Решение от 30 июля 2010 года №А42-3609/2010

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ
183049, г. Мурманск, ул. Книповича, д.20
 
 
E-mail: arbsud.murmansk@polarnet.ru
 
http://murmansk.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    город Мурманск                                                                                            дело № А42-3609/2010
 
    30 июля 2010 года
 
    Резолютивная часть решения вынесена и оглашена 28.07.2010.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 30.07.2010.
 
 
    Судья Арбитражного суда Мурманской области Никитина Ольга Васильевна,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    открытого акционерного общества «Мурманск-ВТИ»
 
    к  индивидуальному предпринимателю Соколовой Ларисе Александровне
 
    об изменении договора от 10.01.2006 № 4/21-01/06 на аренду недвижимого имущества в части пункта 3.1. радела 3. «Платежи и расчеты по договору»,
 
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от истца – Большакова А. Н., по доверенности от 25.05.2009 (доверенность действительна до 31.12.2010), паспорт; Булановой А. А., генеральный директор ОАО «Мурманск-ВТИ», паспорт; 
 
    от ответчика – Смолина А. А., по доверенности от 17.06.2010 (срок действия доверенности один год), паспорт; Жевноватого А. В., по нот. доверенности от 08.09.2009 в реестре за                       № 7087, 
 
 
 
установил:
 
 
    открытое акционерное общество «Мурманск-ВТИ» (далее – истец, ОАО «Мурманск-ВТИ») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к  индивидуальному предпринимателю Соколовой Ларисе Александровне (далее – ответчик) об изменении договора от 10.01.2006 № 4/21-01/06 на аренду недвижимого имущества в части пункта 3.1. радела 3. «Платежи и расчеты по договору».
 
    В обоснование заявленных требований истец, со ссылкой на статьи 12, 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что, несмотря на обоснованное требование арендодателя ОАО «Мурманск – ВТИ» об увеличении размера арендной платы, ИП Соколова Л. А. отказалась подписывать дополнительное соглашение № 3 к договору аренды на предложенных истцом условиях.
 
    В письменных пояснениях на отзыв ответчика ОАО «Мурманск – ВТИ» указало:
 
    -предметом спора по делу №А42-2853/2009, рассмотренному в арбитражном суде, явилось изменение размера арендной платы по договору от 10.01.2006 № 4/21-01/06 с 01.01.2009, предметом иска по настоящему делу является изменение размера арендной платы в 2010 году;
 
    -при рассмотрении дела №А42-2853/2009 арбитражный суд не ставил под сомнение право арендодателя изменять размер арендных платежей с соблюдением условий договора. В удовлетворении иска было отказано по причине несоблюдения истцом процедуры заявления требования (с момента последнего изменения размера арендной платы, согласованного сторонами, прошло менее года);
 
    -истец просит изменить условия договора не по причине существенного нарушения договора арендатором, а в связи с тем, что такая возможность согласована сторонами в договоре; ОАО «Мурманск-ВТИ» в рамках настоящего спора не доказывает факт нарушения ответчиком условий договора.
 
    В представленном отзыве и дополнении к нему ИП Соколова Л. А. с исковыми требованиями не согласилась по следующим основаниям:
 
    -производство по делу подлежит прекращению в силу части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, так как имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда (дело №А42-2853/2009);
 
    -изменение договора в связи с существенными изменениями обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях. Истцом не представлены доказательства существенного изменения обстоятельств, которые могли бы явиться основанием для изменения договора;
 
    -договором от 10.01.2006 № 4/21-01/06 не предусмотрено одностороннее изменение размера арендных платежей и возникновение у другой стороны права требовать изменение условий договора в судебном порядке;
 
    -истцом не представлен обоснованный расчет (калькуляция) изменения стоимости аренды, в связи с чем ответчик лишен возможности представить возражения в этой части;
 
    -истцом не приведена ссылка на закон или иной нормативный акт в качестве обоснования его требования о понуждении к изменению договора аренды.
 
    В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 27.07.2010 объявлялся перерыв до 28.07.2010.
 
    В судебном заседании представители истца на удовлетворении исковых требований настаивали по основаниям, изложенным в иске и пояснениях к нему. Просили суд учесть, что ИП Соколова Л. А. и так находится в привилегированном положении по отношению к другим арендаторам, так как арендная плата по договору № 4/21-01/06 от 10.01.2006 не повышается для ответчика уже второй год.
 
    Представители ответчика просили суд в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к нему.
 
    По материалам дела установлено, что 10.01.2006 между истцом и ответчиком заключен договор № 4/21-01/06 на аренду недвижимого имущества, находящегося в собственности ОАО «Мурманск-ВТИ» (далее – договор), согласно условиям которого Арендодатель (ОАО «Мурманск-ВТИ»), владея на законных основаниях, передает, а Арендатор (ИП Соколова Л. А.) принимает во временное возмездное пользование нежилые помещения 71,4 кв.м основной площадью и 16,4 кв.м вспомогательной площадью, в здании, расположенном по адресу:                      г. Мурманск, пр. Кольский, д. 110-а, для использования в целях обеспечения своей уставной деятельности и в соответствии с назначением помещений (пункт 1.1. договора).
 
