Решение от 19 мая 2010 года №А42-1097/2010

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МУРМАНСКОЙ ОБЛАСТИ
183049, г. Мурманск, ул. Книповича, д. 20
 
arbsud.murmansk@polarnet.ru
 
http://murmansk.arbitr.ru/
 
 
    Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
    город Мурманск                                                                           Дело №  А42-1097/2010
 
    19 мая 2010 года
 
     
 
    Судья Арбитражного суда Мурманской области Доценко Наталья Николаевна
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей,
 
    рассмотрев в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Юмос»
 
    к открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Мурманского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк»
 
    третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: Комитет имущественных отношений г. Мурманска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Мурманской области
 
    о признании недействительным договора ипотеки, применении последствий недействительности ничтожной сделки
 
    при участии представителей
 
    истца:– не участвует,
 
    ответчика: Прокшина А.С по доверенности,
 
    третьих лиц: не участвуют, извещены
 
 
    в судебном заседании объявлялся перерыв до 19 мая 2010 года 11 час. 30 мин.
 
 
установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Юмос» (далее – ООО «Юмос», истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Российский Сельскохозяйственный банк» в лице Мурманского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» (далее – ОАО «Россельхозбанк», ответчик, банк) о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) №093303/0001-7.1 от 13.01.2009г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата предмета залога истцу.
 
    Определением суда от 01.03.2010г. исковое заявление ООО «Юмос» принято к производству, к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет имущественных отношений г. Мурманска, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Мурманской области.
 
    В предварительное судебное заседание истец представил заявление об уточнении исковых требований в части применения последствий недействительности ничтожной сделки, просит применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области внести необходимые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, произведенные в связи с заключением оспариваемого договора.
 
    Уточнение исковых требований принято судом, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.
 
    Определением суда от 31.03.2010г. судебное заседание по рассмотрению иска было назначено на 17.05.2010 года, о чем лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом.
 
    В судебное заседание поступило ходатайство истца об отложении рассмотрения иска в связи с болезнью юрисконсульта и отсутствием директора общества.
 
    Принимая во внимание мнение представителя ответчика, руководствуясь статьей 158 АПК РФ, суд не нашел оснований для его удовлетворения.
 
    Причины отсутствия представителей истца в судебном заседании не обоснованы и не признается судом уважительными, истец не был лишен права направления в судебное заседание иного представителя, кроме того,  в судебном заседании объявлялся перерыв.
 
    Истцом не исполнено определение суда от 31 марта 2010 года.
 
    В судебное заседание поступил отзыв ТУ ФАУФИ с приложением копии уведомления истцом собственника о передаче в залог права аренды земельного участка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору.
 
    Согласно исковому заявлению ООО «Юмос» в соответствии с п. 5.5 соглашения от 01.07.2008г. к договору аренды от 28.10.1998г. №3392 земельного участка, право аренды которого является предметом залога по оспариваемому договору, установлен запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другим лицам (перенаем), а также арендатору запрещено отдавать арендные права в залог. Аналогичные ограничения установлены п. 3 ст. 335 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 4 ст. 6 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (долее по тексту – Закон об ипотеке). Кроме того, несоблюдение правил, установленных п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 Закона об ипотеке о необходимости при ипотеке здания одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, влечет недействительность договора ипотеки.
 
    Ответчик в отзыве на иск требования не признал в полном объеме, указав на соблюдение законодательства при заключении и исполнении оспариваемого договора, в том числе положений пп. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке и наличие уведомления арендодателя земельного участка (Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Мурманской области) о передаче арендных прав в залог. Также указал на то, что п. 5.5 соглашения от 01.07.2008г. к договору аренды не установлено абсолютного запрета на передачу арендных прав в залог. Кроме того, ответчик сослался на п. 3 ст. 69 АПК РФ, пояснив, что доводы ООО «Юмос» о недействительности договора залога были признаны необоснованными согласно заочному решению Первомайского районного суда г. Мурманска от 04.03.2010г. №2-343/10.
 
    В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в отзыве.
 
    Исследовав материалы дела, суд установил следующее.
 
    13 января 2009 года между ОАО «Россельхозбанк» (кредитор) и ООО «Юмос» (заемщик) был заключен договор об открытии кредитной линии № 093303/0001 (л.д. 9-21) об открытии заемщику кредитной линии на общую сумме, не превышающую 20 000 000 руб. под 18% годовых сроком до 13.01.2010г. (включительно).
 
