороне арендодателя, где каждый из них вправе самостоятельно участвовать в обязательстве, реализовывать права требования арендодателя без учета мнения второго кредитора.
 
    В соответствии со ст.617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В то же время, в данной норме рассматривается переход «всего» объекта аренды в собственность другого лица, и не содержится регулирование последствий перехода части сданного в аренду имущества к другому лицу и появления в связи с этим двух арендодателей - «старого» и «нового». Поэтому, применять данную норму необходимо с учетом ч.4 статьи 420 ГК РФ, согласно которой к договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров. Договор аренды №10899/9810 является многосторонним договором, что необходимо учитывать при применении общих положений о договорах, в том числе и при применении ст.617 ГК РФ. Ввиду его «многосторонности» необходимо учитывать и статьи 321, 322 ГК РФ, регулирующие участие в обязательстве несколько кредиторов.
 
    Президиум ВАС  РФ  в  п.24  Информационного  письма  от   11.01.2002г.   №66  подтвердил законность включения в договор аренды нового собственника переданного в аренду имущества.
 
    КИО г.Мурманска не может сдавать в аренду помещения первого этажа под №№ А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6, поскольку они ему не принадлежат, согласно ст.608 ГК РФ арендодателем имущества является его собственник. Точно также и ООО «Риэлт север» не может выступать арендодателем помещений подвала, не являющихся его собственностью. Следовательно, оставление пункта 1.1 договора в прежней редакции, без изменений, противоречит закону и нарушает ст.608 ГК РФ, а также ст.422 ГК РФ, согласно которой договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    В тоже время, «разделение» объекта аренды не противоречит закону, поскольку объект аренды не относится к неделимым вещам по ст. 133 ГК РФ, а сами помещения технически расположены отдельно друг от друга и изолированы, имеют разное функциональное назначение.
 
    Дополнительным аргументом в пользу сказанного служит произошедшее изменение характеристик объекта аренды, что случилось благодаря произведенной арендатором перепланировки арендуемых помещений: площадь арендуемых помещений, расположенных в первом этаже здания, которые передавались арендатору при заключении договора №10899/9810 в 2002 году, составляла 134,40 кв.м., как это указано в договоре, и исходя из этой площади арендатор оплачивал аренду, 10.07.2007г. при проведении технической инвентаризации было установлено, что площадь уменьшилась до 131,9 кв.м. Согласно ч.З ст.607 ГК РФ договор аренды должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект аренды. На настоящий момент данные об объекте аренды, указанные в договоре аренды, не соответствуют фактическим данным.
 
    Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель предоставляет имущество в аренду за плату. Поскольку арендодателем, в силу ст.608 ГК РФ, является собственник имущества, то полагаем, что ООО «Риэлт север» и принадлежит право на получение доходов от сдачи в аренду помещений под №№А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6. Президиум ВАС РФ в п.23 Информационного письма от 11.01.2002г. №66 подтвердил, что при перемене собственника арендованного имущества прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. В тоже время, ООО «Риэлт север» не вправе получать доход от помещений подвала, поскольку они принадлежат КИО г.Мурманска. Полагаем, что необходимо «разделить» арендую плату, получаемую КИО г.Мурманска и ООО «Риэлт север» от сдачи каждым из них «своих» помещений, чтобы установить объем требований каждого, размер дохода каждого, и определить налогооблагаемую базу для каждого арендодателя. В пользу данного подхода свидетельствуют и положения законодательства о бухгалтерском учете и налогах, договор №10899/9810 относится к документам первичного бухгалтерского учета и должен содержать денежное выражение хозяйственной операции, то есть размер получаемого арендодателем дохода, «нераздельное» отражении доходов двух арендодателей в первичном документе бухгалтерского учета означает нарушение законодательства о бухгалтерском учете и влечет проблемы с исчислением и уплатой налогов.
 
    Дополнительным аргументом является и тот факт, что КИО г. Мурманска и ООО «Риэлт север» являются субъектами разных систем налогообложения: КИО г.Мурманска применяет общую систему, а ООО «Риэлт север» - упрощенную. По договору №10899/9810 инициатива оплаты аренды принадлежит арендатору ЗАО «Центр Информатики», который перечисляет арендную плату, не дожидаясь счета на оплату от арендодателя, в то же время абзац 2 пункта 3.1 обязывает арендатора ЗАО «Центр Информатики» исчислять и уплачивать НДС с суммы арендной платы. Но данное условие неприемлемо для арендодателя ООО «Риэлт север», поскольку оно не может получать данный налог, так как применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком НДС.
 
