Решение от 18 августа 2014 года №А39-6360/2013

 
 
 
 
 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Дело № А39-6360/2013
 
    город Саранск                                                                        18 августа 2014 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2014 года.
 
    Решение в полном объеме изготовлено 18 августа 2014 года.
 
    Арбитражный суд Республики Мордовия в составе судьи Алёхиной М.Н.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
 
    Кокоревой Л.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
    общества с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй"
 
    ОГРН 1071327000920, ИНН 1327004206)
 
    к государственному автономному учреждению Республики Мордовия "Фонд имущества" (ОГРН 1021300973418, ИНН 1325031067) 
 
    о разрешении преддоговорного спора,
 
    третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия,  Правительство Республики Мордовия,  государственное бюджетное учреждение "Мордовская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ", общество с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы",
 
    при участии в заседании:
 
    от истца: Пазухина К.А. (представитель,  доверенность от 24.12.2013),
 
    от ответчика: Мокроусова Е.А. (начальник организационно-правового отдела, доверенность от 03.03.2012 №8-Д),
 
    от третьих лиц: не явились,
 
    у с т а н о в и л :
 
    общество с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд с иском к государственному автономному учреждению Республики Мордовия "Фонд имущества" (далее - ответчик).
 
    Уточнив исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец просит суд разрешить преддоговорный спор, возникший у сторон при заключении договора № 27 купли-продажи  части административного здания, общей площадью 244, 5кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, переулок Дачный, дом №2.
 
    Истец просит утвердить пункт 2.1. договора в редакции: "2.1. Цена продажи Имущества указанного в пункте 1.2. настоящего договора, согласно экспертному заключению   №146 от 04 июля 2014 года "Об определении рыночной стоимости части административного здания, общей площадью 244, 5кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, переулок Дачный, дом №2" по состоянию на 12.09.2013 года", составляет   7590678рублей без НДС 18%".     
 
    Истец просит также внести изменения в водную часть Приложения № 1 к договору заменой цифры "9970800рублей"  цифрой   "7590678рублей без НДС 18%".
 
    Ответчик доводы представил в отзыве, по уточненным исковым требованиям возражений не представил.
 
    Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия,  Правительство Республики Мордовия,  государственное бюджетное учреждение "Мордовская лаборатория судебной экспертизы Минюста РФ", общество с ограниченной ответственностью "Рыночные оценочные системы"  доводов по существу спора не представили.
 
    Из материалов дела следует, что на основании договора №2462 от 01 июня 2008 года истцу (арендатор) Государственным комитетом имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (арендодатель) передано в аренду нежилое помещение части здания общей площадью 244,5кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, переулок Дачный, 2.
 
    Срок аренды установлен  с 01.06.2008 на 10 лет. По акту приема-передачи от 01.06.2008 помещение передано арендатору.
 
    Договор аренды прошел государственную регистрацию  (регистрационная запись № 13-13-01/338/2008-475 от 12.01.2009).
 
    28.10.2013 года постановлением Правительства Республики Мордовия                  № 487 принято решение об условиях приватизации выше указанного помещения. Пунктом 4 постановления выкупная стоимость помещения установлена в сумме 9970800руб.
 
    Согласно Приложению № 2 к Постановлению рыночная стоимость помещения определена отчетом от 17 сентября 2013 года № 13/09/472-н/3. Как видно из приложения,  выкупная стоимость в размере 9970800руб. определена с учетом подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ (без учета НДС 18%).
 
    Ответчик (продавец), действуя от имени Республики Мордовия на основании Постановления Правительства Республики Мордовия от 30.08.2001                    № 249 направил истцу  письмо от 11.11.2013 № 199 с предложением о выкупе занимаемого помещения с приложением проекта договора № 27 купли-продажи спорного помещения.
 
    06 декабря 2013 года истец направил ответчику письмо, где выразил свое согласие на реализацию права преимущественного выкупа занимаемого помещения. Одновременно в письме истец сообщил ответчику о своем несогласии с выкупной ценой, установленной в пункте 2.1. договора, приложив к письму протокол разногласий по пункту 2.1. договора и по Приложению № 1 к нему, также направил ответчику отчет где выкупная цена помещения определена в размере 6112500руб. Цена установлена на основании экспертного заключения                         № 2695/06 от 09.12.2013, изготовленного ФБУ "Мордовская лаборатория судебной экспертизы" Минюста РФ также без учета НДС 18%.
 
