Решение от 28 января 2010 года №А42-2245/2009

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД   МУРМАНСКОЙ   ОБЛАСТИ
 
183049, г. Мурманск, ул. Книповича, 20
 
E-mail суда: arbsud.murmansk@polarnet.ru
http://murmansk.arbitr.ru
 
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    город Мурманск                                                          Дело № А42 - 2245/2009
 
    «28» января 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 21 января 2010 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 28 января 2010 года.
 
 
    Судья Арбитражного Суда Мурманской области Дмитриевская Л. Е.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Дмитриевской Л.Е.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русский Двор»
 
    к муниципальному учреждению Комитету по управлению муниципальным имуществом  г. Полярные Зори
 
    о признании незаконным отказа от 30.01.2009 № 127 в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого муниципального имущества и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя;
 
    заинтересованные лица:
 
    - Администрация муниципального образования город Полярные Зори с подведомственной территорией,
 
    - Совет депутатов города Полярные Зори;
 
 
    при участии в  судебном заседании представителей:
 
    заявителя –  Таманской Л.Л. по доверенности от 01.10.2009, Петровой С.В. по доверенности от 23.11.2009;
 
    муниципального учреждения Комитета по управлению муниципальным имуществом  г. Полярные Зори – Гунина Р.В. по доверенности 02.12.2009;
 
    Совета депутатов города Полярные Зори – Гунина Р.В. по доверенности  от 14.12.2009;
 
    Администрации муниципального образования город Полярные Зори с подведомственной территорией – Ващенко С.А. по доверенности от 20.01.2009,
 
 
    у с т а н о в и л:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью «Русский Двор» (далее – ООО «Русский Двор», Общество, заявитель) обратилось в суд с заявлением, в котором просило
 
    - обязать муниципальное учреждение Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Полярные Зори (далее – Комитет) заключить договор о независимой оценке рыночной стоимости арендуемого Обществом имущества; подготовить проект решения Совета депутатов города Полярные Зори об условиях приватизации арендуемых площадей, предусмотрев  реализацию заявителем преимущественного права  на их приобретение в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ); в десятидневный срок направить заявителю проекты договора купли–продажи арендуемого имущества и договора о его залоге;
 
    - обязать главу муниципального образования город Полярные Зори с подведомственной территорией представить подготовленный Комитетом проект решения на рассмотрение Советом депутатов города Полярные Зори.
 
    В ходе рассмотрения дела в суде заявитель уточнял предмет требований и в окончательном варианте просит суд
 
    - признать незаконным отказ Комитета от 30.01.2009 № 127 в реализации преимущественного права Общества на приобретение муниципального имущества, арендуемого на основании договора № 6 от 04.01.2003 и № 21 от 27.04.2004 площадью соответственно 452,7 кв.м и 1349 кв.м в торговом центре по адресу г.Полярные Зори, ул.Сивко, 3, в порядке пункта 3 статьи 9 Закона  № 159-ФЗ;
 
    - обязать Администрацию муниципального образования город Полярные Зори с подведомственной территорией (далее – Администрация), Совет депутатов города Полярные Зори (далее – Совет депутатов) и Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем исполнения обязанностей, установленных пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.
 
    При этом заявитель указал, что лицом, чей ненормативный акт оспаривается в рамках настоящего дела, является Комитет, к которому и заявлены требования.
 
    По ходатайству ООО «Русский Двор» к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Администрация и Совет депутатов.
 
    В обоснование уточненных требований Общество указало, что поскольку оно отвечает всем требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона № 159-ФЗ, оспариваемый отказ препятствует ему реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества.
 
    Общество считает, что у него как у арендатора имущества отсутствует задолженность по арендным платежам и пени за несвоевременное их внесение, которые уплачивались в добровольном порядке. Признание арендатора недобросовестным в связи  с незначительными просрочками внесения арендной платы является неправомерным и создает препятствия в реализации положений Закона № 159-ФЗ.
 
    Комитет в отзыве с требованиями не согласился. В обоснование возражений указал, что
 
    - решением № 296 от 10.12.2008 «О программе приватизации муниципального имущества» Совет депутатов отклонил программу приватизации в части приватизации здания, в котором заявителем арендуются нежилые помещения, в связи с чем отсутствует законное основание для отчуждения муниципального имущества, арендуемого Обществом;
 
    -  Общество не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального имущества, поскольку ненадлежащим образом исполняло обязательства по договорам № 6 от 04.01.2003, № 21 от 27.04.2004,  систематически нарушая установленные сроки внесения арендных платежей, в связи с чем ему предъявлялись претензии об уплате пени, которые были удовлетворены.
 
    Комитет также указывает, что заявителю не направлялось предложение  о заключении договора-купли продажи арендуемого имущества; целью направления письма № 2212 от 27.10.2008 было выяснение мнения заявителя о наличии у него намерения в течение 2009 года выкупить арендуемое имущество; мнение по данному вопросу необходимо было для проведения подготовительных мероприятий, предусмотренных пунктами 2.7-2.10 Положения о приватизации, утвержденного решением Полярнозоринской  городской Думой от 04.05.2005 № 332.
 
