Дата принятия: 08 мая 2014г.
Номер документа: А41-48983/2013
Арбитражный суд Московской области
Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Москва
А41-48983/13
08 мая 14
«__» ___________ 20__ г. Дело № _____________________
Резолютивная часть решения оглашена 06 мая 2014г.
Полный текст решения изготовлен 08 мая 2014г.
судьи Бобковой С.Ю.
секретарь судебного заседания Жилина К.Н.
председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) _________________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________
ИП Юрлова В.В.
Администрации Сергиево-Посадского муниципального района
к _________________________________________________________________________________
обязании заключить договор
от истца: Комарова Е.В., Юрлов В.В.
от ответчика: Глазкова Е.Ю., Калиничева Э.В.
__________________________________________________________________________________
____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
установил:
ИП Юрлов В.В. обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района об обязании ответчика заключить с истцом как субъектом малого предпринимательства договор купли-продажи арендуемого им имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: Московская область, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, Новоугличское шоссе, д.94а, 1 этаж, пом. 2, к.к. 9, 10, пом. 3, к.к. 5,6,7,8, общей площадью 65,2 кв.м, по цене определенной в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации в ценах, действующих на день обращения в администрацию города Сергиев Посад, обязании зачесть в счет выкупной цены уплаченную арендную плату за период с сентября 2010 года по дату заключения администрацией городского поселения Сергиев Посад с ИП Юрлов В.В. договора купли-продажи на арендуемые им нежилые помещения в сумме 740 344руб.13коп. и НДС.
В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении исковых требований, в обоснование которых указал следующее.
ИП Юрлов В.В. является субъектом малого предпринимательства и с 1994 года арендует нежилые помещения по адресу: Московская область, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, Новоугличское шоссе, д. 94а, общей площадью 65,2 кв.м.
Указанные помещения являются собственностью городского поселения Сергиев Посад в соответствии с Законом Московской области от 28.12.2006 года № 252/2006-ОЗ «О разграничении муниципального имущества между Сергиево-Посадским муниципальным районом Московской области и городским поселением Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области». Ранее указанное помещение являлось собственностью Сергиево-Посадского муниципального района Московской области.
В соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ ИП Юрлов В.В. имеет преимущественное право на выкуп арендуемого недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в соответствии с действующим законодательством.
Руководствуясь статьей 9 названного Закона ИП Юрлов В.В. 06.10.2009 года направил в адрес администрации города письмо с просьбой продаже ему арендуемого нежилого помещения, однако ответа на свое обращение не получил.
Повторное письмо по данному вопросу ИП Юрлов В.В. направил в адрес Администрации города Сергиев Посад 14 марта 2011 года, ответа на которое не последовало.
Как указал истец, от работников договорного отдела комитета по управлению имуществом администрации города Сергиев Посад истцу стало известно, что 15 февраля 2011 года на основании договора между администрацией города Сергиев Посад в лице комитета по управлению имуществом и ООО «Оценка Консалтинг - независимая оценка», последним была определена рыночная стоимость нежилого здания по адресу: Московская область, г.Сергиев Посад, Новоугличское шоссе, д.94а, в котором находится арендуемое помещение.
Рыночная стоимость всего объекта недвижимости с учетом НДС составила 8.841.000руб. Данная рыночная оценка имущества на период направления арендатору договора купли-продажи являлась действующей и могла быть применена для договора купли-продажи, так как согласно Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки. Результат оценки может использоваться при определении сторонами цен для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации и приватизации предприятий, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений и иных случаях.
Как указал истец, 12 сентября 2011 года начальником отдела по управлению имуществом, торговле и защите прав потребителей в адрес Юрлова В.В. было направлено 4 экземпляра Договора купли-продажи на выкупаемое помещение, при этом копию решения об условиях приватизации муниципального имущества, отчет об определении рыночной оценки имущества администрация городского поселения ИП Юрлову В.В. не направляла.
11 октября 2011 года ИП Юрлов В.В. в установленный частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ 30-дневный срок для подписания договора купли-продажи недвижимого имущества передал в администрацию города письмо о своем согласии выкупить арендуемые помещения, но при этом с проведенной рыночной оценкой не согласился, о чем представил протокол разногласий, просил администрацию провести повторную оценку выкупаемого имущества.
В соответствии с пунктом 4.1. ст.4 Федеральным законом от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ, в течение 30 дневного срока, для подписания договора, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
С учетом изложенного, поскольку протокол разногласий был предпринимателем направлен ответчику с соблюдением установленного законом срока, ИП Юрлов В.В. не мог быть лишен преимущественного права на выкуп арендованного имущества, в связи с несогласием с произведенной оценкой имущества, истец в порядке ст.445 ГК РФ обратился в суд с настоящим иском об обязании заключить договор купли-продажи имущества по цене, определенной в ходе рассмотрения спора назначением экспертизы для определения рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Поскольку, как указал истец, ответчик необоснованно уклоняется от заключения договора, он должен возместить ИП Юрлову В.В. причиненные этим убытки, в состав которых истец включает арендную плату за арендованные помещения за период с момента обращения за выкупом – 01.01.2010г. до дня обращения в суд.
Истец заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просит суд:
- Установить выкупную стоимость арендуемого истцом нежилого помещения по адресу: Московская область, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, Новоугличское шоссе, д.94а, 1 этаж, пом. 2, к.к. 9, 10, пом. 3, к.к. 5,6,7,8, общей площадью 64,3 кв.м, по цене, определенной в ходе проведения экспертизы, по состоянию на 2011 года, равной 1 622 000 руб.
