Решение от 11 января 2011 года №А35-9068/2008

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ
 
К. Маркса ул., 25, г. Курск, 305004
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    город Курск                                                                                    Дело №А35-9068/2008
 
 
    11 января 2011 года 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 27 декабря 2010 года. Полный  текст решения изготовлен 11 января 2011 года.
 
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Цепковой Н.О., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания            Пупко И.С., рассмотрев в судебном заседании дело по иску
 
 
    Товарищества собственников жилья  «Студенческое»
 
 
    к Государственному общеобразовательному учреждению высшего профессионального образования «Юго-Западный государственный университет»
 
 
    об обязании передать объект долевого строительства и взыскании неустойки  в размере 172 625 руб. 45 коп.
 
 
    и по встречному исковому  заявлению 
 
 
    Государственного общеобразовательного учреждения высшего профессионального образования «Юго-Западный государственный университет»,
 
 
    к      Товариществу собственников жилья  «Студенческое»,
 
 
    о признании договора незаключенным,
 
 
    Третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению
 
    государственным имуществом в Курской области,
 
    муниципальное унитарное предприятие «Курскводоканал» 
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца -  Никольниковой О.Б. по доверенности от 11.01.2010г.,
 
    от ответчика -  Будовской Е.В. по доверенности от 28.06.2010г.,Шевченко Л.Н. по доверенности от 21.10.2010г.,
 
    от третьих лиц: ТУ Росимущества в Курской области - Чумаслова М.А. по доверенности от 31.03.2010г.; МУП «Курскводоканал» - не явился, извещен надлежащим образом;
 
 
установил:
 
 
    Товарищество собственников жилья «Студенческое»  (далее -  ТСЖ «Студенческое») обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Государственному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Курский государственный технический университет» (далее - ГОУ «Государственный университет») об обязании передать трехкомнатную квартиру №44 общей проектной площадью 86,23 кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома №2 по ул. 50 лет Октября в г.Курске - объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора долевого участия в строительстве (простого товарищества) от 09.08.2006, а также о взыскании с ответчика неустойки в размере 172 625 руб. 45 коп.
 
    В свою очередь ответчик заявил встречный иск о признании договора долевого участия в строительстве (простого товарищества) от 09.08.2006г. недействительным (ничтожным).
 
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области.
 
    Решением Арбитражного суда Курской области от 13.07.2009г. основной иск удовлетворен в части обязания ГОУ «Государственный университет» передать ТСЖ «Студенческое» квартиру №44 общей проектной площадью 86,23 кв.м., расположенную по адресу: г.Курск,  ул. 50 лет Октября, дом №2, 1 этаж, договорной стоимостью 1 207 220 руб. В удовлетворении встречного иска ГОУ «Государственный университет» к ТСЖ «Студенческое» о признании договора долевого участия от 09.08.2006г. ничтожным, отказано.
 
    Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2009г. решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.
 
    Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12.03.2010г. указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение. Суду первой инстанции  надлежало выяснить  состав общего имущества  и принадлежность инженерных сетей ТСЖ «Студенческое», наличие решения членов ТСЖ на заключение спорной сделки и заявления исковых требований.
 
    При новом рассмотрении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятия «Курскводоканал».
 
    В ходе рассмотрения дела ТСЖ «Студенческое» увеличило исковые требования в части взыскания неустойки до 313 420 руб. 49 коп.
 
    Истец по встречному иску также уточнил заявленные требования. Просит признать договор долевого участия в строительстве (простого товарищества) от 09.08.2006г. незаключенным.
 
 
    Как следует из материалов дела, ТСЖ «Студенческое» зарегистрировано в качестве юридического лица администрацией города Курска 18.05.2001г.
 
    На основании договоров о передаче на техническое обслуживание и управление недвижимого и иного имущества №1 и №3 от 03.09.2002г., заключенных между ОАО «Курский завод «КПД», ОАО «Гостиный двор» и      ТСЖ «Студенческое», последнее получило в управление по актам приема-передачи инженерные сети жилых домов №№16,24,26,30,32 по ул.Студенческая. Данное обстоятельство установлено постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2006г. по делу №А35-2422/06-С23.
 
    01.01.2005г. ТСЖ «Студенческое» заключило с МУП «Курскводоканал» договор №1724 на отпуск воды и прием сточных вод  к указанным домам, согласно которому границей раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности является колодец В1, В2, В3, В4 (приложение к договору).   
 
    В соответствии с распоряжением администрации города Курска от 31.03.2005г. №340-ра и разрешением на строительство №058 от 31.03.2005г.         ГОУ «Государственный университет» выступило застройщиком жилого дома №2 по ул. 50 лет Октября. Генеральным подрядчиком  строительства являлось           ОАО «Инжиниринговая компания «Атомэнергомонтаж».
 