    Администрация в отзыве против удовлетворения требований возражает по аналогичным основаниям.
 
    В судебном заседании представители заявителя на уточненных требованиях настаивали по приведенным выше доводам, представители Комитета, Совета депутатов и Администрации их не признали, поддержав возражения, изложенные в отзывах.
 
    По материалам дела установлено, что в соответствии с договором № 6 от 04.01.2003 Общество арендует, находящиеся в муниципальной собственности помещения в торговом центре по адресу г.Полярные Зори Мурманской области, ул.Сивко, дом 3, на основании
 
    - договора № 6 от 04.01.2003 общей площадью 452,7 кв.м;
 
    - договора № 21 от  27.04.2004 общей площадью 1349,3 кв.м.
 
    Право аренды ООО «Русский Двор» муниципальных нежилых помещений на основании указанных договоров зарегистрированы в установленном порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.04.2003 и 26.05.2004 сделаны соответствующие записи.
 
    Комитет письмом № 2212 от 27.10.2008, проинформировав о наличии в соответствии с Законом № 159-ФЗ у субъектов малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого ими муниципального имущества в случае его возмездного отчуждения, предложил Обществу не позднее 30.10.2008 письменно сообщить о наличии у последнего намерения в течение 2009 года воспользоваться данным правом и выкупить арендуемое имущество.
 
    В письме № 30/10-08 от 30.10.2008, направленном Комитету, Общество выразило свое намерение в течение 2009 года реализовать предоставленное ему Законом № 159-ФЗ преимущественное право по приобретению в собственность арендуемого муниципального имущества.
 
    11.01.2009 ООО «Русский Двор» обратилось к главе муниципального образования  город Полярные Зори с подведомственной территорией с заявлениями № 1, № 2 о соответствии его условиям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства и о намерении реализовать принадлежащее ему преимущественное право на приобретение имущества, арендуемого по договорам № 6 от 04.01.2003 и № 21 от 27.04.2004.
 
    По поручению главы муниципального образования  город Полярные Зори с подведомственной территорией Комитет рассмотрел указанные заявления и по  результатам рассмотрения направил Обществу письмо № 127 от 30.01.2009, в котором сообщил об отсутствии у заявителя оснований воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества.
 
    Данный отказ Комитет мотивировал ненадлежащим перечислением  арендной платы, сославшись на нарушения со стороны заявителя сроков перечисления арендных платежей, а также отклонением решением Совета депутатов от 10.12.2008 № 296 как экономически нецелесообразной приватизации объекта нежилого здания торгового центра, расположенного в г.Полярные Зори, ул.Сивко, дом 3.
 
    Считая отказ Комитета от 30.01.2009 № 127 незаконным и нарушающим права в сфере экономической и предпринимательской деятельности, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
 
    Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования (с учетом их уточнения) не подлежащими удовлетворению.   
 
    Согласно части 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ (здесь и далее – в редакции, действовавшей на момент принятия Комитетом оспариваемого отказа), данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу настоящего Федерального закона (далее – арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
 
    Статья 3 Закона № 159-ФЗ предусматривает наличие преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    В соответствии с частями  2, 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (вступили в силу с 01.01.2009) субъект малого и среднего предпринимательства (далее – заявитель), соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    Действия уполномоченных органов при получении  такого заявления определены в части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.
 
    Преимущественное право, в соответствии с положениями статьи 3 Закона               № 159-ФЗ,  может быть предоставлено при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
 
    2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;
 
    3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
 
    4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
 
    В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
 
    Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий.
 
    Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретении арендуемого имущества, а также го бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).
 
    В рассматриваемом случае Комитет не оспаривает наличие предусмотренных пунктами 1, 3, 4 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ условий для предоставления заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого им муниципального имущества.
 
    Вместе с тем, Комитет считает, что ООО «Русский Двор» в течение срока, установленного пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, не выполнило требования пункта 2 части 3 данной статьи, допуская нарушение сроков перечисления арендных платежей за арендуемое имущество, что лишает его возможности реализовать преимущественное право на приобретение данного имущества в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ.
 
    Как следует из материалов дела, договор № 21 от 27.04.2004 заключен на срок с 16.04.2004 до 16.04.2019. Пунктом 4.1 договора установлен фиксированный размер арендной платы, который согласно ее расчету составил 52 798,11 руб. в месяц и с 01.01.2008 был увеличен до 54 018,39 руб. в месяц (т.1 л.д.35, 102/оборот).
 
    Согласно пункту 4.2 договора № 21 от 27.04.2004 арендная плата за месяц подлежит перечислению не позднее 10 числа текущего месяца, а с 01.01.2006 – не позднее последнего числа текущего месяца (т.1 л.д. 31-34, 98).
 
    В случае несвоевременной оплаты с 01 числа следующего за отчетным месяца начисляются пени в размере 0,1 % от неперечисленной в срок суммы за каждый день просрочки платежа (пункт 5.1 договора № 21 от 27.04.2004). 
 
