Решение от 09 апреля 2009 года №А36-4064/2008

 
Арбитражный суд Липецкой области
 
398019 , г. Липецк, ул. Скороходова , 2
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
г.  Липецк                        Дело № А 36-4064/2008                     09 апреля 2009 г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 06 апреля 2009 г.
 
    Полный текст решения изготовлен 09 апреля 2009 г.
 
    Арбитражный суд Липецкой области  в составе судьи Серокуровой У.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи  Мещеряковой Я.Р.,
 
    рассмотрев в судебном заседании исковое заявление
 
    крестьянского (фермерского) хозяйства «Кентавр» (с. Дмитряшевское Липецкой области)
 
    к крестьянскому (фермерскому)  хозяйству «Долгое» (с. Хлевное Липецкой области)
 
    об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка,
 
    и встречному иску
 
    крестьянского (фермерского) хозяйства «Долгое» (с. Хлевное Липецкой области)
 
    к крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кентавр» (с. Дмитряшевское Липецкой области)
 
    об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от КФХ «Кентавр»: адвокат Ельчанинов С.Н., доверенность от 03.02.2009г.,
 
    от КФХ «Долгое»: глава Волков М.И.,
 
установил:
 
    Крестьянское (фермерское) хозяйство «Кентавр» (далее – КФХ «Кентавр»), обратилось в арбитражный суд Липецкой области с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Долгое» (далее – КФХ «Долгое») об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 80 га, расположенного по адресу: Липецкая область, Хлевенский район, с. Долгое, за общую сумму 720000 руб., а также явиться на государственную регистрацию договора в Федеральную регистрационную службу по Липецкой области. Иск заявлен на основании ст. ст. 429, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В ходе рассмотрения дела суд удовлетворил ходатайство главы КФХ «Долгое» о принятии к производству встречного иска КФХ «Долгое» к КФХ «Кентавр» об обязании заключить договор купли-продажи индивидуально-определенного земельного участка площадью 80 га с кадастровым номером 48:17:084 01 03:602 по цене 38094 руб. за один гектар, который находится примерно в 50 м по направлению на юг от ориентира: Липецкая область, Хлевенский район, д. Долгое, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область, Хлевенский район, сельское поселение Дмитряшевский сельсовет, д. Долгое.
 
    Суд предлагал сторонам урегулировать спор мирным путем, однако в установленный законом процессуальный срок рассмотрения дела в суде первой инстанции, представителям сторон не удалось достичь компромисса.
 
    В судебном заседании представители КФХ «Кентавр» и КФХ «Долгое» настаивали на удовлетворении заявленных ими исков, возражали против исков, предъявленных к ним.
 
    Возражая против предъявленного иска, глава КФХ «Долгое» ссылается на прекращение срока действия предварительного договора, на его несоответствие требованиям ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», на отсутствие доказательств уклонения от заключения договора купли-продажи земельного участка (л.д. 45-47). Настаивая на удовлетворении встречного иска, глава КФХ «Долгое» также ссылается на прекращение обязательств по предварительному договору купли-продажи от 16.12.2006 г., полагая, что их срок истек 16.12.2007 г. Кроме того истец по встречному иску оценивает  молчание со стороны главы КФХ «Кентавр» Головина Н.И. на предложение о заключении договора купли-продажи земельного участка по цене 38094 за один гектар как выражение соответствующей воли по правилу пункта 3 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 64-66).
 
    Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.
 
    КФХ «Кентавр» было создано 25.04.1994 г. на основании постановления администрации Хлевенского района Липецкой области № 160, главой хозяйства является Головин Николай Иванович, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 09.03.2007 г. (л.д. 22-32).
 
    25.09.1991 г. решением  президиума Хлевенского районного Совета народных депутатов Липецкой области было образовано КФХ «Долгое», зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц на основании постановления администрации Хлевенского района Липецкой области № 297 от 05.09.1994 г. (л.д. 53-54, 83-84, 122).
 
