Решение от 31 марта 2010 года №А36-4878/2009

 
Арбитражный суд Липецкой области
 
ул.Скороходова, д.2, г.Липецк, 398019
 
http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: arbsud@lipetsk.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
 
г. Липецк                                                                     Дело №А36-4878/2009  
    31 марта 2010 г. (решение изготовлено в полном объеме)
 
    25 марта 2010 г. (оглашена резолютивная часть решения)                               Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Уколова С.М.,
 
    при ведении протокола помощником судьи Батраковым М.Г.
 
    рассматривая в судебном заседании исковое заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области к ЗАО «Трест «Липецкстрой» о взыскании задолженности по арендной плате и пени,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца представитель Толоконникова С.М. по доверенности от 29.05.2009 г.;
 
    от ответчика представитель Коровин А.А. по доверенности от 11.01.2009 г.;
 
    от третьего лица – Татьянина Е.В. эксперт (паспорт, свидетельство о заключении брака)
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО «Трест «Липецкстрой» о взыскании в пользу Российской Федерации задолженности по арендной плате по договорам аренды земли б/н от 27.06.2003 г. и №2889 от 22.10.2002 г. за 1 и 2 кварталы 2009 г. в сумме 310153,51 рубля, а также пени за период с 26.03.2009 г. по 9.07.2009 г. сумме 13327,30 рубля. Определением от 23.09.2009 г. для целей отдельного рассмотрения в рамках дела №А36-4878/2009 было выделено требование по договору №2889 от 22.10.2002 г. Уточнением исковых требований истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за земельный участок 48:20:03: 51 02:0030 в сумме 165 066,89 руб. и пени за просрочку платежа с 23.03.09 г. по 23.09.09 г.  в сумме 8 518,03 руб.
 
    Определением от 25.01.2010 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечена эксперт ООО «РКК «Эксперт» Торшина Е.В. (изменила фамилию на Татьянину Е.В.).
 
    Представитель истца в судебном заседании настаивала на иске.
 
    Представитель ответчика отзывом на иск и в заседании возражал по заявленным требованиям. Полагает, что истцом необоснованно заявлено об изменении размера арендной платы, так как отчет о рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок считает недостоверным. Заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы в виде иной независимой оценки, проведение которой просил поручить ОГУП «Липецкоблтехинвентаризация».
 
    Представитель истца полагает, что проведенный ООО «РКК «Эксперт» отчет №2329 о  рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок соответствует законодательству об оценочной деятельности, необходимости в назначении экспертизы не имеется. Подчеркнул, что в предусмотренном законом порядке отчет не оспаривался.
 
    Привлеченная в качестве третьего лица оценщик ООО «РКК «Эксперт» Татьянина Е.В. пояснила, что осмотр объекта оценки производился 16.02.2009 г. с участием представителей истца и ответчика, отчет №2329 составлен в полном соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости годовой арендной платы за земельный участок выполнен на основании доходного подхода, отчет содержит описание земельного участка, карту расположения оцениваемого объекта и другие необходимые данные.
 
    Проанализировав доводы представителей сторон, суд отказывает в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы. Как видно из материалов дела, судом дважды по ходатайствам ответчика назначалась судебная экспертиза в различных организациях: ООО «Российское общество оценщиков» и Липецкая торгово-промышленная палата. Указанные организации по различным причинам не смогли провести экспертизу.
 
    Отчет об оценке №2329,  согласно заключения от 23.03.09 г. соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности (л.д.122 т.1). Своевременно данный отчет ответчиком не оспорен в установленном законом порядке, что не дает оснований сомневаться в его законности и обоснованности.
 
    В силу ст.11 Федерального закона РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    С учетом пояснений представителя ООО «РКК «Эксперт» суд признает отчет №2329 достоверным. Фактически отчет содержит описание земельного участка, карту расположения оцениваемого объекта и другие необходимые данные, необходимые для его идентификации.
 
    Изучив представленные доказательства, суд установил следующее.
 
    Как видно из материалов дела, 22.10.2002 г. между администрацией г.Липецка, ответчиком и ЗАО «СУ-2 Липецкстрой» был заключен договор аренды государственного имущества – земельного участка, относящегося к категории земель поселений с кадастровым номером 48:20:03:5102:0030 площадью 7632 кв.м, расположенного по адресу: г.Липецк, ул.Металлургов, д.9, Левобережный округ сроком с 9.10.2002 г. по 9.10.2027 г. (л.д.89-97 т.1). Приложением к договору стороны определили размер арендной платы за всю площадь в сумме 50 329,99 рубля (л.д.97 т.1). Доля земельного участка, находящегося в пользовании ответчика, определена приложением №3 к договору (л.д.96 т.1) и составила 671/1000 или 5121 кв.м.
 
