Решение от 26 января 2010 года №А42-3402/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ
 
ул. Книповича, 20, г. Мурманск, 183049
 
E-mail суда: arbsud.murmansk@polarnet.ru
http://murmansk.arbitr.ru
 
Именем  Российской  Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    город Мурманск                                                                             Дело №  А42-3402/2009
 
    “ 26 “ января  2010   года
 
    Судья Арбитражного суда Мурманской области Панфилова Т.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей  
 
    рассмотрев в судебном заседании дело
 
    по исковому заявлению Комитета имущественных отношений города Мурманска
 
    к  обществу с ограниченной ответственностью «Талисман»
 
    третье лицо – Евтушенко Жанна Васильевна
 
    о взыскании 55 945 руб. 08 коп.
 
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    истца  -  Алексеенко Е.А. по доверенности от 11.01.2010 № 15/07-4,
 
    ответчика – не явился, извещен, ходатайство,
 
    третьего лица  - Зайцев А.В. по доверенности от 18.04.2007
 
 
    Резолютивная часть решения вынесена  18 января 2010 года
 
    Мотивированное решение изготовлено  26 января 2010 года  
 
 
установил:
 
 
    Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – КИО г. Мурманска, истец) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Талисман» (далее – ООО «Талисман», ответчик) о взыскании  задолженности в общей сумме  81 817 руб. 26 коп. в том числе: 76 114 руб. 21 коп.   – арендной платы,  5 703 руб. 05 коп. пеней.
 
    В обоснование заявленных требований истец ссылается на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды помещения в части полной своевременной оплаты причитающихся платежей.
 
    Определением  от 26.10.2009 суд в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнения исковых требований, согласно которым истец просил взыскать  50 242 руб. 03 коп. арендной платы за период  с 26.06.2008 по  14.08.2008  и  5 703 руб. 05 коп. пеней за период с 01.12.2006 по  14.08.2008, начисленных в том числе на сумму задолженности за предыдущие периоды.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Евтушенко Жанна Васильева (далее – Евтушенко Ж.В., третье лицо), которая приобрела по  договору купли-продажи от 30.06.2008 помещение,  которое  арендовал ответчик.
 
    Ответчик с заявленными требованиями не согласился, в представленном отзыве указал, что истец заранее не предупредил арендатора о расторжении договора;  25.05.2008 ответчик направил в адрес КИО г. Мурманска заявление о расторжении договора аренды № 8270/6451 от 30.09.1999,  ООО «Талисман» освободило арендуемое помещение 06.07.2008, кроме того, задолженность по арендной плате  полностью погашена.
 
    В дополнение к отзыву ответчик указал, что  довод истца о прекращении  обязательств сторон  по договору с 15.08.2008 – с  момента государственной регистрации права собственности на  помещение, ранее арендованное ответчиком и приобретенное Евтушенко  Ж.В. несостоятелен, так как  прекращение договора аренды не может быть связано с моментом государственной регистрации права собственности  помещения в соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее  - ГК РФ). Приказ  КИО г. Мурманска от  01.12.2008 № 1414/02  о прекращении обязательств по договору аренды издан спустя четыре месяца после вступления в  права  Евтушенко Ж.В. как собственника. Статьей 620 ГК РФ предусмотрено несколько случаев, в которых  по требованию арендатора договор может быть расторгнут судом. Гражданский кодекс Российской Федерации не  содержит императивной нормы о сдаче объекта  аренды по акту передачи.
 
    Ответчик также указал, что факт направления заявления ответчика о расторжении договора аренды с 01.07.2008 подтверждается  почтовым уведомлением о его  вручении 27.05.2008. Акт передачи помещения от арендатора   истцу подписан 06.07.2008 членами комиссии, созданной ответчиком; освобожденный  объект аренды  после 06.07.2008 ответчиком не использовался. Арендная плата за июнь 2008 года в сумме  25 872 руб. 18 коп. уплачена  платежным поручением от  30.06.2008 № 68. Евтушенко Ж.В. фактически вступила в право владения объектом  аренды с момента подписания между КИО г. Мурманска и Евтушенко Ж.В.  договора купли-продажи  помещения № 26/2008 от 30.06.2008. Косвенным доказательством того, что ответчик не  использовал объект аренды по назначению после 06.07.2008, является заключенный между  ООО «Талисман» и ИП Минкевич С.В. договор аренды  помещения от 06.07.2008 № 12, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. С. Перовской, д. 19, общей площадью  96,3 кв.м. Так как у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате, то требования  о взыскании пеней  не подлежат удовлетворению.
 
