Решение от 31 июля 2009 года №А36-2147/2009

 
Арбитражный суд Липецкой области
 
ул. Скороходова, 2, г. Липецк, 398019
 
http://lipetsk.arbitr.ru, е-mail: arbsud@lipetsk.ru
 
 
Именем Российской Федерации
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г.  Липецк                                                                       Дело №  А 36-2147/2009                  
 
    «31» июля 2009 г.
 
    Резолютивная часть решения объявлена 27 июля 2009 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 31 июля 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи  Серокуровой У.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Серокуровой У.В.,
 
    рассмотрев  в  судебном  заседании дело по  иску
 
    администрации Добринского муниципального района Липецкой области 
(р.п. Добринка Липецкой области)
 
    к ОАО «Добринский сахарный завод» (ст. Плавица Липецкой области)
 
    третьи лица: 1) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Липецкой области (г. Липецк)
 
    2) Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости в лице Управления Роснедвижимости по Липецкой области  (г. Липецк)
 
    3) Управление имущественных и земельных отношений по Липецкой области (г. Липецк)
 
    о взыскании 2756321,47 руб.,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: начальник отдела имущественных и земельных отношений Амелькин С.В., доверенность от 17.06.2009г., главный специалист Зимин И.И., доверенность от 17.06.2009г.,
 
    от ответчика: юрисконсульт Гулевич С.В., доверенность от 02.10.2008г.,
 
    от третьих лиц: 1) начальник отдела правового обеспечения Затонских Е.М., доверенность от 01.07.2009г.,
 
    2)консультант правового управления администрации Липецкой области Овчинников О.С., доверенность от 27.07.2009г.,
 
    3) специалист отдела правового и кадрового обеспечения Вершинина Г.В., доверенность от 017.07.2009г.,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Администрация Добринского муниципального района Липецкой области обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ОАО «Добринский сахарный завод» 2756321,47 руб., в том числе 912172,73 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009г. по 31.03.2009г. 18247345,46 руб. арендной платы за 2 и 3 кварталы 2009г., а также неустойки в размере
19803,28 руб.
 
    Иск заявлен на основании статей 309, 330, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации и договора аренды № 3 05/89 от 11.01.2006г.
 
    Определением от 17.06.2009г. суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Липецкой области, Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости в лице Управления Роснедвижимости по Липецкой области и Управление имущественных и земельных отношений по Липецкой области.
 
    В судебном заседании суд с учетом мнения участвующих в деле лиц на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство истца об уменьшении размера исковых требований до 2700668,90 руб., в том числе 912172,73 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009г. по 31.03.2009г., 45334,99 руб. неустойки за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за 1 квартал 2009г., 820955,46 руб. задолженности по арендной плате за 2 квартал 2009г., 10032,99 руб. неустойки за неисполнение обязательств по оплате арендных платежей за 2 квартал 2009г., 912172,73 руб. арендной платы за 3 квартал 2009г.
 
    Представители истца настаивали на удовлетворении заявленных в иске требований, ссылаясь на то, что: 1) право требования арендной платы за пользование земельным участком перешло к истцу на основании Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; 2) размер арендной платы с 01.01.2009г. должен определяться на основании «Положения об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного решением Совета депутатов Добринского района № 84-рс от 26.11.2008г.
 
    Представитель ответчика возражал против иска по следующим доводам: 1) поскольку соглашение о переводе долга по договору аренды № 3 05/89 от 11.01.2006г. не прошло государственную регистрацию, то у истца отсутствует право требования долга; 2) размер предъявляемой ко взысканию арендной платы является необоснованным в связи с отсутствием прошедшего государственную регистрацию соглашения сторон об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы и наличием заключенного сторонами договора. Кроме того, ответчик полагает несоответствующим Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» увеличение размеров арендной платы до 15 % от кадастровой стоимости земельного участка и ссылается на отсутствие официального опубликования решения Совета депутатов Добринского района № 84-рс от 26.11.2008г.
 