    9 августа 2006 года между ГОУ «Государственный университет» и            ТСЖ «Студенческое» был подписан договор долевого участия в строительстве (простого товарищества), предмет которого сторонами определен следующим образом: ГОУ «Государственный университет» (застройщик) привлекает ТСЖ «Студенческое» (дольщика) к участию в строительстве многоквартирного жилого дома №2, расположенного по адресу: г. Курск, ул. 50 лет Октября (объект), путем предоставления застройщику права осуществить временное подключение строящегося жилого дома №96 по ул. 50 лет Октября к сетям водоснабжения и канализации согласно имеющихся у ответчика проектных решений и технических условий. Размер участия дольщика в строительстве объекта оценен в  1  207 220 руб.
 
    Застройщик обязался после выполнения дольщиком всех принятых на себя обязательств, завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию передать до 01.12.2007г. в собственность ТСЖ «Студенческое» по акту приема-передачи одну трехкомнатную квартиру № 44 общей проектной площадью 86,23 кв.м., расположенную на первом этаже жилого дома №2 по ул. 50 лет Октября в                г. Курске для использования ее в качестве жилого помещения (п. 3.1. договора).
 
    Письмом от 02.06.2008г. ТСЖ «Студенческое» в лице правления товарищества дало разрешение на врезку водопровода и канализации жилого дома №2 (по генплану) жилой застройки по ул. 50 лет Октября  в г.Курске к существующим сетям ТСЖ «Студенческое» согласно проекта (лист №2 книги НВК).
 
    09.06.2008г. МУП «Водоканал города Курска» выдало                                  ГОУ «Государственный университет» технические условия на присоединение  строящегося объекта к сетям водопровода и канализации №05-17/2185, согласно которым  застройщику надлежало предусмотреть подключение от ведомственной сети водопровода Д 150 м по ул.Студенческая на основании разрешения правления    ТСЖ «Студенческое».
 
    Однако к этому моменту согласно акту сдачи-приемки работ (услуг) от 2006г.  работы по врезке водопроводного ввода жилого дома по ул.50 лет Октября ,96 (№2 по генплану) были выполнены МУП «Курскводоканал» по заказу                                  ОАО «Инжиниринговая компания «Атомэнергомонтаж».
 
    Согласно распоряжению администрации города Курска от 30.09.2008г. №2300-ра и разрешению №ru46302000-353 жилой дом №96а по ул.50 лет Октября г.Курска (№2 по генеральному плану)  введен в эксплуатацию 30.09.2008г.
 
    Посчитав, что товарищество собственников жилья выполнило обязательства по предоставлению застройщику права осуществить временное подключение строящегося жилого дома №96 по ул. 50 лет Октября к своим сетям водоснабжения и канализации, в то время, как ГОУ «Государственный университет»» не передало до 01.12.2007г. в собственность истцу по акту приема-передачи трехкомнатную квартиру № 44, расположенную по вышеуказанному адресу, ТСЖ «Студенческое» обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
 
    Возражая против заявленных требований​ГОУ «Государственный университет» заявило встречный иск. Считает договор долевого участия в строительстве незаключенным  в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  и статьи  4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по причине отсутствия государственной регистрации договора.
 
 
    Оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, арбитражный суд считает, что исковые требования по основному и встречному искам не  подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    При разрешении спора, суд на основании статей  431, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о том, что к отношениям сторон, возникшим из договора долевого участия в строительстве (простого товарищества) от 09.08.2006г., не применяются нормы, предусмотренные Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и ст.ст. 1041-1054 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорный договор не отвечает требованиям, предъявляемым к такому роду договорам.
 
    Проанализировав содержание договора долевого участия в строительстве (простого товарищества) от 09.08.2006г.  и действия сторон по его исполнению, суд приходит к выводу, что его предметом  является предоставление права временного подключения строящегося объекта к сетям ТСЖ «Студенческое» за плату. Данная сделка носит возмездный характер: застройщик рассчитывается с                        ТСЖ  «Студенческое» посредством  предоставления в собственность товарищества недвижимого имущества  - квартиры в построенном доме.
 
    В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Судом установлено, что жилой дом по ул.50 лет Октября,96а в г.Курске введен в эксплуатацию.
 
    Вместе с тем, требования ТСЖ «Студенческое» об обязании ответчика исполнить обязательства в натуре  (передать квартиру в собственность) не могут быть удовлетворены.
 
    В настоящее время квартира №44 по ул.50 лет Октября,96а в г.Курске   находится в оперативном управлении ГОУВПО «Курский государственный технический университет», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2010г.       
 
