Решение от 22 сентября 2010 года №А35-6292/2010

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КУРСКОЙ  ОБЛАСТИ
ул. К.Маркса, 25 г. Курск 305004
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
    г. Курск                                                                       Дело № А35-6292/2010
 
    23 сентября 2010
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.09.2010. Полный текст решения изготовлен 23.09.2010.
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Морозовой М.Н., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрела в открытом судебном заседании, после перерыва, объявленного в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) 15.09.2010, дело по заявлению
 
    ООО Закусочная «Поварня»
 
    к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска
 
    о признании незаконными действий комитета, обязании устранить допущенные нарушения прав, взыскании судебных расходов
 
    при участии в заседании: от заявителя – Кутузова С.В. – адвокатское удостоверение №342 от 24.03.2003, Сотников А.В. – учредитель Общества по решению №3 от 29.10.2009; от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска – Марков В.И. – по доверенности №5395-07/01-08 от 03.08.2010.
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня» (далее ООО Закусочная «Поварня», общество) обратилось в арбитражный суд Курской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска и просит, с учетом уточненных требований, признать незаконными действия Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, содержащиеся в письме № 1222-07/01-09 от 09.03.2010, об отказе зачесть обществу с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня» сумму выполненных строительных работ 526029,00 рублей в счет оплаты по договорам № 29-2009/10/В, 28-2009/10/В, обязав Комитет по управлению имуществом города Курска устранить допущенные нарушения прав и охраняемых законом интересов общества с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня», путем зачета 526029,00 рублей в счет оплаты по договору №28-2009/10/В; о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу общества с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня» судебных расходов.
 
    В настоящем судебном заседании представитель ООО Закусочная «Поварня» поддержал уточненные требования, в том числе, уточнив пункт 2 требования, просит взыскать судебные расходы в сумме 24000,00 рублей.
 
    Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска возражал против удовлетворения требований заявителя, согласно доводам отзыва.
 
    Выслушав представителей сторон участвующих в деле, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
 
    Общество с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня» зарегистрировано в качестве юридического лица за основным государственным регистрационным номером 1024600961010, расположено по адресу: 305001, г. Курск, ул. Дзержинского, д. 84/1.
 
    01.02.2007 между обществом с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска № 334, находящимся по адресу: г.Курск, ул. Дзержинского, д.84/1 общей площадью 315,79 кв.м.
 
    Очередной договор аренды этого помещения, подписанный сторонами 01.01.2008 на срок до 30.12.2008 был дополнен пунктом №8.2: «Разрешить провести ремонт с реконструкцией помещения, выполнив проект реконструкции здания за счет собственных средств».
 
    Руководствуясь полученным разрешением, 14.12.2007 ООО Закусочная «Поварня» заключило с ИП Давыдовым Н.В. договор строительного подряда на выполнение ремонтных работ арендуемого помещения. Локальная смета была составлена на сумму 535115,00 рублей. В соответствии с условиями договора подряда строительные работы были выполнены в период с 17.12.2007 по 02.03.2008. Акт выполненных работ между заявителем и ИП Давыдовым Н.В был подписан 03.03.2008 на общую сумму 526029,00 рублей. Данная сумма была уплачена ООО Закусочная «Поварня» путем перечисленная платежными поручениями № 2 от 04.02.2008 на сумму 200000,00 рублей, № 5 от 03.03.2008 на сумму 326029,00 рублей.
 
    После уточнения состава работ было определено, что необходимый комплекс работ является капитальным ремонтом без необходимости проведения реконструкции здания. По этой причине ООО Закусочная «Поварня» не обращалось в комитет архитектуры и градостроительства г. Курска за разрешением на реконструкцию, соответственно отпала необходимость выполнения проекта реконструкции.
 
    09.10.2009 ООО Закусочная «Поварня» письмом на имя и.о. заместителя главы администрации города Курска - председателя комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска Булгакова А.Н. просило засчитать в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества стоимость неотделимых улучшений в виде произведенного в 2008 году ремонта помещений по адресу: г. Курск ул.Дзержинского, д. 84/1, на сумму 526029,00 рублей, в связи с подготовкой договоров купли-продажи арендуемых помещений.
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Курска письмом за № 1222-07/01-09 от 09.03.2010 сообщил об отказе в зачете стоимости ремонтных работ.
 