    В письменных отзывах на иск Территориальное управление ФАУГИ в Липецкой области и Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области указали на то, что земельный участок с кадастровым номером 48:04:172 05 01:0006 не внесен в реестр государственной собственности и на нем не расположены объекты, являющиеся государственной собственностью.
 
    Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Липецкой области в письменном отзыве на иск указало на обоснованность требований истца со ссылкой на «Положения об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденного решением Совета депутатов Добринского района № 84-рс от 26.11.2008г.
 
    Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон и третьих лиц, суд установил следующее.
 
    На основании постановления главы администрации сельского поселения Пушкинский сельсовет Добринского района Липецкой области № 41 от 30.12.2005г. между ОАО «Добринский сахарный завод» и администрацией сельского поселения Пушкинский сельсовет Добринского района Липецкой области 11.01.2006г. был подписан договор аренды № 3 05/89 (л.д. 13-24). В соответствии с указанным договором ответчику сроком на 10 лет (с 11.01.2006г. по 31.12.2015г.) был передан в аренду земельный участок из земель промышленности для нужд производства (территория очистных сооружений) площадью 520758 кв.м с кадастровым номером 48:04:172 05 01:0006 (п.п. 1.1, 2.1 договора от 11.01.2006г.). Названный земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи от 11.01.2006г. (л.д. 20). Ставка арендной платы установлена в договоре за 1 кв.м в размере 0,52 руб. и 270794,16 руб. за год (п. 3.1. договора).
 
    Договор аренды от 11.01.2006г. был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Липецкой области 09.11.2006г., что подтверждается соответствующей отметкой на договоре и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2009г.
 
    Решением Совета депутатов Добринского района № 84-рс от 26.11.2008г. было утверждено положение «Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009г.» (л.д.51-57). Данное решение и положение были официально опубликованы (л.д. 59). В соответствии с указанным положением ставка арендной платы за земли занятые предприятиями промышленности, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, установлена в размере 15 % от кадастровой стоимости и согласно расчету составляет 3648690,90 руб. за год (24324606 руб. х 15%).
 
    Из имеющейся в материалах дела переписки сторон следует, что в адрес ОАО «Добринский сахарный завод» истцом направлялся расчет арендной платы, составленный на основании решения Совета депутатов Добринского района № 84-рс от 26.11.2008г. (л.д. 62-64).
 
    Администрация Добринского муниципального района 30.04.2009г. направила в адрес ответчика претензию № 625 с требованием  оплатить задолженность в сумме 4096539,22 руб. и пени в размере 52873,29 руб. (л.д. 6-12).
 
    Платежным поручением № 520 от 30.06.2009г. ответчик перечислил арендную плату в сумме 91512,27 руб. (л.д. 60).
 
    Полагая, что ОАО «Добринский сахарный завод» не оплатило арендные платежи за 1 и 2 кварталы 2009 г. истец обратился в суд с иском о взыскании арендной платы и неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств. Требование о взыскании арендной платы за 3 квартал 2009г. заявлено истцом на основании пункта 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с существенным нарушением сроков арендной платы ответчиком.
 
    Оценив представленные доказательства, суд считает, что требования истца обоснованны, подтверждаются материалами дела и подлежат частичному удовлетворению.
 
    Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд определяет,   какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (в редакции Федерального закона № 206-ФЗ от 31.12.2005г., действовавшей на момент заключения договора от 11.01.2006г.), до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
 
    Таким образом, при подписании договора аренды № 3 05-89 от 11.01.2006г. администрация сельского поселения Пушкинский сельсовет Добринского муниципального района Липецкой области действовала в пределах полномочий, предоставленных ей федеральным законом.
 
    Согласно части 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса РФ», распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации»).
 
    В соответствии со статьей 5 Федеральный закон от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ вступил в действие с 01.07.2006г., следовательно, с этой даты правомочия собственника по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского муниципального района перешли к администрации района в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 382, ст. 387 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    При таких обстоятельствах, отсутствие государственной регистрации соглашения о переходе прав кредитора от администрации сельского поселения Пушкинский сельсовет к администрации муниципального образования Добринский муниципальный район Липецкой области не лишает истца права  предъявлять требования о взыскании арендных платежей по договору № 3 05/89 от 11.01.2006г. Соответствующее возражение ответчика не принимается судом во внимание.
 
