Решение от 07 ноября 2014 года №А35-494/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ
 
 
г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25
 
http://www.kursk.arbitr.ru; е-mail: info@kursk.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
РЕШЕНИЕ
 
    г. Курск
 
    07 ноября 2014 года
 
Дело № А35-494/2014
 
    резолютивная часть решения объявлена 29 октября 2014 г.
 
    полный текст решения изготовлен 07 ноября 2014 г.
 
    Арбитражный суд Курской области в составе судьи Масютиной Н.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Александровой Ю.А. рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
 
    индивидуального предпринимателя Патрашкова Бориса Алексеевича
 
    к администрации города Рыльска Рыльского района Курской области
 
    третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области
 
    о понуждении к заключению договора.
 
    В судебном заседании  приняли участие представители:
 
    от истца: Головачев А.Н. – по доверенности от 31.07.2013,
 
    от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,
 
    от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом.
 
    Индивидуальный предприниматель Патрашков Борис Алексеевич, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя 20.05.2002, ОГРНИП 304462034500130, ИНН 462000051865, г. Рыльск Курской области, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, с учетом его уточнения, к администрации города Рыльска Рыльского района Курской области, дата регистрации 01.11.2002, ОГРН 1024600743892, ИНН 4620004595, о понуждении к заключению договора от 01.11.2013 № 21 купли-продажи недвижимого имущества – комнат в одноэтажном нежилом здании литер А (номера на поэтажном плане: 18, 18-1, этаж 1) площадью 47,6 м2, расположенных по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К. Либкнехта, д. 2/10, изложив пункт 2.1 данного договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 320 188 руб. 31 коп.». Также истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 15 000 руб.
 
    Истец поддержал заявленные требования в полном объеме.
 
    Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований. В представленном ранее отзыве на иск ответчик пояснил суду, что считает отчет независимого оценщика ИП Карамышевой М.В., положенный в основу проекта договора купли-продажи № 21 от 01.11.2013, обоснованным, а произведенную оценку – достоверной. По мнению ответчика, отчет № 01/11-13/650100 об определении рыночной стоимости, выполненный оценщиком Требесовой Н.В., противоречит положениям части 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ и статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Ответчик возражал также против результатов экспертизы ООО «ЭКСПЕРТ», назначенной определением суда (возражения приобщены к материалам дела). В частности, ответчик полагает, что эксперт не изучил диапазон цен, не проанализировал экономическое состояние, умышленно занизил стоимость объекта оценки, недостаточно исследовал рынок города Рыльска. При составлении экспертного заключения № 98/14 от 02.06.2014, по мнению ответчика, нарушены требования Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, и Федерального стандарта оценки № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256.
 
    В судебное заседание 29.10.2014, продолженное после объявления перерыва, ответчик не явился. До начала судебного заседания от ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
 
    Заявленное ходатайство удовлетворено судом.
 
    Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте слушания дела извещено надлежащим образом.
 
    Дело рассмотрено в соответствии с частями 2, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)в отсутствие ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте заседания надлежащим образом.
 
 
    Изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующее.
 
    Пунктами 2, 3 постановления администрации города Рыльска Рыльского района Курской области № 1014 от 25.10.2013 «Об условиях приватизации арендуемого имущества» арендатору – ИП Патрашкову Б.А., предоставлено преимущественное право приобретения недвижимого имущества – комнат №№ 18, 18-1, 18-2 общей площадью 47,6 м2 в одноэтажном нежилом здании с подвалом, литер А, площадью 87,5 м2, расположенном по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К.Либкнехта, д. 2/10, по цене недвижимого имущества, равной его рыночной стоимости, 782 521 руб. без учета НДС.
 
    Письмом № 2726 от 01.11.2013 администрацией города Рыльска Рыльского района Курской области ИП Патрашкову Б.А. передан проект договора купли-продажи недвижимого имущества № 21, согласно пункту 1.1. которого продавец (администрация города Рыльска) передает в собственность покупателю (ИП Патрашкову Б.А.), а покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество: комнаты в одноэтажном нежилом здании литер А (номера на поэтажном плане: 18, 18-1, 18-2 этаж 1) площадью  47,6 м2, расположенное по адресу: Курская область,                      г. Рыльск, ул. К.Либкнехта, д. 2/10.
 
    Указанное имущество принадлежит муниципальному образованию «город Рыльск» Рыльского района Курской области на праве собственности на основании решения Рыльской городской Думы Курской области № 35 от 03.12.1998, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществом и сделок с ним 15.10.2009, регистрационный                   № 46-46-21/001/2009-515, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 46 АД № 244637 от 15.10.2009.
 
