Дата принятия: 27 сентября 2010г.
Номер документа: А35-9919/2009
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ
ул. К. Маркса, 25, г. Курск, 305004
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
город Курск Дело №А35-9919/2009
10 сентября 2010 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.08.2010
Полный текст решения изготовлен 10.09.2010.
Арбитражный суд Курской области в составе судьи Петровой О.И., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
Комитета по управлению имуществом Курской области
к Индивидуальному предпринимателю Фёдорову Андрею Владимировичу
о взыскании задолженности по арендной плате и пени в общей сумме 2 868 152 руб. 98 коп.
и
встречный иск Индивидуального предпринимателя Фёдорова Андрея Владимировича
к Комитету по управлению имуществом Курской области
о признании недействительным (ничтожным) условия Приложения №1 к договору аренды земельного участка №2076-09ф о применении арендодателем значения коэффициента вида разрешённого использования 3,0, о применении арендодателем значения удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 9 002,05 руб./ кв. м,
при участии в судебном заседании:
от Комитета по управлению имуществом Курской области (истец по основному иску, ответчик по встречному иску): Мироненко С.А. -по доверенности №01-20/20 от 11.01.2010,
от ИП Фёдорова Андрея Владимировича (ответчик по основному иску, истец по встречному иску): Прокопов С.Н. – адвокат по ордеру от 15.12.2009,
Комитет по управлению имуществом Курской области обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Федорову Андрею Владимировичу о взыскании суммы задолженности но арендной плате по договору аренды земельного участка № 2076-09ф от 23.03.2009 в размере 2 794 641,11 руб. и пени в размере 73 691,87 руб., всего в общей сумме 2 868 152 руб. 98 коп.
В канцелярию арбитражного суда 30.03.2010 ИП Федоровым А.В. заявлен встречный иск, в котором он просит суд признать недействительным (ничтожным) условие Приложения №1 к договору аренды земельного участка №2076-09ф, заключённого 23.03.2009 г. между ИП Фёдоровым А. В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области, о применении арендодателем значения коэффициента вида разрешённого использования 3,0 при расчёте базовой арендной платы по указанному договору начиная с 01.01.2009 г. и признать недействительным (ничтожным) условие Приложения №1 к договору аренды земельного участка №2076-09ф, заключённого 23.03.2009 г. между ИП Фёдоровым А. В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области, о применении арендодателем значения удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 9 002,05 руб./ кв. м для расчёта размера арендной платы по указанному договору начиная с 01.01.2009 г.
В судебном заседании 29.07.2010 был объявлен перерыв до 04.08.2010 до 16 час. 00 мин. В судебном заседании 04.08.2010 был объявлен перерыв до 11.08.2010 до 16 час. 00 мин.
В канцелярию арбитражного суда 04.08.2010 от Комитета по управлению имуществом Курской области поступило уточненное исковое заявление о взыскании с ответчика суммы задолженности но арендной плате по договору аренды земельного участка № 2076-09ф от 23.03.2009 в размере 3172397,65 руб. и пени в размере 140436,92 руб. с приложенными расчетами. Уточненные требования приняты судом.
От истца по встречному иску в канцелярию арбитражного суда 11.08.2010 поступило уточненное встречное заявление и отзыв, приобщенные к материалам дела.
В соответствии с уточненным встречным исковым заявлением истец ИП Федоров А.В. просит признать недействительным в силу ничтожности п.3.1 Договора аренды земельного участка №2076-09ф. заключенного 23.03.2009 г. между ИП Федоровым А.В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области, и пп.2 Приложения №1 к Договору в части установления базовой арендной платы за период с 1.01.2009 по 22.02.2010 в размере 135,03075 руб./кв.м в связи с незаконным применением Арендодателем при расчете базовой арендной платы по указанному договору начиная с 01.01.2009 значения коэффициента вида разрешенного использования 3,0 и значения удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 9 002,05 руб./кв. м.
Истец по основному иску поддержал уточненные исковые требования.
Ответчик возражал против требований истца, поддержал требования по встречному иску.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.