    Договор № 6 от 04.01.2003 заключен на срок с 01.12.2002 до 01.12.2017. Пунктом 3.1 договора установлен фиксированный размер арендной платы, который согласно ее расчету составил 17 714,15 руб. в месяц и в течение действия договора неоднократно увеличивался (т.1 л.д.24, т.3 л.д.38, 51, 63).
 
    Согласно пункту 3.1 договора № 6 от 04.01.2003 арендная плата за истекший месяц подлежит перечислению не позднее 6 числа следующего за ним месяца, а с 01.01.2006 – не позднее последнего числа текущего месяца (т.1 л.д. 21-24, т.3 л.д.38).
 
    В случае невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки, начисляется пеня в размере 0,1 % (пункт 4.1 договора № 6 от 04.01.2003) 
 
    По данным Комитета заявителем допущена просрочка внесения арендных платежей
 
    - по договору № 21 от 27.04.2004 в 2004 году - на 171 день, в 2005 году – на 313 дней, в 2006 году – на 26 дней, в 2007 году – на два дня, в 2008 году – на 1 день;
 
    - по договору № 6 от 04.01.2003 в 2004 году – на 157 дней, в 2005 году – на 285 дней, в 2006 году – на 51 день (с учетом подписания заявителем дополнительного соглашения 17.02.2006), в 2007 году – на 243 дня, в 2008 году – на 273 дня.
 
    Заявитель согласен с расчетами количества дней просрочки, приведенными Комитетом, за исключением отдельных позиций и считает, что
 
    - по договору № 21 от 27.04.2004 им допущена просрочка внесения арендных платежей в 2004 году - на 29 дней, в 2005 году – 183 дня,
 
    - по договору № 6 от 04.01.2003 в 2004 году – на 10 дней, в 2005 году – на 238 дней, в 2008 году – на 1 день, в 2007 году просрочка платежей отсутствовала.
 
    При этом при определении количества дней просрочки по обоим договорам в 2004, 2005 году Общество необоснованно ссылается, в том числе на акт зачета взаимных требований от 11.10.2005, согласно которому на сумму 400 000 руб.произведен взаимный зачет требований Комитета  к ООО «Русский Двор» по арендной плате по договорам № 6 от 04.01.2003 и № 21 от 27.04.2004 и требований Общества к Комитету за капитальный ремонт кровли здания, в которых находятся арендуемые помещения (т.3 л.д.33).
 
    В материалах дела также имеются подписанные сторонами акты сверок расчетов по арендной плате по указанным договорам за 2004, 2005, 2006 годы, из которых видно, что Обществом систематически допускались просрочки внесения арендных платежей (т.1 л.д.120-125).
 
    03.09.2008 Комитетом предъявлена претензия № 1681 о погашении Обществом задолженности по договору № 6 от 04.01.2003, в том числе 41 913,89 руб. пени, начисленной на основании пункта 4.1 договора за просрочку внесения арендной платы (т.1 л.д.107-108). Задолженность по пени  погашена платежным поручением № 364 от 21.10.2008 (т.3 л.д.76).
 
    03.09.2008 Комитетом предъявлена претензия № 1682 о погашении Обществом задолженности по договору № 21 от 27.04.2004, в том числе 2 814,56 руб. пени за просрочку внесения арендной платы (т.1 л.д.109-110). Задолженность по пени  погашена платежным поручением № 365 от 21.10.2008 (т.2 л.д.153).
 
    Для установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленными в Законе № 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).
 
    В силу положений статьи 309 ГК  РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Статьей 401 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств.
 
    С учетом изложенного суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении Обществом обязанностей арендатора по договорам № 6 от 04.01.2003 и № 21 от 27.04.2004 в части своевременности перечисления арендных платежей, что свидетельствует об отсутствии в рассматриваемом случае всех условий, необходимых для предоставления Обществу преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
 
    Следовательно, оспариваемый отказ соответствует требованиям Закона № 159-ФЗ в редакции, действовавшей на момент его вынесения, что исключает возможность признания его незаконным и влечет отказ в удовлетворении требований Общества.
 
    Вместе с тем, следует отметить, что отклонение решением Совета депутатов от 10.12.2008 № 296 как экономически нецелесообразной приватизации объекта нежилого здания торгового центра, расположенного в г.Полярные Зори, ул.Сивко, дом 3, (на что имеется ссылка в письме Комитета от 30.01.2009 № 127)  в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ не может служить основанием для отказа в реализации соответствующими субъектами преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
    решил:
 
 
    в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Русский Двор»
 
    - о признании незаконным отказа Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Полярные Зори Мурманской области от 30.01.2009 № 127 в реализации заявителем преимущественного права на приобретение муниципального имущества, арендуемого на основании договора № 6 от 04.01.2003 и № 21 от 27.04.2004, в порядке пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной  собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;
 
    - об обязании Администрации города Полярные Зори с подведомственной территорией, Совета депутатов города Полярные Зори и Комитета по управлению муниципальным имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем исполнения обязанностей, установленных пунктом 3 статьи 9 названного Федерального закона,
 
    отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок со дня вступления решения в силу.
 
 
Судья                                                                                  Л.Е. Дмитриевская