Решение от 29 апреля 2010 года №А35-495/2010

 
Арбитражный суд Курской области
 
Улица К.Маркса 25, город Курск, 305004
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Курск                                                             Дело № А35-495/2010
 
    29 апреля  2010 года
 
Резолютивная часть объявлена 26.04.2010.
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Ларионовой Л.М. при ведении протокола судебного заседания судьей Ларионовой Л.М., рассмотрел в судебном заседании заявление  Областного государственного унитарного предприятия «Домоуправление №6 Администрации области» о признании незаконным сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области об отказе в государственной регистрации  от 12.11.2009 исх. 21/004/2009-046 и об обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области осуществить государственную регистрацию договора от 12.05.2009 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино.
 
    Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований: Комитет по управлению имуществом Курской области,   Общество с ограниченной ответственностью «Черноземье», Открытое акционерное общество «Россельхозбанк».
 
    В заседании приняли участие:
 
    от заявителя: Боровитин А.Ю.– по доверенности от 02.03.2010;
 
    от Управления: Додонова И.А. – по доверенности от 11.01.2010;
 
    от КУИ Курской области: Горбунов О.В., по доверенности от 12.01.2010;
 
    от ООО «Черноземье»: нет, извещено надлежащим образом;
 
    от ОАО «Россельхозбанк»: нет, извещено надлежащим образом.
 
 
    Областное государственное унитарное предприятие «Домоуправление №6 Администрации области»  (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным сообщения Управления Федеральной регистрационной службы по Курской области (далее  -  Управление) об отказе в государственной регистрации  от 12.11.2009 исх. 21/004/2009-046 и об обязании Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области осуществить государственную регистрацию договора от 12.05.2009 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино.
 
    Представитель заявителя в судебном заседании поддержал заявленные требования.  
 
    Представитель Управления в судебном заседании заявленные требования не признал, сославшись на законность и обоснованность действий Управления по основаниям, изложенным в отзыве.
 
    Представители Общества с ограниченной ответственностью «Черноземье» и Открытого акционерного общества «Россельхозбанк» в судебное заседание не явились. О времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
 
    Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке сторон,  надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения спора,  что не препятствует его рассмотрению.
 
    Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
 
    19.05.2009 года Областное государственное унитарное предприятие «Домоуправление №6 Администрации области»  и Общество с ограниченной ответственностью «Черноземье» обратились в Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области с заявлением о регистрации договора от 12.05.2009 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино.
 
    Рассмотрев заявление и представленные документы, Управление отказало заявителям в регистрации договора от 12.05.2009 об ипотеке объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Курская обл., с. Щекино (сообщение об отказе в государственной регистрации  от 12.11.2009 исх. 21/004/2009-046).
 
    Посчитав сообщение Управления об отказе в государственной регистрации  от 12.11.2009 исх. 21/004/2009-046 незаконным, нарушающим его права и законные интересы, Предприятие обратилось в суд с данным заявлением.
 
    Оценив представленные доказательства,  суд считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со статьей 5 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Пунктом 1 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) также установлено, что государственная регистрация ипотеки проводится после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.
 
    В соответствии с абзацами 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.
 
    В соответствии с требованиями части 1 статьи 3 Закона об ипотеке ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
 
    Ипотека, установленная в обеспечение кредитного обязательства или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
 
    Статьей 9 Закона об ипотеке установлены общие требования к содержанию договора об ипотеке.
 
    Согласно п. 3 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора, а также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
 
    Как усматривается из материалов дела, основанием для отказа в регистрации Договора послужили следующие доводы Управления: залогодержатель по договору об ипотеке не является кредитором по обязательству, обеспечиваемому ипотекой; в договоре не указан срок аренды;  срок исполнения обязательства не соответствует срокам, указанным в договоре об открытии кредитной линии.
 
    В Управление Федеральной регистрационной службы по Курской области (Рыльский отдел) обратились Областное государственное унитарное предприятие «Домоуправление №6 администрации области» и  Общество с ограниченной ответственностью «Черноземье» с заявлениями от 19.05.2009 о государственной регистрации договора ипотеки объекта незавершенного строительства площадью застройки 2690,6 кв.м. литер В, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, с. Щекино, и права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, в границах муниципального образования «Щекинский сельсовет», на котором расположен объект (далее - недвижимое имущество).
 
    На государственную регистрацию были представлены: заявление от 19.05.2009, платежное поручение №156 от 19.05.2009, договор залога (ипотеки) незавершенного строительства коровника на 244 головы со стационарным оборудованием, расположенного по адресу: Курская область, Рыльский район, Щекинский сельсовет, с. Щекино и права аренды на земельный участок в счет обеспечения возврата ООО «Черноземье» банковского кредита, полученного в ОАО «Россельхозбанк» (без права перезалога) от 12.05.2009, договор №093200/0015 об открытии кредитной линии от 12.05.2009 (далее - кредитный договор) и иные документы, о чем заявителям выданы расписки от 19.05.2009.
 