23 марта 2009 года между индивидуальным предпринимателем Федоровым А.В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области был заключен договор аренды земельного участка №2076-09ф, в соответствии с которым, Комитет по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) передал индивидуальному предпринимателю Федорову А.В. (Арендатор) в аренду земельный участок, площадью 20515 кв.м, имеющий кадастровый №46:29:103197:3, находящийся но адресу: г. Курск, ул. Магистральная, д. 17, на срок с 24.02.2009 г. до 23.02.2010 для использования в целях завершения реконструкции базы хозтоваров.
В соответствии с пунктом 3.2 Договора арендная плата вносится Арендатором в порядке и сроки, предусмотренные Приложением 1.
В приложении 1 к Договору установлено, что арендная плата уплачивается за период с 20.08.2007г. до 10.06.2009г. в размере 2 102 102,15 руб.: за период с 10.06.2009г. до 10.09.2009г. 692 538,96 руб.: за период с 10.09.2009г. до 10.12.2009г. 1 094 780,77 руб.
После предъявления искового заявления ответчик частично уплатил задолженность по арендной плате за период с 20.08.09 до 10.06.2009г. в размере 717 024,23 руб.
В нарушение указанных пунктов Договора Арендатор надлежащим образом не выполнял своих обязательств по уплате арендной платы.
За период с 10 сентября 2009 по 10 декабря 2009 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере 1 094 780,77 руб. основного долга.
Как следует из п. 3.2 и п.5.2. договора, при неуплате Арендатором арендной платы в указанные в договоре сроки, начисляются пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Ответчик, ИП Федоров А.В. заявил встречный иск, в соответствии с которым просит признать недействительным в силу ничтожности п.3.1 Договора аренды земельного участка №2076-09ф. заключенного 23.03.2009 г. между ИП Федоровым А.В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области, и пп.2 Приложения №1 к Договору в части установления базовой арендной платы за период с 01.01.2009 по 22.02.2010 в размере 135,03075 руб./кв.м в связи с незаконным применением Арендодателем при расчете базовой арендной платы по указанному договору начиная с 01.01.2009 значения коэффициента вида разрешенного использования 3,0 и значения удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 9 002,05 руб./кв. м.
Суд частично удовлетворяет требования истца по основному иску и требования истца по встречному иску по следующим основаниям.
Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Оценив представленные доказательства, суд установил, что между сторонами заключен договор аренды (ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить плату за арендованное имущество в сроки и в порядке, которые согласованы сторонами в договоре.
23 марта 2009 года между индивидуальным предпринимателем Федоровым А.В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области был заключен договор аренды земельного участка №2076-09ф, в соответствии с которым, Комитет по управлению имуществом Курской области (Арендодатель) передал индивидуальному предпринимателю Федорову А.В. (Арендатор) в аренду земельный участок, площадью 20515 кв.м, имеющий кадастровый №46:29:103197:3, находящийся но адресу: г. Курск, ул. Магистральная, д. 17, на срок с 24.02.2009 г. до 23.02.2010 для использования в целях завершения реконструкции базы хозтоваров.
Договор был заключен между сторонами, а земельный участок предан Ответчиком Истцу в аренду, для целей завершения реконструкции базы хозтоваров.
При расчете арендной платы по вышеназванному договору ответчиком были применены коэффициент вида разрешенного использования и удельный показатель кадастровой стоимости земли.
В соответствии с Приложением 1 к утвержденной форме договора аренды, ставка арендной платы устанавливается в рублях на год за единицу площади земельного участка (кв.м) по формуле: Ас = УПКСЗ х Кви х Ка, где: Ас - ставка арендной платы в рублях на год за единицу площади земельного участка (кв.м); (Базовый размер арендной платы);УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Кви - коэффициент вида разрешенного использования; Ка - коэффициент дифференциации по видам функционального использования земельного участка.