    Из материалов дела видно, что 23.10.1991 г. главе КФХ «Долгое» Волкову Михаилу Ивановичу администрацией Хлевенского района Липецкой области был выдан государственный акт А-1№ 093274 на право бессрочного пользования 85 гектарами земли для организации крестьянского (фермерского) хозяйства (л.д. 79-82).
 
    На основании постановления администрации Хлевенского района Липецкой области от 05.091994 г. № 297 Волкову М.И. был выдан государственный акт № ЛП-17-000155 о предоставлении 85 гектаров земли в собственность для сельскохозяйственного использования (л.д. 85-88, 122).
 
    16.12.2006 г. между КФХ «Долгое» и КФХ «Кентавр» был подписан предварительный договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 80 га, расположенный по адресу: Липецкая область, Хлевенский район, с.Долгое. Стоимость имущества была определена сторонами в размере 15000 руб. за один гектар, а всего – 720000 руб. По условиям пункта 5 названного договора, продавец принял на себя обязательство передать имущество в фактическое пользование покупателя в день подписания договора, который имеет силу передаточного акта (л.д. 8-9).
 
    Как видно из кадастрового плана от 23.11.2007 г. земельный участок площадью 850000 кв.м прошел кадастровый учет, ему был присвоен кадастровый номер - 48:17:084 01 03:0011, а также адрес местоположения – примерно 50 по направлению на юг от ориентира Липецкая область Хлевенский район, д. Долгое, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область Хлевенский район, сельское поселение Дмитряшевский сельсовет, д. Долгое (л.д. 10-11).
 
    14.02.2008 г. за Волковым М.И. было зарегистрировано право собственности на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства - земельный участок площадью 850000 кв.м, предоставленный из земель сельскохозяйственного использования, находящегося примерно в 50 по направлению на юг от ориентира Липецкая область Хлевенский район, д. Долгое, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область Хлевенский район, сельское поселение Дмитряшевский сельсовет, д. Долгое (л.д. 12).
 
    КФХ «Кентавр» перечисляло в безналичном порядке, а также передавало наличными денежными средствами Волкову М.И. денежные средства в качестве оплаты за земельный участок по договору купли-продажи от 16.12.2007 г., что подтверждается платежными поручениями: № 557 от 27.11.2007 г. на сумму 220000 руб., № 95 от 10.01.2008 г. на сумму 26400, №15 от 20.02.2008 г. на сумму 210000 руб.,  № 82 от 18.01.2008 г. на сумму 350000 руб., а также расписками Волкова М.И.: от 18.12.2006 г. на сумму 300000 руб., от 10.01.2008 г. на сумму 20000 руб., от  (л.д. 14, 15, 16, 89-91).
 
    26.05.2008 г. земельный участок с кадастровым номером 48:17:084 01 03:0011 был разделен, в результате чего образован новый участок площадью 80000 кв.м с кадастровым номером 48:17:0840103:602 (л.д. 40-41, 69, 70).
 
    17.06.2008 г. за Волковым М.И. было зарегистрировано право собственности на имущество крестьянского (фермерского) хозяйства - земельный участок площадью 800000 кв.м, с кадастровым номером 48:17:0840103:602, предоставленный из земель сельскохозяйственного использования, находящегося примерно в 50 по направлению на юг от ориентира Липецкая область Хлевенский район, д. Долгое, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область Хлевенский район, сельское поселение Дмитряшевский сельсовет, д. Долгое (л.д. 56).
 
    Полагая, что надлежащим образом исполнил обязательства по предварительному договору купли-продажи земельного участка от 16.12.2006 г., глава КФХ «Кентавр» обратился в суд с иском.
 
    Оценив представленные доказательства, суд считает, что требование истца по первоначальному иску не подлежит удовлетворению в связи со следующим.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Согласно п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
 
    В тексте предварительного договора от 16.12.2006 г. стороны не установили дату, когда должен быть заключен основной договор, следовательно, такой договор сторонам надлежало заключить до 16.12.2007 г.
 
