Дата принятия: 25 апреля 2014г.
Номер документа: А41-14402/2014
Арбитражный суд Московской области
Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107996, www.asmo.arbitr.ru
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Москва
«24» апреля 2014 г. Дело № А41-14402/14
Резолютивная часть решения объявлена «16» апреля 2014 г.
Текст решение изготовлен в полном объеме «24» апреля 2014 г.
Арбитражный суд Московской области в составе судьи Богатыревой Г. И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Благовестной И.В.,
рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ» (ИНН 5012023690, ОГРН 1025001548802)
к Администрации города Подольска Московской области (ОГРН 1025004707870; ИНН 5036012295),
к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска (ОГРН 1025004707947; ИНН 5036002427)
о признании недействительным отказа Администрации города Подольска Московской области от продления арендных отношений по договорам аренды,
при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,
установил:
Закрытое акционерное общество «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ» обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, с требованиями: признать недействительным отказ Администрации города Подольска Московской области, выраженный в письме Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска исх. № 31/24/908-34-исх/вх от 27.02.2014, от продления арендных отношений по договорам аренды, заключенным в соответствии с постановлением Главы города Подольска от 10.06.2008 г. №768-П «О предоставлении в аренду ЗАО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ» земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «городской округ Подольск Московской области», в следующем составе:
№ дог
Дата
заключения
договоров.
Цель использования земельного участка
Площадь
земельного
участка (кв. м.)
Кадастровый
номер зем.участка
423
10.06.2008
для строительства объекта здравоохранения
5 598
50:55:0030620:37
449
10.06.2008
земли общего пользования
1 138
50:55:0030620:49
402
10.06.2008
строительство объектов инженерной инфраструктуры
108
50:55:0030620:24
429
10.06.2008
строительство объектов инженерной инфраструктуры
221
50:55:0030620:43
430
10.06.2008
строительство объектов административного назначения
4 068
50:55:0030620:44
428
10.06.2008
строительство объекта общественного питания с объемом транспортного назначения
4 512
50:55:0030620:42
401
10.06.2008
строительство объекта многофункционального назначения
5 470
50:55:0030620:23
427
10.06.2008
строительство объекта многофункционального назначения с объектом транспортного назначения
10 305
50:55:0030620:41
434
10.06.2008
строительство объекта транспортного назначения
10 634
50:55:0030620:48
433
10.06.2008
строительство объекта многофункционального назначения с объектом транспортного назначения
6 963
50:55:0030620:47
432
10.06.2008
строительство объекта транспортного назначения
11010
50:55:0030620:46
439
10.06.2008
строительство объектов социально-культурного коммунально-бытового назначения
6 265
50:55:0030620:55
438
10.06.2008
строительство объекта физкультурно-спортивного назначения
9 008
50:55:0030620:53
437
10.06.2008
строительство объекта для образовательных целей
2 991
50:55:0030620:52
436
10.06.2008
строительство объекта культурного назначения
6 132
50:55:0030620:51
450
10.06.2008
земли общего пользования
35 537
50:55:0030620:54
410
10.06.2008
многоэтажное жилищное строительство
21361
50:55:0030620:25
В качестве заинтересованных лиц, в отношении которых предъявлены требования, в деле участвуют Администрация города Подольска Московской области и Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска
С учетом мнения лиц, участвующих в деле, в порядке ч. 4 ст. 137 АПК РФ суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.
Из материалов дела следует, что ЗАО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ» является Инвестором по Инвестиционному контракту на строительство (реконструкцию) объекта недвижимости жилищного назначения на территории Московской области, зарегистрированному в реестре инвестиционных контрактов Минмособлстроя за № 224/55-03 от 30.10.2003, заключенному между Администрацией г. Подольска (далее - Администрация), Министерством строительного комплекса Московской области и ЗАО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ» (далее - Инвестор). Предметом Инвестиционного контракта является реализация инвестиционного проекта на территории мкр. «Юго-Западный» в г. Подольске, включающем в себя строительство зданий жилого, смешанного назначения, включая здания соцкультбыта, транспортные и (или) инженерные сети и сооружения (п. 1.2 Инвестиционного контракта).