Арендная плата по Договору аренды земельного участка №2076-09ф от 23.03.2009 рассчитывалась арендодателем путем умножением базового размера арендной платы на количество дней в периоде. Арендная плата согласно условию договора начислялась и оплачивалась за период с 20.08.2007 по 22.02.2010. В расчете арендодателем применялось два значения базового размера арендной платы. За период с 20.08.2007 по 31.12.2008 базовый размер арендной платы составил 25,56552 руб./кв.м. ( УПКСЗ=3454,8 руб./квл Ка=0,5). За период с 1.01.2009 по 22.02.2010 базовый размер арендной платы составил 135,03075 руб./кв.м. (УПКСЗ=9002,05 руб./кв.м; Кви=3%; Ка=0,5).
Значения коэффициента вида разрешенного использования земельных участков в период с 01.01.2009 по 22.02.2010 определялись Арендодателем с учетом коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельных участков на основании Постановления Администрации Курской области от 18.12.2008 №403.
При заключении Договора для расчета ставки арендной платы Арендодатель принял значение коэффициента вида разрешенного использования Кви= 3,0, что соответствует земельным участкам под объектами торговли (в т.ч. рынками, оптовыми складами, базами) (п.5 Приложения № 1 к Постановлению Администрации Курской области от 18.12.2008 №403).
При этом, целью проекта разработанного и согласованного ИП Федоровым А.В. в установленном порядке, для реализации которого ИП Федоров А.В. приобрел земельный участок в аренду, является завершение реконструкции базы хозтоваров, о чем Ответчику было известно и им не оспаривается.
Кроме того, как следует из ответа председателя Комитета по управлению имуществом Курской области от 19.01.2010 г. при расчете базового размера арендной платы за первый период аренды был применен процент к удельному показателю (аналог Кви) по ставке 1,48 в соответствии с подп. «В» п.7 ранее действующего Приложения к решению Курского городского собрания от 16.12.2005 г. №188-3-РС, которое применялось для расчетов арендной платы в период до 01.01.2009.
Во втором периоде аренды применен процент к удельному показателю кадастровой стоимости (Кви) в размере 3,0 по п. 5 Приложения № 1 к Постановлению Администрации Курской области от 18.12.2008 №403.
Учитывая, что вид функционального использования земельного участка за весь период аренды не изменялся, суд приходит к выводу, что изменение значения коэффициентов при расчете базовой арендной платы за первый и второй периоды аренды является незаконным.
В силу указанного Постановления и существующего расчета арендной платы к Договору, удельный показатель кадастровой стоимости для арендуемого участка за первый период аренды, т.е. до 01.01.2009 составлял 3 454,80 рублей, что является законным и обоснованным.
Однако, для целей расчета арендной платы по тому же Договору начиная с 01.01.2009 Арендодатель без изменения вида использования земельного участка незаконно применил для расчета арендной платы иной удельный показатель в размере 9 002,05 руб./м2.
Исходя из назначения находящихся на реконструкции объектов и содержания проектной и технической документации, при расчете базовой арендной платы Ответчик обязан был использовать значение коэффициента вида разрешенного использования земельных участков в размере Кви=1,5, а значение удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере УПКСЗ=3 454,80 руб/м2. В связи с этим, базовый размер арендной платы по Договору аренды земельного участка №2076-09ф. от 23.03.2009 в 2009-2010 ( пп. 2 Приложения к Договору) должен составлять 25,91100 рублей, где: удельный показатель кадастровой стоимости земли равен 3 454,80 руб/м2; коэффициент вида разрешенного использования равен 1,5; коэффициент дифференциации по видам функционального использования земельного участка равен 0,5.
Следовательно, размер арендной платы, подлежащей уплате Арендатором Арендодателю по Договору за 2009-2010. должен составлять 608 750,19 руб., в т.ч. за 2009- 531 564,17 рублей, за 2010 - 77 186,03 рублей.
Таким образом суд удовлетворяет исковые требования Комитета по управлению имуществом Курской области о взыскании с индивидуального предпринимателя Федорова А.В. суммы задолженности но арендной плате по договору аренды земельного участка № 2076-09ф от 23.03.2009 в размере 608 750 руб. 19 коп.
Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. Она является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитору, вызванных нарушением должником своих обязательств.
