Дата принятия: 27 февраля 2009г.
Номер документа: А36-291/2009
Арбитражный суд Липецкой области
398019 , г. Липецк, ул. Скороходова , 2
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Липецк Дело № А 36-291\2009
Резолютивная часть решения оглашена «24» февраля 2009 г.
Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2009г.
Арбитражный суд в составе судьи Тонких Л.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Малышевым Я.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело
по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй – Град»
к Управлению строительства и архитектуры Липецкой области
об оспаривании постановления по делу об административном правонарушении
при участии в судебном заседании:
от ООО: Лотарева Е.А. Селезнев В.А. – представители (доверенности от 13.03.2008г.),
от Управления: Ткачева А.А. – представитель (доверенность от 09.02.09г. № 05-194). Кремнева И.А. – консультант правового управления (доверенность от 16.02.09г. № 05-265),
установил: Общество с ограниченной ответственностью «Риэлторский центр «Строй-Град» (далее – ООО «РЦ «Строй-Град», Общество) обратилось в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением об отмене постановления по делу об административном правонарушении №1-19/08-пс от 22.01.2009 года о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях РФ, в виде штрафа в размере 400 000 рублей, вынесенного Управлением строительства и архитектуры Липецкой области (далее – Управление).
В судебном заседании представители ООО «РЦ «Строй-Град» области поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении от 29.01.2009 года № 41, считают, что постановление № 1-19/08-пс от 22.01.2009 года подлежит отмене, так как в действиях заявителя отсутствует состав административного правонарушения. Заявитель имел право привлекать денежных средства граждан для строительства (создания) многоквартирного дома, так как отвечает требованиям, предусмотренным ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года № 214-ФЗ (далее – Закон). Факт зачисления застройщиком денежных средств до момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, по мнению представителей Общества, не может служить основанием для привлечения к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Договором № 543 от 13.08.2008 года расходы, связанные с проведением государственной регистрации, возложены на Участника долевого строительства, который не предпринял необходимых мер, направленных ее осуществление. ООО «РЦ «Строй-Град» от проведения государственной регистрации договора № 543 от 13.08.2008 года не уклонялось. Кроме того, в настоящем судебном заседании представители заявителя указали, что все последствия вменяемого им правонарушения устранены: договор долевого участия в строительстве жилья расторгнут, денежные средства в полном объеме возвращены физическому лицу.
Представитель заинтересованного лица возражал против требований заявителя, считает оспариваемое постановление № 1-19/08-пс от 22.01.2009 года о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, законным и обоснованным, и просил суд отказать в удовлетворении требований ООО «РЦ «Строй-Град» по следующим основаниям. Общество, по мнению Управления, было не вправе привлекать 15.08.2008 года денежные средства Ушакова М.В., так как отсутствовали предусмотренные Законом основания для совершения данного действия. В связи с тем, что договор участия в долевом строительстве №543 от 13.08.2008 года не был зарегистрирован в установленном законом порядке, он является незаключенным и не влечет правовых последствий. Кроме того, представитель Управления указал, что в п. 2.1 указанного договора закреплено положение, согласно которому участник долевого строительства должен был внести обусловленную договором сумму до 15.08.2008 года. Таким образом, Общество заведомо предполагало осуществить привлечение денежных средств до проведения государственной регистрации договора № 543 от 13.08.2008 года, так как ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года № 122-ФЗ предусматривает десятидневный срок на ее проведение. Устранение вредных последствий правонарушения со стороны заявителя имело место после вынесения оспариваемого постановления и не могло свидетельствовать о малозначительности совершенного заявителем правонарушения. От применения иных мер примирительного характера (например, рассрочки уплаты штрафа) заявитель категорически отказался.
Выслушав представителей заявителя и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
Как следует из материалов дела, на основании заявления гражданина Ушакова М.В. от 03.12.2008г. (см. л.д. 105-106 – т.1) сотрудниками Управления строительства и архитектуры Липецкой области проведена проверка соблюдения Обществом требований Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
По результатам проверки составлен протокол № 19\08 от 17.12.2008г. об административном правонарушении, совершенном в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Указанным протоколом зафиксировано совершение ООО «РЦ «Строй-Град» правонарушения, состав которого предусмотрен частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ (см. л.д.86-89 – т.1).
На основании материалов проверки и протокола от 17.12.2008 N 19\08 административным органом вынесено постановление от 22.01.2009 N 1-19\08-пс о привлечении Общества к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ в виде наложения штрафа в размере 400 000 руб. (см. л.д. 79-82 – т.1).
