Решение от 11 апреля 2014 года №А41-258/2014

 
 
    Арбитражный суд Московской области
 
    107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
 
    http://asmo.arbitr.ru/
 
 
    Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Москва
 
    11 апреля 2014года                                                                                    Дело №А41-258/14
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 07 апреля 2014 года
 
    Полный текст решения изготовлен 11 апреля 2014года.
 
 
    Арбитражный суд Московской области в составе:
 
    председательствующий судья Т.Ю.Гришина,
 
    при ведении  протокола судебного заседания помощником Коноваловой  Д.С.рассмотрел в судебном заседании дело
 
    по иску ФГУП "Исследовательский центр инноваций и энергоэффективности"(ИНН 7711018110, ОГРН 1037739702329)
 
    к ООО "Грация" (ИНН 5019013644, ОГРН 1025002513975)
 
    о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора и выселении
 
    при участии в судебном заседании: согласно протоколу от 07.04.2014г.
 
    Лица, участвующие в деле, о времени  и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
 
    Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.
 
    Рассмотрев материалы дела, суд
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Истец по первоначальному иску ФГУП "Исследовательский центр инноваций и энергоэффективности" (далее – истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском ООО "Грация"  (далее – ответчик, арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 254 940 руб. 46 коп., расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, от 01.02.2008 № 88 и выселении.
 
    Ответчик по первоначальному иску ООО "Грация"  заявил встречное исковое заявление о взыскании задолженности, которое определением Арбитражного суда Московской области от  23.03.2014 г. было оставлено без движения сроком до 04.04.2014 г.
 
    03.04.2014 г. через информационный ресурс «Мой Арбитр» от истца по встречному иску поступило ходатайство о возвращении встречного искового заявления.
 
    Определением от 07.04.2014г.  встречное исковое заявление возвращено заявителю.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования и просил суд взыскать с ответчика задолженность в заявленном размере и выселить из занимаемых помещений.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований, представил отзыв с документальным обоснованием возражений.
 
    Рассмотрев материалы дела и заслушав представителей сторон, суд установил следующее.
 
    Между истцом и ответчиком 01.02.2008г. подписан договор аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности № 88 (далее – договор), согласно п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество, указанное в Приложении № 1 и расположенное  по адресу: 142921, Московская область, Каширский р-н, г. Ожерелье, ул. Донбасская, здание магазина № 21.
 
    Помещение передано по акту – приема передачи от 01.02.2008г., подписанного сторонами без замечаний.
 
    Согласно п. 2.1, договор действует в течении 360 дней и вступает в силу с даты его подписания сторонами.
 
    В соответствии с п. 5.1 договора годовая арендная плата принимается равной   2 435 руб. за 1 кв. м. в год.
 
    Пунктом 5.2 договора установлено, что арендатор ежемесячно в срок до 10 числа оплачиваемого месяца вносит арендную плату на расчетный счет арендодателя в размере, установленном в Приложении № 2 к договору.
 
    Разделом 9 договора стороны установили порядок изменения, досрочного прекращения и расторжения договора и его заключения на новый срок.
 
    Пунктом 9.9 договора установлено, что в случаях, указанных в п. 9.3 договора, договор считается расторгнутым с даты уведомления  арендатора об отказе от исполнения  договора. Датой уведомления в целях настоящего договора признается дата вручения арендатору соответствующего извещения под расписку, либо дата вручения заказной корреспонденции почтовой службой, либо дата отметки почтовой службы  об отсутствии адресата по указанному адресу.
 
    Как указывает истец, ответчик не исполнял обязанность по внесению арендных платежей надлежащим образом.
 
    Несмотря на направленную в его адрес претензию от 05.04.2013 б/н, задолженность погашена не была.
 
    Письмом от 21.05.2013 № 25 истец уведомил ответчика об отказе от исполнения обязательств по договору аренды в связи с  нарушением последним положений п.п. 9.3.3 договора, а также предложил погасить имеющуюся задолженность по арендной плате.
 
    Поскольку задолженность оплачена не была, истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    Ответчик, возражая на заявленные требования, указал на недействительность данной сделки, поскольку не были проведены торги на право заключения договора аренды, в связи с чем, обязательства ответчика перед истцом об уплате арендной платы отсутствуют. Кроме того, по мнению ответчика,  между сторонами продолжает действовать договор аренды от 01.10.2001 № 20, по которому арендатор задолженности не имеет.
 
    Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части.
 
    В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается.
 
    Согласно пунктам 3, 4 статьи 447 ГК РФ в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
 
    По условиям оспариваемого договора аренды, с учетом дополнительных соглашений к нему, ответчику передано федеральное имущество, которое принадлежит истцу на праве хозяйственного ведения.
 
    Согласно пунктам 1, 4 статьи 214 ГК РФ, государственной собственностью в Российской Федерации является имущество, принадлежащее на праве собственности Российской Федерации (федеральная собственность), и имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации - республикам, краям, областям, городам федерального значения, автономной области, автономным округам (собственность субъекта Российской Федерации); имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с данным Кодексом (статьи 294, 296 ГК РФ).
 
    В силу пункта 2 статьи 113, пункта 2 статьи 295 ГК РФ и пункта 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
 
    Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
 
    Как следует из материалов дела, спорные объекты недвижимого имущества переданы в истцу на праве хозяйственного ведения.
 
    В соответствии с пунктом 3 Постановления N 685 от 30.06.1998 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (в редакции на момент заключения договора) заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.
 