    Проанализировав имеющиеся в деле документы, суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от 11.01.2006г., подписанный сторонами, является заключенным по правилам статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона (ст. ст. 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Расчет задолженности ответчика  по оплате арендных платежей основан на решении Совета депутатов Добринского муниципального района Липецкой области № 84-рс от 26.11.2008г. об утверждении положения «Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009году» и постановлении главы администрации Липецкой области № 277 от 10.10.2008г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков».
 
    В соответствии с указанным постановлением главы администрации Липецкой области, арендная плата в 2009 году за предоставленный ответчику земельный участок за год составляет 3648690,90 руб. (исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 24324606 руб. и утвержденного процента от кадастровой стоимости – 15 %).
 
    Как видно из представленного истцом расчета суммы задолженности, истец просит взыскать арендные платежи, исходя из изменившейся ставки арендной платы (л.д. 132-133).
 
    Суд считает, что положения пункта 3.5.1. договора от 11.01.2006 г. являются недействительными, поскольку не соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации о форме сделки, исходя из следующих обстоятельств.
 
    В случае изменения сроков и размера  ставок арендной платы, условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется (п. 3.5.1. договора от 11.01.2006г.).
 
    В соответствии с пунктом 3.5. договора от 11.01.2006г. размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.
 
    Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Таким образом, требования об обязательной письменной форме соглашения об изменении условий договора аренды недвижимого имущества и обязательной государственной регистрации данного соглашения являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон.
 
    В ходе рассмотрения дела судом установлено, что договор аренды № 3 05/89 от 11.01.2006г. подлежал обязательной государственной регистрации и был зарегистрирован УФРС по Липецкой области, а значит соглашение сторон об изменении условий названного договора должно быть составлено в письменной форме и зарегистрировано.
 
    Из представленной во исполнение определения суда выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2009г. не усматривается регистрации каких-либо дополнительных соглашений к договору аренды № 3 05/89 от 11.01.2006г. (л.д. 124).
 
    Таким образом, в деле отсутствуют доказательства изменения условий договора в части размера арендной платы в установленном законом порядке.
 
    Поскольку условие пункта 3.5.1. договора от 11.01.2006г. не соответствует императивным требованиям закона, то в силу правила статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации данный пункт договора не подлежит применению к отношениям между сторонами.
 
    Суд считает, что в пункте 3.5. договора от 11.01.2006 г. установлена только возможность изменения условий договора о стоимости арендной платы и периодичность такого  изменения.
 
    Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами (ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
 
    Оплата ответчиком денежных средств в размере 91217,27 руб., что соответствует сумме арендной платы, рассчитанной на основании измененной кадастровой стоимости земельного участка, не может являться доказательством согласования сторонами условий договора аренды в части суммы арендных платежей за 1 квартал 2009г., поскольку в данном случае необходимо было не только соблюдение простой письменной формы, но и обязательной государственной регистрации соответствующего соглашения. 
 
    С учетом изложенных обстоятельств, иные возражения ответчика не имеют правового значения для дела.
 
    Пунктом 3.2. договора от 11.01.2006г. установлено, что арендная плата вносится арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал не позднее 15 ноября (л.д. 13).
 
    Учитывая изложенные обстоятельства, арендная плата за год составляет 270794,16 руб. (520758 кв.м х 0,52 руб.), за квартал – 67698,54 руб.
(270794,16 руб. / 4) в соответствии с согласованными условиями договора.
 
    ОАО «Добринский сахарный завод» 30.06.2009г. перечислило на счет истца денежные средства в сумме 91217,27 руб. за второй квартал 2009г. (л.д. 60).
 