    Договор №10899/9810 в существующей редакции 2002 года предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, и это условие было принято арендатором ЗАО «Центр Информатики». В дальнейшем КИО г.Мурманска дважды повышал размер арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с договором (последний раз в 2007 году письмом №1681/02 от 21.05.07г.). При существующей редакции договора аренды ООО «Риэлт север», как солидарный кредитор, также вправе повышать уровень арендной платы в одностороннем порядке.  Поэтому, полагаем, что не должно быть
 
    спора   относительно   данного   права   арендодателя   -   ООО   «Риэлт   север»,   поскольку   оно объективно существует и закреплено договором.
 
    Изменения касаются лишь процедуры увеличения или снижения размера арендной платы. Договор аренды всуществующем виде заключался сторонами в 2002 году с учетом того, что передаваемое в аренду недвижимое имущество являлось муниципальным, что следует также из самого названия договора - «аренда помещений муниципального нежилого фонда», а вопросы распоряжения и управления муниципальным имуществомотносятся к ведению органов местного самоуправления. Ссылка в существующей редакции п.3.5 договора №10899/9810 на необходимость наличия решения органов местного самоуправления, как условие для изменения размера арендной платы, справедлива только в отношении муниципального имущества, и отражает требования законодательства о местном самоуправлении. В силу пп.2 ч.2 статьи 6 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (в действовавшей редакции закона по состоянию на 2002 год - год заключения договора аренды) к вопросам местного значения относятся владение, пользование и распоряжение муниципальным имуществом, а в силу пп.5 ч.З ст. 15 закона представительный орган местного самоуправления устанавливает порядок управления и распоряжения муниципальной собственностью. Согласно ст.53 Устава муниципального образования г.Мурманск к компетенции органов местного самоуправления относится владение от имени города, пользование и распоряжение муниципальным имуществом.
 
    Помещения А1/1/2а,3,3а,4,4а,5,6 перешли из муниципальной собственности в частную, и перестали быть объектом правомочий органов местного самоуправления по управлению, пользованию и распоряжению, поскольку собственником стало ООО «Риэлт север», то ему принадлежат права владения, пользования и распоряжения данными помещениями (ст.209 ГК РФ). 000 «Риэлт север» является коммерческой организацией, и как любая коммерческая организация ООО «Риэлт север» преследует своей целью извлечение прибыли. Управление недвижимым имуществом, сдача в аренду собственного недвижимого имущества являются основными видами деятельности ООО «Риэлт север», закрепленными его Уставом. В рамках данных правомочий именно ООО «Риэлт север», как собственник и арендодатель имущества, вправе пользоваться установленным пунктом 3.5 договора №10899/9810 правом повышать или понижать размер арендной платы, при этом участие органов местного самоуправления в данном вопросе исключается.
 
    Дополнительным аргументом в пользу сказанного является и то, что в Мурманской области стоимость аренды недвижимого имущества, являющегося частной собственностью, не подлежит регулированию со стороны государственных или муниципальных органов власти. Действующий в Мурманской области Закон о государственном регулировании цен на территории Мурманской области №483-01-ЗМО от 28.05.2004г. содержит перечень товаров и услуг, цены на которые регулируются, согласно этому перечню органы местного самоуправления регулируют (определяют) плату за пользование жилой недвижимостью для нанимателей по договорам социального найма, т.е. в перечне не содержатся услуги по сдаче в аренду недвижимости частной формы собственности.
 
    Поэтому считаем необоснованным оставление в тексте п.3.5 ссылки на участие органов местного самоуправления в процедуре определения частным собственником - арендодателем уровня арендной платы, так как в этом случае нарушаются права и законные интересы арендодателя ООО «Риэлт север», как субъекта экономической деятельности, самостоятельного в вопросах управления собственной недвижимостью.
 