    Указанные документы получены ответчиком согласно отметке 10.12.2013.
 
    Соглашение о цене сторонами не достигнуто, что послужило ООО "Вектор-Строй", как  покупателю государственного недвижимого имущества, основанием для обращение в суд с рассматриваемым иском. 
 
    Заслушав доводы сторон спора, исследовав имеющиеся в деле доказательства суд, пришел к следующим выводам.
 
    Спор возник в связи с реализацией истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им имущества. Порядок реализации такого права определен Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон 159-ФЗ).
 
    Наличие у истца преимущественного права покупки ответчиком не оспаривается. У сторон возникли разногласия на стадии заключения договора купли-продажи арендуемого помещения, разногласия возникли по выкупной цене.
 
    В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.
 
    В соответствии со статьями 13 и 13  Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
 
    Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс). Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82-87  Кодекса).
 
    Поскольку сторонами представлены противоречивые заключения о рыночной стоимости имущества суд назначил судебную оценочную  экспертизу по определению рыночной стоимости (выкупной цены) помещения, которая была поручена судом Автономной некоммерческой организации "Лаборатория судебных экспертиз". Согласно экспертному заключению № 424 от 07.07.2014, рыночная стоимость помещения составила 8957000руб.  (с учетом НДС 18%).
 
    В соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ истец, приобретающий государственное имущество в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ, с 01 апреля 2011 не является плательщиком НДС по таким сделкам.
 
    Поэтому выкупная цена помещения определяется как разность между рыночной стоимостью  помещения и суммой НДС, включаемой в рыночную стоимость. Согласно экспертному заключению выкупная цена помещения составит 7590678руб. (цена определена на ту же дату, что и в отчете ответчика).
 
    Таким образом, в деле имеются три отчета об оценке рыночной стоимости одного и того же помещения. При этом стоимость помещения по отчету, представленному истцом (6 112 500рублей) наиболее близка к судебной оценке                       (7 590 678рублей). Оценка, произведенная по заданию ответчика (9 970 800рублей),  значительно выше указанных величин.
 
    Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  РФ представленные в материалы дела доказательства с учетом результатов судебной экспертизы, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований путем установления выкупной цены, определенной судебной экспертизой, как процессуально наиболее объективным доказательством.
 
    Исходя из положений статьи 13 Закона № 135-ФЗ, статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в результате рассмотрения преддоговорного спора суд определяет условия, на которых стороны должны совершить сделку, в том числе цену, по которой должен быть заключен договор, поскольку цена недвижимого имущества является существенным условием такого договора купли-продажи такого имущества (статьи 432, 555 ГК РФ).
 
    На основании изложенного суд утверждает спорны условия договора купли-продажи № 27 в следующих редакциях:
 
    Пункт 2.1. договора  "Цена продажи Имущества указанного в пункте 1.2. настоящего договора, согласно экспертному заключению   №146 от 04 июля 2014 года "Об определении рыночной стоимости части административного здания, общей площадью 244, 5кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, переулок Дачный, дом №2" по состоянию на 12.09.2013 года", составляет   7 590 678рублей без НДС 18%".     
 
    Во вводной части Приложения № 1 к договору № 27 о графике внесения платежей в рассрочку цифру "9 970 800рублей" заменить цифрой                                   "7 590 678рублей без НДС 18%".
 
    На основании заявления истца судебные расходы,  связанные с рассмотрением дела, относятся на истца.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-170, 173, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд
 
    р е ш и л :
 
    пункт 2.1. договора № 27 купли-продажи недвижимого имущества, заключаемого обществом с ограниченной ответственностью "Вектор-Строй" и государственным автономным учреждением Республики Мордовия "Фонд имущества"  утвердить в редакции: "Цена продажи Имущества указанного в пункте 1.2. настоящего договора, согласно экспертному заключению   №146 от 04 июля 2014 года "Об определении рыночной стоимости части административного здания, общей площадью 244, 5кв.м, расположенного по адресу: Республика Мордовия, г. Саранск, переулок Дачный, дом №2" по состоянию на 12.09.2013 года", составляет   7590678рублей без НДС 18%".     
 
    Во вводной части Приложения № 1 к договору № 27 о графике внесения платежей в рассрочку цифру "9970800рублей" заменить цифрой           "7590678рублей без НДС 18%".
 
    Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца с момента принятия решения.
 
    В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                           М.Н. Алёхина