    Впоследствии соглашением сторон от 12.04.2005 г. арендодатель по договору изменился на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Липецкой области (л.д.98-99 т.1). Также в сделку были внесены иные изменения. Соглашение прошло государственную регистрацию в Управлении ФРС по Липецкой области 5.07.2006 г.; в подтверждение права собственности Российской Федерации на земельный участок выдано свидетельство  от 25.03.05 г. (л.д.104 т.1).
 
    В частности, стороны определили в п.1.4. соглашения от 12.04.2005 г., что размер арендной платы пересматривается при проведении оценки рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование земельным участком в соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не чаще одного раза в год. В этом случае арендодатель направляет расчет арендной платы арендатору и заключение дополнительного соглашения по пересмотру размера арендной платы не требуется.
 
    Дополнительным соглашением от 06.06.2006 г. (л.д.103 т.1) стороны заменили арендатора ЗАО «СУ-2 Липецкстрой»  на ЗАО «СУ-1 Липецкстрой».
 
    Письмом от 2.03.2009 г. №830-04 (л.д.105-109 т.1) арендодатель сообщил арендатору - ответчику об изменении в 2009 году размера арендной платы в связи с проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы.
 
    Поскольку арендатор (ответчик) не вносил арендные платежи за первый и второй кварталы 2009 года, истец (арендодатель) обратился в суд с настоящим иском.
 
    Рассмотрев материалы дела, изучив доводы искового заявления, выслушав представителей сторон, суд полагает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.
 
    Как видно из материалов дела, рассматриваемые отношения вытекают из договора аренды земли. При рассмотрении спора суд руководствуется нормами главы 34 второй части Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ, а также условиями договора.
 
    В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу пункта 3 указанной выше статьи, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поскольку в договоре №2889 от 22.10.2002 г. не предусмотрена периодичность изменения арендной платы, суд полагает, что последняя может изменяться не чаще одного раза в год.
 
    В силу ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    Согласно п.4 ст.22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Такие общие начала (основные принципы, Правила) установлены Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации». Одним из способов определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, является (подпункт г) пункта 2, пункт 6) - на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    Однако, исходя из срока принятия данного постановления, оно напрямую не может быть применено к спорным правоотношениям сторон. В то же время оно свидетельствует о подходах государства – Российской Федерации к вопросам арендной платы за земли, принадлежащие РФ.
 
    В соответствии со ст. 6 Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация имеет право на проведение оценки принадлежащих ей объектов оценки. Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным.
 
    Согласно ст. 8 Федерального закона N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.
 
    Пунктом 3.3. договора от 22.10.2002 г. арендодателю предоставлено право пересмотреть размер арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения централизованно устанавливаемых базовых ставок арендной платы по решению государственных органов или представительного органа местного самоуправления г.Липецка.
 
    Впоследствии стороны установили в п.1.4. соглашения от 12.04.2005 г., что размер арендной платы пересматривается при проведении оценки рыночной стоимости величины годовой арендной платы за пользование земельным участком в соответствии со ст.8 Федерального закона от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не чаще одного раза в год.
 
    Как видно из пояснений арендодателя, письма в адрес арендатора от 2.03.2009 г. и расчета арендной платы на 2009 год, размер арендной платы определялся исходя из рыночной оценки стоимости арендной платы за земельный участок (л.д.1-49 т.2). Рыночная стоимость годовой арендной платы по состоянию на 16.02.2009 г. составила 65 руб. за 1 кв. метр в год.
 
    Исходя из этого, суд приходит к выводу о том, что стороны, составляя соглашение от 12.04.2005 г. перешли на методику определения величины арендной платы в соответствии с п.1.4. соглашения.  Пункт 3.3. договора, предусматривающий иную методику изменения размера арендной платы, сохраняет силу только в части возможности одностороннего изменения арендодателем арендной платы. Решения органов местного самоуправления г.Липецка не могли распространяться на земельные участки, являющиеся собственностью Российской Федерации.
 
