Определение от 08 мая 2014 года №А41-2429/2013

 
 
    Арбитражный суд Московской области
 
    107053, ГСП 6, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18
 
http://asmo.arbitr.ru/
 
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
 
 
    г. Москва
 
    08 мая 2014года                                                                Дело №А41-2429/13
 
 
    Резолютивная часть оглашена 21.04.14 г.
 
 
    Арбитражный суд Московской области в составе судьи С.Я.Репина,
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Веретенцевым В.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании заявления конкурсного управляющего ООО «Стройинтехмонтаж» и Фонда жилищного строительства Республики Комио признании сделок недействительными к ООО «Риэлтерская Компания ДСК» и ООО «Ирландский Паб «Старый Дублин», при участии лиц: согласно протоколу,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    В настоящем судебном заседании подлежат рассмотрению заявления конкурсного управляющего ООО «Стройинтехмонтаж» и Фонда жилищного строительства Республики Комио признании сделок недействительными к ООО «Риэлтерская Компания ДСК» и ООО «Ирландский Паб «Старый Дублин», которые просят :
 
    1. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.09.2010 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Стройинтехмонтаж» и обществом с ограниченной ответственностью «Риэлтерская Компания ДСК».
 
    2. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.07.2011 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Риэлтерская Компания ДСК» и обществом с ограниченной ответственностью «Ирландский Паб «Старый Дублин».
 
    3. Признать недействительным зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью «Риэлтерская компания ДСК» право собственности на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером 43:24:051040:0031:0026-Н/15/А, площадью застройки 662, 50 кв. м., степенью готовности 3%, расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, пос. Оричи, ул. Советская, д. 7 - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации 43-43-07/472/2010-555 от 27.10.2010 г.
 
    4. Признать недействительным зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью «Ирландский Паб «Старый Дублин» право собственности на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером 43:24:051040:0031:0026-Н/15/А, площадью застройки 662, 50 кв. м., степенью готовности 3%, расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, пос. Оричи, ул. Советская, д. 7 - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером  регистрации 43-43-07/369/2011-413 от 23.08.2011  г.
 
    5. Признать недействительным зарегистрированное обременение права собственности - ипотеки залогодержателя общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерская Компания ДСК» на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером 43:24:051040:0031:0026-Н/15/А, площадью застройки 662, 50 кв. м., степенью готовности 3%, расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, пос. Оричи, ул. Советская, д. 7 - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации 43-43-07/369/2011-413 от 23.08.2011 г.
 
    6. Истребовать из чужого незаконного владения ООО «Ирландский Паб «Старый Дублин» в собственность ООО «Стройинтехмонтаж» незавершённый строительством жилой дом, расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, пос. Оричи, ул. Советская, д. 7.
 
    В судебном заседании заявители поддерживают требования. Ответчики в судебное заседание не явились, заявления рассматриваются по правилам ч. 3 ст. 156 АПК РФ, в отсутствие представителей ООО «Риэлтерская Компания ДСК» и ООО «Ирландский Паб «Старый Дублин», извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.
 
    В материалах дела имеются возражения ООО «Риэлтерская Компания ДСК» по существу заявлений.
 
    ООО «Ирландский Паб «Старый Дублин» отзыв не представило, исковые требования не оспаривает.
 
    Изучив материалы, выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает необходимым удовлетворить заявленные требования по следующим основаниям.  
 
    Определением Арбитражного суда Московской области от 08 февраля 2013 года принято заявление Республиканского фонда развития жилищного строительства при Минархстройэнерго Республики Коми о признании ООО «Стройинтехмонтаж» банкротом.
 
    Решением Арбитражного суда Московской области от 13.05.2013 г. по делу №А41-2429/13 ООО «Стройинтехмонтаж» признано несостоятельным (банкротом). Определением суда от 19.11.2013 г. конкурсным управляющим ООО «Стройинтехмонтаж» утверждена Пушнова Екатерина Сергеевна.
 
    Единственным имуществом должника, за счет которого возможно удовлетворение требований конкурсного кредитора, является незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, поселок Оричи, улица Советская, дом 7.
 
