Решение от 28 июля 2009 года №А36-2080/2009

 
Арбитражный суд Липецкой области
 
ул. Скороходова, 2, г. Липецк, 398019
 
http://lipetsk.arbitr.ru, е-mail: arbsud@lipetsk.ru
 
 
Именем Российской Федерации
    РЕШЕНИЕ
 
 
    г.  Липецк                                                                             Дело №  А 36-2080/2009                  
 
    «28» июля 2009 г.
 
    Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2009 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 28 июля 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд в составе судьи  Серокуровой У.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Серокуровой У.В.,
 
    рассмотрев  в  судебном  заседании дело по  иску
 
    Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области (г. Липецк)
 
    к ОАО «Домостроительный комбинат» (г. Липецк)
 
    третье лицо: администрация города Липецка
 
    о взыскании 114823340,14 руб.,
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: консультант правового управления администрации Липецкой области Овчинникова О.С., доверенность от 23.07.2008г.,
 
    от ответчика: начальник юридического отдела Игнаткина Г.В., доверенность от 30.12.2008г., 
 
    от третьего лица: юрисконсульт правового отдела МУ «Земельные ресурсы города Липецка» Кожевникова Н.А., доверенность от 06.07.2009г.,
 
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области  обратилось в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу  «Домостроительный комбинат» (далее – ОАО «ДСК») и просило взыскать 105555564 руб. задолженности по арендной плате за период 2008-2009г. и 9267776,14 руб. пени.
 
    Иск заявлен на основании статей 309, 330, 614, 617  Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 42, 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Определением от 17.06.2009г. суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица администрацию города Липецка.
 
    В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении заявленных в иске требований в полном объеме.
 
    Представитель ответчика возражал против иска, полагая его необоснованным и ссылаясь на то, что обязанность по внесению арендной платы по договору № 17-06-А от 31.12.2006г. прекратилась с 18.12.2007г., поскольку с этой даты земельный участок с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 снят с кадастрового учета в связи с его разделением на два земельных участка.
 
    Представитель третьего лица поддержал позицию Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области и просил удовлетворить заявленные исковые требования.
 
    Изучив материалы дела, выслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующее.
 
    Между ОАО «ДСК» и администрацией города Липецка 31.12.2006г.  на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 26.12.2006г. № 4/1-А был подписан договор аренды земельного участка № 17-06-А (л.д. 10-21). На основании названного договора ответчику был передан в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства земельный участок, относящийся к категории земель поселений, с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 площадью 189638 кв.м, расположенный по адресу: г. Липецк, 29 микрорайон, Октябрьский округ. Срок действия договора установлен с 01.01.2007г. по 31.12.2013г. (7 лет).
 
    В соответствии с пунктом 4.1.1. договора размер годовой арендной платы в расчете на единицу площади (за 1 кв.м) составляет 342 руб. и остается неизменным на весь срок действия договора (л.д. 11).                                                                                                                                                                                                                                                  Размер арендной платы вносится арендатором равными долями ежегодно не позднее 20 числа первого месяца календарного года в период с 01.01.2007г. по 31.12.2013г.(п.п. 4.1., 2.1. договора). Согласно пункту 4.5. договора от 31.12.2006г., по мере сдачи объектов в эксплуатацию на основании проекта межевания проводится перерасчет величины арендной платы.
 
    По акту приема-передачи от 01.01.2007г. администрация г. Липецка передала, а ОАО «ДСК» приняло названный в договоре земельный участок (л.д. 18). К договору сторонами был подписан протокол разногласий от 17.01.2007г. и протокол согласования разногласий от 01.02.2007г. (л.д. 22-26).
 
    Договор аренды земельного участка был зарегистрирован 02.07.2007г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской от 24.02.2009г. № 48-48-01/038/2009-266 (л.д. 40).
 
    Распоряжением главы города Липецка № 2028-р от 10.09.2007г. были утверждены проекты планировки и межевания 29 микрорайона (л.д. 54).
 
    Постановлением главы города Липецка № 4431 от 08.11.2007г. был утвержден проект границ земельного участка, предназначенного для комплексного жилищного строительства 29 микрорайона (л.д. 55). В соответствии с данным постановлением, земельный участок с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 площадью 189638 кв.м был разделен на земельный участок № 1 площадью 154321 кв.м и земельный участок № 2 площадью 35317 кв.м. Кроме того, муниципальному учреждению «Земельные ресурсы города Липецка» было поручено подготовить проект соглашения о внесении изменений в договор аренды, заключенный с ОАО «ДСК», а ОАО «ДСК» обратиться в уполномоченный орган для постановки на кадастровый учет земельного участка № 1.
 
