Решение от 08 мая 2014 года №А41-2489/2014

 
 
    Арбитражный суд Московской области
 
    107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
 
    http://asmo.arbitr.ru/
 
 
    Именем Российской Федерации
 
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г.Москва
 
    08 мая 2014года                                          Дело №А41-2489/14
 
 
    Резолютивная часть объявлена 30 апреля 2014
 
    Полный текст решения изготовлен 08 мая 2014
 
 
    Судья Арбитражного суда Московской области А.С. Шайдуллина,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Мустафаевым Н.Т.о,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление
 
    ООО "Специнтранс"
 
    к ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья"
 
    Третье лицо:  ФГБУ «ФКП Росресстра»  в лице филиала по Московской области
 
    о возврате денежных средств, взыскании штрафа и процентов за пользование чужими денежными средствами
 
    при участии: согласно протоколу
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    ООО "Специнтранс" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" (далее – ответчик) с требованиями:
 
    1. о взыскании с ОАО «Племенной завод «Заря Подмосковья» удерживаемых им 14 190 600 рублей, полученных в качестве обеспечительного платежа по Предварительному договору № 31-1/П;
 
    2. о взыскании с ОАО «Племенной завод «Заря Подмосковья» штрафа в размере 14 190 600 рублей, полученных от Покупателя в качестве обеспечительного платежа денежных средств по Предварительному договору № 31-1/П;
 
    3. о взыскании с ОАО «Племенной завод «Заря Подмосковья» процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 1 241 677,51 рублей.
 
    Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ФГБУ «ФКП Росресстра»  в лице филиала по Московской области.
 
    Определением суда отказано в оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку судом установлено, что исковое заявление было подписано лицом, имеющим полномочия на его подпись, что подтверждается доверенностью от 20.12.2013 №14-Д. При этом довод о прекращении действия указанной доверенности не принят судом, в связи с невозможностью сделать вывод, когда именно исковое заявление было подписано представителем по доверенности. При этом, в соответствии со ст. 68 АПК РФ, нельзя признать датой, свидетельствующей о факте его подписания, штамп с отметкой канцелярии Арбитражного суда Московской области о принятии иска. По указанным основаниям судом отклоняется очередное повторное ходатайство истца об оставлении истого заявления без рассмотрения.
 
    Третье лицо - ФГБУ «ФКП Росресстра»  в лице филиала по Московской области надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, не явилось.
 
    Согласно ч. 5 ст. 156  АПК РФ суд рассматривает дело при данной явке.
 
    В адрес суда поступило ходатайство истца об оставлении искового заявления  без рассмотрения.
 
    Истец исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях.
 
    Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве.
 
    Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    23 мая 2013 года между ОАО «Племенной завод «Заря Подмосковья» (продавец) и ООО «СПЕЦИНТРАНС» (покупатель) заключен предварительный договор № 31-1/П купли-продажи земельного участка (далее - предварительный договор), по условиям которого его стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи (основной договор) земельного участка категории земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования площадью 151 609 кв.м с кадастровым номером 50:28:0110156:0022, расположенного по адресу: Московская область, Домодедовский район, дер. Долматово (далее – земельный участок).
 
    Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 20.06.2008г. № 28/08-10093 земельный участок с кадастровым номером 50:28:0110156:22 расположен в Московской области, Домодедовском район, д. Долматово, поставлен на государственный кадастровый учет 08.07.2005г., имеет площадь 151609,00 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования.
 
    Согласно выписке из ЕГРП от 21.02.2014г. № 01/002/2014-3992 земельный участок принадлежит на праве собственности ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья", регистрационная запись № 50-50-28/100/2012-017 от 15.01.2013г..
 
    В пункте 1.2 предварительного договора, стороны пришли к соглашению заключить основной договор в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента изменения продавцом вида разрешенного использования земельного участка на «под промышленное назначение» и получения кадастрового паспорта земельного участка с измененным видом разрешенного использования, но в любом случае не позднее 23 сентября 2013 года.
 
    В обеспечение исполнения своих договорных обязательств по заключению основного договора, покупателем согласно счету № 242 от 03.06.2013г. был перечислен продавцу обеспечительный платеж в размере 14 190 600 (четырнадцать миллионов сто девяносто тысяч шестьсот) рублей, что  подтверждается платежным поручением № 147 от 03.06.2013г..
 
    Согласно п. 5.1 предварительного договора в случае, если основной договор не будет заключен в сроки, по вине продавца, то покупатель имеет право взыскать с продавца, а последний обязуется в течение 5 (пять) рабочих дней с момента получения соответствующего требования от покупателя возвратить денежные средства уплаченные покупателем в качестве обеспечительного платежа, а также уплатить покупателю штраф в размере 100% (сто процентов) полученных продавцом в качестве обеспечительного платежа денежных средств за неисполнение продавцом обязательства по заключению основного договора купли-продажи объекта.
 
    При этом в п. 5.2. предварительного договора стороны предусмотрели право продавца на удержание в качестве штрафа денежных средств в размере 100% (сто процентов) от суммы обеспечительного платежа в случае не заключения по вине покупателя основного договора в предусмотренные сроки.
 
