Решение от 30 апреля 2014 года №А41-4203/2014

 
 
    Арбитражный суд Московской области
 
 
    Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru
 
 
    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Москва 
 
    28 апреля 2014 года                                                                       Дело № А41-4203/14
 
 
Резолютивная часть решения объявлена 15.04.2014 года
 
Полный текст решения изготовлен 28.04.2014 года
 
 
    Арбитражный суд Московской области в составе:
 
    председательствующий судья А.В. Гринева, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геворгян М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
 
    Администрации городского округа Химки Московской области
 
    к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "СКФ-XXI"
 
    о расторжении договора и взыскании задолженности.
 
 
    При участии в судебном заседании - согласно протоколу.
 
    Администрация городского округа Химки Московской области (далее - «Администрация», «Истец») обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Фирма "СКФ-XXI"  (далее - «ООО Фирма "СКФ-XXI", «Ответчик») со следующими требованиями:
 
    1.                      Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "СКФ-XXI" в пользу Администрации городского округа города Химки: сумму задолженности по арендным платежам за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2013 года – составляет 2 932 831,82 руб.; сумму неустойки за неисполнение взятых на себя обязательств за период с I квартала 2012 года по IV квартал 2013 года в размере 1 438 614,68 руб.
 
    2.                      Расторгнуть договор аренды земельного участка №ЮА-55 от 16.10.2007, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Панфилова, кадастровый номер 50:10:010119:0029;
 
    3.                      Обязать общество с ограниченной ответственностью Фирма "СКФ-XXI" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Панфилова, кадастровый номер 50:10:010119:0029, свободным от прав и имущества третьих лиц.
 
    В ходе рассмотрения дела истец уточнил заявленные требования, просил:
 
    1.                      Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "СКФ-XXI" в пользу Администрации городского округа города Химки: сумму задолженности по арендным платежам за период с III квартала 2013 года по I квартал 2014 года – составляет 3 691 465,67 руб.; сумму неустойки за неисполнение взятых на себя обязательств за период с III квартала 2013 года по I квартал 2014 года в размере 1 555 474,43 руб.
 
    2.                      Расторгнуть договор аренды земельного участка №ЮА-55 от 16.10.2007, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Панфилова, кадастровый номер 50:10:010119:0029;
 
    3.                      Обязать общество с ограниченной ответственностью Фирма "СКФ-XXI" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Панфилова, кадастровый номер 50:10:010119:0029, свободным от прав и имущества третьих лиц.
 
    4.                      Уточненные требования были приняты судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ).
 
    Истец поддержал заявленные требования с учетом уточнений.
 
    Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве, кроме того, ходатайствовал с снижении суммы подлежащей взысканию неустойки.
 
    Заявленное ходатайство принято судом к рассмотрению.
 
    Также ответчиком заявлено ходатайство об отложении судебного заседания.
 
    Истец возражал против удовлетворения заявленного ходатайства.
 
    Рассмотрев заявленное ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку все документальные доказательства сторонами представлены, а также даны устные пояснения.
 
 
    Исследовав материалы дела, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд установил следующее.
 
    Между Администрацией (арендодатель) и ООО Фирма "СКФ-XXI" (арендатор) 16.10.2007 был заключен договор аренды земельного участка №ЮА-55, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 8100 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 50:10:010119:0029, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Панфилова, для использования в целях строительства многоэтажного гаража-стоянки. Срок аренды земельного участка в соответствии с пунктом 2.1. договора составляет три года с момента его передачи.
 
    Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.03.2008 за №50-50-10/040/2007-109.
 
    Факт передачи земельного участка в аренду подтверждается подписанным сторонами 16.10.2008 актом приема-передачи земельного участка.
 
    В соответствии с дополнительным соглашением от 03.09.2010 №92 к договору аренды, стороны изменили целевое использование земельного участка на – «для строительства и эксплуатации гаражно-офисного центра на 800 м/м» и продлили срок действия договора на 49 лет.
 
    В разделе 3 договора сторонами согласованы размер и условия внесения арендной платы. Так, арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно на расчетный счет УФК по Московской области. Размер арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка в установленном порядке, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор.
 
    Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, коэффициентов к базовым размерам арендной платы, а также с даты принятия распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.
 
    Размер годовой арендной платы за предоставленный по договору аренды земельный участок составил 627 022,01 руб.
 
    В нарушение условий договора арендные платежи за пользование земельным участком за период с III квартала 2013 года по I квартал 2014 года ответчиком внесены не были, в результате чего перед истцом образовалась задолженность по арендной плате в сумме 3 691 465,67 руб.
 
    Согласно пункту 4.1.1. договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора, в том числе при невнесении арендной платы два раза подряд (боле, чем за 6-х месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.
 
    Администрацией 18.11.2013 в адрес ООО Фирма "СКФ-XXI" была направлена претензия с требованием об уплате суммы задолженности по договору аренды в тридцатидневный срок с момента ее получения, в противном случае истец предупредил об обращении в арбитражный суд о досрочном расторжении договора аренды. Ответа на указанную претензию от ответчика не последовало, задолженность до настоящего времени не погашена.
 
