Решение от 17 февраля 2011 года №А35-6886/2010

 
РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ
    АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ
 
    ул. К. Маркса, 25, г. Курск, 305004
 
    Именем Российской Федерации
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    город Курск                                                               Дело № А35-6886/2010
 
    17 февраля 2011 года
 
    резолютивная часть решения объявлена 08 февраля 2011 года
 
    полный текст решения изготовлен 17 февраля 2011 года 
 
    Арбитражный суд Курской области в лице судьи Хмелевского Сергея Ильича, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Подосинниковым Р.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    общества с ограниченной ответственностью «Росарт»
 
    к        комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска  
 
    третье лицо: Комитет по управлению имуществом Курской области.
 
    О признании пункта договора недействительным и внесении изменений в договор
 
    при участии:
 
    от истца: Домикальчикова Г.Р.- по дов от 10.06.2010 г.; Сухоставская Н.И. - директор, паспорт
 
    от ответчика:   Кретова Д.И.- по доверенности от 12.04.2010, № 2457-07/01-07;
 
    от третьего лица: не явился, уведомлен надлежащим образом;
 
    Установил: Общество с ограниченной ответственностью «Росарт», г. Курск обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска об  обязании внести изменения в договор  купли-продажи муниципального имущества №05-2009/03/В от 23.03.2009 года в части выделения НДС из выкупной цены (8 261 000 руб. 00 коп.), путем заключения дополнительного соглашения.
 
    До рассмотрения спора по существу, истец уточнил исковые требования, в соответствии с которым просил суд признать пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за  №05-2009/03/В от 23.03.2009 года недействительным, как не соответствующим ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» и установить выкупную стоимость нежилого  здания литер Б, площадью 175,8 кв.м., являющегося предметом договора купли-продажи муниципального имущества за  №05-2009/03/В от 23.03.2009 года в размере 5 261 000 рублей с учетом НДС, а земельного участка, площадью 365 кв. м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39 в размере 119 015 руб. 64 коп.
 
    В судебном заседании 08 февраля 2011 г. истец  заявленные исковые требования поддержал в полном объеме. В обоснование заявленных требований сослался на то, что пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за  №05-2009/03/В от 23.03.2009 года не соответствует положениям Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», поскольку устанавливает выкупную стоимость нежилого здания литер Б, площадью 175,8 кв.м., являющегося предметом договора купли-продажи муниципального имущества за  №05-2009/03/В от 23.03.2009 года в размере 5 261 000 рублей без указания НДС. Кроме того стоимость земельного участка, определенная договором в размере 3 000 000 руб. завышена, поскольку определена с нарушением действующего земельного законодательства и должна составлять 119 015 руб. 64 коп.
 
 
    Ответчик исковые требования оспорил, сославшись на их незаконность и необоснованность. Согласно письменного отзыва, приобщенного к материалам дела, указал, что пункт 3 договора купли-продажи, заключенного между Истцом и Ответчиком, устанавливающий выкупную стоимость имущества, которую должен уплатить Покупатель за приобретение муниципального имущества, является существенным условием, и без установления выкупной стоимости данный договор не мог быть заключен. Из чего следует, что по правилам ст. 180 ГК РФ пункт 3 договора купли-продажи невозможно признать недействительным, отдельно от остальных частей сделки, так как данное условие является существенным условием договора купли-продажи.
 
    При этом ответчик сослался на то, что истцом не конкретизировано, какой именно статье Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ противоречит пункт 3 договора купли-продажи № 05-2009/03/В от 23.03.2009 года.
 
    Также ответчик сослался на отсутствие оснований для внесения изменений в заключенный договор купли-продажи, так как при заключении договора Истцу было известно о том, что стоимость имущества рассчитана без учета НДС и им договор подписан.
 
 
    Представитель третьего лица представил в материалы дела письменное мнение по заявленным исковым требованиям, в соответствии с которым поддержал заявленные возражения ответчика. В судебное заседание 08 февраля 2011 г. не явился. Уведомлен о дате слушания дела надлежащим образом.
 
    Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица в соответствии со ст.123, 124, 156 АПК РФ.
 
    Определением Арбитражного суда Курской области от 08 февраля 2011 г. заявленные исковые требования ООО «Росарт» к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска в части установления выкупной стоимости земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенного по адресу: г.Курск, ул.Ленина, 39 в размере 119 015 руб. 64 коп. оставлены без рассмотрения в соответствии с п.2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
 
    В остальной части, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    На основании обращения ООО «Росарт» (далее – Общество) Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – Комитет) принято решение от 23.03.2009 года № 05 «Об условии приватизации арендуемого имущества», в соответствии с которым нежилое здание литер Б, площадью 175,8 кв.м., с земельным участком, площадью 365 кв.м,, кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39 реализовывается в порядке приватизации субъектом малого и среднего предпринимательства; выкупная стоимость имущества составляет 8 261 000 руб.; срок рассрочки 3 года.
 
    23 марта 2009 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО «Росарт» заключен договор купли-продажи муниципального имущества № 05-2009/03/В.
 
    В   соответствии   с   п.   1   Договора   ООО   «Росарт»   приобретает в собственность объект недвижимости - нежилое здание литер Б, площадью 175,8 кв.м., с земельным участком, площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39.
 
    Пунктом 3 Договора предусмотрено, что имущество продается по цене 8 261 000 руб. - основная сумма в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.
 
    Приложением №1 к указанному договору купли-продажи сторонами был согласован график платежей на период с 30 марта 2009 г. по 10 марта 2014 г.
 
    Имущество передано Истцу по акту приема-передачи, в установленном порядке.
 
    Договор купли-продажи зарегистрирован в органе, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 22.04.2009 года № регистрации 46-46-01/046/2009-198, 46-46-01/046/2009-199. Право собственности на нежилое здание и земельный участок зарегистрировано 22 апреля 2009 г. за ООО «Росарт» (копии свидетельств о государственной регистрации права приобщены к материалам дела).
 
    Одновременно с Истцом был заключен подписан договор залога № 05-2009/03/3 от 23.03.2009 года, в соответствии с пунктом 2.1. которого, оценка выкупаемого имущества произведена на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и составляет 8 261 000 руб. без учета НДС.
 
    07 мая 2009 г. сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 23 марта 2009 г. №05-2009/03/В, в соответствии с которым стороны установили новый график платежей, указанный в Приложении №1 к договору купли-продажи.
 
    28.10.2009 года ООО «Росарт» направило письмо о внесении изменений в договор купли-продажи, в части изменения выкупной стоимости арендуемого имущества путем выделения из выкупной стоимости имущества суммы НДС.
 
    10.11.2009 года Комитет направил в адрес Общества проект дополнительного соглашения, предусматривающего внесение изменений в п. 3 договора купли-продажи, в соответствии с которым Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска предложил первый абзац пункта 3 договора купли-продажи изложить в следующей редакции:
 
    «Имущество продается по цене 9 207 980 (девять миллионов двести семь тысяч девятьсот восемьдесят) рублей с учетом НДС, в том числе стоимость здания – 6 207 980 (шесть миллионов двести семь тысяч девятьсот восемьдесят) рублей с учетом НДС, земельного участка – 3 000 000 (три миллиона) рублей без учета НДС. Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 8 261 000 (Один миллион сто тридцать восемь тысяч) рублей без учета НДС.»
 
    Данный проект был подписан Обществом с протоколом разногласий, который не был принят Комитетом. В указанном проекте разногласий истец предложил следующую редакцию первого абзаца пункта 3 договора купли-продажи:
 
    «Имущество продается по цене 8 261 000 (восемь миллионов двести шестьдесят одна тысяча) рублей с учетом НДС, в том числе стоимость здания – 5 261 000 (пять миллионов двести шестьдесят одна тысяча) рублей с учетом НДС (в т.ч. НДС 802 525, 42 руб.), земельного участка – 3 000 000 (три миллиона) рублей без учета НДС (НДС не облагается). Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости 8 261 000 (Один миллион сто тридцать восемь тысяч) рублей.»
 