    Согласно п. 1.5.2. предварительного договора, покупатель был обязан в течение 5 (пяти) рабочих с даты получения уведомления продавца о необходимости подписания основного договора или 23 сентября 2013 года (в случае неполучения соответствующего уведомления продавца) явиться по почтовому адресу продавца или иному адресу, указанному в уведомлении, для подписания основного договора.
 
    Во исполнение условий заключения основного договора, продавцом были совершены действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка на вид, предусмотренный в предварительном договоре, в результате которых Постановлением Администрации городского округа Домодедово Московской области от 07.08.2013 № 3122 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на «под размещение объектов промышленного назначения», а органом государственного кадастрового учета были внесены соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости и выдан кадастровый паспорт земельного участка, содержащий сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
 
    Согласно кадастровому паспорту земельного участка  от 04.09.2013г. № Мо-13/ЗВ-1094926  земельный участок с кадастровым номером 50:28:0110156:0022 имеет площадь 151609 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под размещение объектов промышленного назначения.
 
    Продавец направил в адрес покупателя уведомления от 18.09.2013 и от 23.09.2013 о наступлении событий, указанных в предварительном договоре в качестве условий заключения основного договора, а также предложил покупателю явиться в свой офис для заключения основного договора купли-продажи земельного участка.
 
    В ответ на уведомление продавца, 08.10.2013 покупатель направил в адрес продавца письмо, в котором сообщил о выявлении 04 сентября 2013 года в кадастровом паспорте на земельный участок № 50:28:0110156:22 сведений о наличии обременении земельного участка, которые не были оговорены продавцом при заключении предварительного договора и, как следствие, наличии вины продавца в бездействии покупателя при заключении основного договора. Вместе с тем, покупатель просил предоставить ему дополнительное время для изучения возможностей освоения земельного участка в существующем состоянии.
 
    Продавец пришёл к выводу об уклонении покупателя от подписания основного договора, и  письмом исх. № 63 от 03.10.2013 сообщил покупателю об удержании денежных средств в размере 100% суммы обеспечительного платежа в качестве штрафа, предусмотренного условиями предварительного договора (п. 5.2.), за неисполнение покупателем обязательств по заключению основного договора.
 
    ООО "Специнтранс" не согласилось с действиями ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья", и обратилось в  Арбитражный суд Московской области с настоящим исковым заявлением.
 
    Истец мотивировал своё заявление нарушением ответчиком пункта 2.3.1.4. предварительного договора № 31-1 /П от 23.05.2013г., согласно которому ответчик взял на себя обязательство передать объект истцу свободным от любых обременении полностью и/или в части.
 
    Ответчик требования не признал, ссылаясь на  то, что сведения о наличии ограничений (обременении) прав на недвижимое имущество не содержатся в соответствующих разделах Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Однако, согласно выписке из ЕГРП от 21.02.2014 № 01/002/2014-3992 данные об ограничениях (обременениях) прав, а также сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении земельного участка в ЕГРП отсутствуют.
 
    Так же ответчик ссылался на то, что до момента заключения предварительного договора истцом был произведен осмотр земельного участка, а также ответчик ознакомил истца со всеми правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами на земельный участок, при которых истец не обнаружил каких-либо недостатков препятствующих заключению договора.
 
    Заслушав объяснения лиц, участвующих  в деле, изучив письменные материалы дела, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое имущество.
 
    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
 
    Если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
 
    По смыслу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса РФ под любыми правами третьих лиц понимаются такие обременения объекта купли-продажи, которые ограничивают правомочия собственника по распоряжению его имуществом.
 
    Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
 
    В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    При этом согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    Из кадастрового паспорта от 04.09.2013г. № МО-13/ЗВ-1094926 земельного участка с кадастровым номером  50:28:0110156:22 следует, что земельный участок частично входит в Зону: «Охранная зона ЛЭП 35 КВ «Епифановка-Ершовка».
 
    Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" утверждены Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон.
 
    В названном постановлении указано, что охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно приложению (пункт 5); границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании <...> охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах (пункт 6). Пункт 8 содержит перечень запретов, указано, какие действия нельзя осуществлять в охранных зонах, в том числе размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов (подпункт "б"). В пункте 9 указаны дополнительные запреты на действия, осуществляемые в охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, в том числе, размещать торговые точки (подпункт "б"). Кроме того, пункт 10 указывает на те действия, которые запрещается совершать юридическим и физическим лицам в пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций, в том числе строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений (подпункт "а"), земляные работы на глубине более 0,3 метра (на вспахиваемых землях на глубине более 0,45 метра), а также планировка грунта (в охранных зонах подземных кабельных линий электропередачи) (подпункт "ж". В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением до 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 10 настоящих Правил, без письменного решения о согласовании сетевых организаций запрещается, в том числе размещать торговые точки (подпункт "а" пункта 11). Пункт 12 содержит правила, регламентирующие порядок получения письменного решения о согласовании осуществления действий с сетевыми организациями. В Приложении к Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон определены требования к границам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства - границы зон зависят от типа линий, проектного номинального класса напряжения.
 