    В соответствии с п. 6.2 кредитного договора обеспечением исполнения заемщиком обязательств по договору является в совокупности:
 
    - залог недвижимости по договору об ипотеке (залоге недвижимости) №093303/0001-7.1 от 13.01.2009г., заключенному между кредитором и ООО «Юмос»;
 
    - залог оборудования по договору №093303/0001-5 о залоге оборудования от 13.01.2009г., заключенному между кредитором и ООО «Юмос»;
 
    - поручительство физического лица по договору №093303/0001-9 от 13.01.2009г., заключенному между кредитором и Кукушкиным В.Н.;
 
    - поручительство физического лица по договору №093303/0001-9/1 от 13.01.2009г., заключенному между кредитором и Ефимовым В.А.;
 
    - поручительство физического лица по договору №093303/0001-9/2 от 13.01.2009г., заключенному между кредитором и Севедой А.А.
 
    13 января 2009 года в обеспечение исполнения обязательств ООО «Юмос» по договору об открытии кредитной линии между банком и ООО «Юмос» был заключен договор №093303/0001-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) (л.д. 25-37).
 
    Государственная регистрация договора ипотеки произведена, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре ипотеки (л.д. 45).
 
    Залогодатель – ООО «Юмос» - в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии № 093303/0001 от 13.01.2009г. предоставил в залог:
 
    - часть здания механо-монтажных цехов, место нахождения: г. Мурманск, ул. Траловая, д. 2, год ввода в эксплуатацию 1967, общая площадь 585,4 кв.м. (приложение №1 к договору ипотеки – л.д. 37, выписка из ЕГРП от 11.12.2008г. №01/069/2008-379 – л.д. 38);
 
    - часть здания механо-монтажных цехов, место нахождения: г. Мурманск, ул. Траловая, д. 2, год ввода в эксплуатацию 1967, общая площадь 706,7 кв.м. (приложение №1 к договору ипотеки – л.д. 37, выписка из ЕГРП от 11.12.2008г. №01/069/2008-381 – л.д. 39);
 
    - часть здания фекально-хозяйственной канализации в районе здания механо-монтажных цехов – участок №1, место нахождения: г. Мурманск, ул. Траловая, д. 2, год ввода в эксплуатацию 1967, общая площадь 45,3 кв.м. (приложение №1 к договору ипотеки – л.д. 37, выписка из ЕГРП от 11.12.2008г. №01/069/2008-378 – л.д. 40);
 
    - часть автодорог и площадок в районе механо-монтажных цехов, место нахождения: г. Мурманск, ул. Траловая, год ввода в эксплуатацию 1967, общая площадь 856 кв.м. (приложение №1 к договору ипотеки – л.д. 37, выписка из ЕГРП от 11.12.2008г. №01/069/2008-380 – л.д. 41);
 
    - принадлежащее залогодателю право аренды земельного участка, на котором расположены закладываемые здания: категория – земли населенных пунктов, адрес: ориентир: причал №12- за пределами участка; почтовый адрес ориентира: Мурманская обл., г. Мурманск, Первомайский округ, ул. Траловая, участок находится в 26 м на восток от ориентира, площадь 39940 кв.м., кадастровый номер 51:20:001054:0048 (приложение №1 к договору ипотеки – л.д. 37, выписка из ЕГРП от 11.12.2008г. №01/069/2008-382 – л.д. 42).
 
    О передаче в залог права аренды земельного участка в качестве обеспечения исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии ООО «Юмос» уведомило ТУ ФАУГИ по МО письмом исх. №2 от 13.01.2009г. (л.д. 111). Данное уведомление получено ТУ ФАУГИ по МО 16.01.2009г., что подтверждается соответствующей отметкой.
 
    Заложенные объекты недвижимости принадлежат истцу на праве собственности, что подтверждается указанными выше выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 38-41).
 
    Указанный выше земельный участок по договору аренды земли №3392 от 28.10.1998г. (л.д. 53-58) передан Администрацией г. Мурманска (Комитетом имущественных отношений г. Мурманска) в аренду ОАО «Мурманская судоверфь»  сроком по 01.03.2018г.
 
    В соответствии с условиями соглашения №08 от 20.09.2004г. о присоединении к договору аренды земли №3392 от 28.10.1998г. (л.д. 46-47), заключенному между Комитетом имущественных отношений г. Мурманска (арендодатель) и ООО «Юмос» (арендатор) земельный участок передан в аренду ООО «Юмос» на срок с 07.09.2004г. по 01.03.2018г. для эксплуатации части здания механо-монтажных цехов.
 