    03.12.2009 года письмом № 6714-07/01-11 Комитет уведомил ООО «Росарт» об отказе в подписании данного соглашения к договору купли-продажи.
 
    Ссылаясь на то, что изменение стоимости нежилого здания на сумму НДС является для истца существенным изменением цены продаваемого имущества, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
 
    В ходе слушания дела истец уточнил основания заявленных требований, сославшись на недействительность п.3 договора купли-продажи, поскольку он противоречит положениям Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», устанавливая выкупную стоимость без указания НДС, а значит без учета НДС. В обоснование заявленных доводов истец сослался на письмо Министерства финансов Российской Федерации от 19 октября 2009 г. N 03-07-15/147 (далее - письмо Минфина от 19.10.2009), согласно которому при реализации государственного или муниципального недвижимого имущества, составляющего государственную или муниципальную казну, при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.
 
    Кроме того истец сослался на то, что стоимость земельного участка, определенная договором в размере 3 000 000 руб. завышена, поскольку определена с нарушением действующего земельного законодательства и должна составлять 119 015 руб. 64 коп.
 
 
    Заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно п.1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Рассматриваемый договор заключен сторонами на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Указанным законом предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение имущества, арендуемого непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ рыночная стоимость отчуждаемого недвижимого имущества определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
 
    Из положений статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") следует, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки.
 
    Статья 12 вышеуказанного Федерального закона предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.
 
    Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
 
    Из Решения Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска 23 марта 2009 г. №05 следует, что в адрес заявителя был направлен проект договора купли-продажи арендованного имущества (пункт 2), в котором указана рыночная стоимость выкупаемого имущества 8 261 000 руб.
 
    В соответствии с пунктом 3 договора цена объекта недвижимости определена в размере 8 261 000 руб. - основная сумма в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости.
 
    Из отчета об оценке от 16 марта 2009 г. №101-05/03-09, выполненному независимым оценщиком Проскуриной Т.Н., следует, что итоговая величина рыночной стоимости права собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание литер Б, площадью 175,8 кв.м., расположенное по адресу: г.Курск, ул.Ленина, 39, принадлежащее МО «город Курск» на дату оценки равна 5 261 000 руб. без учета НДС и стоимость земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40 на дату оценки округленно составляет 3 000 000 руб.
 
    С вышеуказанной суммой – 8 261 000 руб., без учета НДС, составляющей рыночную стоимость выкупаемого объекта истец мог ознакомиться при изучении данного отчета перед заключением договора купли-продажи. Указанная сумма была известна истцу при подписании договора купли-продажи от 23 марта 2009 года № 05-2009/03/В. Данная сумма была известна истцу при подписании договора залога № 05-2009/03/3 от 23.03.2009 года, в пункте 2.1. которого прямо было указано о том, что оценка выкупаемого имущества произведена на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и составляет 8 261 000 руб. без учета НДС.
 
    Кроме того, 07 мая 2009 г. приложением №1 к договору купли-продажи сторонами был согласован график ежемесячных платежей суммы основного долга и процентов на период с 30 марта 2009 г. по 10 марта 2014 г., в соответствии с которым общая сумма платежа в погашение основного долга составляет как раз 8 261 000 руб., при этом в графике платежей указано что сумма ежемесячных платежей приводится без учета НДС.
 
    Истец ссылается на письмо Министерства финансов Российской Федерации от 19.10.2009 N 03-07-15/147, в котором, в частности разъяснено, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость. В связи с этим порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального недвижимого имущества, применяемый с 1 января 2009 года, не приводит к увеличению рыночной стоимости этого имущества на соответствующую сумму налога.
 
    В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. В силу статьи 451 Кодекса изменение договора судом по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств допускается в исключительных случаях при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
 
    Таким образом, изменение договора по требованию одной стороны возможно лишь при изменении обстоятельств, наступившем после заключения договора.
 