    Согласно п.1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.
 
    Как усматривается из материалов дела, в представленном на государственную регистрацию договоре ипотеки, заключенном в г.Курске между Областным государственным унитарным предприятием «Домоуправление №6 Администрации области» (залогодержателем) и Обществом с ограниченной ответственностью «Черноземье» (залогодателем) в качестве обязательства, обеспечиваемого ипотекой, указан кредитный договор, заключенный в г.Курске между Открытым акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» (кредитором) и Обществом с ограниченной ответственностью «Черноземье» (заемщиком).
 
    В соответствии с п. 1.1. кредитного договора кредитор открывает заемщику кредитную линию на общую сумму, не превышающую 52200000 рублей, а заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях кредитного договора. Из п.6.2. кредитного договора следует, что обеспечением исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору является залог недвижимого имущества по договору №093200/0015-7.1  об ипотеке (залоге недвижимости) от 12.05.2009, заключенному между кредитором и областным государственным унитарным предприятием «Домоуправление №6 администрации области».
 
    В обеспечение исполнения обязательств заемщика перед банком по кредитному договору был заключен договор ипотеки, по которому залогодатель ООО «Черноземье» передало в залог Областному государственному унитарному предприятию «Домоуправление №6 Администрации области» (залогодержателю) недвижимое имущество.
 
    Таким образом, залогодержатель Областное государственное унитарное предприятие «Домоуправление №6 Администрации области» по договору ипотеки не является кредитором по обязательству, обеспечиваемому ипотекой, что является нарушением п.1 ст. 1 Закона об ипотеке.
 
    В соответствии со ст. 9 Закона об ипотеке договор об ипотеке должен включать условие о предмете (его оценке), а также существе, размере и сроке исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
 
    Обязательными сведениями, вносимыми в регистрационную запись об ипотеке,  являются сведения о сроке исполнения обязательства, обеспеченного залогом, о сумме обеспеченного залогом обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы (п.п. 48, 49 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219).
 
    Кроме того, согласно п.2 ст.9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.
 
    Согласно п.п. 4, 5 ст.9 Закона об ипотеке, в договоре должен быть указан срок исполнения обязательства и если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры,  либо условия, позволяющие определить эти размеры.
 
    В п. 1.6. кредитного договора срок предоставления кредита указан до 31 декабря 2009 года (включительно). Вместе с тем, согласно п. 2.1. договора ипотеки залог обеспечивает исполнение обязательства сроком на пять лет.
 
    Таким образом, в представленном на регистрацию договоре ипотеки срок аренды не был указан, срок исполнения обязательства не соответствует сроку, указанному в кредитном договоре.
 
    На основании изложенного и руководствуясь п.п. 1, 2 ст. 19 Закона государственный регистратор приостановил государственную регистрацию договора ипотеки объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка в связи с возникшими у государственного регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации на срок до 11.07.2009, начиная с 11.06.2009, о чем заявителям было сообщено в письменной форме (уведомление от 11.06.2009 №21/004/2009-046).
 
    В дальнейшем в соответствии с п.3 ст. 19 Закона о регистрации государственная регистрация была приостановлена сроком на три месяца до 13.10.2009, начиная с 14.07.2009, на основании заявлений от 14.07.2009 общества с ограниченной ответственностью «Черноземье» и областного государственного унитарного предприятия «Домоуправление №6 Администрации области» о приостановлении государственной регистрации.
 
    В соответствии с абзацем 2 п. 2 ст. 19 Закона о регистрации, если в течение срока приостановления не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации.
 
    В течение срока приостановления государственной регистрации причины, препятствующие регистрации, заявителями не были устранены.
 
    В соответствии со статьей 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя (заявителей) о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.
 
    В связи с изложенным, с учетом того, что при заключении договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 12.05.2009 сторонами не были соблюдены все существенные условия договора и названный договор составлен с нарушением норм действующего законодательства, Управление  обоснованно отказало заявителю в государственной регистрации договора ипотеки недвижимого имущества, о чем было сообщено в письменной форме (сообщение об отказе в государственной регистрации от 12.01.2009 №21/004/2009-046).
 
    На основании вышеизложенного, суд считает, что решение об отказе в государственной регистрации принято Управлением в соответствии с требованиями действующего законодательства, в связи с чем  отсутствуют правовые основания для признания его недействительными.
 
    Таким образом, требования Предприятия не подлежат удовлетворению.
 
    Расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителя.
 
    Руководствуясь ст. ст. 17, 29, 110, 156, 167-170, 176, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении заявленных  требований областному государственному унитарному предприятию «Домоуправление №6 Администрации области» отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, г. Воронеж, в течение месяца со дня его принятия, в Федеральный арбитражный суд Центрального округа, г. Брянске, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, через Арбитражный суд Курской области.
 
    Судья                                                                            Л.М.Ларионова