    23.03.2007 г. зарегистрировано право собственности за ООО «Стройинтехмонтаж» на указанный незавершенный строительством жилой дом, площадью 662, 5 кв. м., степенью готовности 3%.
 
    23.01.2008 г. между ООО «Стройинтехмонтаж» (Застройщик) и Республиканским фондом развития жилищного строительства при Минархстройэнерго Республики Коми (Инвестор) заключен договор №01-08 об инвестировании строительства объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 1.1. указанного договора, стороны приняли на себя обязательство по реализации инвестиционного проекта по завершению строительства и сдаче в эксплуатацию жилого дома по адресу: Кировская область, пгт. Оричи, ул. Советская, д. 7, расположенном на земельном участке с кадастровым № 43:24:051040:0031.
 
    В соответствии с пунктом 1.3. договора №01-08 об инвестировании строительства объекта недвижимости, срок ввода жилого дома в эксплуатацию - не позднее 1 августа 2008 года.
 
    Во исполнение условий договора №01-08 об инвестировании строительства объекта недвижимости, Республиканским фондом развития жилищного строительства при Минархстройэнерго Республики Коми в адрес ООО «Стройинтехмонтаж» перечислены денежные средства в общей сумме 58 850 000 руб.
 
    Обязательства по договору №01-08 об инвестировании строительства объекта недвижимости ООО «Стройинтехмонтаж» не выполнило.
 
    28.09.2010 г. ООО «Стройинтехмонтаж» заключило договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Риэлтерская Компания ДСК». В соответствии с указанным договором купли-продажи, ООО «Стройинтехмонтаж» передало ООО «Риэлтерская Компания ДСК» незавершенный строительством жилой дом, площадью 662, 5 кв. м., степенью готовности 3%, адрес объекта: Кировская область, Оричевский район, поселок Оричи, ул. Советская, д. 7.
 
    26.07.2011 г. ООО «Риэлтерская Компания ДСК» (Продавец) заключило с ООО Ирландский  Паб «Старый  Дублин» (Покупатель) договор купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1.1. в собственность Покупателя перешло право собственности на незавершенный строительством жилой дом (площадь 662, 5 кв. м.; инв. №0026-Н/15, лит. А), расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, поселок Оричи, ул. Советская, д. 7.
 
    Недействительность в виду отсутствия у продавца (ООО «Стройинтехмонтаж») зарегистрированного права собственности на проданный объект недвижимости.
 
    На момент подписания договора купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Риэлтерская Компания ДСК» от 28.09.2010 г. объект «незавершенный строительством жилой дом, площадь 662,5 кв.м., степень готовности 3 %» не существовал, поскольку на данном объекте после 23 марта 2007 г., но до 28 сентября 2010 г., осуществлялись строительные работы. На сентябрь 2010 г. жилой дом фактически был готов для ввода в эксплуатацию.
 
    Прекращение существования объекта повлекло за собой прекращение права собственности на данный объект.
 
    Факт производства строительных работ на объекте а также его фактической готовности для ввода в эксплуатацию подтверждается нижеследующими доказательствами.
 
    Разрешение на строительство № RU43524000-1 на строительство объекта капитального строительства 5-ти этажный 3-х секционный жилой дом (количество квартир - 60, в том числе 1 комн. - 46, 2-х комн. - 14).
 
    14.02.2007 г. Администрацией Оричевского района Кировской области   выдано решение на строительство № RU43524000-1 на строительство объекта капитального строительства 5-ти этажный 3-х секционный жилой дом (количество квартир - 60, в том числе 1 комн. - 46, 2-х комн. - 14).
 
    В соответствии с пунктом 20 статьи 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (ред. от 24.07.2007), срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
 
    Действие разрешения на строительство продлевалось 31 октября 2007 г., 16 июля 2008 г., 18 ноября 2008 г. Принимая во внимание положение пункта 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство объекта было начато до истечения срока подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство.
 