- Обязать администрацию городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области заключить с ИП Юрлов В.В. договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 64.3 кв.м. Московская область, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад. Новоугличское шоссе, д.94а, 1 этаж, пом. 2. к.к. 9, 10, пом. 3, к.к. 5,6,7,8. общей площадью 64.3 кв.м по цене, указанной в пункте 1 ходатайства, то есть в сумме 1 622 000 руб.
- Зачесть в счет выкупной стоимости арендную плату за вышеназванные помещения за период с 27.09.2010 г. по 28.04.2014 года, которая с учетом НДС составила 1.111.969руб.80коп.
Уточнение принято судом.
Ответчик представил отзыв, в котором по иску возражал, считает, что истец утратил право выкупа имущества, поскольку не обжаловал отказ Администрации в уменьшении цены договора, направленный после получения протокола разногласий.
Ответчик указал, что после обращения истца была произведена оценка имущества, и на основании данной оценки вынесено постановление №668-п от 02.09.2011г. о приватизации. Иная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества не производилась.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Как усматривается из материалов дела, ИП Юрлов В.В. является субъектом малого предпринимательства и с 1994 года арендует нежилые помещения по адресу: Московская область, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, Новоугличское шоссе, д. 94а, общей площадью 65,2 кв.м, являющиеся муниципальной собственностью.
В связи с обращением истца в порядке реализации права выкупа арендованного имущества, предоставленного Федеральным законом от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ ИП Юрлов В.В. ответчиком при сопроводительном письме о 09.09.2011г. был направлен проект договора купли-продажи имущества с указанием цены подлежащего выкупу имущества, определенной отчетом об оценке рыночной стоимости – 2.572.000руб.
Полагая, что цена спорного помещения, обозначенная в отчете, не соответствует действительности, истец 08.10.2011г. направил в адрес ответчика протокол разногласий с предложением снижении цены имущества.
Письмом от 26.10.2011г. Администрация отклонила протокол разногласий, ссылаясь на то, что цена объекта недвижимости определена на основании отчета об оценке.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.
В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства».
В силу ст. 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (ст. 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации») и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец, тем не менее, не согласился с ценой такого помещения, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.
В п. 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.
Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Как следует из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.
При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. №7240/12.
Определением от 22.01.2014г. судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой поручено ООО «Эксперт Плюс», эксперту Сащенко Р.С., предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Расходы истца на оплату экспертизы составили 12.000руб.
Из представленного заключения эксперта следует, что рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 2011г. составляет 1.622.000руб.
С учетом изложенного, суд находит заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению требования истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи по цене, определенной заключением эксперта - 1.622.000руб.
Истцом также заявлено требование о зачете в счет выкупной стоимости арендную плату за вышеназванные помещения за период с 27.09.2010 г. по 28.04.2014 года, которая с учетом НДС составила 1.111.969руб.80коп.
Основанием данного требования истец указывает п.4 ст.455 ГК РФ, согласно которому сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
Между тем, доказательств необоснованного уклонения ответчика от заключения договора в материалах дела не представлено, истец обратился в суд спустя три года после состоявшейся переписки по условиям договора, способствуя увеличению периода действия договора аренды до момента выкупа имущества, предъявленная к зачету арендная плата была перечислена истцом на основании действующего договора аренды во исполнение обязательств по данному договору, в связи с чем не может квалифицироваться как убытки.
Требования истца в данной части суд находит заявленными необоснованно и не подлежащими удовлетворению.
Поскольку основанием для обращения истца в суд явились действия ответчика по установлению цены имущества, расходы по госпошлине, а также расходы по оплате судебной экспертизы подлежат возмещению с ответчика.
Истец просит взыскать с ответчика 50.000руб. судебных расходов на оплату юридических услуг.
Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регулируется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт в силу ч.2 ст.110 АПК РФ взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
В материалах дела представлен Договор на оказание правовых услуг от 23.08.2013г., заключенный истцом с ООО «Юридическое бюро Григория Командина».
Работы по оказанию услуг по представлению интересов истца по рассматриваемому делу, стоимость которых по условиям договора составила 50.000руб., были оплачены истцом по Квитанции №50 то 23.08.2013г.
Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт в силу ч.2 ст.110 АПК РФ взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Согласно определением Конституционного Суда РФ от 21.12.2004г. №454-О и от 20.10.2005г. №355-О, суд не вправе произвольно уменьшать взыскиваемые в возмещение расходов на оплату услуг представителя суммы, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов.
Ответчиком не заявлено возражений о размере требуемой истцом суммы расходов, доказательств их чрезмерности не представлено.
С учетом изложенного, суд находит разумным понесенные истцом расходы на оплату услуг представителя удовлетворить в размере 50.000руб., которые подлежат возмещению с ответчика.
Руководствуясь ст.ст.421,445,446 ГК РФ, ст.ст.110,167-170,176 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Установить выкупную стоимость арендуемого Индивидуальным предпринимателем Юрловым Владимиром Викторовичем нежилого помещения по адресу: Московская область, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад, Новоугличское шоссе, д.94а, 1 этаж, пом. 2, к.к. 9, 10, пом. 3, к.к. 5,6,7,8, общей площадью 64,3 кв.м, по цене, равной 1.622.000руб.
Обязать Администрацию городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в десятидневный срок с даты вступления решения в законную силу заключить с Индивидуальным предпринимателем Юрловым Владимиром Викторовичем договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 64.3 кв.м по адресу: Московская область, городское поселение Сергиев Посад, г. Сергиев Посад. Новоугличское шоссе, д.94а, 1 этаж, пом. 2. к.к. 9, 10, пом. 3, к.к. 5,6,7,8. общей площадью 64,3 кв.м по цене 1.622.000руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с Администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области в пользу Индивидуального предпринимателя Юрлова Владимира Викторовича 56.000руб. судебных расходов.
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья Бобкова С.Ю.
