Решение от 22 сентября 2010 года №А35-6775/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КУРСКОЙ  ОБЛАСТИ
ул. К.Маркса, 25 г. Курск 305004
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Курск                                                                         Дело № А35-6775/2010
 
    23 сентября 2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 20.09.2010. Полный текст решения изготовлен 23.09.2010.
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Морозовой М.Н., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрела в открытом судебном заседании, после перерыва, объявленного в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) 13.09.2010, дело по заявлению
 
    Общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов и работ»
 
    к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области
 
    третье лицо: АК СБ Курское отделение №8596 Сбербанка России, ООО «Октябрьский ДСК»
 
    о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области №01/158/2009-566 от 15.06.2010 об отказе в государственной регистрации; обязании Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Курской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении договора долевого участия № 1/ДСК от 14.05.2008,
 
    при участии в заседании: от заявителя – Филатов Л.В. – руководитель по протоколу №13/2009 от 02.12.2009, Нелюбова А.А. – по доверенности от 21.01.2009; от Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области – Беляничев С.А. – по доверенности №63 от 07.05.2010; от АК СБ Курское отделение №8596 Сбербанка России – Теплова Е.Л. – по доверенности №ДО-3-23-2377 от 07.12.2007; от ООО «Октябрьский ДСК» - Ингодов К.А. – по доверенности от 03.11.2010.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов и работ» (ООО «КСМиР», общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области (далее Управление Росреестра по Курской области) №01/158/2009-566 от 15.06.2010 об отказе в государственной регистрации; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Курской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении договора долевого участия № 1/ДСК от 14.05.2008.
 
    Представитель заявителя поддержал требования, согласно доводам заявления и правового обоснования, считая, что права третьих лиц не нарушены.
 
    Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области возражал против удовлетворения требований заявителя, согласно доводам отзыва, дополнений к отзыву.
 
    Представитель АК СБ Курское отделение №8596 Сбербанка России возражал против удовлетворения требований заявителя, считая, что процедура заявителем не соблюдена.
 
    Представитель ООО «Октябрьский ДСК» возражал против удовлетворения требований заявителя, согласно доводам отзыва, представленного в материалы дела (вх. №6775/2010 от 17.09.2010).
 
    Выслушав представителей сторон участвующих в деле и изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов и работ» зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1024600961835, ИНН 4632014870, расположено по адресу: 305018, г. Курск, Льговский поворот, д. 5.
 
    14.05.2008 общество с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов и работ» заключило с обществом с ограниченной ответственностью «Октябрьский домостроительный комбинат» (далее ООО «ОДСК») договор участия в долевом строительстве № 1/ДСК.
 
    В соответствии с условиями указанного договора и соглашениями о внесении изменений и дополнений от 31.03.2009, от 19.08.2009, от 31.10.2009 заявитель, выступая в качестве застройщика, обязался построить 10-тиэтажный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями и закрытой автостоянкой и после ввода его в эксплуатацию передать объект ООО «ОДСК», в свою очередь обязавшемуся принять объект в собственность и уплатить за него обусловленную договором цену.
 
    Цена объекта согласно п. 2.1 (в редакции последующих дополнительных соглашений от 19.08.2009, 31.10.2009) определена сторонами договора из расчета: одно- и двухкомнатные квартиры - 26 000,00 рублей за квадратный метр общей площади; административные помещения - 30 700,00 рублей (в том числе НДС) за квадратный метр общей проектной площади; полуподземная автостоянка для легковых автомобилей 268 000,00 рублей (в том числе НДС) за одно машиноместо.
 
    Общая стоимость объекта составила с учетом внесенных в договор изменений 98 040 477,00 рублей.
 
    Договор долевого участия № 1/ДСК от 14.05.2008 и дополнительные соглашения к нему от 31.03.2009, 19.08.2009, 31.10.2009 были зарегистрированы Управлением Федеральной Регистрационной Службы по Курской области в соответствии с требованиями ст. ст. 17, 24 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон №214-ФЗ) и ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон №122-ФЗ).
 