    Письмо Администрации Оричевского района Кировской области от 27.04.2012, в соответствии с которым на запрос о том, выдавалось ли разрешение на строительство жилого дома по адресу: и. Оричи, ул. Советская, д. 7 какой-либо организации, кроме ООО «Стройинтехмонтаж», а также просьбу предоставить копии таких документов, было указано, что разрешение на строительство никому, кроме ООО «Стройинтехмонтаж» не выдавалось.
 
    Факт отсутствия разрешений на строительство после 28 сентября 2010 г. свидетельствует о том, что объект, расположенный в настоящее время по адресу: Кировская область, Оричевский район, поселок Оричи, ул. Советская д. 7, возведен ООО «Стройинтехмонтаж» до 28 сентября 1010 г. на основании разрешения № RU43524000-1.
 
    Письмо Управления государственного строительного надзора Департамента строительства и архитектуры Кировской области от 18.04.2012 № 478-56-06-01 с актом итоговой проверки № 6/49 при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства от 22.12.2008 г.
 
    Письмо и акт подтверждают факт проведения строительных работ на объекте после 23.03.2007, т.е. после регистрации права собственности ответчика на незавершенное строительство степенью готовности 3%. Согласно акту итоговой проверки от 22.12.2008 г. на дату проверки 22.12.2008 г., объект был возведен уже до чердачных перекрытий. То есть фактически на 22.12.2008 г. жилой дом был практически возведен.
 
    Письмо ООО «Стройинтехмонтаж» от 09.07.2010 г. в адрес Главы администрации Оричевского района Смирнову В.Ф. в указанном письме должник указывает на завершение строительства и предлагает с целью завершения строительства и сдачи этого дома в 2010 г. однокомнатные (46 шт. площадью от 37.32 кв.м. до 47,28 кв.м) и двухкомнатные (14 шт. площадью от 50,96 кв.м до 51,74 кв.м.) квартиры с отделкой по цене 19000-20000 руб. за 1 кв.м.
 
    Изложенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что по состоянию на 28 сентября 2010 г., т.е. на дату заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Риэлтерская Компания ДСК», существует объект незавершенный строительством жилой дом, адрес объекта: Кировская область, Оричевский район, поселок Оричи, ул. Советская д. 7, практически готовый для ввода в эксплуатацию, права собственности в отношении которого за ООО «Стройинтехмонтаж» не зарегистрированы.
 
    Принимая во внимание отсутствие у ООО «Стройинтехмонтаж» на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Риэлтерская Компания ДСК» от 28.09.2010 г. объекта, указанного в качестве предмета договора, и, как следствие, права собственности на данный объект, отсутствующее право не могло перейти к ООО «Риэлтерская Компания ДСК», в связи с чем, договор купли-продажи недвижимого имущества с ООО «Риэлтерская Компания ДСК» от 28.09.2010 г. является ничтожной сделкой.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 61.2. Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
 
    В соответствии с п. 5 Постановлением Пленума ВАС № 63 от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 3.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее Постановление Пленума ВАС № 63) для признания сделки недействительной но основанию п.2 ст. 61.2 Закона о банкротстве необходимо доказать совокупность следующих условий:
 
    Сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов.
 
    При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной трате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
 
    Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или достаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении интересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий (в ред. Федерального закона от 28.07.2012 N 144-ФЗ):
 
    - стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательств и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
 
    После заключения указанной сделки, 22.11.2010 г. участниками должника принято решение о ликвидации ООО «Стройинтехмонтаж». Ликвидатором общества назначен Букин Н.В.
 
    На момент заключения договора купли-продажи от 28.09.2010 г. у должника была задолженность перед кредиторами.
 
    Между должником и Республиканским фондом развития жилищного строительства при Минархстройэнерго РК заключен договор №01-08 об инвестировании строительства объекта движимости.
 
    Во исполнение условий договора №01-08 об инвестировании строительства объекта недвижимости, Республиканским фондом развития жилищного строительства при Минархстройэнерго РК были перечислены денежные средства ООО «Стройинтехмонтаж» в общей сумме 58 850 000 руб. Таким  образом,  у  ООО  «Стройинтехмонтаж»  на дату заключения договора имелись обязательства перед конкурсным  кредитором.  И сделка была заключена именно с целью, причинить вред конкурсному кредитору, которому общество обязано было передать недвижимое спорное имущество.
 