    Заявитель считает незаконными действия Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, содержащиеся в письме № 1222-07/01-09 от 09.03.2010, полагая, что последние не соответствует нормам действующего законодательства, нарушают права и законные интересы общества, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
 
    Суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    С 2001 года по октябрь 2009 года ООО закусочная «Поварня» арендовало помещение муниципального нежилого фонда города Курска, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д.84/1.
 
    05.10.2009 Комитетом вынесено решение № 30 о приватизации части нежилого помещения I, состоящего из комнат №№2-4, 2а, За, 36, 4а, 46 - в подвале, №№ 24,36,36а - на 1-м этаже в здании литер А, площадью 291,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 84/1. Этой же датой заявитель получил копию указанного решения и проект договора купли-продажи муниципального имущества для подписания.
 
    15.10.2009 в соответствии с Федеральным законом от 22.08.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона № 159-ФЗ) между комитетом и ООО закусочная «Поварня» заключен договор купли-продажи № 28-2009/1 О/В нежилого помещения I, состоящего из комнат №№2-4, 2а,3а,3б,4а,4б в подвале здания литер А, площадью 129,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского. 84/1 и договор купли-продажи № 29-2009/10/В части нежилого помещения I, состоящего из комнат №№24, 36, 36а на 1 -м этаже в здании литер А, площадью 162,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 84/1, соответственно.
 
    В соответствии с положениями статьи 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Рыночная стоимость нежилого помещения I, состоящего из комнат №№2-4, 2а,3а,3б,4а,4б в подвале здания литер А, площадью 129,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 84/1 и части нежилого помещения I, состоящего из комнат №№24, 36, 36а на 1 -м этаже в здании литер А, площадью 162,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 84/1 в указанных договорах установлена на основании отчета независимого оценщика № 408-15/09-09 от 30.09.2009 г. в размере 3 303 480 рублей и 9 955 970 рублей соответственно.
 
    Право собственности за ООО закусочная «Поварня» на указанные объекты зарегистрировано 21.12.2009.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
 
    В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
 
    Статья 616 ГК РФ предоставляет арендатору право взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, если проведение ремонта предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью.
 
    В силу ст. 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем, если ионное не установлено законом.
 
    В соответствии с п. 3.4. договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска №334 от 01.01.2008 улучшения объекта, не отделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются.
 
    Согласно п. 3.2.5 договора аренды арендатор производит капитальный ремонт за счет собственных средств. Арендодатель вправе зачесть стоимость капитального ремонта в счет арендной платы в установленном порядке.
 
    Производство капитального ремонта, также как и создание неотделимых улучшений арендованного имущества подлежало согласованию в порядке, утвержденном постановлением Администрации г. Курска от 12.04.2004 №840 «О Порядке зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда», действующему на момент проведения работ заявителем, подачи заявления и ответа Комитета на него (далее Порядок).
 
    Согласно п. 2 Порядка Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска при передаче помещения в аренду определяет необходимость проведения капитального ремонта в сдаваемом нежилом муниципальном фонде.
 
    В соответствии с п. 3 Порядка, по письменному обращению арендатора о проведении капитального ремонта в счет арендной платы Комитет создает комиссию в составе представителя Комитета, балансодержателя, комитета жилищно-коммунального хозяйства города Курска и арендатора для определения видов и объемов работ, отнесенных к категории капитальных, выполнение которых комиссия считает целесообразными и возможными к зачету в счет арендной платы.
 
    Пунктом 4 Порядка определено обращение арендатора с приложением акта предварительного обследования технического состояния помещения и дефектной ведомости рассматривается на комиссии по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду, которая принимает решение о разрешении (или об отказе) в проведении капитального ремонта по конкретному помещению в счет арендной платы.
 