    В соответствии с п. 2.2 договора общая стоимость объекта в сумме, указанной в п. 2.1. договора, уплачивается полностью до конца 2008 года.
 
    Свои обязательства в соответствии с разделом 1 договора долевого участия № 1/ДСК от 14.05.2008, с учетом последующих изменений и дополнений, общество с ограниченной ответственностью «Комбинат строительный материалов и работ» выполнило в полном объеме в пределах финансирования. Недофинансирование привело к фактической остановке строительства. Сумма, оплаченная ответчиком по договору долевого участия, составляет 63 767 285,00 рублей. Всего ООО «ОДСК» недоплатило по договору долевого участия 34 273 192,00 рубля, что и признает согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 15.12.2009.
 
    Выполняя требования п.п. 3 и 4 ст. 9 Закона №214-ФЗ, ООО «КСМиР» направило ответчику заказным письмом с описью вложения уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве № 1/ДСК от 14.05.2008.
 
    Одновременно заявитель обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в соответствии с п. 4 ст. 25.1 Закона № 122-ФЗ.
 
    Государственная регистрация была приостановлена Управлением, о чем заявитель был уведомлен сообщением о приостановлении государственной регистрации № 01/158/2009-566 от 18.01.2010, но в дальнейшем ООО «КСМиР» получило сообщение об отказе в государственной регистрации № 01/158/2009-566 от 15.06.2010 со ссылкой на абз.4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-Фз «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее Закон о регистрации).
 
    Не согласившись с вышеуказанными действиями Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области, ООО «Комбинат строительных материалов и работ» обратилось в арбитражный суд, считая последние незаконными и нарушающими его права и законные интересы.
 
    Выслушав мнение представителей сторон, участвующих в деле и изучив материалы дела, суд находит заявленное требования не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Как следует из материалов дела 14.05.2008 между ООО «КСМиР» (застройщик) и ООО «ОДСК» (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве № 1/ДСК по условиям которого застройщик взял на себя обязательства по строительству 10-ти этажного жилого дома со встроенными административными помещениями и закрытой автостоянкой по ул. Красной Армии (в районе дома № 59) и после получения разрешения на ввод дома передать участнику оговоренные договором объекты долевого строительства, а участник обязался уплатить застройщику обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства в собственность.
 
    В соответствии с пунктом 1.4. договора и приложением № 1 к нему объектом долевого строительства являлись 43 однокомнатные квартиры, общей проектной площадью 1924,93 кв.м., 27 двухкомнатных квартир общей проектной площадью 1 503,89 кв.м., 2 административных помещения общей проектной площадью 256,51 кв.м. и 25 машиномест в полуподземной автостоянке для легковых автомобилей общей проектной площадью 468 кв.м.
 
    Общая стоимость объектов долевого строительства, подлежащих передаче ООО «ОДСК», составляла 103 724 177,00 рублей, которые участник долевого строительства должен был уплатить до конца 2008 года.
 
    Дополнительным соглашением от 31.10.2009 стороны уменьшили количество объектов долевого строительства, подлежащих передаче участнику, а так же цену договора до 98 040 477,00 рублей.
 
    Ссылаясь на наличие задолженности в сумме 34 273 192,00 руб., а так же на не исполнение требований о ее погашении, ООО «КСМиР» направило в адрес ООО «ОДСК» уведомление № 713 от 16.12.2009 о требовании расторжения договора участия в долевом строительстве с 16.12.2009 на основании пунктов 4.2 и 5.1, за исключением следующих объектов долевого строительства: 2 автостоянки, 2 офисных помещения и 40 квартир №№ 1, 4, 5, 6, 11, 12, 13, 17, 18, 19, 23, 24, 25, 28, 29, 30, 32, 33, 35, 36, 38, 39, 44, 45, 48, 49, 52, 53, 54, 58, 59, 63, 64, 68, 69, 72, 82, 83, 84 и 87.
 