    В своих возражениях на отзыв ответчика истец указал, что  недвижимое имущество  признается  принадлежащим добросовестному приобретателю  на праве собственности с момента регистрации права собственности. В договоре аренды стороны предусмотрели, что  при расторжении договора аренды арендатор обязан сдать занимаемое помещение по акту приемки. Уведомление  о вручении от 27.06.2008, представленное ответчиком в качестве доказательства направления и получения истцом заявления о расторжении договора, не является надлежащим доказательством, так как из  указанного уведомления невозможно установить получение истцом именно  письма от  25.05.2008, содержащего предложение о расторжении договора
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что взыскиваемая сумма до настоящего времени не уплачена, по результатам проведенной истцом внутренней проверки установлено, что заявление о расторжении договора, на которое ссылается ответчик, в Комитет имущественных отношений города Мурманска не поступало, от ответчика поступала другая корреспонденция.
 
    Представитель ответчика, извещенного о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.
 
    Представитель третьего лица  в судебном заседании пояснил, что письменныйотзыв не подготовил. Пояснил, что поддерживает позицию истца, при заключении договора купли-продажи третье лицо знало, что недвижимое имущество обременено правами третьих лиц, об этом указано в пункте 1.5 договора купли-продажи, ответчик вправе был использовать это помещение согласно договору аренды; государственная регистрация права собственности произведена только 15.08.2008; третье лицо не подтвердило доводы ответчика о том, что  помещение и ключи Евтушенко Ж.В. были переданы ответчиком 06.07.2008; никаких взаимоотношений  между ответчиком и третьим лицом не было, никаких договоров с ответчиком  не заключалось; помещение ему было передано по акту истцом.
 
 
    С учетом обстоятельств дела, ходатайства ответчика, мнения представителей истца и третьего лица, суд полагает возможным на основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело без участия  представителя ответчика по имеющимся в деле доказательствам.
 
    Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Мурманска (арендодатель), Управлением жилищно-коммунального хозяйства (балансодержатель)и обществом с ограниченной ответственностью «Талисман» (арендатор) заключен договор №  8270/6451 от 30.09.1999 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Перовской, д. 11,           ЖЭУ 1 (Октябрьский), общей площадью 81,5 кв. метров.
 
    Срок действия договора установлен с 01.10.1999 по 01.10.2000, акт приема-передачи   от 01.10.1999 (л.д. 26). Дополнительным соглашением № 1 от 07.09.2000 срок действия договора установлен с 02.10.2000 по 01.10.2001, дополнительным соглашением от 18.09.2001 № 2 стороны установили новый срок действия договора - с 02.10.2001 по 30.09.2006,  который был продлен согласно дополнительному соглашению № 3 от 25.09.2006 с 01.10.2006 по  31.12.2008 (л.д. 28, 30, 32).
 
    Согласно договору аренды ответчик взял на себя обязательство вносить арендную плату в размере 1 341 руб. 49 коп. в месяц, в городской бюджет, в срок не позднее первого числа начавшегося месяца за месяц вперед (пункт 3.1 договора), с учетом  изменения  размера арендной платы дополнительным соглашением от  25.09.2006 № 3, аренда за помещение  составила 18 480 руб. 13 коп. в месяц  (без  учета НДС),  в период с  01.06.2007 по  31.05.2008 арендная плата  в соответствии с решением Совета депутатов города Мурманска от 26.04.2007 № 36-432 составила 25 872 руб. 18 коп. в месяц, в соответствии с решением  Совета депутатов  города Мурманска от  29.04.2008 № 49-610 сумма аренды за период с  01.06.2008 по 14.08.2008 составила  31  046 руб. 61 коп. в месяц. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
 
    Задолженность по арендной плате за период  с 26.06.2008 по  14.08.2008, с учетом уточнений иска,  составила  50 242 руб. 03 коп. (л.д. 91-92).
 