    Срок действия договора определен сторонами с 10.01.2006 по 31.12.2016 (пункт 1.2. договора). Договор прошел государственную регистрацию, о чем 12.04.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана регистрационная запись № 51-51-01/015/2006-179.
 
    Согласно пункту 2.1.3. договора Арендодатель принял на себя обязательство производить по договорам со специализированными предприятиями города Мурманска очистку территории, вывоз и утилизацию твердо-бытовых отходов, демеркуризацию люминесцентных и ртутных ламп. 
 
    В соответствии с пунктом 3.1. договора арендная плата за пользованием помещением включает в себя арендные платежи (амортизационные отчисления, налог на имущество, аренду земельного участка, плату за загрязнение окружающей среды и плановую прибыль), эксплуатационные расходы и плату за коммунальные услуги пропорционально арендуемым площадям. В случае изменения ставки арендной платы их размер устанавливается дополнительными соглашениями, подписанными Арендатором и Арендодателем.
 
    Пунктом 3.1. договора стороны установили размер арендной платы на 2006 год.
 
    На основании пункта 3.2. договора стороны согласовали, что размер арендной платы может изменяться в соответствии с уровнем инфляции, но не более 20%, по соглашению сторон не чаще одного раза в год, при этом обязательно предоставление Арендатору, не позднее чем за тридцать календарных дней, обоснованного расчета (калькуляции) изменения стоимости аренды и ксерокопий документов, подтверждающих увеличение (уменьшение) затрат Арендодателя.
 
    Помещения переданы Арендатору 10.01.2006, что подтверждается актом, подписанным представителями сторон.
 
    01.01.2007 стороны подписали и заверили печатями дополнение к договору, в соответствии с которым размер арендной платы на 2007 года остался равным размеру арендной платы, установленному в 2006 году.
 
    Дополнительным соглашением № 2 от 01.03.2008 стороны изменили пункт 3.1. договора, увеличив размер арендной платы на 2008 год.
 
    27.10.2009 истец составил и направил в адрес ИП Соколовой Л. А. дополнительное соглашение № 3 к договору, в котором установил новый размер арендной платы на 2010 год. Вместе с дополнительным соглашением ответчику был направлен расчет базовой ставки платы за аренду помещений. 
 
    ИП Соколова Л. А., получившая текст дополнительного соглашения и расчета 16.11.2009, подписывать дополнительное соглашение отказалась.
 
    Полагая, что увеличение размера арендной платы обосновано, истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, суд считает исковые требования ОАО «Мурманск – ВТИ» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  (далее – ГК РФ) размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.
 
    Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Как следует из пункта 2 статьи 450 ГК РФ, сторона может обратиться в суд за изменением условий договора при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. К иным случаям нормы гражданского законодательства относят в числе прочего и недостижение сторонами согласия по изменению договора.
 
    Как указано выше, в соответствии с пунктом 3.2. договора стороны согласовали, что размер арендной платы может изменяться в соответствии с уровнем инфляции, но не более 20%, по соглашению сторон не чаще одного раза в год, при этом обязательно предоставление Арендатору, не позднее чем за тридцать календарных дней, обоснованного расчета (калькуляции) изменения стоимости аренды и ксерокопий документов, подтверждающих увеличение (уменьшение) затрат Арендодателя.
 
    Таким образом, поскольку сторонами предусмотрено условие о возможности изменения арендной платы, но не достигнуто соглашение о ее размере, спор подлежит рассмотрению в арбитражном суде.
 
    Соблюдая условия договора аренды, истец направил в установленный договором срок в адрес ответчика дополнительное соглашение № 3 об увеличении размера арендной платы в 2010 году (не более чем на 20%) и расчет базовой ставки платы за аренду помещений в месяц.
 
    Факт получения дополнительного соглашения № 3, расчета базовой ставки платы за аренду помещений в месяц, а также увеличение размера арендной платы не более, чем на 20%, ответчиком не оспаривается.
 
    В судебном заседании представители истца просил суд учесть, что размер арендной платы состоит из двух частей – собственно арендные платежи и эксплуатационные расходы, плата за коммунальные услуги. Исковые требования истца не изменяют собственно размер арендной платы (размер арендных платежей в данной части оставлен на уровне 2008 года), истцом увеличена лишь вторая составляющая арендных платежей – эксплуатационные расходы и плата за коммунальные услуги. Повышение арендной платы в указанной части обусловлено возросшими в несколько раз тарифами на коммунальные и эксплуатационные услуги с последнего увеличения размера арендной платы в 2008 году; истец увеличивает размер арендной платы с целью защиты его прав собственника и недопущения осуществления предпринимательской деятельности с убытком для арендодателя, что противоречит самой природе и целям осуществления предпринимательской деятельности, направленной на извлечение прибыли.  
 