    25.12.2009 в Управление обратился с заявлением представитель Общества с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов» Ниязов Ю.Ю., действующий на основании доверенности от 09.12.2009, удостоверенной нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области Тарадиным В.Г., реестровый №1-3127 от 25.12.2009 о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее ЕГРП) записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 14.05.2008 №1/ДСК на квартиры №№5, 13, 23, 24, 33, 44, 53, 54, 63, 64, 74, 83, 84, 7, 17, 27, 47, 57, 67, 77, 87, 6, 16, 36, 56, 76, 8, 6, 10, 20, 30, 40, 50, 60, 70, 80, 11, 51, 61, 71, 81, 1, 49, 58, 59, 68, 69, 78, 4, 12, 15, 25, 32, 35, 45, 52, 55, 65, 72, 75, 82, 18, 19, 28, 29, 38, 39, 48, помещение закрытой автостоянки (машиноместо №7-31), нежилое помещение площадью 157,8 кв.м., нежилое помещение площадью 98,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Курск, ул. Красной армии, (в районе дома №59).
 
    По правилам, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), расторжение договора допускается по соглашению сторон, по решению суда и в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
 
    В силу части 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ при наличии оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 Закона № 214-ФЗ, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора с соблюдением установленной указанным законом процедуры расторжения договора.
 
    Частью 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ установлено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Закона №214-ФЗ заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
 
    Как следует из материалов дела для внесения в ЕГРП записи о расторжении договора ООО «КСМиР» представило в Управление Росреестра уведомление от 16.12.2009 № 713 о требовании расторжения договора участия в долевом строительстве от 14.05.2008 № 1/ДСК на основании пунктов 4.2 и 5.1 этого договора.
 
    Вместе с тем, пунктом 4.2 договора установлено, что в случае нарушения участником срока и порядка внесения платежа застройщик в соответствии с действующим законодательством имеет право предъявить требование о расторжении договора.
 
    Согласно пункту 5.1. договора все изменения, дополнения в договор участия в долевом строительстве, а так же расторжение договора по соглашению сторон производятся в письменной форме путем составления соглашения, с обязательной государственной регистрацией в Управлении Росреестра.
 
    Иных сведений, из которых можно было бы сделать вывод о расторжении договора именно по основаниям, предусмотренным частью 3 и 4 статьи 9 Закона о долевом строительстве (односторонний отказ застройщика), представленное на государственную регистрацию уведомление от 16.12.2009 № 713 не содержит.
 
    Таким образом, у государственного регистратора при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов, правомерно возникли сомнения относительно того, является ли расторжение договора следствием одностороннего отказа застройщика от его исполнения (часть 3 и 4 статьи 9 Закона №214-ФЗ) либо договор расторгается по иным основаниям.
 
    Сообщением о приостановлении государственной регистрации от 18.01.2010 № 01/158/2009-566 государственный регистратор сообщил о наличии у него сомнений относительно оснований расторжения договора и предложил заявителю в месячный срок представить дополнительные доказательства наличия оснований для государственной регистрации расторжения договора.
 
    Согласно пункту 1 статьи 19 Закона №214-ФЗ в случае приостановления государственной регистрации по решению государственного регистратора заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.
 
    Вместе с тем, в течение срока на который была приостановлена государственная регистрация ООО «КСМиР» не только не представило в регистрирующий орган дополнительные доказательства, устраняющие сомнения регистратора относительно оснований расторжения договора, а напротив, по своему заявлению ходатайствовало о дальнейшем приостановлении государственной регистрации сроком на три месяца.
 
    Дополнительные доказательства, устраняющие сомнения регистратора относительно оснований расторжения договора, не были представлены заявителем в регистрирующий орган и по истечении трехмесячного срока приостановления государственной регистрации.
 
    В соответствии с абз. 4 пункта 1 статьи 20 Закона №214-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.
 
