Дата принятия: 15 апреля 2014г.
Номер документа: А41-1766/2014
Арбитражный суд Московской области
Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Москва
14 апреля 2014 года Дело № А41-1766/14
Резолютивная часть решения объявлена 20.03.2014 года
Полный текст решения изготовлен 14.04.2014 года
Арбитражный суд Московской области в составе:
председательствующего судьи Гриневой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Геворгян М.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению
ООО "ИСК "Доступное жилье" (ИНН 5045035250, ОГРН 1055009014752)
к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области, ООО "Аско" (ИНН 5045003233; 5045039511, ОГРН 1075045000986),
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании недействительным (ничтожным) договор аренды,
при участии: согласно протоколу.
Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная строительная компания «Доступное жилье» (Далее – ООО "ИСК "Доступное жилье") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (далее - Администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Аско" (далее – ООО «Аско») со следующими требованиями:
признать недействительным (ничтожным) заключенный между Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области (ОГРН 1035009151880, ИНН 5045003233) и обществом с ограниченной ответственностью «Аско» (ОГРН 1075045000627986, ИНН 5045039511) договор аренды №141 от 02 июня 2011 года земельного участка с кадастровым номером 50:33:0000000:273, площадью 5927,0 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов муниципального образования «городское поселение Ступино» по адресу: Московская область, г. Ступино, микрорайон «Центральный» пересечение ул. Калинина и Службина (южная часть квартала «Дубки») участок 1, разрешенное использование (назначение): для размещения дома многоэтажной жилой застройки, и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Представитель ООО «ИСК «Доступное жилье» поддержал заявленные требования в полном объеме.
Представители Администрации и ООО «Аско» возражали против удовлетворения заявленных требований, представили дополнительные документы в обоснование своей позиции.
Изучив материалы дела, заслушав мнение представителя лиц, участвующих в деле, арбитражный суд
УСТАНОВИЛ:
Между ООО «ИСК «Доступное жилье» (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (арендодатель) 25.09.2008 был заключен договор аренды земельного участка №717, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 7000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, в границах, указанных на плане и установленных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранной, противопожарных норм, расположенный по адресу: Московская область, г. Ступино, квартал «Дубки» (пересечение улиц: Калинина, Жуковского, Куйбышева, Службина).
Согласно пункту 1.2. договора земельный участок был предоставлен для строительства арендатором двенадцатиэтажного жилого дома.
Срок аренды в соответствии с пунктом 1.3. договора определяется с 25 сентября 2008 года по 23 сентября 2009 года.
После истечения срока действия договора аренды от арендодателя в адрес арендатора не поступало заявлений или уведомлений о его расторжении.
Решением Арбитражного суда Московской области от 28.12.2011 по делу №А41-39114/11 с ООО «ИСК «Доступное жилье» в пользу Комитета по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района была взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком. Кроме того, в названном судебном акте указано, что договор аренды возобновлен на неопределенный срок.
Из материалов судебного дела №А41-18851/2013 заявителю стало известно о том, что на основании Постановления Администрации Ступинского муниципального района Московской области №1643-п от 02 июня 2011 года, между ООО «Аско» (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка №141. Согласно названному договору арендатору был предоставлен в аренду сроком до 31 декабря 2015 года земельный участок площадью 5927,0 кв.м. с кадастровым номером 50:33:0000000:273 для размещения дома многоэтажной жилой застройки, «городское поселение Ступино» по адресу: Московская область, г. Ступино, микрорайон «Центральный», пересечение улиц Калинина и Служебная (южная часть квартала «Дубки»), участок 1, разрешенное использование (назначение): для размещения жилой застройки.
Договор аренды земельного участка №141 от 02.06.2011 был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.07.2011 за номером 50-50-33/036/2011-014.
В обоснование заявленных требований ООО «ИСК «Доступное жилье» указало, что в настоящее время в связи с заключением Комитетом и ООО «Аско» оспариваемого договора, оно лишено возможности извлекать полезные свойства из объекта, предоставленного ему по договору аренды, что ставит под угрозу реализацию инвестиционного контракта №131/33-06 от 13.11.2006, т.к. допуск заявителя на земельный участок фактически ограничен и невозможен.
Полагая, что в связи с заключением спорного договора, нарушается право владения и пользования ООО «ИСК «Доступное жилье» земельным участком, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ (Далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В обоснование заявленных требований ООО «ИСК «Доступное жилье» пояснило, что оспариваемый договор аренды земельного участка №141 от 02.06.2011 заключен с нарушением норм действующего законодательства, поскольку Комитет фактически предоставил ООО «Аско» в аренду земельный участок, который ранее в составе другого земельного участка был передан заявителю по договору аренды №717 от 25.09.2008. В подтверждение названного обстоятельства заявитель сообщил, что указанный вывод следует из сопоставления предметов договоров аренды и схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории соответствующего кадастрового квартала. Передача другому лицу прав владения и пользования имуществом, уже находящемся во владении и пользовании заявителя, чье владение пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 ГК РФ.
В письменном отзыве Администрация просила отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку ссылка заявителя на то, что ООО «Аско» был предоставлен в аренду участок, который ранее в составе другого земельного участка был передан в пользование на основании договора аренды ООО «ИСК «Доступное жилье» не соответствует фактическим обстоятельствам дела, так как на сегодняшний день утвержденной схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории не существует.