    Позиция истца заключается в том, что арендодатель в одностороннем порядке изменил размер арендной платы на основании соглашения от 12.04.2005 г., п.2 ст. 424 ГК РФ, статьи 8 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и пункта 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества».
 
    В данном случае суд полагает позицию истца обоснованной, соответствующей законодательству и материалам дела.
 
    В силу ч.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. Согласно ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом, а также в случаях, предусмотренных договором (ст.310 ГК РФ). В данном случае стороны предусмотрели в договоре и соглашении от 12.04.05 г. возможность одностороннего изменения размера арендной платы.
 
    Пунктом 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 г. №685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» предусматривалось заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности с определением в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли РФ (пункт 3 действовал до 05.11.2009 г.).
 
    Заключение соглашения от 12.04.2005 г. соответствовало положениям Гражданского, Земельного кодексов, а также законодательства об оценочной деятельности.
 
    Доводы ответчика о том, что отчет об оценке №2329 недостоверен и содержит явно завышенную сумму арендной платы, суд не может признать обоснованными. Заключением от 23.03.09 г. отчет №2329 признан соответствующим стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности (л.д.122 т.1). По иным земельным участкам, оцениваемым в таком же порядке, сумма арендной платы на 2009 г. была такой же или близкой к сумме, определенной в отчете №2329. Сопоставление арендной платы, определенной в отчете №2329 и исчисленной на основании кадастровой стоимости земельного участка в 2009 г., свидетельствует о том, что сумма арендной платы на основании отчета об оценке на 35301 руб. меньше, чем по иному способу ее исчисления.
 
    При рассмотрении спора суд с учетом содержания раздела IIПоложения о Терруправлении (л.д.70-83 т.1) отклоняет довод ответчика о ненадлежащем истце. Более того, представленное в материалах дела соглашение о правопреемстве подразумевает право Терруправления на действия от имени Российской Федерации, реализованное в рамках рассматриваемого дела. Сумму арендных платежей и неустойки Терруправление просит взыскать в пользу Российской Федерации, что однозначно свидетельствует о том, что данный иск заявлен в интересах и от имени Российской Федерации.
 
    Согласно пункта 7.2. договора в случае невнесение арендной платы в установленный договором срок арендаторы уплачивают неустойку (пени) в порядке, установленном ст.395 ГК РФ.
 
    Поскольку ответчик не уплачивал арендных платежей за 2009 год, требования истца подлежат удовлетворению в сумме 165066,89 рубля. В основание данного вывода суда также положены ст.ст.309-310, 614 ГК РФ.
 
    В тоже время, требования истца по взысканию неустойки рассчитаны не в соответствии с п.7.2. и ст.395 ГК РФ, а с начислением пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.
 
    Согласно ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
 
    На день предъявления иска учетная ставка рефинансирования согласно Указанию ЦБ РФ от 07.08.2009 г. №2270-У составляла 10,75%. Пункт 2 постановления №13/14 Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 г. «О практике применения положений Гражданского кодекса РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» предусматривает, что при расчете подлежащих уплате процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ число дней в году принимается равным 360 дней. С учетом этого, неустойка по п.7.2. договора за период с 23.03 09 г. по 23.09.09 г. составила 6 296,81 руб., которые и подлежат взысканию с ответчика в пользу Российской Федерации. В остальной части неустойки отказывается.
 
    В соответствии с ст.110 АПК РФ расходы по госпошлине распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям. Поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в сумме 4 927,26 рубля.
 
    Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Взыскать с ЗАО Трест «Липецкстрой» в пользу Российской Федерации в лице Территориального управления Росимущества в Липецкой области (л/с 04461А18230, ИНН/КПП 4826067736/482601001, ГРКЦ ГУ Банка России по Липецкой области г.Липецк, БИК 044206001, р/с 40101810200000010006, КБК 167 111 05021 01 0000 120, ОКАТО 424010000000) задолженность по арендной плате за 1-2 квартал 2009 г.(кадастровый номер земельного участка 48 20 03 51 02 0030) в сумме 165 066,89 руб., а также пени за просрочку платежа за период с 26.03.2009 г. по 23.09.2009 г. в сумме 6 296,81 руб.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с ЗАО Трест «Липецкстрой» в доход федерального бюджета  государственную пошлину в сумме 4927,26 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в установленном законом порядке.
 
 
 
 
    Судья                                                                                         С.М. Уколов