    В результате совершения сделки был причинен имущественный вред кредиторам.
 
    С учетом того, что спорный дом не был передан конкурсному кредитору, обязательства перед ним не были исполнены, в результате требования кредитора в размере 58 850 000 руб. включены в реестр требований кредиторов должника.
 
    Конкурсная масса (имущество должника) в результате заключения спорной сделки значительно уменьшилась. В соответствии с условиями договора стоимость имущества (неоконченный строительством объект, готовностью 3%) переданный ООО «Риэлтерская компания ДСК» составляет 20 000 000 руб. В соответствии с письмом должника от 09.07.2010 г., должник завершал строительство дома, и предлагал квартиры однокомнатные (46 шт., площадью 37,32-47,28 кв.м.) и двухкомнатные (14 шт. площадью 50,96-51,74 кв.м.) по цене 19000-20000 руб. за 1 кв.м. Даже если предположить, что у должника в доме имелись квартиры по минимальным расценкам стоимости и площади (предложение ООО «Стройинтехмонтаж»), то стоимость объекта должна была быть следующей: (46*37,32* 19000)+(14*50,96* 19000) = 46 173  040 руб. По плану строительства предусматривалась общая площадь квартир - 2508 кв.м. При том, что конкурсный кредитор перечислил в рамках инвестирования 58 850 000 руб. на строительство объекта.
 
    Следовательно, возможное получение денежных средств в указанном договоре размере неравнозначно тому имуществу, которое в действительности перешло по договору купли-продажи.
 
    Другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.
 
    В соответствии с п. 7 Постановления пленума ВАС РФ № 63 в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью  причинить   вред  имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов прав кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
 
    При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько  она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. ООО «Риэлтерская компания ДСК» и должник являлись заинтересованными лицами: ООО «Стройинтехмонтаж» (должник) являлся участником ООО «Риэлтерская компания ДСК». (В соответствии с протоколом общего собрания участников общества от 17.07.2010, договор купли-продажи заключен 28.09.2010). Кроме того, помимо должника участниками общества являлись: Трасиух С.Г. и Злобин А.С. В августе 2007 г. и в январе 2008 г. директором ООО «Стройинтехмонтаж» являлся Трасиух С.Г.
 
    В соответствии с п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 г. № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности, направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам. Исковая давность по такому требованию в силу пункта 1 статьи 181 ГК РФ составляет три года и исчисляется со дня, когда оспаривающее сделку лицо узнало или должно было узнать о наличии обстоятельств, являющихся основанием для признания сделки недействительной, но не ранее введения в отношении должника первой процедуры банкротства.
 
    В данном случае злоупотребление правом у сторон договора выразилось в следующем:
 
    1. С 2007 г. по дату заключения сделки стороны являлись взаимозависимыми, то есть знали о финансовых возможностях, платежеспособности (неплатежеспособности) друг друга.
 
    2. Стоимость имущества, которое приобрело ООО «Риэлтерская компания ДСК» значительно отличалась (в худшую для должника сторону) от аналогичных сделок. Кроме того, 26.07.2011 г. ООО «Риэлтерская компания ДСК» продало вышеуказанный объект ООО «Ирландский паб «Старый Дублин» за 40 000 000 руб.
 
    3. В спорных договорах купли-продажи стороны обозначили предмет сделки -неоконченный строительством жилой дом, степенью готовности 3%. В акте приема-передачи также обозначен указанный дом, готовностью 3%. В действительности же к ответчикам перешел практически готовый к сдаче жилой многоквартирный дом.
 
    4. В результате заключения указанной сделки причинен имущественный вред кредиторам общества.
 