Согласно п. 4.4.3 договора аренды Арендатор обязан был своевременно и полном объеме оплачивать арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные приложением 1 к договору аренды.
Пунктом 5.2. данного договора предусмотрено, что в случае несвоевременного внесения арендной платы по договору Арендаторы выплачивают Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Сумма пени за просрочку перечисления арендной платы составляет 608750,19 руб. х 240 дней просрочки х 7,75 % х 1/300 = 37 742,51 руб.
Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению в виде взыскания с ИП Федорова А.В. задолженности по арендной плате в размере 608 750 руб. 19 коп. и суммы пени в размере 37 742,51 руб.
Ответчик, ИП Федоров А.В. заявил встречный иск, в соответствии с которым с учетом уточнений просит признать недействительным в силу ничтожности п.3.1 Договора аренды земельного участка №2076-09ф. заключенного 23.03.2009 г. между ИП Федоровым А.В. и Комитетом по управлению имуществом Курской области, и пп.2 Приложения №1 к Договору в части установления базовой арендной платы за период с 01.01.2009 по 22.02.2010 в размере 135,03075 руб./кв.м в связи с незаконным применением Арендодателем при расчете базовой арендной платы по указанному договору начиная с 01.01.2009 значения коэффициента вида разрешенного использования 3,0 и значения удельного показателя кадастровой стоимости земли в размере 9 002,05 руб./кв. м.
Установленная Арендодателем в п. 3.1 Договора и п.п. 2 Приложения № 1 к Договору аренды арендная плата за период с 01.01.2009 по 22.02.2010 г. является неосновательно начисленной, вследствие незаконного применения значения коэффициента вида разрешенного использования, противоречащего требованиям нормативного правового акта -Постановления Администрации Курской области от 18.12.2008 №403, а также незаконного применения удельного показателя кадастровой стоимости земли, противоречащего требованиям нормативного правового акта -Постановления правительства Курской области №234 от 30.11.2006.
Таким образом, суд признает недействительным п.3.1 Договора аренды земельного участка №2076-09ф. в части определения размера арендной платы в сумме 3 889 421 руб. 88 коп. и пп.2 Приложения №1 к Договору аренды в части указания размера арендной платы и базового размера арендной платы за 1 кв.м.
Судебные расходы по государственной пошлины относятся судом на индивидуального предпринимателя Фёдорова Андрея Владимировича пропорционально удовлетворенным требованиям.
Уплаченная ИП Федоровым А.В. госпошлина по встречному иску в размере 4000 руб. относится судом на Комитет по управлению имуществом Курской области, судебные расходы по ее уплате подлежат взысканию с истца ( ответчика по встречному иску) в пользу ответчика ( истца по встречному иску).
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 17, 27, 28,110, 112, 132, 167-170, 176, 177, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Взыскать с индивидуального предпринимателя Фёдорова Андрея Владимировича (ОГРН 304463214800301, ИНН 462900173200, проживающего по адресу г.Курск, ул.Радищева, д.71/2, кв.9) в пользу Комитета по управлению имуществом Курской области задолженности но арендной плате по договору аренды земельного участка № 2076-09ф от 23.03.2009 в размере 608 750 руб. 19 коп. и пени в размере 37 742 руб. 51 коп.
В остальной части исковых требований отказать.
Признать недействительным п.3.1 Договора аренды земельного участка №2076-09ф. в части определения размера арендной платы в сумме 3 889 421 руб. 88 коп. и пп.2 Приложения №1 к Договору аренды в части указания размера арендной платы и базового размера арендной платы за 1 кв.м.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Фёдорова Андрея Владимировича (ОГРН 304463214800301, ИНН 462900173200, проживающего по адресу г.Курск, ул.Радищева, д.71/2, кв.9) в доход федерального бюджета судебные расходы по государственной пошлине в размере 15 929 руб. 84 коп.
Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу индивидуального предпринимателя Фёдорова Андрея Владимировича судебные расходы по уплате госпошлины в размере 4000 руб.
Настоящее решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Курской области.
Судья О.И. Петрова
