Дата принятия: 28 июня 2010г.
Номер документа: А42-2038/2010
Арбитражный суд Мурманской области
ул. Книповича, 20, г. Мурманск, 183049
E-mail суда: arbsud.murmansk@polarnet.ru
http://murmansk.arbitr.ru
РЕШЕНИЕ
город Мурманск Дело № А42-2038/2010
28 июня 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена 22 июня 2010 года.
Полный текст решения изготовлен 28 июня 2010 года.
Судья Арбитражного суда Мурманской области Востряков Константин Анатольевич,
при ведении протокола помощником судьи Кушниренко Валентиной Николаевной,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
заместителя прокурора Мурманской области
к Комитету имущественных отношений города Мурманска
индивидуальному предпринимателю Гусаровой Ирине Георгиевне
о признании недействительным договора аренды
третьи лица – Администрация города Мурманска, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, Инспекция Федеральной налоговой службы по г. Мурманску
при участии в заседании представителей:
Прокуратуры Мурманской области– Попко А.Н. , удостоверение;
Комитета имущественных отношений города Мурманска- Куринской В. В. , по доверенности № 15/07-3 от 11.01.2010г.;
Администрации г. Мурманска – Овдиенко Е. Г. по доверенности от 11.01.2010 № 05-4218
Инспекция ФНС по г. Мурманску – до перерыва Мозжухиной О.В. по доверенности от 22.03.2010 № 14-27-25/19864, после перерыва не явились;
Гусаровой И.Г. – не явилась, извещена;
третьих лиц – не явились, извещены
установил:
Заместитель прокурора Мурманской области (далее – Прокурор, заявитель) обратился в арбитражный суд Мурманской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гусаровой Ирине Георгиевне (далее – предприниматель, Гусарова И.Г., соответчик), Комитету имущественных отношений города Мурманска (далее – Комитет, ответчик) о признании договора о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 51:20:003176:0018 в пользование на условиях аренды № 10155 от 14.04.2009 (далее - договор аренды), недействительным.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Администрация города Мурманска, Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Мурманской области, Инспекция Федеральной налоговой службы по г.Мурманску
Определением от 25 мая 2010 года Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области и Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Мурманской области были заменены на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области.
В обоснование требований Прокурор, ссылаясь на статьи 606,608, 260,168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), статью 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), указал, что спорный земельный участок в силу закона является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирной доме и Комитет превысил свои полномочий при заключении договора аренды.
В судебном заседании Прокурор требования поддержал, в полном объеме.
Комитет с иском не согласился, в отзыве на исковое заявление (л.д. 63-65) указал, что спорный земельный участок не сформирован, поскольку его границы не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, площадь указана ориентировочно.
В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы, указанные в отзыве, дополнительно указал, что в настоящее время земельный участок под жилым домом прошел межевание и ему присвоен другой кадастровый номер. В случае признания судом земельного участка сформированным надлежащим образом, договор аренды нельзя считать заключенным, поскольку имеется совпадение должника и кредитора в одном лице.
Гусарова И.Г. отзыв на иск не представила, своего представителя в судебное заседание не направила.
Администрация города Мурманска (далее - Администрация) отзыв на иск не представила.
В судебном заседании представитель Администрации указал, что иск заявлен в интересах сособственников земельного участка, к которым относятся физические лица, земельный участок не был сформирован для осуществления гражданских прав.
Также представитель Администрации указал, что в случае признания судом формирования спорного земельного участка надлежащим образом, договор аренды нельзя считать заключенным, поскольку имеется совпадение должника и кредитора в одном лице.
Представитель Прокурора с данным доводом не согласился, указав, что предметом спора является заключение договора аренды, а не взыскание арендных платежей.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области (далее - Управление Росреестра по Мурманской области) в отзывах на иск (л.д. 56-57, 60-61) согласилось с доводами Прокурора. В судебное заседание своего представителя не направило.
Инспекция ФНС по г. Мурманску в отзыве поддержала доводы Прокурора.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 15 июня 2010 года по 22 июня 2010 года.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, суд полагает иск неподлежащим удовлетворению.
В соответствии с частью первой статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с исками о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, а также о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной названными органами.
Федеральным законом от 06.10.2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (ст.16), статьей 13 Устава муниципального образования г. Мурманск органы местного самоуправления г. Мурманска наделены рядом полномочий, в том числе по утверждению правил землепользования и застройки, резервирования земель и изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах города для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель города.