    Пунктом 3.4 договора аренды стороны предусмотрели, что в случае просрочки уплаты указанных в договоре платежей, начисляются пени в размере 0,30% с просроченной суммы за каждый день просрочки.
 
    Как следует из материалов дела, в связи с несвоевременной оплатой арендной платы, начислены пени за период  с 01.12.2006 по 14.08.2008 в сумме 5 703 руб. 05 коп. (л.д.92).
 
    В соответствии с приказом КИО г. Мурманска от 01.12.2008 № 1414/02  обязательства по договору аренды № 8270/6451 от 30.09.1999 прекращены с 15 августа 2008 года в связи с  продажей арендуемого помещения Евтушенко Жанне Васильевне, согласно договору купли-продажи от 30.06.2008 № 26/2008 (л.д. 104-105), свидетельство о государственной регистрации права от 15.08.2008 № 51-51-01/038/2008-665 (л.д. 38).
 
    В связи с тем, что ответчик не уплатил задолженность в добровольном порядке, истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд считает требования подлежащими частичному удовлетворению.
 
    В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Поскольку ответчик нарушал условия договора аренды нежилого помещения и не вносил своевременно арендную плату в бюджет города  Мурманска, то, учитывая изложенное и положения статей 606 – 614 ГК РФ, следует признать требования истца о взыскании суммы основного долга  правомерными. Расчет пеней истцом также произведен правильно.
 
    По правилам статьи 330 Гражданского кодекса РФ взыскание неустойки является одним из способов  обеспечения обязательств, средством  возмещения потерь кредитора,  вызванных нарушением должником своих обязательств.
 
    Вместе с тем, суд считает  необходимым применить статью 333 ГК РФ и снизить размер неустойки, учитывая разъяснения, изложенные в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым при решении вопроса об уменьшении неустойки (статья 333 ГК РФ) необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий могут приниматься во внимание обстоятельства, имеющие как прямое, так и косвенное отношение к последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение размера неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства; длительность неисполнения обязательств и другие.
 
    Перечень критериев определения несоразмерности, который не является исчерпывающим, содержится также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997г. № 17.
 
    Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
 
    Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса РФ речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности  установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой  действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Данная позиция изложена Конституционным судом Российской Федерации  в определении  от 21.12.2000г. № 277-О.
 
    В данном случае суд считает необходимым применить статью 333 ГК РФ  и снизить размер неустойки до 3000 руб., исходя из явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, а также  учитывая высокий размер ставки пеней. Вместе с тем, учитывая соотношение суммы основного долга и пеней и период просрочки, суд  не находит оснований для уменьшения суммы пеней ниже указанного размера.
 
    Суд не принимает доводы ответчика  о том, что  письмом от  25.05.2008 (л.д. 80)  истцу предложено расторгнуть договор с 01.07.2008. Уведомление о вручении истцу  корреспонденции 27.05.2008 не позволяет  установить, что  истцом получено именно  заявление от  25.05.2008 о расторжении договора.
 
    Представитель истца в судебном заседании пояснил, что заявление о расторжении договора аренды от ответчика в Комитет имущественных отношений г. Мурманска не поступало, что подтверждается также служебной запиской начальника отдела по общим вопросам КИО г. Мурманска, поступала другая корреспонденция. Ответчик указанный довод не опровергнул и доказательств обратного не представил. Согласно выписке из журнала входящей корреспонденции, 27.05.2008 в КИО г. Мурманска от ООО «Талисман» поступил запрос акта оценки помещения по ул. С.Перовской, д.11.
 
    Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать  обстоятельства, на которые  оно ссылается  как на основание своих требований и возражений.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Возражая против удовлетворения иска, ответчик в отзыве ссылается на то, что он  освободил арендуемое помещение 06.07.2008 и  после этого его не использовал, однако доказательств в подтверждение данных доводов не представил.
 
    Третье лицо не подтвердило факт передачи ему ответчиком помещения 06.07.2008.
 