    Пунктом 2.1. договора № 21 от 01.11.2013 установлено, что имущество продается по цене 782 521 руб. 00 коп. без учета НДС в соответствии с отчетом об оценке № 1410 об определении рыночной стоимости комнат от 21.10.2013.
 
    28.11.2013 ИП Патрашковым Б.А. подписан протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимого имущества № 21 от 01.11.2013 (том 1, л.д. 12), в котором пункт 2.1. изложен в следующей редакции: «Имущество продается по цене 422 318 рублей без учета НДС в соответствии с отчетом № 01/11-13/650100 от 18.11.2013, составленным Курской торгово-промышленной палатой».
 
    Письмом № 3298 от 23.12.2013 администрация города Рыльска Рыльского района Курской области возвратила без подписания направленный протокол разногласий от 28.11.2013 ввиду несогласия с редакцией пункта 2.1., предложенной ИП Патрашковым Б.А.
 
    Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения  ИП Патрашкова Б.А. в суд с настоящим иском.
 
 
    Исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
 
    Статья 12 ГК РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав. При этом данная статья допускает защиту гражданских прав как указанными в ней способами, так и иными способами, предусмотренными законом.
 
    Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
 
    Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ) под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.
 
    Пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ установлено, что органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.
 
    В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
 
    В силу положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества но цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
 
    Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
 
    При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
 
    Как усматривается из материалов дела, при подписании договора купли-продажи спорного имущества у сторон возникли разногласия в отношении цены продаваемого имущества.
 
    Так, Администрация города Рыльска на основании отчета об оценке № 1410 от 21.10.2013 ИП Карамышевой М.В. (том 1, л.д. 40-50) определила стоимость недвижимого имущества в размере 782 521 руб.
 
    Полагая, что стоимость спорного имущества завышена, истец обратился в Курскую торгово-промышленную палату для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
 
    Согласно отчету № 01/11-13/650100 от 18.11.2013, составленному оценщиком Требесовой Н.В. (том 1, л.д. 94-123), рыночная стоимость спорного имущества составила 498 335 руб. 00 коп. (включая НДС 18 %).
 
    Существенное расхождение в стоимости спорного имущества послужило поводом для обращения истца в суд для урегулирования возникших разногласий.
 
    Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Вместе с тем, согласно статье 13 указанного Федерального закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
 
    Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.
 
    В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки сторонами при рассмотрении дела судом назначается экспертиза.
 
    С учетом изложенного, принимая во внимание то обстоятельство, что в материалах дела имеются два отчета независимых оценщиков, которые по-разному определили стоимость выкупаемого имущества, по ходатайству истца в рамках рассмотрения настоящего спора была проведена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного имущества, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «ЭКСПЕРТ» с привлечением в качестве эксперта Крыгина Олега Алексеевича.
 
    На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:
 
    - какова рыночная стоимость нежилого помещения – комнат в одноэтажном нежилом здании, литера А (номера на поэтажном плане: 18, 18-1, этаж 1), площадью 47,6 м2, расположенных по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К.Либкнехта, д. 2/10, по состоянию на 01.11.2013;
 
    - какова рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных индивидуальным предпринимателем Патрашковым Борисом Алексеевичем за весь период аренды в нежилом помещении – комнатах в одноэтажном нежилом здании, литера А (номера на поэтажном плане: 18, 18-1, 1 этаж), площадью 47,6 м2, расположенных по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К.Либкнехта, д. 2/10, по состоянию на 01.11.2013.
 
    Согласно заключению ООО «ЭКСПЕРТ» № 98/14 от 02.06.2014 (том 2, л.д. 2-80) рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 01.11.2013 составила 456 960 руб. без учета НДС. Рыночная стоимость неотделимых улучшений, произведенных ИП Патрашковым Б.А. за весь период аренды в спорном нежилом помещении, составила 136 771 руб. 69 коп.
 
    При этом в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации рыночная стоимость спорного имущества рассчитана экспертом без учета налога на добавленную стоимость.
 
    В соответствии  со статьей 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
 
    Стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия собственника имущества, которые должны быть учтены при определении выкупной стоимости имущества, составила 136 771 руб.           69 коп., что отражено в отчете эксперта № 98/14 от 02.06.2014.
 
    С учетом результатов назначенной судом экспертизы истец уточнил заявленные требования (том 2, л.д. 88).
 
    Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
 
    При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
 
    Оценив в совокупности все представленные доказательства, суд признает возражения ответчика несостоятельными по следующим основаниям.
 
    Довод ответчика об отсутствии в экспертном заключении анализа рынка и диапазона цен опровергается материалами дела. Так, в разделе 2.3. экспертного заключения № 98/14 от 02.06.2014 приведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.
 
    Не может быть признан обоснованным и довод ответчика о нарушении экспертом Крыгиным О.А. раздела 3, подпункта 8, абзаца «ж» Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254, и Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, исходя из следующего.
 
    Согласно пункту 18 ФСО № 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.
 
    Таким образом, эксперт не был обязан и не имел права самостоятельно запрашивать информацию у ответчика.
 
    Пунктом 20 ФСО № 1 установлено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
 
    Указанное требование соблюдено оценщиком: отказ от метода доходного подхода и обоснование применения сравнительного подхода мотивированы экспертом (стр. 16, 17 экспертного заключения № 98/14 от 02.06.2014 – том 2, л.д. 17-18).
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу, что, оспаривая экспертное заключение ООО «ЭКСПЕРТ» № 98/14 от 02.06.2014, ответчик не представил доказательств нарушений действующего законодательства и иных требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, а также не привел убедительных доводов, свидетельствующих о необоснованности указанного экспертного заключения или наличии противоречий в выводах эксперта.
 
    С учетом положений статей 71 и 86 АПК РФ суд признает отчет ООО «ЭКСПЕРТ» № 98/14 от 02.06.2014 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.
 
    Оценив представленные доказательства с позиций их относимости,  допустимости и достоверности, а также их достаточность и взаимную связь в совокупности в соответствии с положениями статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований.
 
    Статья 101 АПК РФ закрепляет, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
 
    Согласно статье 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.
 
    В соответствии со статьей 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
 
    Истцом заявлено требование о взыскании расходов на оплату экспертизы в размере 15 000 руб. 00 коп. В качестве доказательств понесенных расходов суду представлено платежное поручение № 22 от 16.04.2014.
 
    Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, исходя из части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    Таким образом, отношения по возмещению судебных расходов возникают между сторонами состоявшегося судебного спора. То есть после прекращения отношений истца с государством по поводу уплаты государственной пошлины и рассмотрения судом дела, возникают отношения между сторонами судебного спора по поводу возмещения судебных расходов, в состав которых законодателем включена уплаченная сумма государственной пошлины.
 
    При этом суд исходит из того, что при взыскании с ответчика уплаченной истцом в бюджет государственной пошлины на ответчика возлагается обязанность не по уплате государственной пошлины в бюджет, а по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам.
 
    В этой связи то обстоятельство, что в рассматриваемом случае ответчиком является орган, освобожденный от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, не должно влечь отказ заявителю в возмещении его судебных расходов.
 
    Законодательством не предусмотрено освобождение государственных и муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу. Напротив, в части 1 статьи 110 АПК РФ гарантируется возмещение всех понесенных судебных расходов в пользу выигравшей дело стороны, независимо от того, является ли проигравшей стороной государственный или муниципальный орган или же иное лицо.
 
    Аналогичная позиция изложена в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 № 139 «О внесении изменений в информационные письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005г. №91 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» и в информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007г. №117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации».
 
    При таких обстоятельствах расходы по государственной пошлине в размере 4 000 руб. и судебные расходы за проведение экспертизы в сумме 15 000 руб. подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.
 
    Руководствуясь статьями 17, 27, 28, 70, 71, 102, 110, 112, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования индивидуального предпринимателя Патрашкова Бориса Алексеевичаудовлетворить.
 
    Обязать администрацию города Рыльска Рыльского района Курской области заключить договор от 01.11.2013 № 21 купли-продажи недвижимого имущества – комнат в одноэтажном нежилом здании литер А (номера на поэтажном плане: 18, 18-1, этаж 1) площадью 47,6 м2, расположенных по адресу: Курская область, г. Рыльск, ул. К. Либкнехта, д. 2/10, изложив пункт 2.1 данного договора в следующей редакции: «Имущество продается по цене 320 188 руб. 31 коп.».
 
    Взыскать с администрации города Рыльска Рыльского района Курской области в пользу индивидуального предпринимателя Патрашкова Бориса Алексеевича расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. и судебные расходы по оплате экспертизы в сумме 15 000 руб., а всего 19 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд Курской области, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в кассационную инстанцию в Арбитражный суд Центрального округа в г. Калуге при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                            Н.С. Масютина