    Последующий договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 26.07.2011 г. между ООО «Риэлтерская Компания ДСК» и ООО «Ирландский Паб «Старый Дублин» также является недействительной сделкой, так как в соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Недействительность сделки, в результате совершения которой был зарегистрирован переход права собственности от ООО «Стройинтехмонтаж» к ООО «Риэлтерская компания ДСК» влечет ничтожность последующей сделки, заключенной между ООО «Риэлтерская компания ДСК» и ООО «Ирландский Паб «Старый Дублин». Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 26.07.2011 г. между ООО «Риэлтерская Компания ДСК» и ООО «Ирландский Паб «Старый Дублин» выступил тот же несуществующий объект, вследствие чего данный договор также является ничтожным, как противоречащий пункту 2 статьи 209, пункту 1 статьи 554 Гражданского кодекса РФ.
 
    Недействительность договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 26.07.2011 г. влечет недействительность обременения права собственности - ипотеки залогодержателя Общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерская компания ДСК» от 23.08.2011 г. № 43-43-07/369/2011-413 на незавершенный строительством объект жилой дом, расположенный по адресу Кировская область, Оричевский район, пос. Оричи, ул. Советская, д. 7.
 
    Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    Поскольку в Гражданском кодексе РФ, в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в иных законах не предусмотрен  такой  способ  защиты  как  признание  недействительной государственной регистрации права собственности,  оспаривание  зарегистрированного  права на недвижимое имущество может    происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством   способов   защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения. Таким образом, оспаривание зарегистрированного права может происходить только в рамках предусмотренных гражданским законодательством (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009 N15148/08).
 
    Из разъяснений, изложенных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
 
    В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник имущества вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
 
    Последний собственник имущества не может быть признан добросовестным приобретателем по следующим основаниям: В соответствии с п. 38 Совместного постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
 
    В данном случае, ООО «Ирландский паб «Старый Дублин» должен был знать об отсутствии у ООО «Риэлтерская компания «ДСК» прав на недвижимый объект, который ему передавался, поскольку по документам передавался объект готовностью 3%, в реальном виде объект был готов ко вводу в эксплуатацию. Таким образом, обнаружив при приемке недвижимого имущества совершенно иной объект, не обозначенный в договоре купли-продажи, в акте приема-передачи, приобретатель, ООО «Ирландский паб «Старый Дублин», должен был усомниться в правомочности ООО «Риэлтерская компания ДСК» отчуждать указанный объект.
 
 
    Руководствуясь статьями 184-186, 223 АПК РФ, арбитражный  суд
 
 
    ОПРЕДЕЛИЛ:
 
 
 
    1. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 28.09.2010 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Стройинтехмонтаж» и обществом с ограниченной ответственностью «Риэлтерская Компания ДСК».
 
    2. Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.07.2011 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Риэлтерская Компания ДСК» и обществом с ограниченной ответственностью «Ирландский Паб «Старый Дублин».
 
    3. Признать недействительным зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью «Риэлтерская компания ДСК» право собственности на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером 43:24:051040:0031:0026-Н/15/А, площадью застройки 662, 50 кв. м., степенью готовности 3%, расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, пос. Оричи, ул. Советская, д. 7 - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации 43-43-07/472/2010-555 от 27.10.2010 г.
 
    4. Признать недействительным зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью «Ирландский Паб «Старый Дублин» право собственности на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером 43:24:051040:0031:0026-Н/15/А, площадью застройки 662, 50 кв. м., степенью готовности 3%, расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, пос. Оричи, ул. Советская, д. 7 - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером  регистрации 43-43-07/369/2011-413 от 23.08.2011  г.
 
    5. Признать недействительным зарегистрированное обременение права собственности - ипотеки залогодержателя общества с ограниченной ответственностью «Риэлтерская Компания ДСК» на незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером 43:24:051040:0031:0026-Н/15/А, площадью застройки 662, 50 кв. м., степенью готовности 3%, расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, пос. Оричи, ул. Советская, д. 7 - в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером регистрации 43-43-07/369/2011-413 от 23.08.2011 г.
 
    6. Истребовать из чужого незаконного владения ООО «Ирландский паб «Старый Дублин» в собственность ООО «Стройинтехмонтаж» незавершённый строительством жилой дом, расположенный по адресу: Кировская область, Оричевский район, пос. Оричи, ул. Советская, д. 7.
 
 
    Определение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
 
 
 
    Судья                                                                                 С.Я.Репин