Также, возражая против удовлетворения требований заявителя, ООО «Аско» сослалось на следующие обстоятельства.
30.10.2007 по результатам аукциона между Администрацией Ступинского муниципального района Московской области и ООО «Аско» заключен договор о развитии застроенной территории, предметом которого является развитие застроенной территории площадью 44 га по адресу микрорайон «Центральный» г. Ступино Московской области, ограниченной частями улиц Горького, проспект Победы - Андропова - Комсомольская - проспект Победы - Чайковского - Куйбышева- Службина -Калинина - Андропова - Куйбышева.
В рамках реализации договора о развитии застроенной территории спорный земельный участок на основании Постановления Администрации Ступинского муниципального района № 763-п от 22.03.2011 был поставлен 05.05.2011 на кадастровый учет, а 02.06.2011 на основании Постановления Администрации Ступинского муниципального района № 1643-п от 02.06.2011 между Администрацией и ООО «Аско» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:33:0000000:273.
17.10.2012 Администрация городского поселения Ступино Ступинского муниципального района Московской области выдала ООО «Аско» разрешение на строительство (№ RU50528104-045/12) на названном земельном участке многоэтажного 4-х секционного жилого дома.
В настоящее время ООО «Аско» осуществило на земельном участке строительство пяти этажей многоэтажного жилого дома, что подтверждается заключением специалиста (строительно-технической и землеустроительной экспертизой) земельного участка в отношении его использования, копия которого приобщена судом к материалам дела.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Согласно пункту 7 статьи 15 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96 – ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" договор аренды земельного участка должен содержать сведения о земельном участке: кадастровый номер, площадь, категория земель и разрешенное использование земельного участка, местоположение земельного участка, обременения.
В договоре аренды земельного участка № 717 от 25.09.2008 индивидуально не определен земельный участок, передаваемый в аренду ООО «ИСК «Доступное жилье», не указан его кадастровый номер, вид разрешенного использования, т.е. не определены все существенные условия договора. Земельный участок, предоставленный заявителю до настоящего времени не поставлен на кадастровый учет. Невозможно с достоверностью установить наличие или отсутствие мест наложения предоставленных в аренду земельных участков ООО «ИСК «Доступное жилье»и ООО «Аско».
На спорном земельном участке с кадастровым номером 50:33:0000000:273 ООО «Аско» осуществляется строительство многоквартирного жилого дома со встроенными офисными помещениями, по состоянию на 05 февраля 2014 года возведено 5 этажей, построенный объект недвижимости будет введен в эксплуатацию в 2014 году.
В нарушение статьи 65 АПК РФ заявитель не представил каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что ООО «Аско» был предоставлен в аренду участок, который ранее в составе другого земельного участка был передан в пользование на основании договора аренды ООО «ИСК «Доступное жилье», равно как не представлено доказательств того, что оспариваемый договор нарушает его права и законные интересы.
Кроме того земельный участок с кадастровым номером 50:33:0000000:273 обременен правами третьих лиц.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
На спорный земельный участок зарегистрированы права дольщиков на квартиры в строящемся многоквартирном доме, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРП от 06.02.2014.
Судом установлено, что земельный участок площадью 7000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, г. Ступино, квартал «Дубки» (пересечение улиц: Калинина, Жуковского, Куйбышева, Службина) был предоставлен для строительства арендатором двенадцатиэтажного жилого дома.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Из анализа указанной нормы права следует, что под заинтересованным лицом необходимо понимать лицо, имеющее материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять.
Как следует из имеющейся в материалах дела копии ответа (исх.21-21/211 от 28.01.2011) на обращение ООО «ИСК «Доступное жилье» №17 от 14.12.2010 о заключении договора аренды земельного участка №717 на новый период в связи с истечением срока его действия, в котором Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского района сообщил, что в соответствии со статьей 31 ЗК РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта действует в течение трех лет. В связи с тем, что срок Постановления от 16.05.2007 №2079-п «О согласовании размещения жилого дома в квартале «Дубки» в г. Ступино» истек и арендатором не выполнен пункт 2.1. постановления – не установлены границы земельного участка и не проведен его государственный кадастровый учет, договор аренды земельного участка №717 от 25.09.2008 закончился 24.09.2009 и новый договор заключаться не будет.
Из изложенного следует, что удовлетворение требований истца о признании договора аренды №141 от 02 июня 2011 года земельного участка с кадастровым номером 50:33:0000000:273 не приведет к восстановлению нарушенных прав ООО «ИСК «Доступное жилье» в виду их отсутствия и приведет к нарушению законных прав дольщиков на квартиры в строящемся многоквартирном доме.
Доводы истца о том, что в рамках реализации инвестиционного контракта для освоения переданного ему в аренду земельного участка были произведены работы по оформлению исходно-разрешительной, проектной документации и понесены затраты на общую суммы свыше 12 500 000 рублей также не могут быть приняты судом, поскольку не подтверждаются документальными доказательствами и, кроме того, названные обстоятельства не относятся к предмету доказывания по настоящему делу.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор аренды земельного участка № 141 от 02.06.2011 был заключен с соблюдением установленных законом требований и не находит оснований для удовлетворения заявления ООО «ИСК «Доступное жилье».
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении заявленных требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
Судья А.В. Гринева