    Ссылаясь на ненадлежащее выполнение ответчиком условий договора, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
 
 
    Исследовав материалы дела, суд приходит к  выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (Далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Пунктом 1 статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    В обосновании заявленных возражений ответчик указал на наличие у него переплаты по договору в размере 3 083 205,81 руб., которая произошла в связи с необоснованным применением Администрацией повышающего коэффициента 3 по виду деятельности на земельном участке, в то время как с учетом существующих коэффициентов для разрешенного использования «благоустройство территории» должен был использоваться коэффициент 1. Таким образом, по мнению ООО Фирма "СКФ-XXI", в связи с указанной переплатой задолженность по арендной плате отсутствует, а задолженность по неустойке составляет 1 288 240,69 руб. Кроме того, ответчик не оспаривает требование о взыскании задолженности на I квартал 2014 года.
 
    Указанные доводы ответчика не принимаются судом в виду следующего.
 
    Законом Московской области от 07.06.1996 №23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», из которого следует, что в случае в случае предоставления земельного участка под складскую деятельность применяется коэффициент 4,2.
 
    При расчете арендной платы Администрацией применен коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка 3, но не как для складской деятельности, а как для иной коммерческой деятельности, поскольку «благоустройство территории» отсутствует, как вид деятельности, в приложении к названному выше Закону.
 
    Таким образом, доводы ответчика о переплате до договору аренды противоречат действующему законодательству и порядку расчета, установленного договором.
 
    При таких обстоятельствах, не может быть произведен зачет встречного однородного требования в связи с отсутствием переплаты.
 
    В соответствии с условиями договора арендная плата за земельный участок вносится арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно безналичным порядком на расчетный счет УФК по Московской области.
 
    Названные требования договорного обязательства надлежащим образом ответчиком выполнены не были.
 
    В силу статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
 
    В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
 
    Пунктом 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    В нарушение положений статьи 65 АПК РФ в арбитражный суд ответчиком не представлено доказательств погашения взыскиваемой задолженности.
 
    Вследствие вышеизложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования по взысканию арендной платы за период с III квартала 2013 года по I квартал 2014 года в размере 3 691 465,67 руб. подлежат удовлетворению.
 
    Кроме того, пункт 1 статьи 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
 
    В разделе 5 договора определено, что за нарушение срока внесение арендной платы по договору, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки. Пени начисляются с даты государственной регистрации настоящего договора.
 
    Расчет суммы сумму неустойки за период с III квартала 2013 года по I квартал 2014 года в размере 1 555 474,43 руб., представленный истцом, признается судом математически верным и обоснованным.
 
    Статьей 333 ГК РФ предусмотрено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 июля 1997 года №17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.
 
    Из указаний Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 42 Постановления от 01 июля 1996 года №6/8, следует, что при оценке последствий для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг; сумма договора и т.п.).
 
    Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае может быть чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммой неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.
 
    В соответствии со статьей 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Принимая во внимание обстоятельства настоящего дела, длительность неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствие признаков явной несоразмерности суммы неустойки нарушенному обязательству, суд не находит предусмотренных законом бесспорных оснований для удовлетворения ходатайства ответчика и снижения суммы нестойки согласно положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Из пункта 2 статьи 450 ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
 
    Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    При этом часть третья названной нормы гражданского права предписывает, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Согласно пункту 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
 
    В материалы дела представлена претензия от 18.11.2013, которой Администрация предупреждает Общество об обращении в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора при невыполнении обязательств по внесению арендных платежей.
 
    Следовательно, необходимые условия для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды соблюдены.
 
    Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    Учитывая вышеизложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
 
    В связи с тем, что истец, согласно статье 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобожден от уплаты государственной пошлины, госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в соответствии со статьями 110, 112 АПК РФ и 333.17 НК РФ.
 
    Руководствуясь статьями ст. 110,167-170, 176, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    1. Требования, заявленные Администрацией  городского округа города Химки, удовлетворить.
 
    2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "СКФ-XXI" в пользу Администрацией  городского округа города Химки сумму задолженности по арендной плате за период с III квартала 2013 года по I квартал 2014 года в размере 3 691 465,67 руб., а также сумму неустойки за период с III квартала 2013 года по I квартал 2014 года в размере 1 555 474,43 руб.
 
    3. Расторгнуть договор аренды земельного участка №ЮА-55 от 16.10.2007, находящегося по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Панфилова, кадастровый номер 50:10:010119:0029;
 
    4. Обязать общество с ограниченной ответственностью Фирма "СКФ-XXI" вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки земельный участок, находящийся по адресу: Московская область, г. Химки, ул. Панфилова, кадастровый номер 50:10:010119:0029, свободным от прав и имущества третьих лиц.
 
    5. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Фирма "СКФ-XXI" в доход федерального бюджета 49 234,70 рублей.
 
    6. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке.
 
 
 
    Судья                                                                                                              А.В. Гринева