Решение от 14 апреля 2014 года №А41-61963/2013

 
 
Арбитражный суд Московской области
 
    107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
 
http://asmo.arbitr.ru/
 
 
    Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Москва
 
    14 апреля 2014года                                                                        Дело №А41-61963/13
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2014года
 
    Полный текст решения изготовлен 14 апреля 2014года
 
 
    Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.С.Шайдуллина,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Мустафаевым Н.Т.о. 
 
    рассмотрел в  судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района(ИНН 5030011263, ОГРН 1035005905098)
 
    кООО "Практика"(ИНН 7715725600, ОГРН 5087746428798)
 
    о взыскании задолженности по договора аренды и расторжении договора аренды,
 
    при участии: согласно протоколу,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района(далее-истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к  ООО "Практика"(далее-ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды № 3948 от 14.05.2009 в сумме 6445574,60 руб., из них: основной долг за период с 15.06.2009г. по 15.09.2012г. - 5668603,25 руб., пени-776971,35 руб. и расторжении договора аренды.
 
    Ответчик, извещённый надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в заседание суда не явился.
 
    Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в отсутствие ответчика, извещённого о времени  и месте рассмотрения спора надлежащим образом.
 
    Истец исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.
 
    Протокольным определением суда от 18.03.2014г. удовлетворенно ходатайство истца об уточнении заявленных требований в части взыскания задолженности по договору аренды, требования истец сформулировал в следующей редакции: взыскать с ответчика задолженность  по арендной плате по договору аренды № 3948 от 14.05.2009 в сумме 6445574,60 руб., из них: основной долг за период с 01.01.2012г. по 31.12.2012г. и 1, 2, 3 кварталы 2013 г.  - 5668603,25 руб., пени по 01.10.2013г. -776971,35 руб. и расторжении договора аренды.
 
    Заслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением  истца от 03.04.2009 № 489 о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка по строительству производственного-складской базы составлен протокол № 26 от 14.05.2009 о результатах торгов на основании которого между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка № 3948 от 14.05.2009. (далее - «Договор»).
 
    Предметом вышеуказанного договора в соответствии с п. 1.1 Договора является земельный участок с кадастровым номером 50:26:100103:63, площадью 12 200 кв.м.
 
    Согласно п. 1.3. договора договор заключен сроком на 3 г.
 
    В силу п. 2.1. договора арендная плата начисляется с 14.05.2009.
 
    Договор зарегистрирован регистрационная запись №50-50-26/055/2009-055 от 11.07.2009г.
 
    Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 10.07.2008г. № 26/08/-9619 земельный участок с кадастровым номером 50:26:100103:63 имеет местоположение: Московская область, г. Наро-Фоминск, ул. Володарского; категории земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: под строительство производственно-складской базы (офисные помещения, склады, автостоянка), имеет площадь 12 200 кв.м.
 
    Сумма арендной платы и порядок ее уплаты оговорены в разделе № 2 договора.
 
    Согласно п. 6 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ (ред. от 17.02.2012, с изм. от 21.03.2012) "О регулировании земельных отношений в Московской области" (принят решением Мособлдумы от 29.05.1996 N 9/92) договор аренды земельного участка должен предусматривать уплату арендатором неустойки за нарушение срока внесения арендной платы, в том числе в связи с неправильным начислением арендной платы, в размере 0,05 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
 
    Истец, ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей и на нецелевое использование земельного участка, обратился с настоящим иском о расторжении договора в арбитражный суд.
 
    Заслушав объяснения истца, изучив и оценив материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
 
    Ответчик обязательство по оплате нарушил, арендные платежи в установленный договором  срок  не оплатил.
 
    Поскольку в добровольном порядке ответчиком задолженность  не оплачена, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    Согласно пункту 2 статьи 621ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Согласно расчету, представленному истцом сумма задолженности за период с 01.01.2012г. по 31.12.2012г. и 1,2, 3 кварталы 2013 г.  - 5668603,25 руб., пени по  состоянию на 15.09. 2013г. -776971,35 руб.
 
    Ответчик доказательств оплаты задолженности в материалы  дела не представил.
 
    Согласно карточке лицевого счета денежные средства ответчиком, за заявленный истцом период, не вносились.
 
    Учитывая изложенное, требование об оплате задолженности и неустойки суд признает обоснованным, подлежащим удовлетворению.
 
    Истцом заявлено требование о расторжении договора аренды в связи с наличие задолженности по оплате арендных платежей и нецелевым использование земельного участка.
 
    Решениями Арбитражного суда г. Москвы от 09.06.2012 по делу № А40-36181/12-9-332 подтверждается факт ненадлежащего исполнения истцом обязательств по внесению арендных платежей. Указанным решением с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за период с  2 кв. 2009г. по 4 кв. 2011г.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Согласно части 3 названной статьи вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
 
    Из смысла указанных норм права следует, что в ходе арбитражного производства не подлежат доказыванию и не допускают опровержения так называемые преюдициально установленные (предрешенные) обстоятельства. Это обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения суда, когда они имеют юридическое значение для разрешения спора в позднее возникшем арбитражном процессе.
 
    Обстоятельства, установленные имеющимися в деле решением суда по делу № А40-36181/12-9-332 имеет отношение к рассматриваемому делу.
 
    Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Аналогичные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса РФ, при этом договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Судом установлено, что истец ненадлежащим образом исполняет условия договора, арендная плата не вносится истцом более двух сроков подряд.
 
    В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
 
    В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
 
    В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что при применении арбитражными судами п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором необходимо руководствоваться тем, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка.
 
    Согласно акту обследования земельного участка от 12.11.2013г. не является обработанным, забор и другие средства ограждения отсутствуют, объектов строительства и проводимых работ на участке не усматривается.
 
    Наличие объективных причин препятствовавших освоению земельного участка и невозможности его использования обществом не доказано. В материалах дела таких доказательств не имеется.
 
    Таким образом. суд приходит к выводу о том, что ответчик не осуществляет целевое использование земельного участка.
 
    Вместе с тем суд учитывает следующие обстоятельства.
 
    В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Пунктом 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
 
    В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что: истцом не соблюден претензионный илииной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
 
    В представленной истцом переписки с ответчиком отсутствует волеизъявление на расторжении договора аренды. Из переписки с ответчиком усматривается угроза возможности расторжения договора в случае не оплаты арендных платежей.
 
    Учитывая изложенное, суд не установил, что истцом не был соблюден установленный порядок досудебного урегулирования спора, в связи с чем,  суд оставляет требование о расторжении договора аренды от 11.07.2011 № Д-608 суд оставляет без рассмотрения в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ.
 
    Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110,112,167-170, 171, 176, п.2. ч.1  ст. 148  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
    РЕШИЛ:
 
    Исковые требования удовлетворить частично.
 
    Взыскать с ООО "Практика"в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области задолженность по договору аренды в сумме 6445574,60 руб., из них: основной долг- 5668603,25 руб., пени-  776971,35 руб.
 
    Требование о расторжении договора аренды  № 3948 от 14.05.2009  оставить без рассмотрения.
 
    Взыскать с ООО "Практика"в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 55227,87 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
 
    Оставление искового требования без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.
 
 
Судья                                                                                    А.С.Шайдуллина