Статьей 45 Устава муниципального образования город Мурманск предусмотрено, что администрация города в пределах компетенции, установленной законодательством, контролирует деятельность физических и юридических лиц (в области целевого и рационального использования земель города, благоустройства и застройки территории города, охраны окружающей среды, транспортных перевозок населения, предоставления услуг связи, общественного питания, торгового и бытового обслуживания населения города, в иных областях).
В данном случае иск Прокурора заявлен в целях соблюдения законности при совершении сделок органами местного самоуправления и исключения подрыва авторитета государственной власти и утраты доверия населения к органам власти в целом. Субъектами оспариваемой сделки являются юридическое лицо и индивидуальный предприниматель.
При таких обстоятельствах доводы представителей Администрации и Комитета о том, что иск заявлен в интересах сособственников земельного участка и данный спор арбитражному суду неподведомственен, судом не принимается.
Из материалов дела следует, что Гусарова И.Г. с 2004 года являлась собственником двухкомнатной квартиры, расположенной в жилом доме 35 по пр. Героев - Североморцев г. Мурманска.
По постановлению администрации г. Мурманска от 03.10.2006 № 1551 данная квартира переведена из жилого в нежилое помещение с изменением функционального назначения под парикмахерскую.
Между Комитетом имущественных отношений г. Мурманска (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Гусаровой Ириной Георгиевной (арендатор) 14.04.2009 заключен договор № 10155 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:003176:0018 площадью ориентировочно 3141 (три тысячи сто сорок один) кв.м, расположенного по адресу: г. Мурманск, Ленинский административный округ, пр. Героев-Североморцев, здание № 35.
Арендованный Гусаровой И.Г. земельный участок расположен под пятиэтажным крупнопанельным жилым домом с нежилыми помещениями (п. 1.2 договора аренды).
Договор заключен на срок 45 лет с 01.01.2009 по 31.08.2054 под нежилое помещение (п. 1.4 аренды).
Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Мурманской области 20.07.2009, выдано свидетельство № 51-51-01/036/2009-096.
Согласно кадастровому паспорту от 01.12.2008 № 20/08-2-2464 (л.д. 28-29) земельный участок с кадастровым номером 51:20:003176:0018 поставлен на кадастровый учет 27.02.2004. Место расположение: Мурманская область, г.Мурманск, пр. Героев-Североморцев, на земельном участке расположено здание № 35.
В сведениях о правах указано: общая долевая собственность – собственники помещений многоквартирного дома; доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения.
Особые отметки в паспорте: граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Из материалов землеустроительного дела № 2773-08 по установлению границ на местности следует, что в г. Мурманске проводилась инвентаризация земель 176 кадастрового квартала, которая была утверждена 19.12.2003 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Мурманска.
На основании указанной инвентаризации постановлением Администрации г. Мурманска № 245 от 24.03.2005 земельный участок под домом 35 по пр. Героев - Североморцев передавался на праве ограниченного пользования управлению жилищно-коммунального хозяйства г. Мурманска.
Указанное право зарегистрировано не было.
В качестве приложения к постановлению Администрации г. Мурманска № 245 от 24.03.2005 представлена схема границ земельного участка в системе координат г. Мурманска, составленная 07.04.2002, а также план земельного участка под домом 35 по пр. Героев-Североморцев с описанием координат границ земельного участка.
Судом установлено, что фактические возражения Комитета и Администрации сводятся к тому, что до момента установления границ на местности земельный участок нельзя признать сформированным. Поскольку на момент заключения спорного договора аренды земельный участок не был сформирован, то он находился в государственной собственности на территории муниципального образования г. Мурманск, и Комитет, как полномочный представитель органа местного самоуправления, мог сдавать его в аренду.
Указанные возражения судом не принимаются.
Инвентаризация земель в Российской Федерации в 1993-1995 годах проводилась в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 12.07.1993 № 659 (ред. от 27.12.1994), утвердившим Положение "О проведении инвентаризации земель для определения возможности их предоставления гражданам". В пункте 4 данного положения указано, что в ходе инвентаризации земель устанавливаются их местоположение, площадь, качественное состояние.
В силу статьи 1 Федерального Закона от 02.01.2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», (в редакции действовавшей на 27.02.2004) (далее–Закон о земельном кадастре) под государственным кадастровым учетом земельных участков понимается описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономические оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
В соответствии с пунктом З статьи 14 Закона о земельном кадастре моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в существующих границах, является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
С этого момента земельный участок является объектом гражданских прав.
Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя составление описаний земельных участков в Едином государственном реестре земель, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых карт (планов) земельных участков. В результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков (пункт 6 статьи 19 Закона о земельном кадастре). Выписки, содержащие сведения об определенном земельном участке, подготавливаются также в форме кадастрового плана такого земельного участка (пункт 1 статьи 22 Закона о земельном кадастре).
Аналогичные правила содержатся и в пункте 3 статьи 1, пункте 1 статьи 5 Федерального закона от 14.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», действующего с 01.03.2008.
Согласно статье 11.1. Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Из содержания кадастрового паспорта от 01.12.2008 усматривается, что в нем определено местонахождение, площадь и целевое назначение земельного участка, указан кадастровый номер 51:20:003176:0018, имеются сведения о кадастровой стоимости земельного участка. Земельный участок состоит на кадастровом учете под указанным номером с 27.02.2004. Внесение записи в кадастровый учет, свидетельствует об индивидуализации спорного земельного участка, наличия характеристик, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки.
Таким образом, суд приходит к выводу, что земельный участокс кадастровым номером 51:20:003176:0018, расположенный под многоквартирным домом, сформирован в соответствии с земельным законодательством.
Согласно кадастровому паспорту от 30.11.2009 № 5120/202/09-2655 на кадастровом учете с 12.11.2009 состоит земельный участок с кадастровым номером 51:20:003176:0042, предыдущий кадастровый номер 51:20:003176:0018 (А), площадью 3289 кв.м. Место расположение: Мурманская область, г. Мурманск, пр. Героев-Североморцев, на земельном участке расположено здание № 35.
Сведения о правах: общая долевая собственность – собственники помещений многоквартирного дома; доля в праве пропорциональна размеру общей площади помещения.
В дополнительных сведениях паспорта указано, что земельный участок с кадастровым номером 51:20:003176:0018 подлежит снятию с кадастрового учета.
Из пояснительной записки к землеустроительному делу следует, что земельный участок с кадастровым номером 51:20:003176:0042 сформирован путем присоединения к части спорного земельного участка части земель, не закрепленных за конкретными лицами. Таким образом, формирование нового земельного участка не свидетельствует об отсутствии формирования земельного участка с кадастровым номером 51:20:003176:0018.
Согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка. (Пункты 66,67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Поскольку земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ, т.е. с 01 марта 2005 года.
Судом установлено, что на 20.11.2008 доля муниципальной собственности в праве общей собственности в жилом доме 35 по пр. Героев –Североморцев в г. Мурманске составляла 17,62%, что следует из выписки из реестра муниципальной собственности.
Право Комитета распоряжаться спорным земельным участком, должно быть подтверждено соответствующим соглашением всех участников долевой собственности (статья 246 ГК РФ). Такого соглашения суду не представлено.
Между тем, Гусарова И.Г. также является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме № 35 по пр. Героев - Североморцев г. Мурманска, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра от 08.10.2009, на основании свидетельства о праве собственности от 03.06.2004.
Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На момент подписания спорного договора, в силу статьи 16 Вводного закона и статей 36,37 ЖК РФ Гусарова Г.И. одновременно являлась и арендатором и собственником одного и того же земельного участка, пропорционально размеру принадлежащей ей площади нежилого помещения.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно статье 307 ГК в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В силу статьи 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
Таким образом, никакие обязательства по аренде земельного участка с кадастровым номером 51:20:003176:0018 под многоквартирным домом 35 по пр. Героев-Североморцев в г. Мурманске, между Гусаровой И.К. и Комитетом не могли возникнуть, а сделка между ними не могла быть совершена.
При таких обстоятельствах договор аренды № 10155 от 14.04.2009 нельзя считать заключенным.
Исходя из данного обстоятельства, в удовлетворении исковых требований о признании недействительной (ничтожной) сделки по предоставлению в аренду спорного земельного участка должно быть отказано, поскольку незаключенный договор (сделка) не может быть признан недействительным (ничтожным) в силу положений статьи 168 ГК РФ.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца, однако в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Прокурор освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 168-170,110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Мурманской области
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска заместителя Прокурора Мурманской области к Комитету имущественных отношений г. Мурманска, индивидуальному предпринимателю Гусаровой Ирине Георгиевне о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 14.04.2009 № 10155 отказать
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня вынесения.
Судья К.А. Востряков