    Доказательства заключения между КФХ «Долгое» и КФХ «Кентавр» основного договора купли-продажи, названного в предварительном договоре имущества, в материалах дела отсутствуют.
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на дату подписания договора от 16.12.2006 г.), земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Согласно Федеральному закону от 02.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре», действовавшему на дату подписания договора от 16.12.2006г., границы земельного участка описываются и удостоверяются в соответствии с законодательством по ведению государственного земельного кадастра и использованию его сведений.
 
    Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков. Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре»). Из смысла и содержания п. 2 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре» усматривается, что  в Едином государственном реестре земель содержатся основные сведения о земельных участках, а именно: кадастровые номера; местоположение (адрес); площадь; категория земель и разрешенное использование земельных участков; описание границ земельных участков, их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю; качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель; наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 14 Федерального закона от 02.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре», моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.
 
    Каждое лицо, участвующее в деле,  должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Как установлено судом, на дату подписания предварительного договора купли-продажи от 16.12.2006 г. за главой КФХ «Долгое» Волковым М.И. было зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 850000 кв.м с кадастровым номером 48:17:084 01 03:0011.
 
    В предварительном договоре купли-продажи от 16.12.2006 г. указано иное имущество - земельный участок площадью 80 га без указания его кадастрового номера.
 
    При таких обстоятельствах, по данным, указанным в предварительном договоре купли-продажи от 16.12.2006 г. невозможно объективно определить, какой земельный участок являлся предметом договора и существовал ли такой земельный участок в качестве объекта гражданского оборота в силу вышеизложенных норм материального права.
 
    Поскольку  предмет предварительного договора купли-продажи от 16.12.2006 г. не согласован сторонами, в силу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации, предварительный договор купли-продажи от 16.12.2006г. является незаключенным.
 
    Кроме того, в такой ситуации, у КФХ «Долгое» не было правовых оснований распоряжаться земельным участком площадью 80 га, а значит и по этому основанию стороны не вправе ссылаться на условия предварительного договора.
 
    Суд считает, что необходимо принять во внимание также следующее.
 
    Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Из материалов дела следует, что до 16.12.2007 г. основной договор сторонами заключен не был и предложений о его заключении не направлялось, следовательно, обязательства по предварительному договору прекратились, в связи с чем КФХ «Кентавр» не вправе настаивать на заключении основного договора купли-продажи земельного участка.
 
    Довод представителя КФХ «Кентавр» о передаче денежных средств по предварительному договору купли-продажи от 16.12.2006 г. КФХ «Долгое», в том числе после истечения годичного срока после подписания предварительного договора купли-продажи не имеет правого значения при рассмотрении данного дела и не принимается судом.
 
    Судом установлено, что КФХ «Кентавр» перечисляло в безналичном порядке, а также передавало наличными денежными средствами Волкову М.И. денежные средства в качестве оплаты за земельный участок по договору купли-продажи от 16.12.2007 г., в том числе и в январе-феврале 2008 года, то есть после истечения установленного законом годичного срока для заключения основного договора. Однако в данном случае это не свидетельствует о продлении срока для заключения основного договора, поскольку не предусмотрено законодателем.
 
    Из содержания правовых норм, регулирующих условия предварительного договора следует, что предварительный договор по своей правовой природе предназначен для отражения волеизъявления сторон на заключение основного обязательства в будущем. Нормы действующего законодательства не позволяют считать предварительный договор основанием для перечисления (передачи) денежных средств. Осуществляя предпринимательскую деятельность по правилу части 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть действуя в гражданском обороте на свой риск,  глава  КФХ «Кентавр» должен был учитывать эти обстоятельства, а значит в настоящее время не вправе ссылаться на то, что обязательства по предварительному договору не прекращены в связи с перечислением им денежных средств и их принятием КФХ «Долгое».
 
 
    Вместе с тем, из материалов дела  и пояснений представителей сторон в ходе судебного разбирательства следует, что обе стороны имеют волеизъявление на отчуждение и соответственно приобретение земельного участка, спор возник только в связи с согласованием между ними стоимости имущества. При таких обстоятельствах, в случае заключения в установленном порядке договора купли-продажи земельного участка стороны не лишены права зачесть произведенные ранее платежи.
 
