Решение от 04 июня 2010 года №А42-2140/2010

 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД   МУРМАНСКОЙ   ОБЛАСТИ
 
Ул. Книповича, д. 20, г. Мурманск, 183049
 
E-mail: arbsud.murmansk@polarnet.ru
 
http://murmansk.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
г. Мурманск                                                       Дело №  А42 – 2140/2010
 
 
    “04” июня 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения вынесена 28 мая 2010 года. Полный текст решения изготовлен 04 июня 2010 года.
 
 
    Арбитражный суд Мурманской области в составе
 
    судьи Алексиной Н.Ю.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Открытого Акционерного Общества «Балтийский Банк»
 
    к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области
 
    о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения № 09 от 26.06.2009 о присоединении к договору аренды земли № 4989 от 24.04.2003,
 
    третьи лица – Министерство имущественных отношений Мурманской области,
 
    Комитет имущественных отношений города Мурманска,
 
    при участии в судебном заседании представителей:
 
    от заявителя – Кислякова А.М. по доверенности от 23.12.2009,
 
    от ответчика – Рагозиной С.М. по доверенности от 11.05.2010 № 39,
 
    от Минимущества – не явился, извещен, ходатайство,
 
    от Комитета – Куринской В.В. по доверенности от 11.01.2010 № 15/07-3,
 
 
установил:
 
 
    Открытое Акционерное Общество «Балтийский Банк» в лице Мурманского филиала (далее – заявитель, Общество, ОАО «Балтийский Банк») обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Мурманской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения № 09 от 26.06.2009 о присоединении к договору аренды земли № 4989 от 24.04.2003.
 
    В порядке положений статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом произведена замена Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области на правопреемника – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее – ответчик, Управление).
 
    К участию в деле, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Мурманской области, Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – Комитет).
 
    В обоснование заявленных требований Общество указало следующее:
 
    1.В числе документов, представленных заявителем, был представлен кадастровый план земельного участка, который содержал сведения о том, что площадь земельного участка является ориентировочной и сведения об участке подлежат уточнению при межевании. Кроме того, данный кадастровый план содержал информацию о нахождении земельного участка в государственной собственности;
 
    2.Отсутствие межевания свидетельствует о том, что границы земельного участка не установлены, а земельный участок не сформирован и в силу положений статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома;
 
    3.Поскольку земельный участок не находится в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, согласно положениям статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ  «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановления администрации г. Мурманска от 08.05.2005 № 990 Комитет обладал полномочиями на подписание соглашения № 09 от 26.06.2009 о присоединении к договору аренды земли № 4989 от 24.04.2003.
 
    Управление представило отзывы на заявление, в которых с требованиями заявителя не согласилось исходя из следующего:
 
    1.В силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на стороне арендодателя должны выступать собственники помещений в данном доме;
 
    2.Поскольку спорный земельный участок имеет кадастровый номер, присвоенный в порядке, установленном действующим законодательством, Управление не может согласиться с доводом заявителя о том, что данный земельный участок не является сформированным;
 
    3.Оспариваемый отказ соответствует действующему законодательству, не нарушает права и законные интересы заявителя;
 
    4.На момент постановки земельного участка на учет они считались сформированными без установления границ на местности, что на момент формирования было допустимо законодательством. Границы таких участков могут быть уточнены собственниками помещений в многоквартирных домах, кроме того, земельные участки могут быть переформированы органом местного самоуправления по согласованию с собственниками. С момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации не могут приниматься постановления о предоставлении земельных участков под многоквартирными домами, заключаться договоры аренды. Только собственники помещений многоквартирного дома правомочны распоряжаться такими земельными участками.
 
    Комитет в отзыве на заявление позицию заявителя поддержал по следующим основаниям:
 
    1.Поскольку в кадастровом паспорте земельного участка указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, спорный земельный участок не является сформированным;
 
    2.В кадастровом паспорте в сведениях о правах указано «государственная собственность»;
 
    3.До момента надлежащего формирования земельного участка Комитет является полномочным органом по распоряжению земельными участками.
 