    В соответствии с протоколом № 14 от 30.11.2007 заседание комиссии по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду по заявлению ООО закусочная «Поварня» с просьбой перезаключить договор аренды,  изменить вид деятельности с общественного питания на торговую деятельность, уменьшить площадь на 152.4 кв.м., разрешить провести реконструкцию за счет собственных средств, постановили: перезаключить договор аренды; изменить вид деятельности с общественного питания на торговую деятельность, отказать в уменьшении площади, разрешить реконструкцию здания в соответствии с установленными нормами и правилами.
 
    Таким образом, как усматривается из материалов дела ООО закусочная «Поварня» было предоставлено разрешение на реконструкцию здания. Никакого согласия 30.11.2007 на проведение капитального ремонта и проведение в рамках ремонта неотделимых улучшений арендованного имущества Обществу предоставлено не было.
 
    Согласно п. 5 Порядка, при получении от Комитета разрешения на проведение капитального ремонта в счет арендной платы, арендатор представляет в Комитет дефектный акт, подтверждающий необходимость ремонта, и смету, составленную в соответствии с Методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-1,99, согласованные балансодержателем и департаментом городского строительства администрации города Курска.
 
    Как усматривается из материалов дела, сторонами акт обследования арендованного помещения не составлялся, также как и согласование сметы ремонтных работ и/или стоимости неотделимых улучшений с Комитетом ООО закусочная «Поварня» не проводилось. Доказательств обратного, суду представлено не было.
 
    В силу п. 6 Порядка после выполнения капитального ремонта арендатор должен представить в Комитет акт приемки выполненных работ, соответствующий утвержденной смете.
 
    Комитет направляет комиссию, которая производит проверку соответствия фактически выполненных работ представленному акту приемки выполненных работ.
 
    В соответствии с п. 8 Порядка по результатам проведенной проверки согласно представленным арендатором документам между Комитетом и арендатором оформляется акт сверки расчетов арендатора по арендной плате в бюджет города Курска с учетом стоимости произведенного капитального ремонта.
 
    Со стороны ООО закусочная «Поварня» не были проведены необходимые мероприятия по согласованию в установленном порядке проведения капитального ремонта и/или создания неотделимых улучшений, отсутствует акт обследования помещений, подтверждающий необходимость проведения ремонта, кроме того, отсутствует и согласованная с балансодержателем смета, акт принятия выполненных работ, подписанный сторонами.
 
    Таким образом, согласие на проведение капитального ремонта и/или на создание неотделимых улучшений арендованного имущества в установленном порядке получено не было, объем и стоимость капитального ремонта и/или создания неотделимых улучшений арендованного имущества не согласованы.
 
    Следовательно, ООО закусочная «Поварня», как арендатор муниципального имущества не имеет право на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества.
 
    Кроме того, из представленного заявителем локально-сметного расчета составленного 14.12.2007, договора подряда от 14.12.2007, заключенного на срок с 17.12.2007 по 12.02.2008 и акта выполненных работ от 03.03.2008 за период с 17.12.2007 по 02.03.2008, следует, что работы выполнены в период действия договора аренды от 01.02.2007 № 334, заключенного сроком по 30.12.2007.
 
    Однако, в период действия вышеназванного договора согласие комитета на выполнение каких-либо работ отсутствует, разрешение на реконструкцию (письмо комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 27.02.2010г. № 818/06021), проведение капитального ремонта и/или проведение улучшения арендованного имущества заявителю не выдавалось, локально-сметный расчет также арендодателем помещения в установленном порядке не согласован.
 
    Документы, подтверждающие согласование проведения капитального ремонта и/или создания неотделимых улучшений арендованного имущества в период действия договора №334 от 01.02.2007 заявитель не предоставил.
 
    Кроме того, согласно п. 3.3.14 указанного договора аренды все неотделимые улучшения, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются. Данное условие дублируется в договорах аренды №334 от 01.01.2008, 01.01.2009.
 
