Решение от 08 мая 2014 года №А41-68454/2013

 
 
    Арбитражный суд Московской области
 
    107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
 
    http://asmo.arbitr.ru/
 
 
    Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Москва
 
    08 мая 2014 года                                                                                             Дело №А41-68454/13
 
 
    Резолютивная часть объявлена 29 апреля 2014 года
 
    Полный текст решения изготовлен 08 мая 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Московской области в составе судьи Барановой О.И.
 
    протокол судебного заседания вела помощник судьи Торубарова Е.Г.,
 
    рассмотрел в судебном заседании дело по иску
 
    Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области
 
    к ООО «Объединенная строительная группа»  (ИНН 7703353676, ОГРН 1027703004647)
 
    о расторжении договора аренды, об обязании освободить земельный участок
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Фесченко Ю.А., представитель по доверенности  №12-д от 27.02.2014г.;
от ответчика: Цаплин И.Н., представитель по доверенности  №06-д от 29.01.2013г.; Воронин И.Н., представитель по доверенности № 02-д от 10.01.2014г.
 
 
    УСТАНОВИЛ:
 
 
    Администрация Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее – истец, Администрация)  обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Объединенная строительная группа» (далее – ответчик, Общество)  с иском о расторжении договора аренды земельного участка №ДЗ-244 от 04.06.2007г. и об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 50:05:0070707:0054.
 
    Отводов составу суда не заявлено.
 
    Представителем истца заявлено об уточнении исковых требований, в котором истец также просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате.
 
    Представитель ответчика возражал против уточнения исковых требований, сослался на изменение истцом как предмета иска, так и его основания, что не допустимо.
 
    Согласно ч. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. В п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.1996 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» разъясняется, что изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. Одновременное изменение предмета и основания иска не допускается.
 
    Суд, совещаясь на месте,  заявление об уточнении исковых требований оставил без удовлетворения, поскольку имеет место одновременное изменение предмета и основания иска.
 
    Дело рассматривается по первоначально заявленным требованиям.
 
    Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить. В обоснование иска Администрация указала, что с момента заключения договора аренды земельного участка от 04.06.2007 г. ответчик не использует предоставленный ему земельный участок по целевому назначению, не осуществляет на нем земляных и строительно-монтажных работ, на участке не построено капитальных зданий, строений, сооружений, ответчик не предпринимал меры для получения какой-либо документации для строительства, не вносил арендные платежи, сам договор аренды зарегистрирован ответчиком только  29.08.2013 года. На письмо-уведомление, направленное истцом в адрес ответчика, с предложением подписать соглашение о расторжении договора аренды и возвратить земельный участок,  ответчик в десятидневный срок не ответил. Истец считает, что со стороны Общества допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, выразившиеся в использовании участка ненадлежащим образом, в не внесении более двух раз подряд арендной платы. В связи с изложенным, на основании п. 9 ст. 22, п.4 ч.2 ст. 46 ЗК РФ,  ст. ст.  309, 310, п.2 ст. 450, ч. 2 ст. 452, 619  ГК РФ истец просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № ДЗ-244 от 04.06.2007, заключенный между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области и ООО «Объединенная строительная группа», обязать ООО «Объединенная строительная группа» освободить земельный участок площадью 90400 кв.м. с кадастровым номером № 50:05:0070707:0054, расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Фестивальная, ул. Вифанская, ул. Птицеградская.
 
    Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. 53-55).
 
    Заслушав представителя истца, представителей ответчиков, рассмотрев требования по иску и исследовав представленные доказательства по делу, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в силу следующего.
 
    Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области № 220 от 20 февраля 2007 года между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ООО «Объединенная строительная группа» (Арендатор)  подписан договор аренды № ДЗ-244 от 04 июня 2007 года (далее – Договор аренды), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок площадью 90400 кв.м. с кадастровым номером № 50:05:0070707:0054, расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Фестивальная, ул. Вифанская, ул. Птицеградская. Земельный участок предоставлен для осуществления арендатором малоэтажного жилищного строительства. Согласно п. 2.1 Договора аренды срок аренды устанавливается на 10 лет с даты государственной регистрации.  
 
    Ссылаясь на неисполнение обязательств арендатора по освоению и использованию арендуемого земельного участка, истец заявил о расторжении договора аренды по основаниям, установленным подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 450 ГК РФ,
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
 
    Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Из статьи 607 (пункты 1, 2) ГК РФ следует, что в аренду могут быть переданы земельные участки; законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
 
    Статьей 450 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.
 
    В силу положений статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Исходя из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ в корреспонденции с пунктом 2 статьи 450, пунктом 2 статьи 452, статьей 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, и при условии письменного предупреждения арендодателем о необходимости исполнения обязательств и предложения расторгнуть договор.
 
    Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
 
    В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона, действовавшего в спорном периоде) аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
 
    При этом, под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении тех обязанностей, правил, требований, которые установлены законом или договором применительно к использованию земель для жилищного или иного строительства.
 
    Достаточность и уважительность таких причин, объясняющих длительную просрочку в исполнении обязательств, суды должны оценивать применительно к положениям статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации, относящих к таким обстоятельствам стихийные бедствия или иные обстоятельства, объективно существовавшие в реальности вне зависимости от воли общества и безусловно исключавшие возможность целевого использования земельного участка.
 