    Министерство имущественных отношений Мурманской области в отзыве на заявление сообщило, что земельный участок в реестре государственной собственности не числится, под строительство не предоставлялся.
 
    В порядке положений статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 24.05.2010 объявлялся перерыв до 28.05.2010.
 
    Представитель заявителя в судебном заседании на удовлетворении требований настаивал по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительно указав, что договор аренды земли № 4989 от 24.04.2003 был зарегистрирован Управлением в установленном порядке, отказ в регистрации соглашения приводит к нарушению принципа платности земли. Представители ответчика и Комитета в судебном заседании поддержали позиции, изложенные в отзывах.
 
    Министерство имущественных отношений Мурманской области в судебное заседание представителя не направило, в отзыве на заявление просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.
 
    С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, положений части 2 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя Министерства имущественных отношений Мурманской области.
 
    Как следует из материалов дела, ОАО «Балтийский Банк» на основании свидетельства от 28.05.2008 серии 51-АВ № 061217 о государственной регистрации принадлежит офис, расположенный в жилом доме № 4 по             ул. Беринга на праве собственности.
 
    Управлением Роснедвижимости по Мурманской области был осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка площадью 67556 кв. м, расположенный по адресу: г. Мурманск, ул. Беринга, д. 33, с кадастровым номером 51:20:001305:0010 (предыдущий номер 51:20:01-08-305:011).
 
    Как следует из выписки из государственного земельного кадастра от 20.04.2007, предоставленной в соответствии с заявлением для заключения и государственной регистрации договора аренды, площадь участка составляет 67556 кв. м, в графе «сведения о правах» указано «государственная собственность».
 
    26.06.2009 между Комитетом и ОАО «Балтийский Банк» было заключено соглашение № 09 о присоединении к договору аренды № 4989 от 24.04.2003 указанного земельного участка.
 
    Указанный договор, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Мурманска и Одинцовым А.А. (Арендатор), (с учетом дополнения № 1 от 05.07.2005) предоставлял в пользование Арендатору земельный участок площадью ориентировочно 67556, расположенный по адресу: г. Мурманск, Первомайский административный округ, улица Беринга.
 
    12.01.2010 Общество обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области с заявлением о государственной регистрации соглашения № 09 от 26.06.2009.
 
    Уведомлением от 21.01.2010 № 01/012/2010-021 Управление сообщило ОАО «Балтийский Банк» о приостановлении государственной регистрации.
 
    Сообщением от 19.02.2010 № 01/012/2010-021 Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области отказало в государственной регистрации соглашения, ссылаясь на абзац 6 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).
 
    В качестве основания для отказа регистрирующий орган указал, что согласно сведениям Единого государственного реестра прав, а также кадастровому плану № 20/07-2-314 от 20.04.2007, на спорном земельном участке расположен жилой дом № 4, право собственности на помещения в котором зарегистрировано в установленном порядке. Данные обстоятельства вызвали сомнения в правомочности Комитета по распоряжению земельным участком и явились основанием для отказа в государственной регистрации соглашения с учетом положений части 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктов 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.2.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
 
    Не согласившись с отказом в регистрации договора, ОАО «Балтийский Банк» обратилось с данным заявлением в арбитражный суд.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
 
    Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательным условием для принятия решения об удовлетворении заявленных требований о признании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц недействительными является установление судом совокупности юридических фактов: несоответствия данных актов, действий (бездействия) закону и нарушения ими законных прав и интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Таким образом, в круг обстоятельств подлежащих установлению при рассмотрении дел, об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входит проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
 
    Основания для отказа в государственной регистрации прав указаны в статье 20 Закона о регистрации.
 
    Абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
 
    В соответствии с абзацем 6 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации может быть отказано, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.
 
    В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
 
    Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Земельный участок, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок сформирован после введения в действие названного Кодекса, то он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.
 
    Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, а также земельный участок, на котором расположен дом, и иное общее имущество многоквартирного дома.
 
    В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
 
    Согласно части 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
 
    Как следует из кадастровой выписки от 26.05.2010 № 51/301/10-73, земельный участок под многоквартирным домом, расположенный по указанному адресу, поставлен на кадастровый учет 16.04.2003. В графе выписки «сведения о правах» указано «правообладатель – собственники помещений многоквартирного дома», в графе «вид права» - «общая долевая собственность».
 
    Следовательно, по общему правилу с 01.03.2005, то есть с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    В связи с изложенным после приобретения Обществом в собственность части помещений в многоквартирном доме, расположенном на этом земельном участке, к нему перешло и право на данный участок.
 
    Следовательно, Комитет не обладал полномочиями по распоряжению этим земельным участком, а отказ в государственной регистрации соглашения № 09 от 26.06.2009 в связи с тем, что лицо, выдающее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, соответствует требованиям пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пунктам 1 и 2 статьи 23 Закона о регистрации и не нарушает прав и законных интересов Общества в сфере предпринимательской деятельности.
 
    Доводы заявителя и третьего лица о том, что участок не является сформированным, поскольку не было произведено межевание, что подтверждено отсутствием установленных границ земельного участка, а также о том, что договор аренды № 4989 от 24.04.2003 с дополнением № 1 от 05.07.2007  были зарегистрированы Управлением в установленном порядке, судом не принимаются исходя из следующего.
 
    Согласно абзацу 1 подпункта 1 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период), формирование земельного участка включало в себя подготовку проекта его границ и установление их на местности.
 
    Действительно, как следует из представленных суду выписок из государственного кадастра недвижимости, в графе «особые отметки» указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения об участке подлежат уточнению при межевании.
 
    В соответствии с подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются, в том числе земельные участки и части земельных участков.
 
    Согласно статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
 
    Следовательно, отсутствие границ земельного участка свидетельствует об отсутствии объекта аренды недвижимого имущества, в связи с чем в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации соглашение № 09 от 26.06.2009 также не могло быть зарегистрировано ответчиком.
 
    При этом суд учитывает, что в особых отметках кадастрового плана земельного участка от 20.04.2007, представленного заявителем, содержались данные о том, что сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке.
 
    Вопрос о законности государственной регистрации договора аренды        № 4989 от 24.04.2003 и дополнения № 1 от 05.07.2005, не является предметом данного судебного разбирательства и не рассматривается судом.
 
    Кроме того, при принятии решения суд исходит из следующего.
 
    Как разъяснено в пунктах 67 и 68 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
 
    В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
 
    Кроме того, собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
 
    С учетом изложенного, в случае, если по мнению собственника помещения многоквартирного дома постановка земельного участка на государственный кадастровый учет была осуществлена с нарушением закона, соответствующий спор, в том числе по установлению границ земельного участка, может быть предметом отдельного судебного разбирательства.
 
    Ссылка заявителя на нарушение принципа платности земли, является несостоятельной, поскольку бремя содержания земельного участка лежит на его собственнике (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем соответствующий собственник обязан вносить плату за землепользование в виде земельного налога.
 
    При таких обстоятельствах, отказ в регистрации соглашения № 09 от 26.06.2009 о присоединении к договору аренды земли № 4989 от 24.04.2003 является правомерным и не нарушающим прав и законных интересов заявителя.
 
    На основании изложенного, требования заявителя удовлетворению не подлежат.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    в удовлетворении заявления Открытого Акционерного Общества «Балтийский Банк» о признании незаконным отказа от 19.02.2010                        № 01/012/2010-021 в государственной регистрации соглашения № 09 от 26.06.2009 о присоединении к договору аренды земли от 24.04.2003 № 09 Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области как несоответствующего Жилищному кодексу Российской Федерации, Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья                                                                                  Н.Ю. Алексина