    Руководствуясь указанными выше соображениями, 18 июля сего года ООО «Риэлт север» направило в адрес ответчиков предложение о внесении изменений в договор №10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманске от 07.05.2002г. К оферте прилагалось соглашение с обозначенными выше условиями. Документы отправлялись ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Предложение было получено всеми адресатами. Поскольку молчание не признается акцептом, полагаем, что ответчики отклонили наше предложение. Отказ ответчиков изменить отдельные положения договора №10899/9810 считаем необоснованным и незаконным. С момента заключения договора №10899/9810 в 2002 году обстоятельства претерпели существенное изменение. Договор №10899/9810 требует корректировки в связи с новыми обстоятельствами, связанными с появлением на стороне арендодателя двух  юридических лиц,   действия  одного  из  которых  подлежат  контролю  со стороны органов местного самоуправления, а второй является самостоятельной коммерческой организацией, неопределенностью в объеме прав и обязанностей двух арендодателей по отношению к объекту аренды, в состав которого входят помещения разных форм собственности и др. Договор не может оставаться неизменным, поскольку обратное означает нарушение целого ряда статей гражданского, и даже налогового законодательства.
 
    Предложенные нами изменения исключают возникновение тупиковых ситуаций во взаимоотношениях всех участников договора. Данные изменения никак не ухудшают права ответчиков, а даже наоборот, решают вопрос разграничений полномочий двух арендодателей в вопросах их участия в договоре, а также создают четкую определенность в отношениях арендатора с каждым из арендодателей: кому и сколько платить, у кого требовать и в отношении каких помещений выполнения обязанностей арендодателя и др.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Существенное изменение обстоятельств привело к невозможности исполнения сторонами договора №10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске от 07.05.2002г.:
 
    1.КИО г.Мурманска лишен возможности исполнять «главную» обязанность арендодателя предоставить    в    пользование    и    владение    ЗАО    «Центр    Информатики»    помещения А1/1/2а,3,За,4,4а,5,6,  поскольку  не  является  их  собственником.   В  действующем  варианте договор нарушает ст.608 ГК РФ.
 
    2.      ЗАО «Центр Информатики» обязан по договору перечислять в пользу КИО г.Мурманска арендную плату за помещения, ему не принадлежащие. КИО г.Мурманска не вправе получать арендную плату за данные помещения, так как с их продажей право на получение дохода от аренды перешло к ООО «Риэлт север».
 
    3.      000 «Риэлт север» в силу ст.617 ГК РФ является арендодателем, но поскольку объект аренды не разграничен по принадлежности арендаторам, то ООО «Риэлт север» обязано предоставлять ЗАО «Центр Информатики» в том числе и помещения подвала, ему не принадлежащие, однако это нарушает ту же ст.608 ГК РФ.
 
    4.      Статья ст.321 ГК РФ обязывает должника исполнять обязательство в равной доле перед каждым из кредиторов, если в обязательстве участвует несколько кредиторов, но действующий договор не определяет эти доли - то есть размер арендных платежей, причитающихся каждому из двух арендодателей, что нарушает ст.654 ГК РФ.
 
    Условия договора №10899/9810 но аренду помещений муниципального нежилого фонда в г.Мурманске, согласованные ответчиками в 2002 году, не могут выполняться в условиях новых обстоятельств. Договор составлялся для стандартной ситуации, когда в обязательствах участвует один арендатор и один арендодатель. Но, принимая во внимание ч.А ст.420 ГК РФ общие положения о договоре могут применяться, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров. А при заключении договора сторонами в 2002 году они исходили из общих положений об аренде и не учитывали, что в 2008 году договор трансформируется в многосторонний с двумя лицами на стороне арендодателя, объект аренды не будет являться собственностью одного лица, и его составные части будут относиться к разным формам собственности, органы местного самоуправления лишатся полномочий по управлению частью переданного в аренду имущества, ставшей частной собственностью, «новый» арендодатель будет применять другую систему налогообложения и др.
 
    При новых обстоятельствах, которые заключаются в трансформации договора в многостороннюю сделку, его условия стали противоречить многостороннему характеру обязательства. И договор стал не соответствовать законодательству, в частности статьям 608, 607, 654, 209, 321, 422 ГК РФ, ФЗ «О бухгалтерском учете», НК РФ.
 
    На основании изложенного,  истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Ответчик, ЗАО «Центр информатики»,возражает против заявленных требований. Основным доводом ответчика является ссылка на ст. 617 Гражданского кодекса РФ и на п. 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которых переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением  изменения в договоре сведения об арендодателе).
 
    Ответчик, Комитет имущественных отношений города Мурманска, сообщил, что 10 июня 2008 года им было заключено соглашение к договору № 10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого фонда в г. Мурманске от 07 мая 2002 года., согласно которого помещения первого этажа здания были полностью исключены из предмета договора.
 
