Решение от 30 октября 2014 года №А41-29585/2014

 
 
    Арбитражный суд Московской области
 
    107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
 
    http://asmo.arbitr.ru/
 
 
    Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Москва
 
    30 октября 2014года                                               Дело №А41-29585/14
 
 
    Резолютивная часть объявлена 09 октября 2014 года
 
    Полный текст решения изготовлен 30 октября 2014 года
 
 
    Арбитражный суд Московской области в лице судьи Кулматова Т.Ш., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шерстюковой О.В., рассмотрев дело
 
    по исковому заявлению Администрации городского округа Балашиха Московской области
 
    к Негосударственному образовательному учреждению "Детский реабилитационный центр "Здоровье"
 
    с требованиями:
 
    расторгнуть договор аренды земельного участка № 144-П от 18 декабря 2009 г.;
 
    взыскать с НОУ «ДРЦ «Здоровье» в пользу Администрации городского округа Балашиха, в доход бюджета городского округа Балашиха задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 144-П, в размере 19 266 732 (девятнадцать миллионов двести шестьдесят шести тысяч семьсот тридцати двух) рублей 17 копеек;
 
    взыскать с НОУ «ДРЦ «Здоровье» в пользу Администрации городского округа Балашиха, в доход бюджета городского округа Балашиха пени: начисленные за несвоевременное осуществление арендной платы договору аренды земельного участка № 144-Ц в размере 6 749 794 (шести миллионов семьсот сорока девяти тысяч семьсот девяносто четыре) рубля 21 копейка,
 
    при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,
 
 
    установил:
 
    Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее – администрация, Администрация г.о.Балашиха, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области к Негосударственному образовательному учреждению "Детский реабилитационный центр "Здоровье" (далее – НОУ «Здоровье», учреждение, ответчик) с заявленными требованиями:
 
    1. Расторгнуть договор аренды земельного участка № 144-П от 18 декабря 2009 г.
 
    2. Взыскать с НОУ «ДРЦ «Здоровье» в пользу Администрации городского округа Балашиха, в доход бюджета городского округа Балашиха задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 144-П, в размере 19 266 732 (девятнадцать миллионов двести шестьдесят шести тысяч семьсот тридцати двух) рублей 17 копеек.
 
    3. Взыскать с НОУ «ДРЦ «Здоровье» в пользу Администрации городского округа Балашиха, в доход бюджета городского округа Балашиха пени: начисленные за несвоевременное осуществление арендной платы договору аренды земельного участка № 144-Ц в размере 6 749 794 (шести миллионов семьсот сорока девяти тысяч семьсот девяносто четыре) рубля 21 копейка.
 
    В обоснование истец сослался на ненадлежащее исполнение учреждением договорной обязанности по внесению арендной платы в размере и порядке, установленных договором аренды.
 
    Ответчик представил отзыв на иск, в котором с иском не согласился, пояснив, что  до настоящего времени не произведена государственная регистрация договора аренды, участок ему не передан; при этом, согласно условиям договора, момент внесения арендной платы наступает с даты его государственной регистрации.
 
    В судебное заседание истец не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени его проведения.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения, изложенные в отзыве.
 
    Выслушав ответчика, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.
 
    18 декабря 2009 года Администрацией г.о.Балашиха и НОУ «Здоровье» был подписан договор аренды № 114-П земельного участка с КН 50:15:040603:82 площадью 2,4260 га, категории «земли населенных пунктов», по адресу: Московская область, г.Балашиха, ул.Богородска, для строительства коттеджей и ведения подсобного хозяйства.
 
    Истцом установлено, что ответчик с момента заключения договора не вносит арендную плату за земельный участок в порядке и размерах, которые установлены в договоре.
 
    В соответствии со ст. 309 и ст. 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
 
    Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Частью 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
 
    В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Частью 9 ст. 22 ЗК РФ установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
 
    Невнесение арендной платы по договору аренды является существенным нарушением условий договора аренды, поскольку при этом нарушается принцип платности земли, установленный ст.ст. 1, 65 ЗК РФ.
 
    Между тем, в данном случае оснований считать, что ответчиком нарушаются условия договора аренды, не имеется, в связи с тем, что договор не может быть признан заключенным.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
 
    Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
 
    Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ч. 1 ст. 26 ЗК РФ).
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  (далее – закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
 
    Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    В силу ч. 1 ст. 4 закона № 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
 
    Согласно ч. 1 ст. 26 закона № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.
 
    В силу разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
 
    Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
 
    В данном случае ответчик ссылается на то, что оспариваемый договор аренды фактически сторонами не исполнялся и не исполняется в настоящее время. Фактической передачи земельного участка не состоялось, поскольку регистрирующим органом 12 июля 2010 года было отказано в госрегистрации договора аренды со ссылкой на то, что земельный участок имеет ограничение в использовании, а именно: территория памятного заповедного историко-культурного места, зона регулирования застройки. В настоящее время стороны договора проводят мероприятия по устранению причин отказа в государственной регистрации, после чего произойдет фактическая передача участка арендатору.
 
    В соответствии со ст. 65  АПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается.
 
    В обоснование своих доводов ответчик представил сообщение Управления Росреестра от 12.07.2010 об отказе в госрегистрации аренды земельного участка с КН 50:15:040603:82.
 
    Кроме того, условиями договора, содержащимся в его п. 2.3, п. 3.6, договор вступает в силу  с даты его государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Арендная плата за пользование земельным участком исчисляется с даты, указанной в п. 2.1 договора, и уплачивается в сроки, предусмотренные п. 3.3 договора, но не позднее 30 календарных дней с даты государственной регистрации договора в установленном порядке.
 
    Акта приема-передачи земельного участка в материалах дела не имеется.
 
    Данные обстоятельства свидетельствуют об обоснованности и правомерности доводов ответчика.
 
    При этом, истец своих доводов не доказал, возражений по отзыву ответчика не представил.
 
    При изложенных обстоятельствах, суд полагает, что оснований к взысканию с ответчика арендной платы и пеней не имеется.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
 
    В данном случае материалы дела указывают на то, что обязательства сторон не возникали.
 
    Следовательно, правовых оснований для расторжения договора аренды также не имеется.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении искаАдминистрации городского округа Балашиха Московской области отказать.
 
 
    Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
 
    Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке в Десятом арбитражном апелляционном суде.
 
 
 
 
    Судья                                                         Т.Ш.Кулматов