    В дальнейшем земельный участок отнесен к собственности Российской Федерации (07.02.2007г. зарегистрировано право собственности Российской Федерации на участок – свидетельство серия 51-АБ №123722 – л.д. 87), произведена замена арендодателя и арендатора по договору №3392 от 28.10.1998г. на ФГУП «Мурманское бассейновое аварийно-спасательное управление» и т.д., в связи с чем, 01.07.2008г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Мурманской области (в настоящее время - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Мурманской области) и ФГУП «Мурманское бассейновое аварийно-спасательное управление» заключено соглашение к договору аренды от 28.10.1998г. №3392 (л.д. 76-81), в соответствии с которым договор дополнен п. 5.5, изложенным в следующей редакции: арендатор не вправе сдавать участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору другим лицам (перенаем), отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или в качестве паевого взноса в производственный кооператив.
 
    14.07.2008г. между арендодателем и ООО «Юмос» заключено соглашение о присоединении к договору аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 72-73), согласно п. 2 которого условиями использования арендатором земельного участка стороны признают условия договора аренды земельного участка №3392 от 28.10.1998г.
 
    Государственная регистрация соглашения о присоединении к договору аренды произведена, что подтверждается соответствующей отметкой на соглашении (л.д. 88).
 
    Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу, что исковые требования истца не обоснованы и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом.
 
    Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
 
    В силу пункта 3 статьи 335 Гражданского кодекса залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Закона об ипотеке право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
 
    Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
 
    Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
 
    В настоящем деле ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой недвижимого имущества, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежат нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
 
    Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
 
    Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005г. №90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
 
    Следовательно, ООО «Юмос», являющееся собственником зданий, расположенных на земельном участке из состава государственных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здания и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления.
 
    Наличие такого уведомления и его получение арендатором материалами дела подтверждено.
 
    Ссылка истца на наличие запрета на передачу права аренды земельного участка в залог, установленного п. 5.5 договора аренды №3392 от 28.10.1998г. (в ред. соглашения от 01.07.2008г.), судом не принимается, поскольку это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору.
 
    Исходя из вышеизложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения иска ООО «Юмос» и признания недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) №093303/0001-7.1 от 13.01.2009г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
 
    Кроме того, суд считает необходимым отметить следующее.
 
    Согласно статье 9 АПК РФ арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или не совершения ими процессуальных действий, оказывает содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных актов при рассмотрении дела.
 
    Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка был заключен 28 октября 1998 года, то есть до введения в действие Земельного кодекса РФ (2001г), однако, в последующем, как указано выше условия договора неоднократно изменялись, в том числе Соглашением от 01 июля 2008 года, добавившем пункт 5.5 о запрете сдачи арендных прав в залог. Поэтому, по мнению суда, на указанные отношения действие ЗК РФ распространяется.
 
    Кроме того, ни истцом, ни собственником не представлены доказательства нарушения из прав при заключении спорного договора, волеизъявление ТУ ФАУФИ при наличии уведомления ООО «Юкос» о сдаче в аренду права, отсутствует.
 
    ООО «Юкос» обратилось в суд с настоящим иском по основаниям нарушения требований п.9 ст. 22 ЗК РФ.
 
    В соответствии со статьей 47 АПК РФ в случае, если при подготовке дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, арбитражный суд может по ходатайству или с согласия истца допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.
 
    В ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области внести необходимые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, произведенные в связи с заключением оспариваемого договора, не может быть рассмотрено без участия Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области в качестве второго ответчика по делу.
 
    Между тем, как следует из материалов дела, Управление Федеральной регистрационной службы по Мурманской области не является стороной по настоящему делу, как истцом, так и ответчиком не заявлялись ходатайства о привлечении указанного лица к участию в деле в качестве соответчика.
 
    При изложенных обстоятельствах требования ООО «Юмос» о признании недействительным договора об ипотеке (залоге недвижимости) №093303/0001-7.1 от 13.01.2009г. и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Управления Федеральной регистрационной службы по Мурманской области внести необходимые записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, произведенные в связи с заключением оспариваемого договора не подлежит удовлетворению.
 
    Судебные расходы в соответствии с пунктом 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации остаются на истце.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Мурманской области
 
 
    РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в месячный срок со дня его вынесения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
Судья                                                                                                                   Н.Н. Доценко