    Как видно из кадастрового плана земельного участка от 21.12.2007г., земельный участок с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 был ликвидирован и образованы земельные участки с кадастровыми номерами 48:20:04 36 01:0175 и 48:20:04 36 01:01:0176. При этом земельному участку № 1 площадью 154321 кв.м был присвоен кадастровый номер 48:20:04 36 01:0175 (л.д. 94-101).
 
    По акту приема-передачи от 10.11.2007г. ОАО «ДСК» передало, а администрация г. Липецка приняла земельный участок № 2 с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0176 (л.д. 59).
 
    18.03.2008г. ОАО «ДСК» обращалось в МУ «Земельные ресурсы города Липецка» с просьбой подписать соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 17-06-А от 31.12.2006г. и направляло текст соглашения (л.д. 82-84). 03.04.2008г. и  20.05.2008г. ответчик повторно просил рассмотреть вопрос о внесении изменений в договор аренды от 31.12.2006г. (л.д. 85).
 
    В ответе на письмо от 20.05.2008г. МУ «Земельные ресурсы города Липецка» указало, что на основании закона Липецкой области № 138-ОЗ от 16.04.2008г. «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк» органом уполномоченным принимать решения о распоряжении земельными участками является Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области, в связи с чем ответчику необходимо обратиться к указанному лицу для внесения изменений в договор аренды от 31.12.2006г. (л.д. 86).
 
    Письмом от 30.07.2008г. ответчик обращался в Управление имущественных и земельных отношений Липецкой области с просьбой подписать соглашение об изменении условий договора аренды земельного участка от 31.12.2006г. (л.д. 88).
 
    Полагая, что ответчик не исполнил обязанности по внесению арендных платежей за 2008 и 2009годы Управление имущественных и земельных отношений обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности за пользование земельным участком площадью 154321 кв.м и пени за несвоевременную оплату арендной платы.
 
    Оценив представленные доказательства, суд считает, что требования истца обоснованны, подтверждаются материалами дела и подлежат частичному удовлетворению.
 
    Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при принятии решения арбитражный суд определяет какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
 
    В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за  плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (п. 2 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе (ст. 302 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    В соответствии с положениями статей 382  и 381 (п. 26) Земельного кодекса Российской Федерации, аукцион признается не состоявшимся если в аукционе участвовали менее двух участников или после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене.
 
    В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подпункте 1 пункта 26 статьи 381 Земельного кодекса Российской Федерации, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (п. 27 ст. 381 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    Как видно из имеющихся в деле документов, в том числе информации о проведении конкурсов и аукционов, конкурсная документация, составленная с соблюдением требований 382  и 381 Земельного кодекса Российской Федерации, была официально опубликована в средствах массовой информации и размещена на официальном сайте администрации г. Липецка.
 
    В апреле 2008 года вступил в силу Закон Липецкой области от 16.04.2008 г. № 138-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории  городского округа город Липецк Липецкой области», на основании которого полномочия администрации г. Липецка по распоряжению земельными участками на территории города Липецка были переданы Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона Липецкой области от 16.04.2008 г. № 138-ОЗ «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории  городского округа город Липецк Липецкой области», на территории городского округа город Липецк Липецкой области распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется уполномоченным администрацией Липецкой области органом.
 
    Согласно пункту 2 статьи 2 указанного закона Липецкой области, порядок распоряжения земельными участками, устанавливается администрацией области.
 
    Статьей 4 закона Липецкой области от 16.04.2008 г. № 138-ОЗ на органы местного самоуправления городского округа город Липецк Липецкой области и иные организации, осуществляющие функции по распоряжению земельными участками, была возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления в силу названного закона обеспечить передачу уполномоченному администрацией области органу правоустанавливающих документов, договоров аренды земельных участков, реестров заключенных договоров, электронных баз данных, архивов и иных документов, необходимых для выполнения указанных функций.
 