Постановлением Главы города Подольска от 10.06.2008 г. №768-п на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» Инвестору предоставлены в аренду для жилищного и иного строительства 59 земельных участков, образованных в границах ранее предоставленного в аренду земельного участка общей площадью 427276 кв.м., сроком до 31.12.2010.
Постановлением Главы города Подольска от 30.12.2010 № 2501-п «О внесении изменений в постановление Главы города Подольска от 10.06.2008 № 768-п «О предоставлении в аренду ЗАО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ» земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «городской округ Подольск Московской области» срок действия договоров аренды продлен до 31.12.2012.
На основании указанных постановлений между Инвестором и Комитетом имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска были подписаны и впоследствии изменены договоры аренды соответствующих земельных участков, договоры и изменения к ним зарегистрированы в ЕГРП в установленном законом порядке.
Заявитель указал, что за время действия Инвестиционного контракта им завершены строительством и введены в эксплуатацию 20 многоквартирных домов, 4 детских дошкольных учреждения, 2 общеобразовательные школы, в связи с чем часть договоров аренды земельных участков прекращены ввиду достижения целей их заключения и передачи земельных участков собственникам построенных на них объектов недвижимого имущества в соответствии сжилищным законодательством.
Вместе с тем, в Инвестиционный контракт дополнительными соглашениями №№ 1-10 вносились изменения, в соответствии с которыми был существенно увеличен объем обязательств Инвестора, в том числе в части строительства объектов социальной (Поликлиника КП4) и инженерной инфраструктуры (дороги по ул. Юбилейная и ул. 43-й Армии г. Подольска) и т. д., в связи с чем срок реализации инвестиционного проекта продлен до 4 квартала 2015 г. (Дополнительное соглашение № 10 от 28.01.2013). Однако договоры аренды земельных участков, предоставленных для реализации инвестиционного проекта, до настоящего времени не продлены.
Инвестор неоднократно обращался в Администрацию города Подольска с предложением продлить арендные отношения по всем необходимым для исполнения его обязательств по Инвестиционному контракту земельным участкам, однако получил отказ.
Так, Инвестор обратился к Главе города Подольска письмом исх. № 54 от 18.02.2014 с просьбой продлить договоры аренды земельных участков, включая осуществление действий по выпуску соответствующего постановления Главы города о продлении и подписании дополнительных соглашений к договорам аренды земельных участков.
Письмом исх. № 31/24/908-34-исх/вх от 27.02.2014 Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска в ответ на указанное обращение отказал Инвестору в продлении договоров аренды земельных участков, мотивируя это тем, что предоставление земельных участков осуществлялось на основании пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», но срок договора аренды земельного участка, предоставленного по основаниям, предусмотренным указанным пунктом, не может превышать пять лет.
Заявитель, считая отказ Администрации города Подольска Московской области, выраженный в письме Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска исх. № 31/24/908-34-исх/вх от 27.02.2014,незаконным, обратился в суд с рассматриваемым заявлением.
Арбитражный суд, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в заявлении, объяснениях представителей лиц, участвующих в деле, приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с абз. 6 п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон) договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства, может быть заключен на срок не более чем пять лет.
Согласно абз. 11 п. 15 ст. 3 Вводного закона договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, может быть заключен на срок не более девяти месяцев. Договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с настоящим пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства, не может быть продлен.
Таким образом, законодатель ввел норму о невозможности продления договора применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Однако применительно к договорам аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с указанным пунктом для жилищного строительства, подобная норма отсутствует.
С учетом изложенного, срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с п. 15 ст. 3 Вводного закона для жилищного строительства, не является пресекательным.
Кроме того, отказывая в продлении договоров аренды предоставленных под жилищное и иное строительство земельных участков, Администрация города Подольска не учла то, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08.
Инвестиционный контракт, на основании которого Инвестор производит жилищное и иное строительство, и стороной которого выступает Администрация города Подольска, продлен соглашением сторон (Дополнительное соглашение № 10 от 28.01.2013).
Заявитель указал, что в настоящее время на испрашиваемых земельных участках на основании разрешений на строительство, выданных Администрацией города Подольска, Инвестор собственными и привлеченными силами производит строительство объектов жилищного назначения и определенной Инвестиционным контрактом инженерной инфраструктуры и объектов соцкультбыта, включая городскую поликлинику. Таким образом, целью использования испрашиваемых земельных участков является завершение строительства указанных объектов недвижимости и исполнение обязательств, наложенных на Инвестора Инвестиционным контрактом. В настоящее время эта цель не достигнута. Реализуя один из основополагающих принципов земельного законодательства - о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в силу пункта 3 статьи 35 ЗК РФ Инвестор имеет преимущественное право на получение в аренду указанных земельных участков.