Посчитав постановление Управления от 22.01.2009 N 1-19/08-пс незаконным, Общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, влечет наложение административного штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
Согласно пункту 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с этим Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Пунктом 2 статьи 3 Закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Таким образом, по совокупности указанных норм Закона № 214-ФЗ для привлечения денежных средств участников долевого строительства – граждан застройщику необходимо: 1) получить в установленном порядке разрешение на строительство; 2) опубликовать, разместить и (или) представить проектную декларацию в соответствии с этим Законом; 3) произвести государственную регистрацию права собственности на земельный участок или договора аренды такого участка; 4) заключить договор участия в долевом строительстве.
Материалами дела подтверждается, что Обществу 7 февраля 2007г. Управлением градостроительного контроля г.Липецка выдано разрешение № RU48320000-33 на строительство жилого дома строительный № 21 со встроено-пристроенными объектами соцкультбыта в 26 микрорайоне (см. л.д. 26 – т.1).
Договор № 42-06-СЮ аренды земельного участка под проектирование и строительство жилого дома строительный № 21 в 26 микрорайоне заключен Обществом 18.02.2006г., зарегистрирован в установленном порядке 28.08.2006г. (см. л.д. 31-36 – т.1). Договор № У-38-08-СЮ аренды земельного участка для завершения строительства этого дома заключен 02.07.2008г., зарегистрирован 18.08.2008г. (см. л.д. 51-57 – т.1).
Проектная декларация размещена Обществом 03.03.2007г. (см. л.д. 45-47 – т.1).
Сторонами не оспаривается, материалами дела подтверждается, что Общество осуществляло строительство многоквартирного дома № 21, находящегося в 26 микрорайоне г.Липецка за счет денежных средств участников долевого строительства, в том числе граждан (см., например, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – л.д. 48-50 – т.1, договор участия в долевом строительстве № 543 от 13.08.2008г. – л.д. 58-62 – т.1).
Из материалов дела также усматривается, что договор № 543 участия в долевом строительстве подписан Обществом и гражданином Ушаковым М.В. 13 августа 2008г. (см. л.д. 58-62 – т.1). При этом денежные средства в сумме 1 500 000 руб. поступили от Ушакова М.В. в кассу Общества 15.08.2008г. (см. квитанцию к приходному кассовому ордеру и чеки – л.д. 107 – т.1). Государственную регистрацию указанный договор не прошел.
В соответствии с п.1 ст.422 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Согласно п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Относительно договоров участия в долевом строительстве иное законом не установлено. Напротив, в силу п.1 ст.4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. На основании п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что договор участия в долевом строительстве может быть основанием для привлечения денежных средств участников долевого строительства – граждан (п.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ) только после его заключения, то есть после его государственной регистрации.
Однако привлечение денежных средств участника – гражданина Ушакова М.Ф. имело место со стороны Общества до государственной регистрации договора, то есть до заключения договора участия Ушакова М.Ф. в долевом строительстве.
Следовательно, в соответствии с приведенными положениями правовых норм, у Общества отсутствовало одна из четырех составляющих его право на привлечение денежных средств участника - гражданина для строительства многоквартирного жилого дома.
Таким образом, привлечение заявителем денежных средств граждан для целей строительства многоэтажного дома в отсутствие соответствующего права образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Довод заявителя о том, что в его действиях состав правонарушения, предусмотренный ч.1 ст.14.28 КоАП РФ, отсутствовал, не основан на материалах дела и нормах закона. Последующее расторжение в феврале 2009г. договора № 543 с Ушаковым М.Ф. не умаляет факта привлечения Обществом денежных средств гражданина в августе 2008г.
Данное обстоятельство, по мнению суда, не может свидетельствовать и о малозначительности совершенного Обществом правонарушения. В соответствии с п.18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004г. № 10 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях» (в редакции Постановлений Пленума ВАС РФ от 20.06.2007г. № 42, от 26.07.2007г. № 46) при квалификации правонарушения в качестве малозначительного судам необходимо исходить из оценки конкретных обстоятельств его совершения. Малозначительность правонарушения имеет место при отсутствии существенной угрозы охраняемым общественным отношениям. Такие обстоятельства, как, например, личность и имущественное положение привлекаемого к ответственности лица, добровольное устранение последствий правонарушения, возмещение причиненного ущерба, не являются обстоятельствами, свидетельствующими о малозначительности правонарушения. Данные обстоятельства в силу частей 2 и 3 статьи 4.1 КоАП РФ учитываются при назначении административного наказания, то есть могут смягчать ответственность.