    Статьей 3 закона Липецкой области «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории городского округа город Липецк Липецкой области» предусмотрено, что он вступает  в силу со дня его официального опубликования. Текст Закона Липецкой области опубликован в местном средстве массовой информации – газете «Липецкая газета»  от 19.04.2008 г. № 79-80.
 
    Документы в отношении договора аренды с ОАО «ДСК» от 31.12.2006г. были переданы МУ «Земельные ресурсы города Липецка»  по актам приема-передачи архивных документов Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области (л.д.  116-119).
 
    Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119 был признан несостоявшимся в связи с участием в аукционе менее двух участников (л.д. 122-125).
 
    Договор аренды от 31.12.2006г. был заключен с ОАО «ДСК» как с единственным участником аукциона.
 
    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    Как видно из имеющихся в деле документов, договор аренды земельного участка от 31.12.2006г., подписанный сторонами, прошел государственную регистрацию, а значит считается заключенным по правилам статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    В договоре сторонами установлено, что размер арендной платы за 1 кв. м составляет 342 руб. и не  подлежит изменению в течение всего срока действия договора.
 
    Договор также предусматривает возможность перерасчета величины арендной платы на основании проекта межевания по мере сдачи объектов в эксплуатацию.
 
    В ходе рассмотрения дела судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0175 был образован при выделении из земельного участка с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0119. При этом такая возможность была предусмотрена условиями конкурсной документации  и заключенного сторонами договора аренды.
 
    Как усматривается из представленных документов и не оспаривалось в ходе рассмотрения дела сторонами и третьим лицом, после 09.11.2007г. ОАО «ДСК» продолжало на праве аренды владеть земельным участком с кадастровым номером 48:20:04 36 01:0175 площадью 154321 кв.м. Следовательно, размер арендной платы должен был составить 52777782 руб.
 
    Суд не может согласиться с доводом ответчика о невозможности использования указанного земельного участка, в связи с неисполнением администрацией г. Липецка обязанности по строительству в 2007-2008годах инженерных сетей  по периметру 29 микрорайона г. Липецка (л.д. 44).
 
    В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    Ни из конкурсной документации, ни из условий договора не  усматривается обязанности администрации г. Липецка по строительству инженерных коммуникаций.
 
    Письмо МУ «Земельные ресурсы города Липецка» в данном случае не имеет правового значения, поскольку между сторонами имеется заключенный договор аренды земельного участка, условия которого не содержат названных обязательств. Кроме того, в конкурсной документации в разделе «Существенные условия договора аренды» также отсутствуют обязательства администрации города Липецка о строительстве инженерных сетей.
 
    Проанализировав подписанные сторонами протокол разногласий от 17.01.2007г. и протокол согласования разногласий от 01.02.2007г. суд считает, что данные документы не имеют юридического значения, в связи с тем, что действующее законодательство не предусматривает возможности внесения изменений в договор, право на заключение которого реализовывалось путем проведения аукциона. В данном случае сторонами были изменены существенные условия договора аренды, что недопустимо после проведения аукциона.
 
    Пунктом 28 статьи 381 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия аукциона могут быть изменены в случае объявления повторного аукциона, в связи с признанием первоначального аукциона несостоявшимся и незаключения договора с единственным участником.
 
    Таким образом, подписанные сторонами протокол разногласий от 17.01.2007г. и протокол согласования разногласий от 01.02.2007г. не соответствуют действующему законодательству и не могут быть применены к правоотношениям сторон по договору аренды земельного участка № 17-06-А от 31.12.2006г.
 
    Суд также учитывает положения  пункта 27 статьи 381 Земельного кодекса Российской Федерации и правила статей 9, 420 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве участника аукциона, признанного несостоявшимся заключить договор аренды земельного участка.
 
    Таким образом, реализуя право на заключение договора на основании протокола о результатах аукциона № 4/1-А от 26.12.2006г. в предложенной редакции ответчик, действуя на свой риск, должен был предвидеть гражданско-правовые последствия своих действий (ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Однако даже если принять во внимание протоколы разногласий от 17.01.2007г. и  согласования разногласий от 01.02.2007г., то пункт договора об обязанности администрации г. Липецка осуществить строительство и ввести в эксплуатацию магистральные сети к границам 29 микрорайона сторонами не согласован, как усматривается из протокола согласования разногласий (л.д. 25).
 