    ММУП «Жилищно-сервисная компания» отзыва на иск не представила, в судебном заседании не участвует, уведомлен надлежащим образом.
 
    Исследовав материалы дела и заслушав пояснения сторон, суд установил,что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:
 
    07 мая 2002 года между Комитетом имущественных отношений г. Мурманска и ЗАО «Центр информатики был заключен договор № 10899/9810 на аренду помещений муниципального нежилого фонда  в г. Мурманске по адресу: ул. Книповича,21, общая площадь нежилого помещения составила 225,10 кв.м.
 
    В состав нежилых помещений, переданных по договору в аренду  ЗАО «Центр информатики» вошли помещения первого этажа площадью 134, 4 кв.м. (помещения № А1/1/2а,3,3а,4,4а,5,6 и помещения расположенные в подвале, общей площадью 90,76 кв.м., (помещения № 3а/1,2).
 
    В дальнейшем помещения первого этажа по результатам аукциона в порядке приватизации муниципального имущества были проданы ООО «Апполон», который, в свою очередь  17 марта 2008 года продал указанные помещения истцу – ООО «Риэлт Север».
 
    Право собственности ООО «Риэлт север» на помещения первого этажа № А1/1/2а,3,3а,4,4а,5,6 зарегистрированы в УФРС по Мурманской области 15 апреля 2008 года.
 
    Согласно статье 117 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме № 66 от 11 января 2002 года также  разъяснил, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
 
    Как установлено судом, произошла смена собственника на помещения первого этажа.
 
    Сложилась ситуация, когда по одному договору аренды помещений – договору от 07 мая 2002 года, имеются два собственника – ООО «Риэлт север» (помещения первого этажа) и Комитет имущественных отношений города Мурманска (подвальные помещения). Один из собственников, ООО «Риэлт север», предлагает включить в договор изменения, касающиеся условий аренды помещений первого этажа, отличные от условий аренды муниципальных помещений (подвальные помещения). По сути, в одном договоре содержатся  условия двух самостоятельных договоров  аренды,  каждый из которых определяет условия аренды на самостоятельные помещения двух самостоятельных арендодателей.
 
    Установлено, что стороны по договору от 07 мая 2002 года – Комитет имущественных отношений г.Мурманска и ЗАО «Центр информатики» заключили дополнение к данному договору (л.д.43, том1) в части исключения из договора площадей, уже не принадлежащих Комитету,  то есть,  это помещения первого этажа. Комитетом имущественных отношений города Мурманска  было предложено ЗАО «Центр Информатики» самостоятельно оформить соответствующие арендные  отношения на помещения, не находящиеся в собственности муниципального образования г. Мурманск.
 
    Складывается ситуация, когда предлагается внести  изменения в договор, касающиеся условий аренды помещений первого этажа,   которые как предмет договора, были из него исключены сторонами по договору – Комитетом имущественных отношений и ЗАО Центр информатики».
 
    Следовательно, внести изменения в договор  в части  изменения сведений  об арендодателе не представляется возможным, поскольку, как  установлено судом, условия об аренде помещений первого этажа из договора аренды  от 07 мая 2002 года № 10899/9810, заключенного  между Комитетом имущественных отношений и ЗАО «Центр информатики» были исключены.
 
    Истцу следует для осуществления прав собственника недвижимого имущества заключить с арендатором самостоятельный договор аренды помещений первого этажа.
 
    В силу статей 450,  451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
 
    Истец не представил суду доказательств нарушений ответчиком, ЗАО «Центр информатики», существенных условий договора.
 
    На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
 
    Определением суда от 02 февраля 2009 года  по заявлению ЗАО «Центр информатики» были приняты обеспечительные меры в части запрета ЗАО «Риэлт Север» препятствовать ЗАО «Центр информатики» арендовать  помещения по договору № 10899/9810 от 07 мая 2002 года, а именно – совершать действия, направленные на повышение арендной платы, кроме как по условиям договора.
 
    В соответствии с п.5 ст. 96 АПК РФ принятые обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего решения.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
    РЕШИЛ:
 
 
    В иске обществу с ограниченной ответственностью «Риэлт север» 
 
    о внесении изменений в договор № 10899/9810 от 07 мая 2002 года  отказать
 
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционный суд в месячный срок со дня его вынесения.
 
 
 
    Судья                                                                                                     Макарова Л.А.