    Поскольку истец не доказал обоснованности увеличения размера арендной платы, то с учетом оплаты ответчиком денежных средств за 2 квартал 2009г. требование администрации муниципального образования о взыскании долга по арендной плате за данный период необоснованно.
 
    В ходе рассмотрения дела суд пришел к выводу, что истец не доказал существенного нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы, а значит истец не вправе требовать досрочной оплаты за 3 квартал 2009г. в порядке, установленном пунктом 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    Доказательств оплаты арендных платежей за 1 квартал 2009г. ответчик не представил.
 
    Следовательно, задолженность ответчика по арендной плате составила 67698,54 руб. за 1 квартал 2009г. и подлежит взысканию.
 
    Истец также просил взыскать с ответчика неустойку (пени) в сумме 55367,98 руб. на основании пункта 5.2. договора от 11.01.2006 г.
 
    Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с пунктом 5.2. договора от 11.01.2006 г.,  за нарушение срока внесения арендной платы по договору ответчик выплачивает истцу пени за несвоевременную уплату арендной платы за землю в размере одной трехсотой действующей на день просрочки ставки рефинансирования Центрального банка РФ  за каждый календарный день просрочки (л.д. 16).
 
    Суд считает, что установленный в договоре № 3 05/89 от 11.01.2006г. размер штрафных санкций является соразмерным последствиям нарушения обязательств.
 
    Как видно из представленных суду доказательств, ответчик за первый и второй кварталы 2009 года не исполнил обязательства надлежащим образом, не оплатил в установленный договором срок арендную плату, а, следовательно, в соответствии со статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.2. договора от 11.01.2006 г. должен нести ответственность.
 
    Представленный истцом расчет неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 26.03.2009 г. по 27.07.2009г. сделан неверно (л.д. 132-133).
 
    Поскольку судом установлено, что ответчик нарушил обязательства по оплате за 1 квартал 2009г. в сумме 67698,54 руб. и за 2 квартал 2009г. в сумме 67698,54 руб. в установленный в договоре от 11.01.2006 г. срок оплаты 25.03.2009 г. и 25.06.2009г. соответственно, то размер неустойки (пени) составляет 3524,83 руб., в том числе 3421,03 руб. за неисполнение обязательств за 1 квартал 2009г.  и 103,80 руб. за период с 25.06.2009г. по 30.06.2009г.
 
    Учитывая изложенное, исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 71223,37 руб., в том числе 67698,54 руб. задолженности за 1 квартал 2009г. и 3524,83 руб. неустойки (пени) за период с 25.03.2009 г. по 27.07.2009г. В остальной части иска следует отказать.
 
    Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
    Размер государственной пошлины по настоящему делу, исходя из заявленной истцом суммы исковых требований в размере 2700668,90 руб., составляет 25003,34 руб.
 
    Государственная пошлина, пропорциональная сумме обоснованных требований и подлежащая взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, равна 659,40 руб. Поскольку истец на основании подпункта 1.1. пункта 1 статьи 333.37. Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, то с администрации Добринского муниципального района Липецкой области госпошлина не взыскивается.
 
    Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд
 
 
РЕШИЛ :
 
 
    Иск удовлетворить частично.
 
    Взыскать с открытого акционерного общества «Добринский сахарный завод» в пользу муниципального образования Добринский муниципальный район Липецкой области 71223 (семьдесят одну тысячу двести двадцать три) руб. 37 коп., в том числе 67698 (шестьдесят семь тысяч шестьсот девяносто восемь) руб. 54 коп. задолженности по арендной плате за первый квартал 2009 года и 3524 (три тысячи пятьсот двадцать четыре) руб. 83 коп. неустойки (пени) за период с 25.03.2009 г. по 27.07.2009г.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с открытого акционерного общества «Добринский сахарный завод» (ОГРН 1024800567153) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 659 (шестьсот пятьдесят девять) руб. 40 коп.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Воронеж) через арбитражный суд Липецкой области. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске через арбитражный суд Липецкой области.
 
 
Судья                                                                          У.В. Серокурова