    Исследовав собранные по делу доказательства и надлежащим образом оценив их, суд пришел к выводу об отсутствии установленных статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для удовлетворения требования Общества об изменении договора в части указания на то, что определенная в пункте 3 договора цена включает сумму налога на добавленную стоимость. Обстоятельства, указанные истцом в качестве оснований для изменения договора, не свидетельствуют о таком существенном изменении обстановки, вследствие которого возможно изменение условий договора.
 
    Ссылка Общества на письмо Министерства финансов Российской Федерации от 19.10.2009 N 03-07-15/147 в подтверждение обоснованности исковых требований судом отклоняется.
 
    Приведенные разъяснения рассчитаны на применение, когда при приобретении государственного или муниципального недвижимого имущества возникают сомнения, содержит ли оценка налог на добавленную стоимость. В данном случае в отчете об оценке рыночной стоимости объекта было четко указано на то, что в итоговую величину рыночной стоимости сумма налога на добавленную стоимость не включена - 5 261 000 руб. без учета НДС и стоимость земельного участка площадью 365 кв.м., кадастровый номер 46:29:102309:40 на дату оценки округленно составляет 3 000 000 руб.
 
    В то же время сумма НДС является определимой и правомерно исчислена и включена в цену договора ответчиком в порядке урегулирования сторонами разногласий при заключении дополнительного соглашения от 10 ноября 2009 г.
 
    Согласно абз. 2 п. 3 ст. 161 гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса РФ (далее - Кодекс) при реализации (передаче) на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налог на добавленную стоимость уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами - покупателями (получателями) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.
 
    Поскольку указанной нормой Кодекса не предусмотрено исключений для индивидуальных предпринимателей, осуществляющих операции по реализации товаров (работ, услуг), не подлежащие налогообложению налогом на добавленную стоимость в связи с уплатой единого налога на вмененный доход, такие индивидуальные предприниматели при приобретении вышеуказанного имущества обязаны исчислить и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.
 
    Исчисление расчетным методом суммы налога и уплата ее в бюджет входит в обязанности налоговых агентов, которыми согласно абзацу второму пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей с 01.01.2009) признаются покупатели государственного или муниципального имущества. Таким образом, неопределенность относительно действительной стоимости выкупаемого объекта отсутствовала, а изменение пункта 3 договора путем указания на то, что прописанная в нем цена включает сумму налога на добавленную стоимость, будет свидетельствовать о несоответствии цены договора рыночной стоимости объекта, определенной независимым оценщиком, отчет которого заинтересованным лицом не оспаривался.
 
 
    Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи Истцу должно было быть известно о том, что стоимость имущества рассчитана без учета НДС и им договор подписан. В связи с чем заявленные истцом доводы в этой части не могут быть признаны судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
 
    В тоже время, доводы истца относительно неверного определения стоимости выкупаемого земельного участка признается судом обоснованными в связи со следующим.
 
    В соответствии со статьей 422 (пункт 1) ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона № 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом также действуют нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации, если не установлено иное.
 
    В соответствии с п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приватизация недвижимости производится с одновременной приватизацией земельных участков, на которых она расположена.
 
    В силу ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ приватизация недвижимости осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых этим имуществом и необходимых для его использования.
 
    Таким образом, при реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества, представляющего любой самостоятельный объект недвижимости, должна происходить одновременная передача лицу земельного участка, занимаемого таким объектом.
 
    Данная позиция отражена также письме Министерства экономического развития РФ от 09.07.2010 года № Д05-2251.
 
    Также в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе предприятий и иных имущественных комплексов, производится с одновременной приватизацией земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для его использования (за исключением случаев, когда соответствующие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте).
 
    Таким образом, из содержания названных норм следует, что при приватизации объектов недвижимости земельный участок, на котором эти объекты расположены, подлежит одновременному отчуждению, т.е. приобретению его в собственность.
 