    При этом установлен перечень случаев, при наличии которых проведение конкурса на заключение договора аренды не требуется:
 
    а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;
 
    б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды;
 
    в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
 
    г) установление федеральными законами или изданными до принятия настоящего Постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества;
 
    д) передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
 
    В соответствии с распоряжением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 27.06.2005 N 879-р "О порядке заключения договоров аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями, подведомственными Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом" федеральным государственным унитарным предприятиям, находящимся в ведомственном подчинении Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, разрешено заключать договоры о передаче в аренду административных зданий, сооружений и нежилых помещений (объектов недвижимого имущества), находящихся в федеральной собственности и закрепленных за указанными предприятиями на праве хозяйственного ведения.
 
    Таким образом, обязательным условием заключения договора аренды имущества государственного предприятия, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, является предварительное получение на это согласия собственника, а также с соблюдением условия о проведении конкурса на заключение данного договора.
 
    Несоблюдение названных условий, предусмотренных законодательством к заключению договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, влечет его ничтожность в силу закона.
 
    Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", арбитражный суд независимо от заявления участвующими в деле лицами возражений, должен оценить обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договоров.
 
    Как следует из материалов дела, исследуемый договор аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, оформлен сторонами без проведения торгов, при отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 3 постановления Правительства N 685, в силу чего он не соответствует пунктам 3, 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 1, 3 Постановления Правительства N 685 и является недействительным (ничтожным) (ст. 168 ГК РФ).
 
    В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
 
    При таких обстоятельствах основания для занятия ответчиком помещений, расположенных по адресу: 142921, Московская область, Каширский р-н, г. Ожерелье, ул. Донбасская, здание магазина № 21, отсутствуют.
 
    Ссылка ответчика на тот факт, что между сторонами продолжает действовать договор аренды от 01.10.2001 № 20, судом отклоняется, поскольку имеющиеся в материалах дела акты сверки задолженности по состоянию на 31.12.2009г., и на 31.12.2010г. и переписка сторон по поводу исполнения договора от 01.02.2008 № 88, свидетельствуют об обратном.
 
    В части взыскания задолженности за пользование помещением, суд также полагает возможным удовлетворить заявленные  требования в связи со следующим.
 
    В п. 3 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности не может обеспечить его восстановление, то на стадии подготовки дела к судебному разбирательству и на стадии принятия решения суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
 
    Арендная плата - форма оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.
 
    В результате исполнения ничтожной сделки ответчик фактически пользовался предоставленным ему имуществом и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить истцу в денежной форме стоимость этого пользования.
 
    Учитывая невозможность со стороны общества возвратить полученное по ничтожной сделке в виде уже состоявшегося использования, при применении последствий недействительности этой сделки последнее обязано возместить предприятию стоимость такого использования, наличие которого подтверждено договором аренды и не оспаривается ответчиком.
 
    Согласно пункту 5 статьи 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Названное влечет возникновение обязательств ответчика оплатить использование нежилого помещения, вне зависимости от недействительности договора аренды и последующих соглашений к нему.
 
    При оценке права истца требовать внесения такой платы, суд учитывает, что согласно статьям 294, 299 ГК РФ, пункту 3 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с названным Кодексом.
 
    Согласно пункту 27 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", при применении последствий исполненной обеими сторонами недействительной сделки, когда одна из сторон получила по сделке денежные средства, а другая - товары, работы, услуги, необходимо исходить из равного размера взаимных обязательств сторон. Нормы о неосновательном денежном обогащении (статья 1107 Кодекса) могут быть применены к отношениям сторон лишь при наличии доказательств, подтверждающих, что полученная одной из сторон денежная сумма явно превышает стоимость переданного другой стороне.
 
    Договором аренды недвижимого имущества от 01.02.2008 № 88 сторонами согласован размер арендной платы в размере 2 435 руб. за 1 кв. м. в год., который определен на основании независимой оценочной экспертизы.
 
    Однако, указанные договоренности сторон были достигнуты с нарушением требований действующего законодательства, поскольку цена пользования федеральным имуществом, в нарушение положений Постановления Правительства N 685, была определена не по результатам торгов.
 
    В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4905/11, нормы статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежат применению только в случае, если цена пользования была согласована фактическим пользователем и собственником (законным владельцем) имущества не только без порока воли, но и без нарушения требований закона.
 
    Согласно норме пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, плата за пользование чужого имущества подлежит определению согласно цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
 
    При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об обязанности ответчика оплатить фактическое пользование  по состоянию на 30.11.2013г. в размере 254 940 руб. 46 коп.
 
    В остальной части иска требования удовлетворению не подлежат.
 
    Вопрос о судебных расходах разрешается судом в прядке ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    Исковые требования удовлетворить в части.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРАЦИЯ» в пользу федерального государственного унитарного предприятия «Исследовательский центр инноваций и энергоэффективности» задолженность в размере 254 940 руб. 46 коп.
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью «ГРАЦИЯ» возвратить нежилое помещение, общей площадью 104,4 кв. м., расположенное по адресу: Московская обл., Каширский р-н, г. Ожерелье, ул. Донбасская, здание магазина № 21.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ГРАЦИЯ» в пользу федерального государственного унитарного предприятия «Исследовательский центр инноваций и эффективности» расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 098 руб. 81 коп.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Московской области в течение месяца.
 
 
 
 
    Судья                                                                                                             Т.Ю.Гришина