    В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Согласно статье 13 Федерального закона «О приватизации государственного  и муниципального имущества» приватизация указанного имущества осуществляется только способами, предусмотренными данной статьей. Такой способ приватизации, как передача по договору долевого участия в строительстве  в оплату за разрешение на подключение к сетям, вышеуказанной статьей не предусмотрен.
 
    Неустойкой (штрафом, пеней) в силу статьи  330 Гражданского кодекса Российской Федерации признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Договор  долевого участия в строительстве (простого товарищества) от           09.08.2006г. не предусматривает  неустойку в качестве обеспечения исполнения обязательств ГОУ «Государственный  университет», и, следовательно, требования ТСЖ «Студенческое» о взыскании неустойки не подлежат удовлетворению.
 
    Ссылка истца на  статью  6  Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которой  в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, является не состоятельной, поскольку правоотношения сторон данным законом не регулируются.
 
    Отказывая в удовлетворении требований ТСЖ «Студенческое», суд исходит также из следующего. Согласно пунктам 1,5,6,8,26 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, в состав общего имущества включаются  внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Внешней границей сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.
 
    Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества; органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом (кадастровом плане (карте) земельного участка, выписке из реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, проектной документации ит.д.).
 
    Согласно пункту 3 указанных Правил при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
 
    Порядок внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Таким образом, в рассматриваемом случае состав общего имущества ТСЖ «Студенческое» должен быть установлен общим собранием собственников помещений и зарегистрирован в едином государственном реестре.
 
    Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, позволяющие суду сделать вывод о принадлежности сетей ТСЖ «Студенческое».
 
    По сообщению Управления Росреестра по Курской области сведений о государственной регистрации права на общее имущество ТСЖ «Студенческое» не имеется. Представленные истцом акты о передаче ТСЖ «Студенческое»  в управление жилых домов от ОАО «Курский завод «КПД» и ОАО «Гостиный двор» не содержат технические характеристики инженерных сетей, позволяющие определить их состав и месторасположение.
 
    Кроме того,  согласно статье 135 Жилищного кодекса РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
 
    Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.
 
    Статьей 145 Жилищного кодекса  Российской Федерации предусмотрено, что высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья.
 
    Подпунктом 3 пункта 3.3. Устава ТСЖ «Студенческое» определено, что к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лица; предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в кондоминиуме.
 
    С учетом изложенного товарищество собственников жилья  может выступать в качестве представителя членов товарищества по сделкам, связанным с использованием общего имущества, а также в части заявления исковых требований, касающихся общего имущества собственников, лишь при условии, что члены товарищества собственников жилья приняли соответствующее решение и наделили товарищество необходимыми полномочиями.
 
    Вместе с тем, в материалах дела не имеется подтверждения принятия общим собранием ТСЖ «Студенческое» решения как о заключении сделки по долевому участию в строительстве, так и о наделении ТСЖ «Студенческое»  полномочиями представлять интересы членов товарищества собственников жилья в споре об истребовании квартиры.
 
    Представленный истцом протокол общего собрания ТСЖ «Студенческое» от 25.12.2005г. содержит указание о даче разрешения КГТУ на подключение к инженерным сетям товарищества. Однако какие-либо условия договора, в том числе, способ и порядок оплаты, на собрании не обсуждались. Решение общего собрания, предоставляющее ТСЖ «Студенческое» право обратиться в суд с настоящими требованиями, истцом также не представлено.
 
    Встречный иск ГОУ «Государственный университет» о признании договора долевого участия в строительстве от 09.08.2006г. незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации, предусмотренной статьей 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,  удовлетворению не подлежит.
 
    Спорный договор между сторонами заключен  09.08.2006г. в период действия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, вступившего в силу по истечении 3-х месяцев после дня его официального опубликования (с 01.04.2005г.).
 
    Однако данный закон в силу пункта  2 статьи 27 распространяет свое действие на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления его в силу.
 
    Как было установлено в ходе рассмотрения дела, разрешение на строительство жилого дома №96 по ул.50 лет Октября  было выдано                    ГОУ «Государственный университет» 31.03.2005г., и, следовательно, нормы федерального закона  о государственный регистрации договора в настоящем споре не применимы.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями  167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
РЕШИЛ:
 
 
    В удовлетворении исковых требований Товарищества собственников жилья «Студенческое» отказать.
 
 
    В удовлетворении встречных исковых требований Государственного общеобразовательного учреждения высшего профессионального образования «Юго-Западный государственный университет» отказать.
 
 
    Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства  в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Центрального округа  в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления  в законную силу решения суда, если решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции, через Арбитражный суд Курской области.    
 
 
 
    Судья                                                                                                              Н.О.Цепкова