Таким образом, отказ Администрации города Подольска в лице Комитета имущественных и земельных отношений от продления договоров аренды земельных участков является необоснованным и незаконным.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщик обязан подтвердить свои права на земельный участок, на котором такой объект возведен. Кроме того. Инвестор осуществляет привлечение средств граждан в строительство объектов жилищного назначения на основании Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...», что в отсутствии прав на земельные участки возлагает на Инвестора необоснованную ответственность за нарушение указанного Федерального закона.
Таким образом, отказ Администрации города Подольска в лице Комитета имущественных и земельных отношений от продления договоров аренды земельных участков нарушает права и законные интересы Инвестора.
В соответствии со ст. 25 Устава муниципального образования «город Подольск Московской области» администрация города управляет и распоряжается муниципальной собственностью, осуществляет контроль за использованием и охраной земель. При этом стороной договоров аренды земельных участков, о продлении которых ходатайствует истец, выступает Комитет имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска. В соответствии с Положением о Комитете по управлению имуществом администрации Подольского муниципального района Московской области, утв. Решением Совета депутатов Подольского муниципального района МО от 17.12.2010 № 293/2010, Комитет обладает правами юридического лица (казенное муниципальное учреждение), является исполнительно-распорядительным органом администрации, осуществляющим функции по решению вопроса местного значения Подольского муниципального района по владению, пользованию и распоряжению имуществом, находящимся в муниципальной собственности Подольского муниципального района.
Согласно ч. 2 ст. 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Требования удовлетворить.
Признать недействительным отказ Администрации города Подольска Московской области, выраженный в письме Комитета имущественных и земельных отношений Администрации города Подольска исх. № 31/24/908-34-исх/вх от 27.02.2014 года, от продления арендных отношений по договорам аренды, заключенным в соответствии с постановлением Главы города Подольска от 10.06.2008 г. №768-П «О предоставлении в аренду ЗАО «МОСОБЛЖИЛСТРОЙ» земельных участков, расположенных на территории муниципального образования «городской округ Подольск Московской области», в следующем составе:
№ дог
Дата
заключения
договоров.
Цель использования земельного участка
Площадь
земельного
участка (кв. м.)
Кадастровый
номер зем.участка
423
10.06.2008
для строительства объекта здравоохранения
5 598
50:55:0030620:37
449
10.06.2008
земли общего пользования
1 138
50:55:0030620:49
402
10.06.2008
строительство объектов инженерной инфраструктуры
108
50:55:0030620:24
429
10.06.2008
строительство объектов инженерной инфраструктуры
221
50:55:0030620:43
430
10.06.2008
строительство объектов административного назначения
4 068
50:55:0030620:44
428
10.06.2008
строительство объекта общественного питания с объемом транспортного назначения
4 512
50:55:0030620:42
401
10.06.2008
строительство объекта многофункционального назначения
5 470
50:55:0030620:23
427
10.06.2008
строительство объекта многофункционального назначения с объектом транспортного назначения
10 305
50:55:0030620:41
434
10.06.2008
строительство объекта транспортного назначения
10 634
50:55:0030620:48
433
10.06.2008
строительство объекта многофункционального назначения с объектом транспортного назначения
6 963
50:55:0030620:47
432
10.06.2008
строительство объекта транспортного назначения
11010
50:55:0030620:46
439
10.06.2008
строительство объектов социально-культурного коммунально-бытового назначения
6 265
50:55:0030620:55
438
10.06.2008
строительство объекта физкультурно-спортивного назначения
9 008
50:55:0030620:53
437
10.06.2008
строительство объекта для образовательных целей
2 991
50:55:0030620:52
436
10.06.2008
строительство объекта культурного назначения
6 132
50:55:0030620:51
450
10.06.2008
земли общего пользования
35 537
50:55:0030620:54
410
10.06.2008
многоэтажное жилищное строительство
21361
50:55:0030620:25
Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд и в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Судья Г.И.Богатырёва