    При таких обстоятельствах, ответчик не доказал факт неисполнения администрацией г. Липецка обязанности по строительству инженерных сетей, а следовательно, не вправе ссылаться на это как на основание для неоплаты арендных платежей за пользование земельным участком.
 
    Проанализировав имеющиеся в деле документы и позиции представителей участвующих в деле лиц, суд пришел к выводу, что в деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о существенно изменившихся условиях, о которых ОАО «ДСК» на момент заключения договора от 31.12.2006г. не знало.
 
    Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате сделан, исходя из площади земельного участка 154321 кв.м и ставки арендной платы 342 руб. за кв.м, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и условиям договора от 31.12.2006г. Таким образом, задолженность по арендной плате составляет 105555564 руб.
 
    Учитывая изложенное, суд считает, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период 2008 и 2009 года основано на законе, подтверждается материалами дела и подлежит удовлетворению в заявленной сумме.
 
    Истец также просил взыскать неустойку (пени) за ненадлежащие исполнение обязательств по оплате за период с 21.01.2008г. по 24.04.2009г. в размере 9267776,14 руб.
 
    Согласно ст. ст. 329, 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации в обеспечение исполнения обязательств контрагенты вправе определить договором денежную сумму, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. 
 
    В соответствии с пунктом 6.2. договора от 31.12.2006 г.  В случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает неустойку (пеню). Неустойка (пеня) начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по оплате, начиная со следующего за установленным договором днем оплаты. Неустойка (пеня) за каждый день просрочки определяется в процентах от неуплаченной суммы платежа. Процентная ставка неустойки (пени) устанавливается в размере одной трехсотой действующей на дату истечения срока очередного платежа ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (п. 6.2. договора от 31.12.2006г.).
 
    Согласно пункту 4.1. договора аренды от 31.12.2006г., арендная плата должна вносится не позднее 20 числа первого месяца календарного года в течение срока действия договора.
 
    Как видно из представленных суду доказательств, ответчик не исполнил обязательства надлежащим образом, не оплатил в установленный договором срок арендную плату за период 2008г. и 2009г., а, следовательно, в соответствии со статьями 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 6.2. договора от 31.12.2006г. должен нести ответственность.
 
    Представленный истцом расчет неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты арендных платежей за период с 21.01.2008г. по 24.04.2009г. сделан верно с учетом размера ставок рефинансирования, действовавших на день истечения срока оплаты и суммы задолженности.
 
    Таким образом, расчет неустойки (пени) за период с 21.01.2008г. по 24.04.2009г. составляет 9267776,14 руб.
 
    Вместе с тем, суд не может согласиться с размером взыскиваемой неустойки ввиду ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, и полагает возможным в пределах полномочий, предоставленных ему ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, уменьшить ее размер до 2000000 руб. В остальной части взыскания неустойки истцу следует отказать.
 
    Учитывая изложенное, суд полагает заявленные в иске требования  Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области к ОАО «ДСК» обоснованными и удовлетворяет их в размере 107555564 руб., в том числе 105555564 руб. задолженности по арендной плате за период 2008г. и 2009г., а также 2000000 руб. неустойки (пени) за период с 21.01.2008г. по 24.04.2009г.
 
    Судебные расходы распределяются по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункту 1 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации. При этом суд учитывает, что неустойка (пеня) в размере 9267776,14 руб. предъявлена истцом ко взысканию правомерно.
 
    Руководствуясь статьями 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд
 
 
РЕШИЛ :
 
    Иск удовлетворить частично.
 
    Взыскать с открытого акционерного общества «Домостроительный комбинат» в пользу Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области 107555564 (сто семь миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот шестьдесят четыре) руб., в том числе 105555564 (сто пять миллионов пятьсот пятьдесят пять тысяч пятьсот шестьдесят четыре) руб. задолженности по арендной плате и 2000000 (два миллиона) руб. неустойки (пени) за период с 21.01.2008г. по 24.04.2009г.
 
    В остальной части иска отказать.
 
    Взыскать с открытого акционерного общества «Домостроительный комбинат» (ОГРН 1024840833588) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 100000 (сто тысяч) руб.
 
    Решение вступает в законную силу по истечении месяца с момента изготовления в полном объеме и в этот срок может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через арбитражный суд Липецкой области. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в течение двух месяцев в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Центрального округа в г. Брянске через арбитражный суд Липецкой области.
 
 
Судья                                                                          У.В. Серокурова