    Заключение ответчиком договора аренды с другим лицом на другое помещение, на что ответчик ссылается в отзыве, не препятствует использованию ответчикомнежилого помещения, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Перовской, д. 11, подоговору аренды № 8270/6451 от 30.09.1999, как не препятствовало использованию помещения заключение договора купли-продажи, в котором указано, что помещение обременено правами третьих лиц  (аренда  по 31.12.2008).Пунктом 6.4. договора купли-продажи предусмотрено, что переход права собственности на имущество к покупателю  не является основанием для прекращения прав третьих лиц на недвижимое имущество, кроме случаев, предусмотренных действующим законодательством.
 
    Помещение  уполномоченному представителю истца ответчиком  не сдавалось. Между тем, пунктом 4.3. договора аренды №  8270/6451 от 30.09.1999 предусмотрено, что  в случае расторжения договора аренды помещение должно быть передано по акту приемки (л.д. 24 оборот).
 
    Ответчик не представил доказательств того, что передал помещение  истцу или третьему лицу, а также не представил доказательств направления истцу писем с предложением сдать помещение в установленном порядке, как и доказательств принятия им иных мер для исполнения своих обязательств по договору. Составленный ответчиком  в одностороннем порядке акт как надлежащее доказательство не принимается. 
 
    При таких обстоятельствах ссылка ответчика на то, что помещение не использовалось, судом не принимается.
 
    Факт погашения задолженности в сумме 25 872 руб. 18 коп., уплаченных платежным поручением от  30.06.2008 № 68,  истцом не  оспаривается и учтен при  уточнении суммы иска. Других платежных  документов или иных доказательств, подтверждающих, что ответчик своевременно и в полном объеме производил уплату арендной платы, что пени исчислены  неправильно и что на день рассмотрения дела у ответчика отсутствует задолженность по основному долгу и пеням, ответчиком суду не представлено. 
 
    Заключение договора купли-продажи арендуемого помещения, на что ссылается ответчик, не является основанием для расторжения ответчиком договора в одностороннем порядке и не освобождает ответчика от обязательств по оплате согласно договору аренды.
 
    Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя наступает с момента государственной регистрации такого права, если иное не установлено законом. В данном случае право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 15.08.2008,  запись регистрации № 51-01/038/2008-665. Согласно статье 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежитгосударственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости  сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения  их отношений с третьими лицами.
 
    Пунктами 1.1, 1.2 приказа КИО г. Мурманска от 14.07.2008 № 967 отделу по управлению и приватизации муниципальной собственности Комитета имущественных отношений г. Мурманска приказано передать из муниципальной казны г. Мурманска по акту приема-передачи по стоимости, указанной в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 30.06.2008  № 26/2008, недвижимое имущество - нежилые помещения, расположенные по адресу: город Мурманск, ул. Перовской, дом 11, общей площадью 81,50 кв.м., а также исключить из реестра муниципальной собственности г. Мурманскпосле государственной регистрации права собственности за Евтушенко Жанной Васильевной недвижимое имущество, указанное в п.1.1 настоящего приказа.
 
    В данном случае право собственности на арендуемый объект у третьего лица возникло только с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в соответствии с договором купли-продажи и до указанного момента оснований для изменения отношений между истцом и ответчиком по аренде помещения не имелось и не освобождало арендатора от обязанности исполнять условия договора по  уплате арендных платежей.
 
    01.12.2008 КИО г. Мурманска издан приказ № 1414/02 о прекращении обязательств по договору аренды № 8270/6451 от 30.09.1999 с 15.08.2008.
 
    Принимая во внимание изложенное, исследовав представленные доказательства,  суд пришел к выводу, что исковые требования о взыскании задолженности  обоснованы, подтверждены материалами дела, соответствуют статьям 309-310, 330-333, 606-622 Гражданского кодекса Российской Федерации и подлежат удовлетворению в сумме        53 242 руб. 03 коп., в том числе, 50 242 руб. 03 коп. арендной платы и 3000 руб.  пеней.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ, статьями 333.17, 333.21, 333.22 Налогового кодекса РФ с  ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина.
 
    Руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
решил:
 
 
    исковые требования удовлетворить частично.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Талисман» в доход бюджета города Мурманска 50 242руб. 03 коп. основного долга и 3000 руб. пеней, всего 53 242 руб. 03 коп.
 
    В остальной части в удовлетворении иска отказать.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Талисман» в доход федерального бюджета  2 097 руб.  26 коп. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца  со дня принятия.
 
 
 
Судья                                      Т. В. Панфилова