    Указанная норма из трехлетнего срока неиспользования земельного участка исключает время, необходимое для освоения земельного участка, то есть время на проведение инженерных изысканий, получение градостроительного плана земельного участка, проведение работ по архитектурно-строительному проектированию, прохождение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, получение разрешения на строительство, а также время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
 
    Из материалов дела следует, что Договор аренды № ДЗ-244 от 04 июня 2007 года земельного участка был подписан  на 10 лет и предоставлен арендатору для использования в целях строительства.
 
    Таким образом, исходя из вышеприведенных норм гражданского и земельного законодательства в корреспонденции с законодательством о градостроительной деятельности и условиями договора аренды земельного участка, в разумный срок ответчик (арендатор) обязан был как освоить земельный участок (физически устранить имеющиеся на земельном участке препятствия для строительства; получить необходимую документацию и разрешение на строительство), так и осуществить строительство (т.е., использовать земельный участок по целевому назначению) с получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
 
    Вместе с тем, истцом, в лице Главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, было вынесено Постановление № 995 от 20 июля 2007 года «Об особо охраняемой природной территории муниципального значения», согласно которому в г. Сергиев Посад г.п. Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района утверждена особо охраняемая территория муниципального значения общей примерной площадью 82,35 га, прилегающая к ул. Фестивальная, включая Вифанские пруды, с присвоением ей категории «Природный комплекс» и названия «Островок».
 
    Таким образом, земельный участок, переданный истцом ответчику по Договору аренды № ДЗ-244 от 04 июня 2007 года,  был 20 июля 2007 года отнесен истцом к особо охраняемой природной территории, на которой в соответствии с п.5.1 Постановления № 995 от 20 июля 2007 года строительство жилых объектов запрещено.
 
    Таким образом, истцом были совершены действия, безусловно исключающие для ответчика возможность освоения земельного участка и его использования по целевому назначению.
 
    Следовательно, довод истца о существенном нарушении ответчиком условий договора, выразившихся в неиспользовании земельного участка по целевому назначению, следует признать необоснованным.
 
    Также истец ссылается на невнесения ответчиком более двух раз подряд арендной платы.
 
    Указанный довод суд не принимает в связи со следующим.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
 
    Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии с п.2.2 Договора  аренды № ДЗ-244 от 04 июня 2007 года, договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в Едином государственном реестре право на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Как следует из материалов дела, Договор аренды земельного участка № ДЗ-244 от 04 июня 2007 года зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 августа 2013 года.
 
    Таким образом, обязанность ответчика по уплате арендных платежей возникла с 29 августа 2013 года.
 
    В соответствии с п. 3.4 Договора  аренды № ДЗ-244 от 04 июня 2007 года исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании письменного уведомления, направленного Арендодателем по адресу Арендатора, указанного в договоре.
 
    Доказательств направления истцом в адрес ответчика письменного уведомления с информацией о внесении арендной платы, с учетом изменения базового размера арендной платы по состоянию на 2013 год, в материалах дела не имеется (п. 1 ст. 406 ГК РФ).
 
    Таким образом, оснований считать, что существенные условия договора аренды были нарушены ответчиком путем невнесения более двух раз подряд арендной платы, у суда не имеется.
 
    Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
 
    Срок исковой давности по заявленному требованию устанавливается в соответствии со ст. 196 ГК РФ и составляет три года. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
 
    В соответствии с п. 4.4.7 Договора аренды арендатор обязан в течение 40 календарных дней после подписания договора произвести его государственную регистрацию за свой счет.
 
    Таким образом, в течение 40 дней, начиная с 04 июня 2007 года, ответчик был обязан осуществить государственную регистрацию договора аренды.
 
    Начало течения трехгодичного срока неиспользования земельного участка в соответствии с п.2 ст. 45 ЗК РФ наступает не позднее 14 июля 2007 года  (дата заключения договора аренды плюс 40 дней). Следовательно, срок исковой давности истек 14 июля 2010 года.
 
    Истец обратился в суд 23 декабря 2013 года, то есть за пределами срока исковой давности.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12, 15 ноября 2001 г. № 15/18).
 
    В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
 
    Оценив представленные истцом доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу о том, что ООО «Объединенная строительная группа» отсутствовала возможность использовать земельный участок ввиду действий, совершенных Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области, что оснований для внесения арендной платы у ответчика не имелось ввиду отсутствия государственной регистрации договора аренды,  истцом пропущен срок исковой давности.
 
    На основании изложенного и руководствуясь статьями  65, 71, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
 
    РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка № ДЗ-244 от 04.06.2007, заключенного между Администрацией Сергиево-Посадского муниципального района Московской области и ООО «Объединенная строительная группа»  Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области отказать.
 
    В удовлетворении исковых требований об обязании ООО «Объединенная строительная группа» освободить земельный участок площадью 90400 кв.м. с кадастровым номером № 50:05:0070707:0054, расположенный по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, ул. Фестивальная, ул. Вифанская, ул. Птицеградская Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области отказать.
 
    В месячный срок решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
 
    Судья                                                                    О.И.Баранова