    При этом наличие в составе земельного участка зоны с особыми условиями использования  по существу не нарушает права истца, поскольку не является препятствием для его целевого использования и оборотоспособности земельного участка не ограничивает.
 
    Суд считает, что, заключая договор предварительный договор  купли-продажи, ООО "Специнтранс" как субъект предпринимательской деятельности, действуя разумно и добросовестно, должно было принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, о коммуникациях, которые на тот период времени были размещены на земельном участке.
 
    Информация об имеющихся на земельном участке коммуникациях и охранных зонах не является закрытой.
 
    В ходе судебного заседания представитель истца не представил доказательств того, что при осмотре земельного участка перед заключением предварительного договора купли-продажи представители ООО "Специнтранс" не установили наличие коммуникаций и охранной зоны ЛЭП на спорном земельном участке.
 
    В нарушение ст. 65 АПК РФ, истцом не доказано, что земельный участок был обременен вхождением в охранную зону в период между подписанием предварительного договора № 31-1/П от 23.05.2013 и 04.09.2013 когда покупатель узнал о наличии обременения.
 
    Истец, заключая предварительный договор купли-продажи земельного участка и намереваясь в дальнейшем осуществлять строительство на приобретаемом земельном участке, должен был проанализировать возможность такого строительства с учетом всех факторов, влияющих на это.
 
    Риски заблуждения при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества и земельного участка относительно возможности использования его для строительства относятся к заблуждению относительно мотивов, которые несет покупатель (пункт 1 статьи 178 Гражданского кодекса РФ). Доказательств того, что истец умышленно был введен ответчиком в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить истца к ее совершению, ответчиком не представлено, данные обстоятельства судом также не установлены.
 
    Согласно статье 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    При этом во исполнение условий заключения основного договора, ответчиком были совершены действия по изменению вида разрешенного использования земельного участка на вид, предусмотренный в предварительном договоре, в результате которых Постановлением Администрации городского округа Домодедово Московской области от 07.08.2013 № 3122 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного использования» на «под размещение объектов промышленного назначения», а органом государственного кадастрового учета были внесены соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости и выдан кадастровый паспорт земельного участка, содержащий сведения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
 
    Ответчик направил в адрес истца уведомления от 18.09.2013 и от 23.09.2013 о наступлении событий, указанных в предварительном договоре в качестве условий заключения основного договора, а также предложил покупателю явиться в свой офис для заключения основного договора купли-продажи земельного участка.
 
    В данном случае истцом не отрицается факт наступления условий необходимых для заключения основного договора и получения соответствующих уведомлений от ответчика.
 
    Однако, несмотря на получение уведомлений истца о необходимости подписания основного договора и наступление установленного предварительным договором срока подписания основного договора, в нарушения принятых договорных обязательств, истец не обратился к ответчику о заключении основного договора, тем самым уклонился от его подписания.
 
    Как следует из положений ст. 329 Гражданского кодекса, надлежащее исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
 
    Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    В соответствии с ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    Как установлено судом п. 5.2. предварительного договора стороны, предусмотрели право продавца на удержание в качестве штрафа денежных средств в размере 100% (сто процентов) от суммы обеспечительного платежа в случае не заключения по вине покупателя основного договора в предусмотренные сроки.
 
    В связи с уклонением истца от подписания основного договора, своим письмом исх.№ 63 от 03.10.2013, ответчик уведомил истца об удержании денежных средств в размере 100% суммы обеспечительного платежа в качестве штрафа, предусмотренного условиями предварительного договора (п. 5.2.), за неисполнение покупателем обязательств по заключению основного договора.
 
    В данном случае суд приходит к выводу о том, что ответчик действовал в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 5.2. предварительного договора.
 
    Суд так же учитывает, что выполнение условий предварительного договора по изменению вида разрешенного использования земельного участка на «под промышленное назначение» препятствует ответчику в настоящее время его использовать по установленному для истца целевому назначению, поскольку согласно уставу ОАО "Племенной завод "Заря Подмосковья" основным видом коммерческой деятельности продавца является производство сельскохозяйственной продукции, а не промышленное производство.
 
    Кроме того, как установлено судом изменение вида разрешенного использования земельного участка повлекло за собой изменение налоговой ставки и существенное увеличение кадастровой стоимости земельного участка с 63 396 819 руб. 44 коп. до 265 414 295 руб. 90 коп. и, как следствие, и увеличение налоговой базы для исчисления земельного налога, выросшего до 3 981 214 руб.
 
    Таким образом, во взыскании с ОАО «Племенной завод «Заря Подмосковья» удерживаемых им 14 190 600 рублей и взыскании с ОАО «Племенной завод «Заря Подмосковья» процентов за пользование чужими денежными средствами, а именно 1 241 677,51 рублей и следует отказать.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины остаются на истце.
 
    Руководствуясь ст. ст. 148, 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
 
 
 
 
    РЕШИЛ:
 
 
    Ходатайство ООО "Специнтранс"об оставлении искового заявления без рассмотрения отклонить.
 
    В иске отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.
 
 
Судья                                                                        А.С.Шайдуллина