    Представленное заявителем уведомление от 16.12.2009 № 713 по своему содержанию не позволяло государственному регистратору придти к выводу о том, что основанием расторжения договора является именно односторонний отказ застройщика от его исполнения.
 
    Представленной возможностью по предоставлению дополнительных документов, позволяющих государственному регистратору придти к выводу о том, что основанием расторжения договора является именно отказ застройщика от его исполнения, в течение всего срока приостановления государственной регистрации заявитель не воспользовался.
 
    При таких обстоятельствах государственный регистратор пришел к правильному выводу о необходимости отказа в государственной регистрации внесения в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве 14.05.2008 № 1/ДСК применительно к абз. 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона №214-ФЗ.
 
    Кроме того, вне зависимости от оснований отказа в регистрации, указанных в оспариваемом решении Управления Росреестра, государственная регистрация расторжения договора на основании заявления ООО «КСМиР» от 25.12.2009 не могла быть осуществлена в связи со следующим.
 
    На основании договоров уступки права требования имущественные права в отношении квартир №№ 40, 47, 61 и 78 были уступлены ООО «ОДСК» гражданам Бикуловой Н.В., Умеренковой И.В., Владимировой Н.А и Уварову Б.Д.
 
    Договоры уступки права требования с указанными физическими лицами были зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением Росреестра.
 
    В результате уступки части своих имущественных прав по договору участия в долевом строительстве в договоре образовалась множественность лиц на стороне участника долевого строительства.
 
    Из уведомления от 16.12.2009 № 713 видно, что уступленные физическим лицам права на квартиры №№ 40, 47, 61 и 78 не вошли в перечень объектов долевого строительства в отношении которых договор застройщиком не расторгался.
 
    Застройщик без учета нормы части 7 статьи 9 Закона №214-ФЗ в одностороннем порядке уменьшил уплаченную ООО «ОДСК» по договору сумму в размере 63 767 285,00 рублей на сумму начисленной им неустойки в размере 5 138 693,92 рублей, не приняв во внимание имущественные права физических лиц в отношении квартир №№40,47, 61 и 78.
 
    Таким образом, расторгая договор в отношении указанных четырех квартир, застройщик обязан был направить уведомление о своем одностороннем отказе от исполнения договора не только ООО «ОДСК», но и другим участникам договора.
 
    При таких обстоятельствах обращение ООО «КСМиР» в регистрирующий орган по вопросу о государственной регистрации расторжения договора, без учета квартир №№ 40, 47, 61 и 78, являлось незаконным и влекло отказ в государственной регистрации вне зависимости от оснований такого отказа, изложенных в оспариваемом заявителем решении.
 
    Документальных доказательств обратно суду не представлено, из материалов дела не следует.
 
    Таким образом, Управление Росреестра по Курской области действовало в соответствии с действующим законодательством и в пределах предоставленных полномочий, не нарушив прав и законных интересов заявителя.
 
    Иные доводы заявителя судом не принимаются в виду вышеизложенного.
 
    В соответствии с действующим законодательством, государственная пошлина подлежит отнесению на заявителя. ООО «Комбинат строительных материалов и работ» государственная пошлина была уплачена при обращении в суд по платежному поручению №933 от 16.06.2010 в сумме 2000,00 рублей (Т. 1 л.д. 11).
 
    Руководствуясь статьями 17, 29, 110, 167-170, 176, 180, 181, 198-201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    В удовлетворении требования обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат строительных материалов и работ» (ОГРН 1024600961835) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области №01/158/2009-566 от 15.06.2010 об отказе в государственной регистрации; об обязании Управления Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Курской области внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о расторжении договора долевого участия № 1/ДСК от 14.05.2008, отказать.
 
    Оспариваемое решение проверено на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
 
    Настоящее решение может быть обжаловано через арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение месяца со дня его принятия.
 
 
 
    Судья                                                                                         М.Н.Морозова