    Суд также принимает во внимание обоснованность ссылки главы КФХ «Долгое» Волкова М.И. на нормы Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.
 
    Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (пункт 2 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
 
    По правилу пункта 3 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.
 
    Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).
 
 
 
    Из материалов дела видно, что в сентябре 2007 года Волков М.И. направлял главе администрации Липецкой области извещение о намерении продать земельный участок площадью 80 га по цене 15000 руб. за один гектар (л.д. 48, 49). После предоставления Волковым М.И. дополнительных документов глава администрации Липецкой области сообщил о намерении осуществить преимущественное право покупки  земельного участка площадью 85000 га, кадастровый номер 48:17:084 01 03:0011 (л.д. 50).
 
    Однако судом установлено, что стороны в предварительном договоре купли-продажи от 16.12.2006 г. не согласовали земельный участок как индивидуально-определенный объект гражданского оборота, в связи с чем невозможно сделать объективный вывод о заблаговременном извещении исполнительного органа субъекта Российской Федерации о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения.
 
    Учитывая правила статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», стороны, действуя в гражданском обороте разумно и добросовестно, не вправе были согласовывать условия сделки по продаже земельного участка без предварительного уведомления исполнительного органа субъекта Российской Федерации. При таких обстоятельствах, подписывая предварительный договор купли-продажи от 16.12.2006 г., стороны действовали неправомерно, с нарушением Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
 
    Учитывая все вышеизложенное, суд считает, что требование истца по первоначальному иску не основано на законе, не подтверждается материалами дела, поэтому в иске следует отказать.
 
    Что касается требования истца по встречному иску, то оно также необоснованно в связи со следующим.
 
    Как установлено судом при рассмотрении первоначального иска, предварительный договор купли-продажи от 16.12.2006 г. не может являться основанием для заключения основного договора.
 
    Суд считает ошибочным мнение главы КФХ «Долгое» Волкова М.И. о том, что молчание главы КФХ «Кентавр» на извещение КФХ «Долгое»  от 12.07.2008 г. о намерении продать земельный участок, является акцептом по правилу п. 3 ст. 158 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Действительно, в деле имеется извещение от 12.07.2008 г. Волкова М.И. о намерении продать по цене 38094 руб. за один гектар земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 800000 кв.м, с кадастровым номером 48:17:0840103:602, предоставленный из земель сельскохозяйственного использования, находящегося примерно в 50 по направлению на юг от ориентира Липецкая область Хлевенский район, д. Долгое, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Липецкая область Хлевенский район, сельское поселение Дмитряшевский сельсовет, д. Долгое. Названное извещение было направлено в два адреса и получено администрацией Липецкой области и главой КФХ «Кентавр» Головиным Н.И. (л.д. 73, 74).  Письмом от 28.07.2008 г. глава администрации Липецкой области отказался от преимущественного права покупки данного земельного участка (л.д. 75).
 
    По правилу пункта 3 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации, молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
 
    Истец по встречному иску не указал, какие именно  нормы материального  права в данном случае устанавливают молчание в качестве согласия заключить договор купли-продажи земельного участка. Не имеется и соглашения сторон, предусматривающего такое правило для  КФХ «Кентавр» и КФХ «Долгое».
 
    В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Как установлено судом, в данном случае не имеется ни одного из правовых оснований для понуждения КФХ «Кентавр» к заключению договора купли-продажи.
 
    При таких обстоятельствах, требование истца по встречному иску не основано на законе, не подтверждается материалами дела, поэтому в иске следует отказать.
 
    Руководствуясь ст.ст. 167-170, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении первоначального иска крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кентавр» к крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Долгое» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.
 
    В удовлетворении встречного иска крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Долгое» к крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Кентавр» об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка отказать.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента изготовления в полном объеме и в этот  срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через  арбитражный суд Липецкой области. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске через арбитражный суд Липецкой области.
 
 
    Судья                                                                                    У.В. Серокурова