    Ссылка заявителя на п. 8.2. договора аренды №334 от 01.01.2008, согласно которому ООО закусочная «Поварня» дается разрешение на проведение ремонта с реконструкцией арендуемого помещения, выполнив проект реконструкции здания за счет собственных средств также, не обоснована.
 
    При толковании условий договора в соответствии со ст.431 ГК РФ принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    Так, указанное заявителем условие в договоре аренды № 334 от 01.01.2008 необходимо трактовать как разрешение только на реконструкцию объекта и ремонт, связанный с реконструкцией. Однако, как указано выше разрешение на реконструкцию заявителю уполномоченным органом не выдавалось. Кроме того, исходя из содержания п. 8.2. договора аренды №334 от 01.01.2008 разрешение на проведение ремонта с реконструкцией дается арендатору в 2008 году и не распространяется на 2007 год.
 
    Имеющиеся в материалах дела отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки, заключение специалиста эксперта не могут служить доказательством незаконности действий Комитета по отказу в проведении зачета, и не принимаются судом. 
 
    Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отельные законодательные акты Российской Федерации» именно стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
 
    Указанная норма устанавливает право арендатора на зачет неотделимых улучшений в счет оплаты еще не приобретенного имущества и не распространяется на правоотношения сторон после заключения сделки купли-продажи и регистрации права собственности на имущество за арендатором.
 
    Необходимо отметить, что договоры купли-продажи от 15.10.2010г. № 28-2009/10/В и № 29-2009/10/В в части стоимости имущества и отчет об оценке рыночной стоимости имущества заявителем при их заключении не оспаривались.
 
    Однако из предоставленных документов невозможно определить, какие именно неотделимые улучшения арендованного имущества были проведены в результате проведенного капитального ремонта, а также их объем и стоимость, с учетом порядка и требований, предъявляемых арбитражному суду при рассмотрении дел в порядке Главы 24 АПК РФ.
 
    Учитывая изложенное, материалами настоящего дела не подтверждается факт согласия Комитета на создание неотделимых улучшений арендованного имущества, а также факт наличия неотделимых улучшений, произведенных ООО закусочная «Поварня».
 
    Таким образом, Комитет действовал в пределах своих полномочий, в соответствии с действующим законодательством, у Комитета отсутствуют правовые основания для зачета неотделимых улучшений арендованного имущества, в счет оплаты приобретенного арендуемого имущества. В том числе учитывая, что к моменту подачи настоящего заявления помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д.84/1, находится в собственности у заявителя.
 
    Иные доводы сторон судом не принимаются в силу вышеизложенного.
 
    Кроме того, Заявитель, воспользовавшись имеющимся у последнего правом в рамках ст. 410 ГК РФ обратился с письмом от 30.08.2010 к Комитету о проведении зачета встречных требований на сумму 526 029 рублей.
 
    В соответствии с действующим законодательством, государственная пошлина подлежит отнесению на заявителя. Обществом с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня» государственная пошлины была уплачена при обращении в суд по платежному поручению №90 от 03.06.2010 в сумме 2000,00 рублей (Т. 1 л.д. 10).
 
    Руководствуясь статьями 17, 27, 29, 65, 110, 167-170, 177, 180, 181, 197-201 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л :
 
    В удовлетворении требования обществу с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня» (ОГРН 1024600961010) о признании незаконными действий Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, содержащиеся в письме № 1222-07/01-09 от 09.03.2010, об отказе зачесть обществу с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня» сумму выполненных строительных работ 526029,00 рублей в счет оплаты по договорам № 29-2009/10/В, 28-2009/10/В и обязании Комитета по управлению имуществом города Курска устранить допущенные нарушения прав и охраняемых законом интересов общества с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня», путем зачета 526029,00 рублей в счет оплаты по договору №28-2009/10/В; о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу общества с ограниченной ответственностью Закусочная «Поварня» судебных расходов, отказать.
 
    Оспариваемые действия проверены на соответствие нормам Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении в отельные законодательные акты Российской Федерации».
 
    Настоящее решение может быть обжаловано через арбитражный суд Курской области в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже в течение месяца со дня его принятия.
 
 
    Судья                                                                                      М.Н.Морозова