Ответственность, к которой привлечено Общество, установлена за правонарушения в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве введена законодателем в целях прекращения практики двойных продаж квартир, то есть исключения возможности заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства. Государственная регистрация призвана обеспечить публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках, которая необходима всем участникам гражданского оборота, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости.
При таких обстоятельствах привлечение денежных средств гражданина – участника долевого строительства до государственной регистрации договора о долевом участии не может быть признано малозначительным. Довод заявителя о том, что Ушаков М.Ф. изначально не был настроен на продолжение отношений долевого участия, не подтвержден материалами дела. Как видно из материалов дела, заявление Ушакова М.Ф. о расторжении договора поступило Обществу только 22.10.2008г., то есть после привлечения в августе 2008г. его денежных средств (см. л.д. 30 – т.1). При этом Общество не оспаривает факт расторжения договора от 13.908.2008г. № 543 только в феврале 2009г., несмотря на то, что в соглашении о расторжении договора стороны пришли к согласию считать договор расторгнутым с 10.11.2008г. Кроме того, данное обстоятельство не может иметь правового значения, так как договор № 543 от 13.08.2008г. в силу п.3 ст.4 Закона № 214-ФЗ вообще не может считаться заключенным. Факт возврата привлеченных денежных средств гражданину имел место 10.02.2009г. (см. расходный кассовый ордер № 50), то есть после принятия Управлением оспариваемого постановления, и не мог быть учтен Управлением при привлечении Общества к административной ответственности.
Вместе с тем суд отмечает, что штраф наложен на Общество в минимальном размере, исходя из пределов, установленных частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ. Назначение наказания ниже низшего предела Кодексом об административных правонарушениях не предусмотрено (п.1 ст.4.1 КоАП РФ).
Существенных нарушений порядка привлечения Общества к административной ответственности судом также не установлено.
На основании Распоряжения Главы администрации Липецкой области от 29.12.2006г. № 1079-р на Главное управление строительства и архитектуры Липецкой области (ныне – Управление строительства и архитектуры – см.Распоряжение Главы администрации Липецкой области от 21.03.2007г. № 190-р – л.д. 117 – т.1) возложены полномочия, предусмотренные пунктом 2 ст.1 Федерального закона от 18.12.2006г. № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и пунктом 17 ст.1 Федерального закона от 18.07.2006г. № 11-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то есть полномочия по осуществлению контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости см. л.д. 122 – т.1, а также п.3.11 Положения об Управлении строительства и архитектуры Липецкой области, утв. 21.03.2007г. – л.д. 117-119 – т.1).
В силу ст.23.64 КоАП РФ Управление строительства и архитектуры Липецкой области в лице его руководителя (см. распоряжение от 16.02.2007г. № 28-рл – л.д. .121 – т.1) наделено полномочиями рассматривать дела об административных правоотношениях, предусмотренных статьей 14.28 КоАП РФ.
Общество было надлежащим образом извещено о месте и времени составления протокола об административном правонарушении (см. уведомление от 15.12.2008г. № 05\2685 – л.д. 78 – т.1). Протокол составлен должностным лицом Управления Ткачевой А.А., уполномоченной составлять протокола об административных правонарушениях, предусмотренных ст.14.28 КоАП РФ (см. приказ от 30.06.2008г. № 88\10 – л.д. 123 – т.1). При составлении протокола и постановления об административном правонарушении участвовал представитель Общества Лотарева Е.А., действовавшая на основании доверенности от 16.12.2008г. (см. л.д. 75-92 – т.1). Отложение рассмотрения по делу об административном правонарушении имело место по ходатайству Общества (см. л.д. 95-99 – т.1). Постановление по делу об административном правонарушении вынесено в январе 2009г. - до истечения одного года со дня совершения в августе 2008г. нарушения законодательства об участии в долевом строительстве. Следовательно, срок давности привлечения к административной ответственности, установленный п.1 ст.4.5 КоАП РФ, Управлением соблюден.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания для удовлетворения заявления ООО «Риэлторский Центр «Строй–Град».
Руководствуясь статьями 167-170, 210, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований ООО «Риэлторский центр «Строй – Град» об отмене постановления начальника Управления строительства и архитектуры Липецкой области по делу об административном правонарушении № 1-19\08-пс от 22.01.09г. отказать.
Решение вступает в законную силу по истечении десяти дней со дня его принятия и может быть обжаловано в указанный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже.
Судья Л.С.Тонких