    В тоже время, абзацем 5 п. 4 ст. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 года № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъясняется, что действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.
 
    Таким образом порядок определения выкупной стоимости земельного участка, приобретаемого одновременно с отчуждаемым объектом недвижимости муниципальной собственности должен определяться не на основании указанного выше Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» а по общим нормам земельного законодательства.
 
    Согласно ч. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений. сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
 
    На основании пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:
 
    1)      отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
 
    2)      отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.
 
    Пунктом 1 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» предусмотрено, что приватизация зданий, строений и сооружений осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
 
 
    В соответствии с частью 1 статьи 2 Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 января 2010 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
 
    гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
 
    При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
 
    - двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
 
    - двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
 
    До 1 января 2010 года выкупная цена земли в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
 
    гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность. (статья 1 Закона Курской области от 24.03.2008 г. № 9-ЗКО «О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений»).
 
    В соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.
 
    Согласно п.п.1.1.. 1.2. ст.36 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.
 
    Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении: земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти: земельных участков, которые находятся и собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации; земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления
 
    Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1 настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость.
 
    До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
 
    Законом Курской области от 24.03.2008 г. № 9-ЗКО «О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» (ст.1) (далее - Закон №9-ЗКО) установлено, что до 1 января 2010 года выкупная цена земли в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.
 
    Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков предусмотрено проведение государственной кадастровой оценки земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.
 
    Постановлением Правительством Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее - Правила) определен порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организациями. Государственная кадастровая оценка земель поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен, информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки.
 
    Согласно приказа Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов обязано выполнить территориальное управление Федерального органа исполнительной власти, осуществляющего оказание услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель.
 
    Согласно п.3 Правил при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений .связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.
 
    В кадастровом плане, составленном Территориальным отделом по г. Курску управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курской области, определены и категории земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для торговой деятельности, и кадастровая стоимость спорного земельного участка, которая составляет 4 760 625 руб. 65 коп., в связи с чем, выкупная цена в договоре земельного участка, с кадастровым номером 46:29:102309:40, находящегося но адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39, общей площадью 365 кв.м. должна составлять два с половиной процента от кадастровой стоимости 4 760 625 руб. 65 коп., т.е. 119 015 руб. 64 коп.
 
    Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
 
 
    Учитывая то, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части определения стоимости подлежащего продаже земельного участка, Определением Арбитражного суда Курской области от 08 февраля 2011 г. заявленные требования истца в этой части были оставлены без рассмотрения.
 
 
    Таким образом, в оставшейся части заявленные исковые требования истца о признании пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества за  №05-2009/03/В от 23.03.2009 года недействительным, как не соответствующим ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» и установлении выкупной стоимости нежилого  здания литер Б, площадью 175,8 кв.м., являющегося предметом договора купли-продажи муниципального имущества за  №05-2009/03/В от 23.03.2009 года в размере 5 261 000 рублей с учетом НДС подлежат частичному удовлетворению, путем признания недействительным пункта 3 договора купли-продажи муниципального имущества за  №05-2009/03/В от 23.03.2009 года в части определения стоимости земельного участка, площадью 365 кв. м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39 в размере 3 000 000 руб.
 
    Расходы по оплате госпошлины относятся судом на стороны в равных долях.
 
    На основании статей 166, 168, 180, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, и руководствуясь ст. ст. 16, 17, 27, 28, 65, 102, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    Заявленные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Росарт», г.Курск удовлетворить частично.
 
    признать недействительным пункт 3 договора купли-продажи муниципального имущества за  №05-2009/03/В от 23.03.2009 года в части определения стоимости земельного участка, площадью 365 кв. м., кадастровый номер 46:29:102309:40, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Ленина, 39 в размере 3 000 000 руб.
 
    В остальной части в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.
 
    Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу общества с ограниченной ответственностью «Росарт» расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб.
 
    Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г.Воронеже. 
 
 
    Судья                                                                          С.И. Хмелевской