Решение от 16 апреля 2014 года №А41-65961/2013

 
 
    Арбитражный суд Московской области
 
    107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
 
    http://asmo.arbitr.ru/
 
 
    Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Москва       
 
    16 апреля 2014года                                         Дело №А41-65961/13
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2014года
 
    Полный текст решения изготовлен 16 апреля 2014года.
 
 
    Арбитражный суд Московской области в составе:
 
    председательствующий судья А.О.Уваров,
 
    при ведении  протокола судебного заседания Латоковым Р.Б., рассмотрел в судебном заседании дело по иску Администрации Ленинского муниципального района Московской области
 
    к ООО "Инвестиционные технологии"(ИНН 7707553041, ОГРН 1057747345358)
 
    о обязани подписать акт о распределении долей,
 
    при участии в судебном заседании
 
    от истца:  Дулов А.Н.
 
    от ответчика: Пархоменко А.Л.ж, Соболев Т.И.  
 
    Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
 
    Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
 
    Рассмотрев материалы дела, суд
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Администрация Ленинского муниципального района Московской областиобратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "Инвестиционные технологии"о обязании передать администрации Ленинского муниципального района Московской областиподписанный со стороны ответчика акт о результатах реализации инвестиционных условий договора аренды от 20.12.2006 г. № 327-2006 земельного участка, с указанием подлежащих в муниципальную собственность ленинского муниципального района Московской области:
 
    - жилых помещений с учетом балконов, лоджий веранд и террас общей площадью не менее 684, 396 кв.м. (жилых помещений за исключением балконов, лоджий, веранд и террас – общей площадью 655, 068 кв.м.);
 
    - 100 % созданных в процессе строительства объектов инженерных коммуникаций и объектов благоустройства, за исключением относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.
 
    Из материалов дела следует, что между Администрацией Ленинского муниципального района Московской области(арендодатель)  иООО "Инвестиционные технологии"(арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 327-2006/Ю от 29.12.2006 г. (далее "договор").
 
    По указанному договору арендодатель передал в аренду арендатору земельный участок с кадастровым номером 50:21:01 02 15:0014, расположенный по адресу: Московская область. Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, ул. Заводская для строительства жилого дома.
 
    Сумма арендной платы установлена в размере 6 043 950 рублей за два года.
 
    пунктом 5.2.1. договора предусмотрено, что по итогам реализации проекта строительства жилого дома, арендатор передает в муниципальную собственность муниципального образования "Ленинский район Московской области:
 
    - 12% от общей жилой площади квартир;
 
    - 12% от общей площади нежилых помещений;
 
    - 100 % от созданных в процессе строительства объектов инженерных коммуникаций электроснабжения, водоснабжения и канализации, телефонизации, радио, телевидения, объектов благоустройства.
 
    21 октября 2013 года Администрацией Ленинского муниципального района Московской областивыдано ООО "Инвестиционные технологии"Разрешение №  RU505030000-081/13-рн/6 на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства – 5-и этажного 4-х секционного 86-и квартирного жилого дома с подземной автостоянкой на 94 м/мест.
 
    Письмом от 22.11.2013 г. Администрация  потребовала исполнения ответчиком обязательств, предусмотренных п.5.2.3. договора.  Поскольку обязательства исполнены не были, Администрация обратилась с настоящим исков в суд.
 
    В основание исковых требований истец ссылается на то, что правоотношения сторон регулируются гл. 34 ГК РФ,  жилые и нежилые помещения должны быть переданы в счет оплаты арендной платы за пользование ответчиком земельным участком для строительства жилого дома.
 
    Исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 614 Г КРФ, арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
 
    1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
 
    2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
 
    3) предоставления арендатором определенных услуг;
 
    4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
 
    5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
 
    Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
 
    Размер арендной платы был установлен сторонами договора аренды в пункте 2.1. договора, в последствие изменялась путем подписания дополнительных соглашений № 1-4.
 
    Кроме того, порядок определения размера арендной платы государственной (муниципальной) земли на территории Московской области регулируется Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".
 
    Таким образом, условие договора (п. 5.2.1.) о передаче администрации части возведенной площади в жилом доме, не может являться условием о способе  оплаты арендной платы.
 
    На момент заключения истцом и ответчиком договора аренды  жилой дом как объект права не существовал.
 
    В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г., при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.
 
    Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
 
    Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
 
    Пункт  5.2.1. договора не может подтверждать заключение сторонами договора купли-продажи вещи в будущем, поскольку не предполагает оплаты
 
    Договор не может включать в себя признаки договора простого товарищества (п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г.,), поскольку истцом не вносится ни какого имущества для достижения общей цели, истец не является коммерческой организацией.
 
    Таким образом, между истцом и ответчиком достигнуто соглашение об обязани в будущем безвозмездно передать недвижимое имущество.
 
    В пункте 1 статьи 307 Кодекса установлено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
 
    Согласно статье 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (статья 310 Кодекса).
 
    Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54, сторона по договору вправе требовать понуждения контрагента к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - контрагент по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.
 
    Соглашения об индивидуализации подлежащих передаче истцу жилых помещений, сторонами не подписано.
 
    Из представленной в дело выписке из ЕГРП усматривается, что из 86 построенных квартир, 85 квартиры принадлежат гражданам, заключившим договоры долевого участия на строительство квартир.
 
    Согласно разъяснениям, указанным в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
 
    Доказательств того, что ответчиком возведены инженерные сети за пределами многоквартирного дома, указание их индивидуализирующих признаков, истцом, в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено. Ответчик указанное оспаривает.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    1. В удовлетворении исковых требований отказать.
 
 
 
 
    Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
 
 
 
 
 
    Судья                                                         А.О.Уваров