    В качестве доказательств, обосновывающих увеличение размера арендных платежей в части эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, истец представил суду тарифы на тепловую энергию на 2010 год, тарифы на тепловую энергию на 2009 год, тарифы на дополнительные услуги УФПС Мурманской области – филиал ФГУП «Почта России» с 01.01.2009, тарифы ГОУП «Мурманскводоканал» на водоснабжение и водоотведение на 2009 год, тарифы на услуги по вывозу и обезвреживанию ТБО с 01.01.2009, тарифы ООО «СЭС» (услуги дератизации, дезинсекции) с 01.01.2009. 
 
    Исследовав представленные истцом доказательства и расчет базовой ставки платы за аренду помещений в месяц, проведя сравнительный анализ с расчетом, составленным истцом при предыдущем повышении арендной платы, арбитражный суд приходит к выводу, что испрашиваемая истцом арендная плата является разумной и не нарушает прав и законных интересов ответчика.
 
    По мнению суда, изменение размера арендной платы в части эксплуатационных расходов и коммунальных услуг, вызванное повышением тарифов, не нарушает баланса интересов контрагентов.
 
    Довод ответчика о необходимости прекращения производства по делу в порядке части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом отклоняется. Предметом рассмотрения дела №А42-2853/2009 явилась правомерность увеличения размера арендной платы по договору от 10.01.2006 № 4/21-01/06 с 01.01.2009, в рамках настоящего спора рассматривается правомерность увеличения размера арендной платы в 2010 году. В связи с тем, что условия части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, необходимые для прекращения производства по делу, в данном случае не соблюдены, оснований для прекращения производства по делу у суда не имеется.
 
    Суды первой и апелляционной инстанции по делу №А42-2853/2009, отказывая ОАО «Мурманск – ВТИ» в удовлетворении исковых требований, исходили из факта нарушения истцом условий договора, в соответствии с которыми арендодатель не имеет права увеличить размер арендной платы чаще одного раза в год.
 
    Ссылка ответчика на положения статьи 451 ГК РФ судом не принимается, так как согласно тексту искового заявления и письменных пояснений к нему, истец в обоснование своей позиции на положения статьи  451 ГК РФ, а также на нарушения ответчиком условий договора не ссылается.
 
    В отношении довода ответчика о необоснованности расчета базовой ставки платы за аренду помещений, представленного истцом в обоснование своей позиции, суд приходит к следующему.
 
    Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон (статьи 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Мотивированных доказательств необоснованности расчета истца, контррасчета арендной платы, с учетом повышения тарифов на коммунальные услуги, доказательств, подтверждающих доводы ответчика, ИП Соколовой Л. А. не представлено.
 
    Требования арендатора разъяснить представленный расчет (пункты расчета), использованные в расчете данные, порядок составления расчета, мотивированный отказ от подписания дополнительного соглашения № 3 в виду экономической необоснованности выполненного истцом расчета арендной платы, ИП Соколовой Л. А. арендодателю не предъявлялись.
 
    В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности исковых требований ОАО «Мурманск – ВТИ», судом не установлено.
 
    Кроме того, принимая решение, суд исходит из того, что стороны договора, являясь хозяйствующими субъектами, свободными в заключении договоров, при наличии неразрешимых противоречий имеют право на законных основаниях расторгнуть договор аренды к обоюдному интересу сторон.
 
    С учетом изложенного, исковое заявление подлежит удовлетворению.
 
    Как следует из материалов дела, истцом при подаче искового заявления платежным поручением № 151 от 29.04.2010 перечислена в доход федерального бюджета  государственная пошлина в сумме 4 000 руб.
 
    В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    С учетом изложенного, судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. подлежат возмещению  за счет средств ответчика.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  Арбитражный суд Мурманской области
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    исковое заявление открытого акционерного общества «Мурманск-ВТИ» удовлетворить.
 
 
    Изменить условия договора № 4/21-01/06 от 10.01.2006, заключенного между открытым акционерным обществом «Мурманск-ВТИ» и индивидуальным предпринимателем Соколовой Ларисой Александровной.
 
 
    Изложить пункт 3.1. раздела 3 «Платежи и расчеты по договору» договора № 4/21-01/06 от 10.01.2006 в следующей редакции:
 
    «Арендная плата за пользование помещением включает в себя арендные платежи (амортизационные отчисления, налог на имущество, аренду земельного участка, плату за загрязнение окружающей среды и плановую прибыль), эксплуатационные расходы и плату за коммунальные услуги пропорционально арендуемым площадям.
 
    Плата за пользование помещением составляет:
 
    по вспомогательным помещениям – 240 рублей 40 копеек за 1 кв.м в месяц плюс НДС (в том числе: собственно арендная плата – 50 руб. 30 коп., плата за услуги по эксплуатации служебных зданий и помещений – 190 руб. 10 коп.);
 
    по основным помещениям – 338 руб. 00 коп. за 1 кв.м в месяц плюс НДС (в том числе: собственно арендная плата – 50 руб. 30 коп., плата за услуги по эксплуатации служебных зданий и помещений – 287 руб. 70 коп.)».
 
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Соколовой Ларисы Александровны (ОГРН 304519032200718) в пользу открытого акционерного общества «Мурманск-ВТИ»                              (ОГРН 1025100874864) судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме                  4 000 руб.
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции.
 
 
 
    Судья                                                                                                                 О. В. Никитина